Некоторые правовые аспекты строительства "частных общежитий" в современной России

Перебои с электроэнергией, неработающая сантехника, отсутствие ремонта и многотрудный путь для получения койко-места – все это приходит на ум при упоминании слова «общежитие». Пройти через перипетии «общежитской» жизни в нашей стране было вынуждено не одно поколение.

Еще в начале 20-х годов гениальный русский писатель М.А. Булгаков называл жилищный кризис «безобразием». Между тем это безобразие не оказалось временным, а знаменитая фраза «их испортил квартирный вопрос» осталась актуальной и для современной России: население увеличивается, жилья строится мало, а про доступное жилье вовсе стоит промолчать.

Количество людей, у которых нет возможности ни купить, ни взять в ипотеку, ни арендовать квартиру по рыночной цене, продолжает стремительно расти.

Именно поэтому обретение крыши над головой становится целью и смыслом жизни большинства.

Необходимо подчеркнуть, что данная проблема особо остро стоит для нашей молодежи и 108

студентов. Вместе тем, как справедливо отмечают А.А. Смирнова и Е.С. Шомина, «студенческие годы считаются одним из лучших периодов жизни человека. Это время перехода – от подросткового возраста к молодому, ознаменованное большим количеством приключений, переживанием эмоций и получением различного опыта. Студенчество является переходным и с точки зрения условий проживания: дети отделяются от родителей и переезжают из их дома в другой. Во многих странах обеспечение жильем молодежи, впервые начинающей жизнь без родителей, – важное направление работы самых разных служб: занятости, социальной поддержки, психологической и жилищной. Во всем мире возросшая мобильность молодых людей, стремление к самостоятельности, поиски места учебы и работы означают для них прежде всего необходимость впервые снять жилье, познать непростые законы и правила жизни вне отчего дома, без поддержки близких» [7].

Так и в нашей стране студенты, в первую очередь, сталкиваются с проблемой приобретения жилья. Как оказывается, его студентам не просто не хватает – его не хватает катастрофически. Про- блема недостаточной вместимости общежитий обострилась повсеместно. Чаще всего учащимся предлагают вставать в очередь, которая зачастую затягивается на годы из-за отсутствия свободных мест. Каких-либо льгот или компенсаций для найма жилья студентам или аспирантам, не получившим места в общежитиях, не предусмотрено [7]. До некоторого времени ситуация в этой области была относительно ясной и предсказуемой. Все вузы обязаны были иметь общежития для иногородних студентов, они строились в соответствии с государственными и отраслевыми нормативами и считались вполне приемлемым вариантом студенческого жилья. Обеспеченность местами в общежитиях доходила до 70–80 % . За последние десятилетия положение сильно изменилось. Во-первых, наряду с государственными прием иногородних студентов ведут негосударственные вузы. Во-вторых, с тех пор как вузы стали зачислять иногородних студентов по результатам ЕГЭ, количество первокурсников резко увеличилось [7]. В-третьих, общежития старых вузов обветшали и не соответствуют современным стандартам и требованиям [1].

То есть в настоящее время не только количество мест в общежитиях, но и сами условия проживания в них вызывают большую обеспокоенность. Названные проблемы продолжают оставаться проблемами только самой молодежи, но не государства.

Сейчас молодые специалисты, студенты вынуждены снимать для себя квартиры, отбирая у своего бюджета большую часть средств на оплату жилья. Но даже данный способ решения жилищной проблемы сопряжен с рядом иных проблем, с которыми сталкиваются молодые наниматели. Как справедливо отмечают А.А. Смирнова и Е.С. Шомина, наймодатели не хотят сдавать жилье студентам, считая их ненадлежащими арендаторами, отказываются подписывать договоры найма, стремясь избежать уплаты налогов [7]. Кроме того, учащиеся вынуждены начинать подрабатывать уже на первом–втором курсе, чтобы оплатить наемное жилье и продолжить учебу, а некоторые бросают ее из-за отсутствия средств на аренду квартиры.

Те, кому все-таки удалось снять койко-место в общежитии, не предполагающем качественной жизни, вынуждены вести постоянную борьбу с периодическими пожарами, антисанитарией. Статистика чрезвычайных происшествий в общежитиях зашкаливает. В феврале 2017 года из-за пожара в общежитии Московского медицинского университета им. И.М. Сеченова было эвакуи- ровано более 300 человек, среди которых были и пострадавшие. В марте того же года был пожар в общежитии Государственного университета управления, в апреле 2017 – в общежитии Российской академии музыки им. Гнесиных. И это только столица [5]. В подобных историях, безусловно, не обходится и без пострадавших. В целом картина вырисовывается более чем тревожная.

Несмотря на это, Министерство образования и науки Российской Федерации инициировало сокращение финансирования ремонта и строительства студенческих общежитий на 18,2 % . В результате количество вводимых в эксплуатацию мест в общежитиях снизилось с 23 до 18,8 тысяч [5].

От лирики к инициативе законодателей

Решение наболевшего вопроса было разработано Палатой молодых законодателей при Совете Федерации. Она считает, что проблема «квартирного вопроса» решаема путем создания цивилизованного рынка аренды, на котором будет представлено, в первую очередь, доступное и комфортное жилье.

Решение социальных задач улучшит внесение в Жилищный кодекс РФ термина «частное общежитие» [4]. Существующая на сегодняшний день коллизия в праве позволяет это сделать, так как в Жилищном кодексе РФ прямо не установлено, что общежития могут быть только муниципальными.

Идея «частных общежитий» состоит в застройке муниципальных земель, которые сейчас пустуют, не общежитиями старого формата, а малогабаритными квартирами, пригодными для проживания в соответствии с реальными потребностями человека. Они будут отвечать всем требованиям времени и подойдут для крупных городов. Новые общежития квартирного типа также будут соответствовать всем современным санитарным, технологическим и пожарным требованиям.

В свою очередь, общежития старого формата, как отмечают эксперты, изживают себя, так как их строительство невыгодно застройщикам: их невозможно продать, поэтому их никто не строит. Более того, по данным портала уполномоченного по правам студентов, государственное финансирование строительства общежитий в прошлом году сокращено почти на 20 % [6].

Сейчас в России проживает около 34 миллионов граждан в возрасте от 20 до 35 лет. Для них одной из ключевых ценностей является мобильность, которая ассоциируется с успешностью и свободой. Молодежь, стремясь иметь высокий и стабильный заработок, добиться карьерного роста, не перестает активно переезжать в крупные города, где сосредоточена основная экономическая активность, и есть потребность в квалифицированных сотрудниках.

В условиях современности молодежи гораздо важнее качество окружающей их среды и развитая инфраструктура, нежели размер квартиры. Дома они находятся минимум времени, а досуг проводят в общественных местах. Они любят постоянное движение, путешествия, им важны яркие впечатления. Про таких людей можно сказать, что они живут здесь и сейчас, живут по принципу «сarpe diem» (лат. лови день). Большинство из них – это потенциальные арендаторы цивилизованного арендного жилья.

Малогабаритное комфортное жилье, отвечающее современным реалиям, сможет позволить себе и студент. Кроме того, проживание в частных общежитиях избавит его от проблем, возникающих в связи с отсутствием регистрации, с которыми сталкиваются студенты, снимающие жилье у собственников квартир.

Преимущество новой формы жилья также заключается в возможности приобрести стартовое жилье в собственность в отличие от комнат в первичных общежитиях. Купить квартиры в таком доме смогут все желающие. Их стоимость будет составлять не более пятисот тысяч рублей. Если произвести расчет, то студент за все время обучения потратит на аренду жилья в среднем такую же сумму, а так он сможет купить квартиру в современном жилом объекте и жить в ней после окончания вуза или продать на вторичном рынке для вложения в улучшение жилищных условий.

Частные общежития, как было отмечено выше, позволят обеспечить собственным стартовым жильем и молодых специалистов, что является большой поддержкой и защитой в начале их профессионального роста.

Также общежитиями нового формата смогут воспользоваться малоимущие или безработные. Кроме того, они могут быть использованы сотрудниками предприятий в качестве ведомственного жилья. В различных обстоятельствах гражданам может потребоваться жилье для временного проживания, отвечающее современным жизненным процессам. Исходя из этого, создание фондов нового съемного жилья является оптимальным решением вышеуказанных задач.

Хотелось бы отметить, что рынок цивилизованной аренды хорошо развит во всех крупных городах США и Западной Европы. Это позволяет населению быть более мобильным и легко решать транспортные проблемы в мегаполисах.

В Великобритании, например, богат опыт предоставления студентам внеуниверситетского арендного жилья. Здесь речь идет, в том числе, и о строительстве современных просторных частных домов и квартир – специализированного комфортабельного арендного жилья для студентов, предоставлении студентам всех разновидностей частного арендного жилья – квартир и комнат. Наймодателями при этом выступают и крупные частные компании, и отдельные лица [7].

Очень важно, что основные меры по развитию рынка найма частного жилья будут направлены на обеспечение его прозрачности и защиты прав участников. Так как между арендатором и арендодателем будет заключен официальный договор аренды жилья, обе стороны договора в равной мере смогут защитить свои права. Так, арендодатель не сможет в одночасье изменить условия договора, а арендатор за неуплату или порчу имущества будет отвечать по суду.

Кроме того, необходимо помнить, что сегодня арендный рынок «держат» частники, и он живет по своим законам, в обход налоговой системы. Точный объем жилья, которое сдается неофициально не только в России, но и в Москве, не знает никто. В связи с этим создание общежитий нового формата также положительно отразится на бюджете страны, сократив долю «теневого сектора» частной аренды.

От слов к делу

Пилотный проект частных общежитий уже реализуется в Воронеже. Дом рассчитан на 1,2 тыс. квартир. Площадь малогабаритной квартиры составит 18–20 кв. м. Ее стоимость будет определена в размере не более 500 тысяч рублей.

С учетом вышеизложенного на сегодняшний день актуально предусмотреть в кротчайшие сроки на законодательном уровне наличие в Российской Федерации частных общежитий.

Необходимо отметить, что нашей стране следует учесть успешный мировой опыт, где малогабаритное комфортное жилье является стандартом на рынке аренды, и продолжить претворять в жизнь идею «частных общежитий», чтобы квартирный вопрос граждан нашей страны считать закрытым.