Нормативное регулирование строительства на землях сельскохозяйственного назначения

Категория земель сельскохозяйственного назначения была определена текущим законодательством России для ведения фермерских (крестьянских) хозяйств. Однако, возникают ситуации, когда местоположение того или иного массива удачно подходит для иной деятельности, например, застройки. В связи с этим актуальным остается вопрос – возможна ли на землях сельскохозяйственного назначения деятельность, отличная от определенной для этой категории Земельным кодексом РФ?

Действующее законодательство Российской Федерации определяет категории для всех земель, находящихся на её территории. Статья 77 Земельного Кодекса РФ гласит, что земли сельхозназначения – это земли, которые расположены за чертой населенных пунктов, предоставляемые для ведения сельского хозяйства и предназначенные для этой же цели. В статьях

81 и 82 настоящего Кодекса говорится, что земли сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены гражданам не только для создания и ведения фермерского (крестьянского), но и для создания личного подсобного хозяйства.

Между тем, данная категория земель может быть выделена гражданам или объединениям граждан (обществам, товариществам), организациям или общинам для огородничества и садоводства. Из этого вытекает, что участки можно использовать для дачного строительства. Но граждане должны помнить, что в 11 и 12 статьях Земельного Кодекса РФ четко прописано о защите земель от захламления, загрязнения и прочих негативных воздействий, связанных с деятельностью человека. Использоваться они должны таким образом, чтобы не нарушалась целостность экосистем. Изначально, охраняемые законами почвы земель сельскохозяйственного назначения отличаются своим плодородием, а места – своей красотой.

Проанализировав существующие законодательные акты, можно сделать вывод, что земли сельскохозяйственного назначения могут быть использованы для размещения личных подсобных и фермерских (крестьянских) хозяйств. На них можно разбивать огороды, сады, их можно засаживать сельхозкультурами и можно даже строить. Далее встает вопрос о том, какие постройки можно возводить на этих землях.

Разрешая использовать земли сельхозназначения под дачное строительство, организацию садового некоммерческого товарищества, кодекс позволяет поставить на участке баню, дачный дом и другие хозяйственные постройки. Однако, вопрос с капитальным строительством все еще полностью не разрешен. При этом нигде не прописаны характеристики дачного дома, сроки проживания в нем. Помимо категории земли есть еще понятие их целевого использования. В таком случае, если за данной территорией (наделом) закреплено, что она выделяется под дачное строительство или создание фермерского (крестьянского) хозяйства, то возможна постройка не только летнего домика с баней и хозяйственными постройками, но и возведение целого поместья.

Между тем, подписывая документы на приобретение участка земли сельскохозяйственного назначения, нужно выяснить, является ли он частью дачного поселка или крестьянско-фермерского хозяйства, возможно ли зарегистрироваться в доме, построенном на этом участке, и можно ли будет проживать в нем постоянно. В отличие от земель под индивидуальное жилищное строительство, в ряде случаев здесь с этим могут возникнуть проблемы.

Многие продавцы земель сельскохозяйственного назначения утверждают, что при необходимости сменить категорию земель не составит труда. Однако, в действительности дела обстоят иначе. Законодательство России подразумевает такую возможность, но по факту получить разрешение на смену категории у местных властей бывает очень непросто.

Лучше заранее уточнить возможность строительства, подведения коммуникаций к дому и регистрации на земле в районной администрации по месту нахождения надела. В некоторых случаях собственник надела может столкнуться с ситуацией, когда любую постройку на участке ему придется отстаивать в суде, особенно если речь идет о земельном наделе вне садового некоммерческого товарищества или кооператива, расположенной без привязки к какому-либо населенному пункту.

Для решения данной проблемы можно зарегистрировать собственника земли в качестве предпринимателя и начало полноценной сельскохозяйственной деятельности, или изначально грамотный подход к оформлению документов. Во многих регионах уже сложилась юридическая практика решения подобных вопросов, например, в Подмосковье. Там большинство загородных поселков, населенных пунктов и обособленных поместий расположено именно на землях сельскохозяйственного назначения. В целом по стране имели место случаи, когда собственникам удавалось влиять на местную законодательную власть, добиваясь положительных результатов. Подобные ситуации могут разрешаться следующими способами:

• -    внесения изменений в действующие «Правила землепользования и застройки»;

• -    принятия областных законов о родовых поместьях и родовых усадьбах;

• -    создания нового населенного пункта на территории массовой застройки.

Для юридического закрепления за собственником права на строительство на землях сельскохозяйственного назначения специалисты по земельному праву советуют применять в договорах и регистрационных документах вместо терминов «коттеджный поселок» более юридически выверенные термины «дачный поселок», «дачный коттеджный поселок» или «дачный поселок организованной застройки». В качестве хорошего основания возведения жилых домов на землях исследуемой категории в разрешительных документах на нее будет фигурировать термин «проект организации и застройки территории дачного некоммерческого объединения граждан», который предусматривает возможность возведения «жилых домов с правом регистрации проживания в нем». При возникновении сложностей с регистрацией и оформлением объектов строительства на землях сельскохозяйственного назначения по документам с такими формулировками, можно добиться положительного решения, оспаривая право на самовольные постройки в суде.