Новая версия государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения

В 2001–2002 годах в Российской Федерации впервые была проведена государственная кадастровая оценка земель (ГКОЗ) сельскохозяйственного назначения. Был сделан важный шаг в оценке земель современной России. Выполненная работа позволила обоснованно рассчитать ставки земельного налога, арендную плату, величину ипотечного кредита. В 2006 году была начата работа по актуализации ГКОЗ сельскохозяйственного назначения. Были разработаны базовые показатели (оценочная продуктивность и оценочные затраты, расчетный рентный доход, кадастровая стоимость) на уровне субъектов Российской Федерации для сельскохозяйственных угодий по состоянию на 1 января 2006 года. По сравнению с прошлым туром оценки на 1 января 2006 года базовые показатели в среднем выросли в 1,86 раза.

Вместе с тем методика ГКОЗ сельскохозяйственного назначения нуждается в серьезной корректировке [3]. Основные недостатки этих методических материалов сводятся к следующему.

• 1.    Неправомерность использования фактической урожайности вместо потенциальной (нормативной). От такого подхода в свое время предостерегал еще В.В. Докучаев, указывая, что при таком подходе платится «налог на интеллигентность». Приведем простой пример невозможности использования фактической урожайности для оценки земель. Возьмем две соседние об-

• ласти Московскую и Калужскую. Среднемноголетние данные об урожайности в Московской области значительно выше (следовательно, и налог, и кадастровая стоимость будут выше, чем в Калужской области). Обусловлено это тем, что в Московской области в доперестроечные времена удобрений вносилось больше (на уровне стран Западной Европы), энергонасщен-ность техникой была выше. В настоящее же время количество вносимых удобрений, а также техники на единицу площади резко сократилось, баланс гумуса стал отрицательным. Однако фермеры, работающие в Боровском районе Калужской области и Нарофоминском районе Московской области, на одинаковых почвах и землях, в одинаковых условиях будут платить различный налог на сельскохозяйственные земли, различающийся более чем в 6 раз. Таким образом, оценивается не земля, а уровень хозяйствования на ней 20-летней давности.

• 2.    Межрегиональная несопоставимость оценок. Земли соседних областей, а иногда и земельно-оценочных районов внутри областей, оцениваются по-разному, даже если находятся в близких природных условиях. В субъектах Российской Федерации приняты шкалы с разными свойствами. В расчеты оценочных показателей заложены не

• 3.    Неучет климатических показателей. Известно, что одна и та же почва в разных климатических условиях будет иметь различную продуктивность, а, следовательно, и разную оценку.

• 4.    Неучет пригодности земель под различные культуры, ассортимента возделываемых культур. Совершенно очевидно, что чем больше ассортимент возделываемых культур, тем выше должна быть оценка. Не учитываются различия в уровне затрат на выращивание культур, на поддержание плодородия почв.

• 5.    Игнорирование прибыли предпринимателя. В методических подходах не учтено, какая часть прибыли приходится на бизнес, а какая на землю.

• 6.    Принятие единого для всех субъектов Российской Федерации коэффициента капитализации. То, что во всех субъектах принят один коэффициент капитализации, равный 0,03, является экономически неверным.

По нашему мнению, если земли, на которых трудится сельский товаропроизводитель, одинаковы, то и налог существенно различаться не должен

единые для России экономические нормативы, в каждом регионе существуют свои местные нормативы, отражающие средние по региону, оценочному району экономические условия сельскохозяйственного производства.

Так, в одних областях (Нижегородская, Волгоградская) за 100 баллов принято содержание гумуса в 5 процентов, а в других (Воронежская область, Краснодарский край) – в 7 процентов. Регрессионные уравнения связи урожайности со свойствами почв в разных регионах различны. Несопоставимость оценок исключает возможность использования результатов земельно-оценочных работ на едином рынке земель России.

Отмеченные недостатки методических подходов приводят к несоответствию значений кадастровой стоимости земель и данных природно-сельскохозяйственного районирования. Например, кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения в Пензенской области составляет 18 020 рублей за 1 гектар, в Башкирии – 17 460, в Ивановской области – 18 350, в Ярославской области – 18 780 рублей за 1 гектар. Между тем по всем показателям – почвенным, климатическим, возможностям возделывания более ценных культур, раз- мерам полей, доле пашни в сельскохозяйственных угодьях – Ивановская и Ярославская области уступают Пензенской области и Башкирии.

При проведении кадастровой оценки в субъектах Российской Федерации одни и те же черноземы с близкими свойствами, находящиеся в Орловской области (Троснянс-кий район) и в Ульяновской области (Инзенский район) при одинаковых баллах бонитета почвы (55), одинаковых технологических свойствах и местоположении имеют кадастровую стоимость, различающуюся почти в 2 раза.

Необходимо также отметить, что величина абсолютной ренты (минимальный доход, который может быть получен с сельскохозяйственных угодий) не может быть одинаковой для всей территории России (860 рублей за 1 гектар). Худшие земли в Краснодарском крае и Архангельской области существенно различаются.

В настоящее время разработана принципиально новая методика, позволяющая оценить в сопоставимых показателях земли сельскохозяйственного назначения. Методика апробирована в Ростовской области, Краснодарском крае и в горных районах республики Кабардино-Балкария. Методика основана на оценке эталонной почвы по единому для России нормативу экономических условий сельскохозяйственного производства. В характеристику эталона вводят поправки на свойства почв исследуемого объекта и климат местности. По сравнению с предыдущей методикой значительно расширен перечень свойств, уточняющих оценку. Дополнительно учитываются водно-физические свойства почв в пределах метрового слоя, которые раньше вообще не принимали во внимание. Все это корректируется на доходность всех основных культур, которые могут возделываться на оцениваемом объекте, а также на дополнительные затраты, связанные с поддержанием плодородия почв и применением специальных почвозащитных и (или) иных технологий.

Методика состоит из двух частей: первая – оценка качества земель (бонитировка почв) и вторая – оценка экономических условий. Оценка качества земель является основополагающей частью, на которую в дальнейшем могут накладываться разные экономические условия.

Уровень потенциального плодородия почв оценивается по величине зернового эквивалента, представляющего собой урожайность зерновых на эталон затрат, эквивалентную всему набору оценочных культур, включенных в расчетную структуру посевов. Зерновой эквивалент является интегральным показателем качества земель. Он учитывает ассортимент возделываемых культур, которые могут выращиваться на конкретном земельном участке, их потенциальную продуктивность, уровень затрат на выращивание и уборку культур и на поддержание плодородия почв [2].

Новая методика позволяет увязать потребности рынка и земельного кадастра с характеристикой качества земель.

На основе зернового эквивалента и других материалов разработана схема классификации земель (табл. 1). По пригодности выделяются четыре категории земель:

• I    – пригодные для использования под любые сельскохозяйственные угодья;

• II    – малопригодные под пашню и многолетние насаждения, но пригодные под естественные кормовые угодья;

• III    – непригодные или малопригодные для использования в сельском хозяйстве в естественном состоянии;

• IV    – малопригодные под пашню, но по своим уникальным свойствам пригодные для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников (табак, чай, виноград, рис и т. п.).

Земли относятся к первой категории (пахотнопригодные), если интегральный показатель качества земель (зерновой эквивалент Уэ ), рассчитанный по ассортименту полевых культур, превышает величину 22 центнера за 1 гектар, а также величину Уэ , рассчитанную по продуктивности естественных кормовых угодий.

Если показатель Уэ равен или меньше величины 22, то земли относят ко второй категории. Земли категории II относятся к группе низкопродуктивных, поскольку их использование под пашню менее эффективно, чем под естественные кормовые угодья.

Земли первых двух категорий пригодности разделены по уровню потенциального плодородия на 7 классов, которые, в свою очередь, подразделяются на 26 разрядов. Лучшие земли относятся к 1-му разряду 1-го класса. Земли категории III, непригодные для использования в сельском хозяйстве, сведены в 8-й класс и дифференцированы на два разряда: 27-й – потенциально пригодные (после мелиорации) и 28-й – непригодные (ледники, скалы и т. п.). Земли категории IV (уникальные) отнесены к 9-му классу и 29-му разряду.

Информация о наличии, характере и степени проявлении негативных свойств дополняет качественную характеристику почв. Почвы, вошедшие в состав различных классов, подразделяются на группы, каждая их из которых характеризует специфическое негативное воздействие (эрозия, заболачивание, засоление и т. п.). Всего предусмотрено до 50 групп. Следует отметить, что в 1м классе, в который входят самые плодородные почвы, группы либо отсутствуют, либо представлены почвами со слабо выраженными негативными свойствами. По мере снижения плодородия почв (от 1-го к 7-му классу) число и степень негативных воздействий нарастает. Классы пригодности земель в Центрально-Черноземной зоне представлены в таблице 2.

В рамках проведения классификации земель проводится агроклиматическое зонирование. Агроклиматическое зонирование позволяет более полно учесть влияние варьирующих климатических условий на качество земель. В процессе зонирования выявляются территории, существенно различающиеся по агроклиматическим показателям, определяющим ассортимент и нормативную урожайность сельскохозяйственных культур [1]. В качестве территориальной единицы агроклиматического зонирования принимается административный район или муниципальное образование. Результатом агроклиматического зонирования территории субъекта Российской Федерации должен быть ассортимент оценочных культур (включая наличие и процент чистых паров) по каждому административному району или муниципальному образованию.

Таблица 1

Схема классификации почв по пригодности для использования в сельском хозяйстве

Категория земель	и S	>8 I1	Зерновой эквивалент, ц/га		Бонитет в баллах
			среднее значение	интервал*	среднее значение	интервал
СК к 2 s >, л 2 СО j6 о т со т -0 о q со О н 1= о о S СК £ о Л о т с; о о s 22 С 2 л- с; q: о	1	1	61	60,0–62,0**	98	95–100
		2	59	58,0–60,0	93	90–95
		3	57	56,0–58,0	88	86–90
		4	55	54,0–56,0	83	81–86
	2	5	53	52,0–54,0	78	76–81
		6	51	50,0–52,0	73	71–76
		7	49	48,0–50,0	69	67–71
		8	47	46,0–48,0	64	62–67
	3	9	45	44,0–46,0	59	57–62
		10	43	42,0–44,0	54	52–57
		11	41	40,0–42,0	50	48–52
		12	39	38,0–40,0	45	43–48
	4	13	37	36,0–38,0	40	38–43
		14	35	34,0–36,0	35	33–38
		15	33	32,0–34,0	31	29–33
		16	31	30,0–32,0	26	24–29
	5	17	29	28,0–30,0	21	19–24
		18	27	26,0–28,0	16	14–19
		19	25	24,0–26,0	12	10–14
		20	23	22,0–24,0	7	5–10
2. Малопригодные под пашню многолетние насаждения, но пригодные под естественные кормовые угодья	6	21	29	28,0–30,0***	21	19–24
		22	27	26,0–28,0	16	14–19
		23	25	24,0–26,0	12	10–14
		24	23	22,0–24,0	7	5–10
	7	25	21,5	21,0–22,0	3	2–5
		26	20,5	20,0–21,0	1	0–2
3. Непригодные или малопригодные под сельскохозяйственные угодья в естественном состоянии	8	27	потенциально пригодные		–	–
		28	непригодные		–	–
4. Уникальные земли****	9	29	–		–	–

Таблица 2

Й Е СО 6			О CD 00 О СМ	to co to	О aS со	co CM in CM	o^ 05	O- O
■0 со о о 05 §	СЮ	о 2 CD О § 1 5 О ю с о $ -0 о со ^	СМ-см" со	00-co	co cm	CM to" о	CX) to	to-см" to co
			05-од'	m aS to	CO CD	co to" CM	o^ co" со	05-
	ю		Ю in"	о to	CM CM	05 co" со	05 cm" CM CM	in in in
	со см	CD 2 о со & о Е го С	CD in" in CO	CM co" LO	00-to	co in" co co	о co" CM	CM in" in CM
			co co	O) о о о	о cd"	to cd" to	too" со to	to" to in co
			CM co" m co	со CM	co in to	co CM	05-со" co CM	to со" co о co
			co to" to co	1	со CD	1	toin" о 05	O- in CM
Е св о			ex 05 о CL	ex 05 О 5 CL O 0) L0	(X 05 =r CD c	(X 05 О CO о Ю	ex 05 ^ О 0) z о CL О CO	6 X1 T о -0 >s q 05 05 Cl CL X ^ 0) о О Q c co 2 ° ф a О Ф □□ T

Для оценки качества земель горных территорий необходимо проведение специального агроклиматического микрозонирования, которое учитывало бы влияние высоты местности и экспозиции склонов.

Расчет удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий осуществляется методом капитализации земельной ренты по формуле:

.ЯР УПКСЗ = — , Kк

где УПКСЗ – удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, р.;

ЗР – показатель земельной ренты, р.;

Кк – коэффициент капитализации земельной ренты.

Удельный показатель земельной ренты для каждого класса пахотнопригодных земель определяется как среднеарифметическое значение удельных показателей земельной ренты, рассчитанной по каждой из сельскохозяйственных культур, вошедший в наиболее эффективный набор сельскохозяйственных культур. Расчет показателя земельной ренты производится по формуле:

ЗР = ( ВД - З ) х (1 - ПП ) ,              (2)

где ЗР – земельная рента;

ВД – валовой доход;

З – издрежки;

ПП – прибыль предпринимателя.

Расчет удельного показателя земельной ренты для каждого класса пахотнопригодных земель осуществляется в соответствии со следующим алгоритмом.

Определение наиболее эффективного набора сельскохозяйственных культур (севооборота) для каждого класса пахотнопригодных земель

Для определения наиболее эффективного севооборота необходимо руководствоваться следующими принципами:

• 1)    севооборот формируется из набора культур, которые по климатическим условиям могут потенциально выращиваться на земельном участке;

• 2)    состав севооборота должен быть оптимальным, то есть давать максимально возможный доход (максимальный показатель земельной ренты);

• 3)    основным севооборотом принимается зернотравяной тип:

• а)    однолетние травы (чистый пар),

• б)    пшеница (или рожь),

• в)    ячмень,

• г)    многолетние травы,

• ж)    многолетние травы,

• з)    пшеница (или рожь),

• и)    ячмень.

При этом учитывается, что указанный севооборот адаптируется для самых разнообразных природных условий и включает культуры, площади посевов которых в составе пашни Российской Федерации преобладают на 70–90 процентов;

• 4)    если климатические условия позволяют, то в состав севооборота добавляются одна-две технические культуры, например картофель или сахарная свекла или сахарная свекла и подсолнечник. Основное условие при этом – повышение доходности севооборота;

• 5)    максимальное количество полей в севообороте может быть равно 9;

• 6)    севооборот должен быть почвозащитным, экологичным. Например, на землях с покатыми склонами в состав севооборота не включаются пропашные культуры.

Валовой доход рассчитывается как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену

Данные о нормативной урожайности определяются на основе программы автоматизированной системы государственной кадастровой оценки земельных участков (АС ГКОЗУ). Рыночные цены реализации на сельскохозяйственную продукцию берутся на дату созревания культуры при условиях самовывоза. Информацию о рыночных ценах на сельскохозяйственную продукцию можно получить из различных источников: справочники Федеральной службы государственной статистики по субъектам Российской Федерации, периодическая печать, раз- личные сайты, в том числе сайт Центра рыночной информации АПК Министерства сельского хозяйства Российской Федера-ции1.

Определение уровня издержек на производство и реализацию сельскохозяйственной продукции осуществляется на основе технологических карт, актуализированных на дату оценки, устанавливающих нормативы расхода семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т. п. в натуральном выражении.

Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в оценочном районе земель рыночных цен и производится по программе классификации земель. При расчете издержек учитываются сроки осуществления затрат на возделывание культур, технологические свойства земель, уровень инженерного обустройства, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения.

При расчете удельного показателя земельной ренты учитывается размер прибыли предпринимателя, который устанавливается на основе прибыльности других видов предпринимательской деятельности со сравнимыми показателями предпринимательских рисков.

Ключевым моментом определения кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения является расчет коэффициента капитализации. Определение величины коэффициента капитализации методом кумулятивного построения предполагает следующую последовательность действий:

• •    определение базовой величины коэффициента капитализации для земель сельскохозяйственного назначения для базового субъекта Российской Федерации;

• •    корректировка базовой величины коэффициента капитализации;

• •    определение величины коэффициента капитализации для субъекта Российской Федерации.

Базовая величина коэффициента капитализации для земель сельскохозяйственного назначения корректируется:

• •    на риск инвестирования;

• •    на риск ведения сельского хозяйства в субъекте Российской Федерации.

Величина корректировки базовой величины коэффициента капитализации на риск инвестирования ( Кри ) определяется в соответствии с формулой:

Кри = 1 + РИП / n ,                     (3)

где РИП – ранг инвестиционного потенциала субъекта Российской Федерации;

n – количество субъектов Российской Федерации, участвующих в ранжировании.

Величина корректировки базовой величины коэффициента капитализации на риск ведения сельского хозяйства (Крсх) определяется в соответствии с формулой:

Крсх = Р / З х Кмакс , (4)

где Р – ранг природно-климатического потенциала субъекта Российской Федерации;

З – количество зон, выделяемых на территории Российской Федерации. Зоны (табл. 3) определены на основании выделяемых при расчете нормативов стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд ² ;

Кмакс – максимальное значение величины корректировки, устанавливаемое в размере эффективной доходности погашения по облигациям Федерального займа России при максимальном сроке погашения.

Таблица 3

Природно-климатические зоны

№ п/п	Зона	Условия (пример субъектов, входящих в зону)	Корректировка на риск ведения сельского хозяйства, %
1	6	Лучшие климатические и почвенные условия (Краснодарский край)	1,05
2	5	Менее благоприятные климатические и почвенные условия, чем для 6-й зоны (Центрально-Черноземная зона)	2,10
3	4	Хорошие климатические и почвенные условия (Республики Северного Кавказа, Ростовская область, Ставропольский край)	3,15
4	3	Менее благоприятные климатические и почвенные условия, чем для 4-й зоны (Московская, Владимирская, Брянская области)	4,20
5	2	Удовлетворительные климатические и почвенные условия (Архангельская, Псковская, Тверская области)	5,25
6	1	Менее благоприятные климатические и почвенные условия, чем для 2-й зоны (Мурманская область, Республика Саха, Ямало-Ненецкий автономный округ)	6,30

Определение коэффициента капитализации для субъекта Российской Федерации ( Кк ) осуществляется в соответствии с формулой:

Кк = БКк х Кри + Крсх ,              (5)

где БКк – базовая величина коэффициента капитализации.

При определении коэффициента капитализации принимаются во внимание локальные риски в субъекте Российской Федерации. Учет локальных рисков дополнительно обосновывается. При отсутствии локальных рисков для расчета удельного показателя кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения используется среднее значение диапазона, определенного для субъекта Российской Федерации. При наличии локальных рисков может осуществляться корректировка в сторону повышения или понижения среднего значения диапазона. Откорректированное значение коэффициента капитализации не может превышать или быть ниже максимальной или минимальной границы коэффициента капитализации для субъекта Российской Федерации.

Средние значения коэффициента капитализации земельной ренты для земель сельскохозяйственного назначения субъектов Российской Федерации представлены в таблице 4.

Сравнение УПКСЗ сельскохозяйственных угодий новой версии методики и варианта действующей методики, актуализированной на 1 января 2006 года, показало увеличение УПКСЗ, рассчитанного по новой версии, на 25–30 процентов.

Таким образом, основные методологические принципы, которые должны быть реализованы при государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий, сводятся к следующему:

• 1)    определение ассортимента сельскохозяйственных культур, которые потенциально могут выращиваться на земельном участке. Чем шире ассортимент возделываемых культур, тем выше величина дохода (земельной ренты);

• 2)    чередование сельскохозяйственных культур в севообороте, обеспечивающее получение максимального дохода от земельного участка и сохранение его естественного плодородия;

• 3)    расчет величины земельной ренты по каждой культуре как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя, несущего риск сельскохозяйственного производства;

• 4)    расчет валового дохода как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственных культур на ее рыночную цену, сложившуюся на дату проведения оценки. Норматив потенциальной урожайности учитывает базовые свойства почв (содержание гумуса, мощность гумусового горизонта, содержание физической глины), негативные свойства почв (эродированность, переувлажнение, переуплотнение и т. п.) и климатические показатели;

• 5)    материальные затраты на ведение сельскохозяйственного производства предлагается определять на основе технологических карт, устанавливающих нормативы затрат семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т. п., а также затрат на поддержание плодородия почв;

• 6)    расчет коэффициента капитализации предлагается определять для каждого субъекта Российской Федерации с учетом корректировок на риск инвестирования и риск ведения сельского хозяйства.