Нематериальные активы земельного участка: особенности анализа и оценки

Идеология рыночной экономики требует от компаний в качестве основного критерия эффективности их работы определять стоимость бизнеса. Считается, что только стоимость отражает степень удовлетворения интересов различных сторон бизнеса, как его собственников, так и сотрудников, государства и прочих. Значимость стоимости компании обусловлена развитием финансовых рынков, интернационализацией экономики, ее цифровизацией и упрощением механизмов привлечения средств физических лиц для инвестиций в акции компаний. Действительно, сейчас довольно просто стать инвестором, тем или иным способом оформив индивидуальный инвестиционный счет, при этом некоторые банки предлагают предоставить начальные инвестиции при условии открытия такого счета.

Однако рассматривая стоимость собственного капитала компании или так называемую стоимость для акционеров, необходимо понимать, что влияет на стоимость, какие факторы стоимости приобретают первостепенное значение в те или иные периоды развития бизнеса, состояния экономики. В условиях цифровизации экономики все больший вес в составе активов компаний занимают нематериальные активы (далее также – НМА). Ученые Финансового университета при Правительстве Российской Федерации на примере анализа отдельной компании выявили зависимость стоимости бизнеса от стоимости его нематериальных активов, состоящую в том, что прирост на 1 процент от рыночной сто- имости нематериальных активов компании приводит к увеличению стоимости бизнеса почти на 3 процента (см. [1, с. 356]). Следовательно, вопросы оценки стоимости нематериальных активов компаний остаются весьма актуальными.

В России методология оценки стоимости развивалась на достижениях зарубежных ученых в силу объективных условий, в частности, из-за отсутствия в этой области деятельности опыта, накапливавшегося в развитых странах десятилетиями. Так, Р. Рейли и Р. Швайс [2] для того чтобы отразить специфику различных нематериальных активов, дать рекомендации по выбору и применению методов их оценки, приводят типологию НМА (см. табл. 1).

Обозначенные в таблице примеры различных типов нематериальных активов не являются исчерпывающими. Так, в силу появления понятия «цифровые активы», а также юридической категории «цифровые продукты» представленная в таблице 1 типология НМА, несомненно, подлежит развитию.

Но несмотря на значимость нематериальных активов в цифровой экономике, все же никакой бизнес невозможен без наличия всех его базовых активов или факторов производства, к которым относятся земля, труд и капитал. Другими словами, в составе активов компаний должны присутствовать как материальные, так и нематериальные и финансовые активы. Естественно, что материальные активы для компаний реального сектора экономики столь же важны, как

Таблица 1

Тип нематериальных активов	Состав нематериальных активов
Нематериальные активы земельного участка	Разрешения, сервитуты, права использования, права аренды, отказ от прав использования, запреты
Нематериальные активы человеческого капитала	Подготовленная и подобранная рабочая сила, положения и соглашения об отказе от конкуренции
Технологические нематериальные активы	Патенты, патентуемые изобретения, типологии микросхем, ноу-хау, коммерческая тайна, конфиденциальная информация, исходники программных продуктов
Нематериальные активы авторских прав	Авторское право включает набор исключительных прав на разрешение или запрещение относительно объекта авторских прав: •    воспроизводить всю работу или ее часть; •    копировать; •    распространять копии; •    представлять работу публично
Контрактные нематериальные активы	Контракты с условиями наибольшего благоприятствования, контракты с положением о возмещении ущерба Получаемые контракты: •    арендные права, соглашения о дистрибуции; •    страховые контракты; •    соглашения об обслуживании и т. д. Предоставляемые контракты: •    права на франшизу; •    права на обслуживание ипотеки; •    долговые контракты; •    провайдерские контракты; •    фьючерсные контракты
Клиентские нематериальные активы	Пациенты и клиенты, заказчики продукции, заказчики продукции и услуг, заказчики услуг, заказчики финансовых услуг
Нематериальные активы маркетинга	Товарный знак, знак обслуживания, брэнд, логотип, концепция продвижения товара, способ оформления витрины, способ размещения товара и т. д.
Нематериальные активы обработки данных	Компьютерное программное обеспечение, электронные базы данных
Гудвилл компаний	Бухгалтерский и экономический гудвилл

Типы нематериальных активов компаний ¹

и нематериальные. Более того, невозмож- зования этого ресурса, внедрения иннова-но переоценить роль основополагающего ций при вовлечении в хозяйственный обо-актива – земельного участка, как одного рот земельных участков.

из самых ценных и не возобновляемых ре- В настоящей публикации рассмотрены сурсов на планете Земля. Рост населения особенности нематериальных активов, свя-планеты, доктрина устойчивого развития занных с земельными участками и охаракте-требуют бережного, рационального исполь- ризована методология оценки их стоимости.

Нематериальные активы земельного участка представляют собой различные аспекты правовых отношений, сопутствующие гражданскому обороту земельных участков. В отличие от полного права собственности, включающего владение, распоряжение, использование и другие права собственности на такой объект, а также определенные обязанности субъекта собственности, нематериальные активы земельного участка отражают отдельные элементы пучка прав собственности. Для дальнейшего анализа их целесообразно разделить на группы, для каждой из которых предлагается выбор подходящих методов оценки их стоимости (см. табл. 2).

Специфичным для постсоветской России является такой нематериальный актив земельного участка, как надел (пай). Эти объекты прав на землю возникли вследствие раздела общей земельной собственности колхозов на участки с передачей прав на них отдельным гражданам, без физического выделения таких участков. Оценка стоимости таких прав до сих пор актуальна и имеет весьма проблемный характер.

Необходимо отметить, что отражать на балансе нематериальный актив компания может лишь в случае, если такой актив отвечает требованиям соответствующих стандартов бухгалтерского учета (см. [3, 4]). Сравнительная характеристика требований к признанию объекта прав в качестве нематериальных активов рассматривалась автором ранее (см. [5]). В настоящее время не все объекты интеллектуальных прав, результаты интеллектуальной деятельности могут быть отражены на балансе компаний. Вопросы идентификации, выявления и возможности отражения объекта в качестве НМА компании не входят в задачи настоящей статьи, хотя специалисты проявляют к ним повышенный интерес. При этом очевидна их связь с вопросами оценки стоимости, так как одна из часто встречающихся целей оценки – постановка на баланс объекта нематериальных активов.

Наряду с НМА земельных участков на стоимость земли влияют так называемые «нематериальные воздействия на земельные участки» (подробнее см. [2]). Часто эти характеристики относят к нематериальным активам, хотя таковыми они не являются. Примерами нематериального воздействия на земельные участки могут быть следующие обстоятельства и характеристики:

• 1)    вид – примером может быть вид леса за окнами квартиры, берега моря, панорам-

  Таблица 2

  Группировка нематериальных активов земельного участка ²

  Группа активов	Состав активов
  Сервитуты	Ограничения, диктуемые правилами застройки участков, – высота зданий, плотность застройки и т. п.
  Разрешения	Разрешения на строительство, разработку месторождений, плотность застройки, проживание
  Аренда	Права, вытекающие из конкретных договоров аренды, благоприятные (отличающиеся от среднерыночных) как для арендодателя, так и для арендатора
  Отказ от прав	Отказ от прав на определенные улучшения земельного участка, на вариант застройки, вариант использования построенных зданий и т. п.
  Права использования	Права на использование воздуха, воды, права на бурение и горные разработки, права на использование водного и подводного пространства и т. п.

  ² Таблица подготовлена автором по материалам работы [2, с. 616–617].

  
  

ный вид и т. п. Привлекательность такого фактора недвижимости, а следовательно, и земельного участка определяется субъективно. Однако девелопер будет ожидать продаж объектов с привлекательным видом по более высокой цене, чем при его отсутствии. Так, квартиры в домах московского микрорайона Марфино с видом на Ботанический сад и ВДНХ не продавались на стадии начала строительства, однако после сдачи домов в эксплуатацию они были реализованы более выгодно для инвестора, чем в других домах микрорайона. Видимо, потери во времени получения дохода были компенсированы более высокими ценами на квартиры в готовых объектах и свой вклад внес привлекательный вид, обусловленный расположением участков. При этом важно учитывать степень возможности потери такого воздействия. Правовые аспекты этого вопроса уже рассматривались отдельными авторами (см., например, [6]);

• 2)    престижность адреса выражается в привязанности собственника или потенциального инвестора к определенному адресу, району и т. п. Например, на Старом Арбате до сих пор существуют коммунальные квартиры, жильцы которых предпочитают владеть такой недвижимостью и проживать там в ущерб элементарным удобствам отдельного жилья, а арендаторы офисов в деловом центре «Москва-Сити» несколько переплачивают за престижность арендуемых метров;

• 3)    близость – зависит от типа объекта недвижимости и его назначения, может рассматриваться относительно центра города, моря (пляжа для гостиниц), аэропорта, делового центра и т. д.;

• 4)    транспортная доступность – удобный подъезд, характеризуется близостью офисных центров к станциям метрополитена, складских объектов к железнодорожным веткам, морским портам и т. п.:

• 5)    коммерческая привлекательность – для торговой недвижимости определяется показателем проходимости, связанным с расположением вблизи станций метропо-

• литена, транспортных узлов;

• 6)    привлекательность для застройки – автозаправки и кемпинги на головных автострадах, гостиницы вблизи аэропортов и железнодорожных вокзалов, спортивноразвлекательные объекты, кафе и рестораны возле офисных центров и прочее. Так, в настоящее время правительством Московской области под строительство объектов для отдыха предлагаются участки, расположенные в живописных районах, по значительно сниженным ставкам аренды земли. Близость столицы должна бы обеспечивать инвестиционную привлекательность таких проектов, однако сомнения потенциальных инвесторов главным образом вызваны отсутствием статистики спроса на предлагаемые услуги в рамках назначения потенциальных объектов;

• 7)    потенциал объединения и укрупнения заключается в возможности объединять участки земли таким образом, чтобы стоимость объединенного участка превышала суммарную стоимость отдельно взятых участков земли. Весьма наглядным примером выступает территория Московской области, активно застраиваемая индивидуальными жилыми домами. При этом на стоимость участков может влиять наличие как нематериальных активов, связанных с земельными участками, так и нематериальных воздействий. Исходя из разрешенных вариантов использования более привлекательными являются участки в населенных пунктах (деревнях), чем участки, расположенные в садовых товариществах. Однако наследием прошлого явилось то, что участки расположены вдоль улиц и имеют существенно вытянутую форму «вглубь» от улицы и непропорционально малую протяженность вдоль улицы. Если семье был выделен в пользование участок шириной вдоль улицы примерно 20 метров, то с течением времени такой участок может быть разделен между несколькими наследниками (например на участки шириной 5 метров и длиной от 50 до 150 метров). Типичным примером является картина застройки и

• истории формирования участков на улице Колхозная в деревне Колычево (см. [7]). С учетом доступности соответствующих электронных ресурсов этот факт несложно проверить. Потенциалом объединения также обладают наделы нескольких семей бывших колхозников с перспективой их физического выделения и организации фермерского хозяйства.

Ключевое отличие нематериальных активов земельного участка от нематериальных воздействий заключается в том, что если нематериальные активы возможно оценить, при определенных условиях (соответствия требованиям стандартов учета) отразить на счетах бухгалтерского учета и капитализировать затраты на их приобретение, наконец, продать, то нематериальные воздействия, хотя они, несомненно, влияют на стоимость участка и объекта недвижимости, никоим образом не могут быть объектом учета. Кроме того, одни из них оцениваются субъективными предпочтениями пользователя, а другие могут исчезать, а привлекательные обстоятельства могут превращаться в негативные. Нематериальные воздействия на земельный участок впору сравнить с гудвиллом предприятия или его «бэдвиллом» (отрицательным гудвиллом).

Рассмотрим методологию оценки стоимости нематериальных активов земельного участка.

К оценке стоимости НМА земельного участка (местоположения или объекта недвижимости) применяются методы всех трех подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Как и при оценке стоимости бизнеса, существуют предпочтения при выборе конкретных методов в рамках подходов, а требование использования трех подходов ограничивается доступностью необходимой для оценки информации. В итоге чаще всего к оценке применяют методы, относящиеся к двум подходам к оценке.

В наименьшей степени к оценке стоимости прав, связанных с земельными участками, применяются методы затратного подхода. Однако анализ затрат, связанных с приобретением тех или иных прав, может быть полезен при принятии управленческих решений. При этом рассматриваются общепринятые группы расходов, такие как прямые и косвенные, прибыль застройщика, предпринимательский доход. Самый проблемный из указанных компонентов – это предпринимательский доход, способы определения которого при оценке стоимости недвижимости рассматриваются отдельными авторами (см., например, [8]).

В рамках рыночного (сравнительного) подхода для оценки стоимости нематериальных активов земельного участка возможно использование двух методов оценки, аналогичных по своему содержанию соответствующим методам оценки стоимости недвижимости. Это методы анализа сопоставимых сделок и капитализации дохода, определяемого на основе арендных ставок. Методология рыночного подхода в большей степени соответствует характеру оцениваемых активов, так как отражает доходы, связанные с объектом оценки и риски, отражающие требуемый уровень доходности.

Идеология доходного подхода к оценке в наибольшей степени соответствует природе нематериальных активов в целом, а также нематериальных активов, связанных с земельным участком. Для такой оценки рекомендуется применять методы капитализации дохода при условии роста или уменьшения дохода, капитализации на основе анализа общего дохода и вычленения дохода, относящегося к оцениваемому нематериальному активу (см. [2, с. 623–626]).

Таким образом, при анализе нематериальных активов, связанных с земельным участком или объектом недвижимости, следует идентифицировать объект оценки, определить, какие права или ограничения представляет собой этот нематериальный актив. Не всегда есть возможность отразить стоимость указанных прав в балансе компаний как нематериальный актив в силу определенных правил бухгалтерского уче- та. Для оценки стоимости нематериальных активов земельного участка чаще всего используются методы доходного подхода, в меньшей степени сравнительного.

При оценке стоимости как земельных участков, так и объектов недвижимости также следует анализировать воздействия на земельный участок (местоположение), такие как вид, транспортная доступность, престижность адреса и другие. Такие воздействия влияют на стоимость оцениваемого объекта недвижимости, однако не являются нематериальными активами, не могут быть проданы отдельно от объектов недвижимости в отличие от нематериальных активов земельного участка.