Новеллы законодательства о передаче в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности

Порядок аренды земельных участков муниципальной собственности определяется целями эксплуатации. Территории арендуют как для строительных работ, так и для решения задач, не связанных со строительством. Земли для строительства также сдают в аренду на разных условиях - все зависит от выполнения работ по их формированию: без предварительного согласования мест расположения построек; с предварительным согласованием (ст. 30 Земельного кодекса РФ) [2]. По закону земельные участки муниципальной собственности сдают в аренду на аукционах, если месторасположения объектов на них до этого согласованы не были.

В новой редакции Земельного кодекса РФ абсолютно по-новому определен порядок сдачи земли в аренду на аукционах или без их проведения. Ст. 39.6 ЗК РФ содержит общее правило: договор на аренду территорий государственной или муниципальной собственности заключают на аукционах. Подход к порядку формирования земель для торгов стал другим.

В законе упразднили критерий разграничения порядка сдачи участков с предварительным согласованием месторасположения построек и без согласования. В соответствии с новой статьей 39.11 ЗК РФ, земли для сдачи в аренду по результатам аукционов могут формироваться двумя путями: по инициативе органа госвласти или муниципалитета; по инициативе физлица или юрлица, заинтересованного в сдаче земли в аренду. Сбором необходимой документации занимается или орган государственной власти (муниципалитет), или заинтересованное юридическое или физическое лицо.

Важным нововведением стало то, что на основании п. 15 ст. 39.8 ГК РФ, лицо, арендующее землю в государственной или муниципальной собственности, больше не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды такой территории на новый период без аукциона [1].

В Земельном кодексе РФ сейчас нет указаний о конкретных сроках заключения договора на аренду государственных или муниципальных земель. В тексте новой редакции ЗК РФ уточнены максимальные сроки аренды территорий нескольких видов (период сдачи участков для строительства, ведения сельскохозяйственной деятельности и т. д. (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ). Отметим, что на основании п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ владельцы построек наделены исключительным правом на покупку участков, где размещены их сооружения (если об ином не сказано в Федеральном законе).

Схема определения стоимости аренды таких участков также изменилась. Ст. 65 ЗК РФ гласит, что сумму, порядок внесения и сроки оплаты аренды земли, принадлежащей РФ, субъектам РФ или муниципалитетам, устанавливает Правительство РФ, органы государственной власти субъектов РФ и муниципалитеты. В соответствии с ЗК РФ в новой редакции, плата за аренду земельного участка муниципальной собственности устанавливается по разным схемам. Все определяется порядком заключения договора:

• 1.    Если договор заключают на торгах, плату за аренду земельного участка муниципальной собственности устанавливают по их итогам.

• 2.    Если договор на аренду заключают с лицом, подавшим единственную заявку для участия в торгах, или с единственным участником, цена на аренду земли должна соответствовать начальной стоимости, указанной на аукционе.

• 3.    Если договор на аренду земельного участка заключают без аукциона, сумма зависит от того, кто владеет территорией – государство, субъект РФ или муниципалитет; размер оплаты устанавливают уполномоченные органы (если об ином не сказано в ФЗ) (ст. 39.7 ЗК РФ).

Однако в Законе сохранилось общее правило, действовавшее и ранее: плата за аренду земельного участка муниципальной собственности или территории, принадлежащей государству, рассчитывается на основании главных принципов определения арендной платы, обозначенных Правительством РФ (иными словами, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582) [6].

В ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ сказано о порядке плавного перехода на новую систему урегулирования отношений, связанных с использованием территорий [3]. Так, в Закон будут ведены новые правила об аренде. Но на соглашения и преддоговорные согласования, достигнутые до вступления правил в силу, они не повлияют. Достигнутые соглашения останутся юридически в силе, а для их регулирования будут применяться правила, действовавшие на момент заключения договоров. В соответствии с порядком плавного перехода, арендные права, появившиеся до начала действия Закона № 171-Ф3, сохранятся.

Территория, ранее находившаяся в муниципальной или государственной собственности, в отношении которой до 01 марта 2015 г. было принято решение о предварительном согласовании месторасположения объекта, в течение 3 лет со дня принятия такого решения не может быть предметом торгов по продаже территории или аукциона на право заключения соглашения на аренду. Также земля не может быть предоставлена лицу без проведения аукциона, если об этом лице не сказано в решении. Если Закон еще не начал действовать, но появилось извещение о торгах (конкурсе, аукционе) по продаже участка земли или торгах (конкурсе, аукционе) по продаже права на заключение договора на аренду территории, или сообщение о наличии государственных и муниципальных земель, которые могут быть сданы в аренду, то такие участки предоставляются по правилам, указанным в редакции ЗК РФ, действительной до вступления Закона в силу.

Такой же порядок действует для случаев, когда орган госвласти или муниципалитета утвердил схему расположения участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории, чтобы предоставить его для целей, не связанных с возведением или использованием построек. После публикации сообщения о том, что предлагаются для сдачи в аренду земли из территорий сельскохозяйственного назначения, принадлежащие государству или муниципалитету, применяются нормы Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона) [4].

Форма торгов – конкурсная и аукционная, в соответствии с п. 4 ст. 447 ГК РФ. В ходе аукционов участники соревнуются только в условиях по стоимости. В конкурсах же они борются по совокупности условий, среди которых может быть и цена. То есть, победителем аукциона становится участник, предложивший самую высокую цену, а в конкурсе – участник, предложивший лучшие условия. Как проводятся конкурсы и аукционы в отношении государственного и муниципального имущества, сказано в

Правилах проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом и других договоров, которые предусматривают переход прав владения и (или) эксплуатации имущества муниципалитетов или государства, утв. Приказом ФАС России от 10.02.2010 г. № 67 [7].

В конкурсах (аукционах) предусмотрены следующие этапы: извещение о торгах; формирование конкурсных документов и документов об аукционе или конкурсе; подача и изучение заявок на участие; непосредственно проведение торгов; заключение договора по результатам. В конкурсе или аукционе может участвовать любое юрлицо. При этом его организационно -правовая форма, месторасположение, форма собственности, источник получения дохода не имеют значения. Участником может стать и физическое лицо (в том числе, ИП), желающее заключить договор аренды на землю.

По завершении торгов победитель и организатор подписывают протокол о результатах. В Законе сказано (п. 5 ст. 448 ГК РФ), что если стороны отказываются подписать такой протокол, то несут за это ответственность. Если организатор уклоняется от подписания, участник имеет право на взыскание с него задатка в двойном размере, а также убытков, причиненных ему участием в конкурсе или аукционе, в части, превышающей размер задатка. Если же победитель отказывается подписать договор, задаток ему не возвращают. Цель внесения задатка в конкурсах и аукционах - подтвердить серьезность намерений заявителей в участии.

Иногда аренда земельных участков муниципальной собственности с заключением соответствующего договора возможна без торгов. Случаи, когда это возможно, описаны в закрытом перечне (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). К примеру, земельные участки могут быть предоставлены предприятиям: для решения государственных и общественно-важных задач (на территориях могут размещать социально значимые и культурные объекты, а также объекты для коммунально-бытового использования, обеспечения подачи газа, воды, электричества, тепла; на земельных участках могут быть реализованы масштабные инвестиционные проекты; также земли часто используют для комплексного освоения, выполнения международных обязательств страны и т. д.); для ведения сельскохозяйственной деятельности; для расположения источников радиации, ядерных установок, пунктов хранения ядерных запасов по указу или распоряжению Президента РФ.

Помимо этого, аренда земельных участков муниципальной собственности без торгов возможна для (на основании п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ): собственников зданий, сооружений на данных территориях; собственников недостроенных объектов на данных территориях (однократно и только до окончания строительных работ); лиц, наделенных правом первоочередного или внеочередного предоставления земли; физических лиц, покупающих территорию с целью построить на ней индивидуальный жилой объект, вести дачное, крестьянское (фермерское) или личное подсобное хозяйство в границах населенного пункта или садоводческую деятельность; физические и юридические лица, у которых изъяли территорию для решения проблем государства или муниципалитета и т. д.

Существует законодательно утвержденный список ситуаций, когда земельные участки не могут быть предметом аукциона (на основании п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ). Речь идет о территориях: границы которых необходимо уточнить; не входящих ни в одну группу земельных участков; переданных на праве бессрочной, безвозмездной эксплуатации, пожизненной наследуемой собственности или аренды; предоставить которые можно только по итогам предварительного согласования.

Регистрация договора аренды земельного участка сроком более года обязательна. Регистрирует такие договоры орган, уполномоченный производить госрегистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. О порядке перехода права аренды сказано в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ [5].

Таким образом, законодатель с целью усовершенствования процедуры предоставления земельных участков, градостроительного регулирования предпринял попытку унифицировать и минимизировать процедуры предоставления в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. Вовлечение достаточно большого количества участков в гражданский оборот путем упрощения процедур предоставления земельных участков характеризуется органами государственной власти и местного самоуправления положительно, как получение дополнительного дохода. Однако формулировать оценку правореализационным и правоприменительным реалиям земельной реформы в рассматриваемой области, на наш взгляд, пока преждевременно.