Новая жилищная политика России (проект ООО "Деловая Россия" в рамках подготовки ежегодного доклада "Политика роста 2006" и предложений в национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России")

Введение упрощенной процедуры регистрации индивидуальной предпринимательской деятельности, основанной на аренде жилья

Сдача частными лицами жилья в аренду, как правило, не является предметом предпринимательской деятельности и имеет временный характер. Условия регистрации, учета и налогообложения индивидуальной предпринимательской деятельности для многих арендодателей остаются сложными процедурами, требующими специального обучения и отвлечения от основной работы. Следует помнить, что львиная доля аренды жилья осуществляется пенсионерами.

Необходимо максимально упростить процедуру регистрации и налогообложения частного предпринимательства в отношении аренды жилья.

Предлагается:

• 1)    осуществлять регистрацию договоров аренды жилья непосредственно в налоговых инспекциях (или в региональных жилищных агентствах, выполняющих в этой части функцию налоговых агентов);

• 2)    ввести налогообложение частной аренды жилья на срок действия договора аренды с условием ежеквартального авансирования налоговых платежей;

• 3)    в случае досрочного расторжения договора аренды осуществлять либо депонирование аванса в счет будущих договоров аренды, либо возврат аванса арендодателю, либо зачет аванса в счет налога на доходы физических лиц (НДФЛ) по основному месту работы арендодателя;

• 4)    ввести ставку налога на сдачу в аренду жилья (но не более двух объектов одним арендодателем) в размере 6 процентов от выручки сдаваемого в аренду жилья.

Но этого недостаточно для легализации аренды жилья.

Налоговые вычеты для арендаторов жилья

Граждане, арендующие жилье, по тем или иным причинам не могут приобретать жилье. Это делает их неравноправными с покупателями жилья, получающими право на налоговый вычет по НДФЛ в сумме до 1 миллиона рублей.

Предлагается:

• 1)    ввести налоговый вычет по НДФЛ для арендаторов жилья с суммы арендной платы по договору аренды;

• 2)    наделять арендатора правом на налоговый вычет по истечении года, в котором осуществлялась аренда;

• 3)    право налогового вычета предоставлять только после встречной поверки регистрации договора аренды (как арендатором, так и арендодателем);

• 4)    сумму налогового вычета установить в размере 5 процентов от стоимости договора аренды за истекший год.

Законодательное установление статуса «Доходный дом»

В Российской Федерации фактически отсутствует такой вид предпринимательской деятельности, как сдача в аренду жилых комплексов. На данный момент к этой деятельности условно можно отнести лишь гостиничный и курортный бизнесы. Девелопмент на рынке аренды жилья остается непривлекательным для юридических лиц в силу отсутствия государственного регулирования этой деятельности и наличия высокого налогообложения, делающего легальную аренду жилья неконкурентоспособной.

Предлагается:

• 1)    принять Федеральный закон «О доходных домах» и внести необходимые поправки в Жилищный и Градостроительный кодексы Российской Федерации. Под «доходным домом» понимать комплекс, состоящий не менее чем из 3-х жилых объектов (квартир, домов, таун-хаусов);

• 2)    ввести следующую классификацию доходных домов и арендного жилья:

• •    социального значения (*);

• •    общего назначения (средний сегмент, в том числе коттеджи) (** – ***);

• •    апартаменты (включая коттеджи) (**** – *****);

• 3)    диверсифицировать налогообложение доходных домов согласно классификации, установив для доходных домов социального значения ставку налога на прибыль в размере 6 процентов.

Отказ от государственных и муниципальных фондов жилья

Государство и муниципалитеты остаются собственниками значительных жилищных фондов, качество и стоимость эксплуатации которых становятся все менее приемлемыми для граждан. Продолжается строительство муниципального и государственного жилья.

В ряде регионов государственные жилищные программы стали предметом спекуляции и коррупции. Декларируемые программами цели снижения стоимости жилья для граждан на деле не только не регулируют рыночную стоимость жилья, но чаще, с каждым очередным повышением стоимости продаж «муниципальных квартир», провоцируют очередной виток роста стоимости жилья на рынке. Вывод – государственное жилье является неэффективной статьей расходов бюджета.

Предлагается:

• 1)    продлить на 3 года бесплатную приватизацию жилья;

• 2)    государственное и муниципальное жилье на конкурсных условиях передать в управление частным компаниям;

• 3)    по мере высвобождения жилья из социального найма, выставлять его на продажу;

• 4)    запретить финансирование государственных жилищных программ, ставящих целью строительство жилья для последующей сдачи в социальный наем или продажу населению по льготным ценам;

• 5)    для целей бесплатного предоставления жилья определенным категориям граждан осуществлять его покупку на рынке либо на условиях открытого государственного заказа, финансируемого на этапе строительства за счет частных инвестиций, но под государственные гарантии;

• 6)    ликвидировать государственные эксплуатационные организации.

Эволюция системы ипотечного кредитования

Следует констатировать, что законодательная и нормативная базы ипотечного кредитования в целом сформированы. Дальнейшее совершенствование законодательства не требует активной государственной поддержки, за исключением мер по координации темпов роста объемов строительства жилья и темпов роста объемов ипотечного кредитования, а также формирования системы страхования рисков в системе ипотечного кредитования. Формирование системы ипотечного кредитования в России будет завершено с началом обращения ипотечных ценных бумаг. Государство должно обеспечить соразмерность объема предложения жилья объему предложения ипотечных кредитов.

Регулирование уровня процентных ставок по ипотечным кредитам с целью поддержания на жилищном рынке равновесной ситуации между спросом и предложением

Увлечение мерами по приросту объемов ипотечного кредитования чревато неконт- ролируемым ростом цен на жилье и как следствие – снижением покупательной способности граждан и торможением темпов роста объемов жилищного строительства. Главной опасностью является государственное стимулирование резкого падения процентных ставок за счет сверхобеспеченности корпоративных облигаций АИЖК благодаря 100-процентному государственному гарантированию.

Предлагается:

• 1)    лимитировать АИЖК по выпуску корпоративных облигаций, обеспеченных государственной поддержкой, только в пределах пулов закладных по кредитам и займам, выдаваемых социальным категориям граждан (очередникам, военнослужащим, селянам, представителям дефицитных и особо опасных профессий, переселенцам и т. п.) в рамках государственных жилищных программ. Остальные эмитируемые АИЖК ценные бумаги не обеспечивать различными формами государственной поддержки начиная с 2007 года;

• 2)    начиная с 2007 года распространить право на получение государственной поддержки на эмитентов с государственным участием в капитале на общих условиях с АИЖК;

• 3)    в рамках реформы финансовой системы добиться, чтобы не позднее 2008 года ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (Банк России) стала реальным рыночным индикатором, к которому было бы можно привязывать процентные ставки по ипотечным кредитам и займам, либо сформировать иной рыночный индикатор, в состав которого входила бы и оценка покупательной способности граждан на жилье.

Страхование финансовых рисков на рынке ипотечного кредитования

Складывающаяся система сопровождения ипотечных кредитов и займов, опирающаяся на деятельность агентов по сопровождению, ответственность которых перед инвесторами ограничивается присваиваемыми лимитами ответственности, не защищает наверняка рынок от финансовых рисков, связанных с такими факторами, как:

• •    дефолты заемщиков и невозможность обращения взыскания на предмет залога;

• •    кассовые разрывы (недостаточность оборотных средств на дату возникновения обязательства по выкупу дефолтной закладной) в деятельности агентов по сопровождению, не позволяющие осуществить своевременный выкуп дефолтных закладных у инвестора;

• •    дефолты агентов по сопровождению.

Предлагается:

• 1)    разработать стандарты страхования финансовых рисков при жилищном и ипотечном кредитовании, позволяющие привлекать к этому виду страхования страховые компании;

• 2)    стимулировать создание обществ взаимного страхования финансовой ответственности агентов по сопровождению;

• 3)    сделать страхование финансовых рисков обязательным в следующих случаях:

• •    при выдаче кредитов и займов с первоначальным взносом менее 30 процентов;

• •    при рефинансировании жилищных кредитов и займов на этапе строительства жилья;

• •    при превышении процентных ставок по жилищным и ипотечным кредитам и займам более чем на 2 пункта над номиналом общепринятого финансового индикатора (например ставкой рефинансирования Банка России).

Внедрение механизмов перекредитования и повторного залога недвижимости

В условиях провоцируемого государством падения процентных ставок по ипотечным кредитам и займам возникает эффект отсроченного спроса из-за ожидания очередного падения ставок. Долгосрочный характер ипотечных кредитов и займов, а соответственно залога недвижимости, ограничивает возможности заемщиков по эффективному использованию залоговых качеств принадлежащей им недвижимости.

Предлагается:

• 1)    разработать государственные нормативы перекредитования ипотечных кредитов и займов с целью осуществления эффективного государственного контроля за этим видом кредитной деятельности;

• 2)    разработать законодательную базу повторного залога недвижимости.

Урегулирование процедур оценки и залога земли (строительных участков и участков под жилыми зданиями)

В общем объеме ипотечного кредитования сделки, основанные на залоге индивидуальных домов и земельных участков, составляют ничтожную часть, что в большей степени связано со сложностью оценки и оформления земли в залог.

Предлагается:

• 1)    прекратить практику передачи государством и муниципалитетами земли в аренду под строительство жилья. Осуществлять выделение земли только на условиях дарения и продажи с правом регресса земельных участков в государственную или муниципальную собственность в случае отказа от строительства в течение 2-х лет с даты покупки;

• 2)    первичную продажу земли осуществлять только на открытых торгах, для чего образовать региональные земельные биржи. Исключение могут составлять только земельные участки под индивидуальное строительство жилья для социальных категорий граждан в рамках социальных программ;

• 3)    объявить ускоренную приватизацию земли под жилыми домами (не более 3-х лет);

• 4)    для целей оценки и залога рассматривать участок земли и построенный на нем дом как единый комплекс;

• 5)    спекуляцию земельными участками, приобретенными у государства и муниципалитетов, в случае если на них отсутствуют завершенные или незавершенные жилые дома, осуществлять только через региональные земельные биржи с установлением 5-кратной государственной пошлины;

• 6)    при первичной продаже участков предоставлять покупателям гарантию обратного выкупа участков государством или муниципалитетами по первоначальной стоимости без государственной пошлины.

Ипотека доходных домов

Развитие рынка арендного жилья может быть обеспечено только при условии сопос- тавимости арендной платы за жилье аннуитетным платежам по ипотечным кредитам и займам. Таким образом, строительство доходных домов необходимо обеспечить заемными ресурсами, по цене сопоставимыми с ипотечными.

Предлагается:

• 1)    распространить государственные гарантии на корпоративные облигации АИЖК (эмитентов с государственным участием в капитале), обеспеченные ипотекой доходных домов классов *, **, ***;

• 2)    разработать нормативную базу ипотеки доходных домов, выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой доходных домов;

• 3)    разрешить ЗПИФам недвижимости выкуп прав требования по инвестиционным контрактам на строительство доходных домов при условии их последующей конвертации в ипотечные закладные.

Формирование системы стимулирования целевых накоплений граждан на первоначальные взносы при ипотечном кредитовании

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования сдерживается недостаточными накоплениями граждан. Причем меры по субсидированию части первоначальных взносов не решают проблемы большей части низкооплачиваемых категорий граждан в силу того, что их платежеспособность по ипотечным кредитам требует существенно большей доли первоначального взноса в стоимости жилья, нежели классические 30 процентов. Необходима государственная поддержка эффективных механизмов накопления гражданами первоначальных взносов. При этом существенная часть таких накоплений должна стать источником инвестиций в строительство жилья и создание коммунальной инфраструктуры.

Формирование целевых накопительных (сберегательных) институтов и инструментов

До сих пор государство стимулировало спрос на жилье, в результате чего провоцировало рост стоимости жилья. Необходимо переориентировать государственную по- мощь на организацию сбережений и стимулирование предложения жилья.

Большинство накопительных институтов и инструментов не позволяют гражданам осуществлять накопления (инвестиции) с доходностью, компенсирующей рост стоимости жилья.

Предлагается:

• 1)    разработать и принять законодательную базу для деятельности открытых и специальных ПИФов жилищного строительства и коммунальной инфраструктуры, которые имели бы право инвестировать средства в обязательства девелоперов, обеспеченные правами на земельные участки и инвестиционные контракты;

• 2)    принять Федеральный закон «О строительно-сберегательных кассах»;

• 3)    Банку России разработать нормативную базу о целевых жилищных депозитах и о порядке финансирования жилищного строительства за счет привлекаемых на такие депозиты средств;

• 4)    разработать и принять законодательную базу государственного премирования целевых жилищных накоплений граждан;

• 5)    разработать порядок государственной аккредитации накопительных институтов (банковских депозитов, кооперативных программ и т. п.), на которые распространить систему государственного премирования накоплений.

Развитие накопительно-ипотечных систем

Следует признать, что принятие Федерального закона от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» является прорывом в новую политику государственной поддержки граждан в улучшении жилищных условий. В то же время этот закон обладает двумя существенными недостатками, а именно:

• 1)    закон не стимулирует собственные накопления военнослужащих;

• 2)    концентрируемые в установленной законом накопительно-ипотечной системе средства не инвестируются в жилищное строительство.

Предлагается сформировать универсальную законодательную базу для накопительно-ипотечных систем, в которой предусмотреть:

• •    возможность солидарного пополнения лицевых счетов (паев) граждан-участников, как самими участниками, так и сторонними институтами (например государством и работодателями);

• •    премирование собственных накоплений участников;

• •    инвестирование средств накоплений в жилищное строительство и коммунальносервисную инфраструктуру;

• •    реализацию систем через специальные ПИФы жилищного строительства и коммунальной инфраструктуры, целевые жилищные накопительные программы банков, строительные сберегательные кассы (ССК), жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК) и кредитно-потребительские кооперативы граждан (КПКГ);

• •    прямую зависимость порядка получения ипотечных жилищных кредитов (займов) от условий накопления первоначальных взносов;

• •    невозможность получения участниками государственных премий в случае нецелевого изъятия собственных накоплений участниками и (или) их отказа от получения ипотечных жилищных кредитов (займов) для приобретения жилья;

• •    механизмы государственного контроля за инвестированием средств накоплений в жилищное строительство и коммунальносервисную инфраструктуру.

Социальное обеспечение малоимущих и особо значимых для государства категорий граждан приемлемыми жилищными условиями

Формируемая в Российской Федерации система обеспечения жильем социальных категорий граждан сохраняет основные черты социалистического распределения жилья между нуждающимися. Такой подход не может удовлетворить всех нуждающихся в жилье граждан и продолжает провоцировать социальные конфликты. Необходима глубокая реформа принципов социальной

помощи гражданам в улучшении жилищных условий.

Трансформация принципов получения жилья в социальный наем

Социальные очереди на жилье при существующей декларации социальных гарантий не могут быть не только ликвидированы, но и существенно сокращены.

Предлагается:

• 1)    отказаться от декларирования обеспечения социальных категорий граждан собственным жильем;

• 2)    трансформировать понятие «социальный наем жилья» в понятие «жилищные компенсации арендной платы за жилье»;

• 3)    впредь очередникам предлагать альтернативу:

• •    бессрочная ежемесячная компенсация части арендной платы за жилье или

• •    разовая компенсация части первоначального взноса при ипотечном кредитовании.

Государственное дарение жилья или компенсация его рыночной стоимости для определенных категорий граждан

Для определенных категорий государственных служащих, ветеранов, многодетных семей и т. п. следует сохранить государственное дарение жилья.

Предлагается:

Государственные субсидии при ипотечном жилищном кредитовании следует огра- ничить только субсидиями части первоначального взноса и, возможно, периодическими субсидиями на частичное досрочное погашение ипотечных кредитов и займов. Субсидии процентных ставок по ипотечным кредитам и займам следует признать неэффективной мерой субсидиарной помощи гражданам в силу избыточной нагрузки на бюджет при долгосрочных обязательствах и малого числа удовлетворенных такой помощью.

Граждане, имеющие жилье, не соответствующее социальному нормативу, и относящиеся к категории нуждающихся, в случае если они готовы арендовать жилье лучшего качества, должны иметь право на компенсацию части стоимости арендной платы за жилье, пропорциональной разнице между площадью имеющегося и арендуемого жилья.

Граждане, уже получающие компенсацию части арендной платы за жилье, должны иметь право не ранее чем через три года после регистрации в очереди приобрести жилье с помощью ипотечного кредита (займа) и государственной субсидии, если на момент подачи заявления на государственную субсидию они отнесены к социально значимой категории.

Предлагается:

• 3)    размер субсидии на первоначальный взнос при ипотечном кредитовании не может превышать 50 процентов от стоимости жилья, при этом конкретная сумма компенсации должна зависеть от среднего дохода семьи за предшествующие три года.

Заключение

По мнению разработчиков, представленные предложения формулируют концепцию новой жилищной политики. Учет этих предложений в Национальном проекте «Доступное жилье для граждан России» позволит добиться следующего:

• •    увеличения числа и объема источников инвестиций в жилищное строительство и коммунальную инфраструктуру;

• •    быстрой динамики роста объемов жилищного строительства;

• •    роста качества жилищных условий и ускоренного приближения его к мировым стандартам;

• •    внедрения передовых строительных технологий на всей территории страны;

• •    соответствия предложения жилья платежеспособному спросу;

• •    предоставления гражданам выбора способа проживания (собственное или арендное жилье);

• •    оптимизации стоимости жилья и процентных ставок по ипотечным кредитам и займам;

• •    рационализации социальной ответственности государства по обеспечению определенных категорий граждан жилищными условиями.