Новые инструменты ипотечной секъюритизации

Согласно «Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года» развитие ипотечного жилищного кредитования должно осуществляться в основном за счет привлечения долгосрочного финансирования с использованием механизма секъюритизации [3].

Секьюритизация - это тенденция перехода денежных средств из своих традиционных форм в форму ценных бумаг; тенденция перехода одних форм ценных бумаг в другие высоконадежные инструменты, обеспеченные наиболее качественными кредитами.

В течение 2014 года была разработана нормативно-правовая база, необходимая для нового этапа развития секъюритизации. В результате были расширены возможности выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными и иными видами кредитов. На рынок ипотечных ценных бумаг вернулись негосударственные пенсионные фонды.

В качестве инструментов ипотечной секъюритизации можно назвать:

• •    выпуск облигаций с ипотечным покрытием с передачей ипотечного покрытия ипотечному агенту (внебалансовая секъюритизация),

• •    выпуск облигаций с ипотечным покрытием с оставлением ипотечного покрытия на балансе эмитента (балансовая секъюритизация),

• •    выпуск ипотечных сертификатов участия (ИСУ),

• •    мультиоригинаторная секъюритизация.

В таблице 1 представлена информация о сделках секъюритизации ипотечных активов с 2006 по 2013 годы.

Таблица 1

Сделки секъюритизации ипотечных активов [6]

	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014
ИСУ, млрд. руб.	0	0	0	0	0	0	1	13	70
Внутренняя внебалансовая секъюритизация иных организаций, млрд. руб.	3	0	0	17	0	11	39	86	99
Внутренняя внебалансовая секъюритизация АИЖК, млрд. руб.	0	3	22	0	14	20	18	22	20
Внутренние балансовые сделки, млрд. руб.	0	2	0	15	0	15	11	33	11
Количество сделок, штук	4	6	8	3	1	7	12	24	28

На протяжении всего периода развития российского рынка ипотечного жилищного кредитования объем ипотечных кредитов, которые ежегодно секъюритизировались на внутреннем рынке, не превышал 6 - 7% от совокупного объема предоставленных кредитов (за исключением 2009 г. и 2013 г.) (таблица 2).

Таблица 2

Выдача ипотечных кредитов и выпуск облигаций с ипотечным покрытием

	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013
Объем выданных ипотечных кредитов, млрд. руб.	264	557	655	153	380	713	1032	1354
Объем эмиссии ипотечных ценных бумаг, млрд. руб.	13	31	47	32	14	46	70	154
Доля ипотечных ценных бумаг в объеме выданных ипотечных кредитов (%)	5	6	7	21	4	7	7	11

Увеличение объемов выдаваемых ипотечных жилищных кредитов и реализация программ ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – АИЖК, Агентство) и Государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (далее –

Внешэкономбанк) по приобретению ипотечных ценных бумаг повысили интерес банков к механизмам секъюритизации. Крупнейшими банками ─ эмитентами являются: ВТБ 24, ДельтаКредит, Банк Уралсиб, Банк Жилищного финансирования. Банк ВТБ – 24 осуществил 11 выпусков с общим объемом 143 млрд. рублей.

В декабре 2014 года ОАО «Сбербанк России» завершил сделку секъюритизации ипотечного портфеля. Эмиссия облигаций была осуществлена в рамках программы инвестиций Внешэкономбанка в проекты строительства доступного жилья и ипотеку. Общий объем сделки составил 11,1 млрд. рублей, в том числе двух старших траншей – 10 млрд. рублей, обеспеченных поручительством АИЖК и были полностью выкуплены Внешэкономбанком. Младший транш облигаций выкупило ОАО «Сбербанк России».

В 2014 году Внешэкономбанк завершил программу выкупа ипотечных ценных бумаг. В феврале 2015 года рейтинговое агентство Moody’s понизило рейтинг 22 траншей в 16 сделках с российскими ипотечными ценными бумагами. Причиной понижения рейтинга стало снижение странового потолка для облигаций в местной валюте до уровня Ваа3 и снижение рейтинга контрагентов в сделках.

В Российской Федерации важную роль в ипотечной секъюритизации играет АИЖК. Одной из ключевых задач АИЖК является создание ликвидного рынка ипотечных ценных бумаг. Для решения этой задачи АИЖК разрабатывает новые технологии и инструменты секъюритизации ипотечных активов, выпускает облигации с ипотечным покрытием с применением лучших международных практик, осуществляет методологическую поддержку участников рынка при выпуске ипотечных ценных бумаг. АИЖК предлагает следующие продукты участникам рынка: • выкуп закладных, • опционы, • поручительства по ипотечным ценным бумагам,

• •    система стандартизированного краткосрочного кредитования под залог ипотечных активов (ССК),

• •    мультиоригинаторная секъюритизация.

АИЖК создало мультиоригинаторную платформу, которая позволяет принимать участие в сделках секъюритизации кредитным организациям с небольшими ипотечными портфелями [2]. Основными принципами функционирования мультиоригинаторной платформы являются:

• •   организацию сделки осуществляет АИЖК,

• •   единые и прозрачные условия сделки,

• •   типовая документация,

• •   готовая инфраструктура.

В рамках мультиоригинаторной платформы АИЖК выкупает старшие транши ипотечных ценных бумаг с одними или двумя рейтингами не ниже

ВВВ- (Fitch/ Standard$Poor’s) или Ваа3 (Moody’s) или обеспеченных поручительствами АИЖК. На 31.12.2014 года в рамках мультиоригинаторной платформы АИЖК выдало 2,88 млрд. рублей.

В конце 2013 года была осуществлена первая мультиоригинаторная сделка секъюритизации ипотечных активов, в которой объединены пулы четырех организаций (Дальневосточный ипотечный центр, АИЖК Кемеровской области, Красноярский краевой фонд жилищного строительства, Новосибирское агентство ипотечного кредитования) и пул АИЖК [5]. Сделка проводилась в рамках реализации программы АИЖК по покупке ипотечных ценных бумаг. При первичном размещении Агентство выкупило весь выпуск облигаций старшего транша. Опыт оказался удачным, и в 2014 году АИЖК разработало «Основные условия организации эмиссии и приобретения облигаций с ипотечным покрытием с использованием мультиоригинаторной платформы секьюритизации». Мультиоригинаторная сделка позволяет разделять риски между участниками, снижать расходы на ее проведение, более качественно решать вопросы, связанные с организацией эмиссии ипотечных ценных бумаг, ускорять включение облигаций в ломбардный список Банка России.

Основные параметры сделки:

• 1.    5 оригинаторов, доли которых: 45% - АИЖК, около 23% -Дальневосточный ипотечный центр, 3 оригинатора внесли в среднем по 1013% каждый. Каждый оригинатор несет риски только своего пула закладных.

• 2.    АИЖК выдало поручительство по старшему траншу, выступило соорганизатором сделки, гарантировало размещение старшего транша.

• 3.    общая сумма сделки – около 3 млрд. рублей,

• 4.    подготовка сделки длилась больше года: несколько месяцев понадобилось на подготовку документации, государственную регистрацию и размещение облигаций, большая часть времени - предоставление кредитов и накопление пула закладных.

• 5.    эмиссия состояла из 5 траншей: первый имеет дополнительное обеспечение в форме поручительства ОАО «АИЖК» с купонной ставкой 8,75% годовых, второй транш (мезонинный) с купонной ставкой 11% годовых и три младших транша.

В 2015 году ЗАО «Мультиоригинаторный ипотечный агент – 1» осуществил 2 выпуска облигаций с ипотечным покрытием: 1) на сумму 2,5 млрд. рублей с купонной ставкой старшего транша 8,75% годовых, 2) на сумму 6,7 млрд. рублей с купонной ставкой 10,75% годовых.

Учитывая наблюдаемые в настоящее время тенденции рынка ипотечных ценных бумаг, можно прогнозировать дальнейшее развитие секъюритизации ипотечных активов на внутреннем рынке Российской Федерации – как по объему, так и по числу вовлеченных банков. Для создания устойчивой системы привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капитала на рынок ипотечного жилищного кредитования необходимо развивать внутреннюю базу инвесторов.

Работа выполнена в рамках реализации комплекса мероприятий Программы стратегического развития ПетрГУ на 2012– 2016 гг.