Нас явно недооценивают... Или всё же переоценивают?

8 октября 2015 года в Общественной палате Российской Федерации состоялись слушания по теме «Пути совершенствования законодательного регулирования в области кадастровой оценки».

Тема слушаний была обусловлена тем, что в ближайшее время на рассмотрение в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации (далее – Госдума) предполагается внести законопроект «О государственной кадастровой оценке недвижимости», который затронет интересы большинства граждан нашей страны.

В результате бесплатной приватизации в России 86 процентов жилого фонда является частной собственностью граждан, которые обязаны платить налог на имущество, как это делается во всех цивилизованных странах. Только в России, в отличие от большинства западноевропейских стран, есть одна особенность – бо ́ льшая часть наших граждан квартиры не покупали, а бесплатно приватизировали. Это означает, что основной контингент владельцев не предполагал существенной налоговой нагрузки на свою недвижимость, которая может значительно возрасти в ближайшие годы.

Согласно новому закону о налоге на имущество, вступившему в силу с 1 января 2015 года, величина налога будет исчисляться исходя из кадастровой стоимости, максимально приближенной к рыночной.

В июне – августе 2016 года налоговые инспекции начнут выписывать собственникам недвижимости (земельных участков, квартир, жилых домов, гаражей, нежилых помещений и т. п.) налоги в соответствии с новым законодательством.

Основания для тревоги и недовольства выражают уже тысячи собственников недвижимости. Возьмем, например, дом в Подмосковье: за последние 7 лет (с 2007 по 2014 год) налог на жилой дом увеличился в 23 раза (с 1 990 до 46 000 рублей), на землю – в 69 раз (с 347 до 24 000 рублей). И это не предел – базовые цифры налогов будут расти в течение 5 лет с ежегодным приростом в 20 процентов, и к 2020 году налоги на такой дом в совокупности составят почти 200 000 рублей.

К этому стоит прибавить постоянно растущие тарифы на услуги организаций жилищно-коммунального хозяйства (далее – ЖКХ), программу капитального ремонта для жителей многоквартирных домов и т. д. И все это – на фоне снижения уровня заработных плат и разорения мелкого и среднего бизнеса.

Также существенной проблемой является следующее: кадастровая оценка проводилась в годы, когда рынок недвижимости был на подъеме, сейчас же многие объекты уже давно не стоят тех денег, на которые ориентировались оценщики при определении их кадастровой стоимости.

К новому деловому сезону – новый закон

В разгар летних отпусков чиновники решили очередной раз поменять правила игры на рынке оценки и поручили депутатам Госдумы разработать законопроект «О государственной кадастровой оценке недвижимости». В случае вступления его в силу все усилия по совершенствованию законодательства с четко прописанной «дорожной картой» будут лишены смысла, поскольку «дорожная карта», которой придерживались ранее участники рынка, устареет так же быстро, как коллекция одежды после завершения сезона. Но если на рынке моды новые веяния служат развитию рынка, то на уровне законодательства постоянная турбулентность чревата серьезными издержками, прежде всего для бизнеса, которому нужны абсолютно четкие, не меняющиеся из года в год, «как сердце красавицы», правила игры.

Анализ необходимости принятия этого законопроекта был проведен на заседании круглого стола, которое состоялось в Общественной палате Российской Федерации 8 октября 2015 года под руководством Дмитрия Сазонова – председателя Комиссии Общественной палаты по развитию малого и среднего бизнеса.

Вас много, а справедливость одна

Искажение кадастровой стоимости имеет негативные последствия как при недооценке недвижимости, так и в случае ее переоценки. При недооценке местные органы власти недополучают налоговые сборы, а значит, не могут оптимально выполнять свои функции. При переоценке на юридических лиц накладывается повышенная налоговая нагрузка, что снижает их конкурентоспособность, а в конечном итоге приводит к снижению уровня национальной экономики.

Массовый способ оценки приводит к тому, что стоимость недвижимого имущества не всегда высчитывается корректно, как следствие, необъективным становится и налог на него.

Пчелы против меда

По мнению Кирилла Кулакова , члена Экспертного совета Российского общества оценщиков, переход на полное государственное регулирование процесса кадастровой оценки, который предполагается новым законом, не решит всех проблем с кадастровой оценкой недвижимости. Разрушение института оспаривания кадастровой стоимости, который сейчас сформирован, для граждан и предпринимателей сделает проблематичным отстаивание своих интересов. В настоящее время в комиссии, помимо чиновников, входят представители оценочного и бизнес- сообществ. Новым законом предполагается, что оспаривание будет возможно в межведомственных комиссиях, которые будут создаваться теми же чиновниками. Участие независимых оценщиков в процедуре оспаривания исключается. Очевидно, что «чиновник чиновника не обидит», а это значит, что в конечном итоге процедура оспаривания может стать просто фикцией.

Где эта улица, где этот дом?

Одна из существенных проблем рынка оценки – низкое качество исходной информации, которую должны предоставлять оценщикам органы местной власти.

Вот, например, с какими информационными казусами сталкиваются оценщики, которые выполняют работы по определению кадастровой стоимости недвижимости для целей налогообложения:

«Помещение находится на третьем этаже одноэтажного дома...

Деревянный девятиэтажный дом...

Стоимость помещения в три раза дороже стоимости дома, в котором оно расположено».

Виктор Журба, представитель Комитета Торгово-промышленной палаты Россий- ской Федерации по предпринимательству в сфере экономики недвижимости, привел шокирующие цифры: в России 50 процентов земельных участков не имеют четко обозначенных границ. О каком качестве оценки в таком случае говорить?

По оценке Владислава Мурашова , заместителя Министра имущественных отношений Московской области, в исходной документации для кадастровой оценки недвижимости в области было допущено 80 000 ошибок. По его мнению, заказчик, то есть муниципальное образование, обязан исправлять эти ошибки за свой счет. В конечном итоге именно руководитель субъекта Российской Федерации заинтересован в достоверности информации, так как губернатор является главным ответственным лицом за все ошибки и просчеты.

Жаль, что такое понимание есть не у всех руководителей субъектов Российской Федерации.

Спасение утопающих – дело рук самих утопающих

По мнению Марины Карповой , общественного представителя уполномоченного при Президенте Российской Федерации по защите прав предпринимателей, граждане должны уже сейчас озаботиться тем, чтобы узнать кадастровую стоимость своей недвижимости. Она привела пример: «В г. Омск площадь квартиры в хрущевке была обозначена 638 000 квадратных метров». «Вот удивится владелец таких «хором», когда следующим летом получит соответствующий платеж из налоговой», – предположила Марина Ивановна. Она считает, что «Для решения задачи некачественной исходной информации требуется системная работа, а не новые законы».

А судьи кто?

Юлия Липпонен – председатель Комитета Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) по оценке, отметила, что

«Случаи, когда налоговая база по объекту коммерческой недвижимости определяется на основе его кадастровой стоимости, в разы превышающей его реальную рыночную стоимость, встречаются довольно часто». По ее мнению, есть регионы, например Московская область, в которых комиссии и суды принимают решения в пользу заявителей в 70 процентах случаев. А есть такие регионы, как например Санкт-Петербург, в которых процент дел в пользу заявителя стремится к нулю.

Недружественные руководители регионов, которые вместо «стрижки овец пытаются содрать шкуру», должны понимать, что стратегически они проигрывают. Инвесторы и денежные потоки всегда идут туда, где уважают их интересы и предоставляют пространство для развития.

Первым делом пополнение бюджета, ну а интересы граждан потом

По мнению Алексея Каминского , руководителя некоммерческого объединения «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», «Законопроект меняет концепцию кадастровой оценки – вместо справедливого налогообложения на основе рыночной стоимости вводится государственное нормативное ценообразование. Последствия этих новаций, в случае принятия этого законопроекта, сразу же почувствует на себе бизнес, а вскоре и население, когда налог на имущество фактически будет устанавливаться чиновниками, заинтересованными в наполнении бюджета любой ценой».

Желая «слезть с нефтяной иглы», правительство лихорадочно ищет новые источники поступления денежных средств в бюджет. Совершенно очевидно, что налог на имущество – один из самых удобных. Но вместо увеличения налоговой базы за счет налога на имущество региональные бюджеты могут потерять деньги из-за того, что предприятия просто будут закрываться. Во многих отраслях компании уже работают в убыток. Теперь и аренда муниципальных площадей привязана к кадастровой стоимости недвижимости, а это означает ее рост, что на фоне кризиса для некоторых арендаторов будет равнозначно разорению. Налоговая нагрузка, которую мог позволить себе бизнес два года назад, может оказаться для него критичной в сегодняшних экономических и политических условиях.

По мнению автора настоящей статьи, налоги и расходы на услуги ЖКХ и ремонт дома – это бремя владельца недвижимости и гражданина, которое он обязан нести, чтобы жить в цивилизованной стране и комфортной среде. Однако законодатели, принимая те или иные законы, обязаны учитывать три важных фактора – время, место и обстоятельства. Сегодня дополнительная налоговая нагрузка на владельцев недвижимости может привести к снижению качества жизни граждан, а малый и средний бизнес может быть поставлен на грань вы **

живания. Вместо поступления новых доходов в бюджет государство может получить лишь рост безработных из числа разорившихся предпринимателей.

Участники слушаний выразили опасение, что, скорее всего, большинство граждан будут просто саботировать этот налог, если он покажется им несправедливым. Сложнее всего придется предпринимателям – именно для них установлена максимальная ставка (2 процента от стоимости коммерческой недвижимости), которую они попытаются добавить к себестоимости своих услуг и товаров. А если потребитель не будет готов платить, то фактически их ждет разорение.

Сможет ли новый закон «О государственной кадастровой оценке недвижимости» решить все эти проблемы? Как выразился один из выступающих, творчество законодателей в этой сфере – это «победа над здравым смыслом и справедливостью».

МОДЕЛИ И МЕТОДЫ

КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

НЕДВИЖИМОСТИ

УВАЖАЕМЫЕ ЧИТАТЕЛИ!

Предлагаем вашему вниманию монографию

«МОДЕЛИ И МЕТОДЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ»

Обобщены характеристики кадастровой оценки, в состав которых входят особенности кадастровой оценки недвижимости, ее логическая и временная структура, состоящая из фаз, стадий и этапов. Рассмотрены условия и виды обеспечения кадастровой оценки недвижимости. Проведено исследование теоретических и практических аспектов типизации объектов недвижимости, описание уровней группировки объектов недвижимости, влияние вида использования объекта недвижимости на его кадастровую стоимость.

Монография предназначена для студентов, изучающих дисциплины «Оценка недвижимости», «Кадастровая оценка недвижимости»; для студентов на- правлений «Городской кадастр», «Земельный кадастр».

Результаты исследования могут быть полезны организациям и специалистам, в область профессиональной ответственности которых входят вопросы применения и развития методологии кадастровой оценки недвижимости.

Заказать и приобрести издание можно по тел.: +7 (831) 467 89 02; 467 89 03; 467 89 04, 467 89 05. Контактное лицо – Киреева Наталья Анатольевна