Новый источник информации для оценки недвижимости в Московском регионе - справочник ABN-Group
Автор: Поляков Алексей Вячеславович
Журнал: Имущественные отношения в Российской Федерации @iovrf
Рубрика: Финансы. Денежное обращение и кредит
Статья в выпуске: 2 (209), 2019 года.
Бесплатный доступ
Автор представляет справочник оценочных коэффициентов для Московского региона, разработанный специалистами ABN-GROUP, который включает 3 тома по следующим направлениям: земельные участки коммерческого назначения, офисно-торговая недвижимость и производственно-складская недвижимость. Проводит сопоставление справочника ABN-GROUP с наиболее часто используемыми справочными изданиями под редакцией Е.Е. Яскевича и Лейфера Л.А., и анализирует результаты такого сравнения.
Справочник оценочных коэффициентов для московского региона, земельные участки коммерческого назначения, алгоритм обработки экспертных мнений профессионалов, коридорный коэффициент, корректировка на торг
Короткий адрес: https://sciup.org/170172404
IDR: 170172404
Текст научной статьи Новый источник информации для оценки недвижимости в Московском регионе - справочник ABN-Group
Одним из основных направлений деятельности ООО «АБН-Консалт» (входит в группу компаний ABN-Group) является оценка недвижимого имущества, в котором компания активно и успешно работает уже более 15 лет. При этом около 80 процентов всех проектов по оценке недвижимого имущества осуществляются в Москве и Московской области. С большой долей вероятности можно предположить, что у абсолютного большинства крупных консалтинговых компаний ситуация с территориальным распределением проектов будет схожа (доля столичного региона в стоимостном выражении может оказаться еще более значимой). Таким образом, можно сделать вывод о том, что корректная оценка объектов недвижимости в Московском регионе является одной из наиболее важных задач для всего оценочного сообщества и от качества решения именно этой задачи во многом зависит общее мнение лиц, участвующих в экономических и финансовых процессах на всех уровнях, о профессионализме всех консалтинговых компаний.
В ходе подготовки отчетов по определению стоимости недвижимого имущества, расположенного в Московском регионе, на протяжении последних нескольких лет мы постоянно сталкиваемся с тем, что существующие аналитические источники, содержащие информацию о значениях оценочных корректировок по основным ценообразующим факторам (скидка на торг, ставка капитализации, корректировка на площадь, корректировка на техническое состояние и т. п.), не работают, работают некорректно или неудобны для оцени объектов, расположенных в Москве и Московской области. По большей части это связано с тем, что Московский регион анализируется в единой массе с прочими субъектами Российской Федерации и выявленные в ходе такого анализа корректировки отражают укрупненные закономерности в среднем по стране и в связи с этим характеризуют, скорее, ценообразование в провинции, а не в Москве и Московской области, где имеют место совсем другие закономерности (применимость определенных таким образом корректировок для города Санкт-Петербурга также вызывает сомнение, однако это – тема для отдельного разговора).
Указанную позицию в целом разделяет все оценочное сообщество, залоговые департаменты банков, подразделения крупных и средних корпораций, управляющих имуществом, и прочие организации, регулярно и массово заказывающие оценку. При этом отсутствие альтернативных имеющимся специализированных справочников (сборников) по Московскому региону
* и нформацию о компании см. на с. 54.
в большинстве случаев делает эту проблему очень трудно решаемой как при подготовке отчета оценщиком, так и при проверке или согласовании отчета заказчиком (пользователем).
Все это привело нас к выводу о том, что для качественного проведения работ по оценке жизненно необходимо создание специализированного справочника оценочных коэффициентов для Московского региона. Этот регион уникален, самобытен, не похож ни на один другой субъект Российской Федерации, имеет сложную, очень специфическую структуру ценообразования и, как следствие, не должен и не может анализироваться в единой плоскости с другими субъектами и регионами. Для создания такого справочника требуется скрупулезная работа с привлечением исключительно тех специалистов, которые работают в Московском регионе и имеют полную информацию о нем. Обозначенное обстоятельство очень важно, и мы делаем на нем дополнительный акцент – при проведении подобного рода исследования должно учитываться только мнение специалистов, непосредственно ведущих оценочную деятельность в субъекте (или смежную с оценочной деятельность), который подвергается анализу (в данном случае – Московский регион). Исключительно такой подход позволит получить адекватный результат на выходе.
На протяжении всего 2018 года коллектив ABN-GROUP активно занимался подготовкой специализированного справочника для Москвы и Московской области, который сможет «закрыть» все наболевшие вопросы. В основу справочника был положен хорошо зарекомендовавший себя алгоритм обработки экспертных мнений профессионалов, работающих с недвижимостью в Московском регионе. Сбор экспертных мнений осуществлялся посредством заполнения тематических анкет, в анкетировании участвовали оценщики (60%), сотрудники банков (30%) и прочие участники рынка (в общей сложности при проведении иссле- дования было использовано мнение более 100 экспертов).
В качестве рекомендуемых к применению на практике значений диапазонов коэффициентов и поправок используются значения, которые подтверждаются мнением более 70 процентов опрошенных, все прочие значения рассматриваются как «выбросы» и не участвуют в анализе как при определении среднего рекомендуемого значения, так и при обозначении границы диапазона.
Справочник ABN-GROUP включает 3 тома по следующим направлениям:
-
1) земельные участки коммерческого назначения;
-
2) офисно-торговая недвижимость;
-
3) производственно-складская недвижимость.
В первом томе «Земельные участки коммерческого назначения» содержится информация об участках под различные виды застройки – индустриальную, коммерческую, коттеджную, многоэтажную жилую и участки рекреационного назначения.
Второй том «Объекты недвижимости офисно-торгового назначения» касается специализированных объектов офисного (офисы классов А, В, С и офисные особняки), торгового (торгово-развлекательные центры – ТРЦ, торгово-развлекательные комплексы – ТРК, торговые центры – ТЦ, торговые комплексы – ТК) назначения и офисно-торговых объектов свободного и смешанного назначения.
В третьем томе «Производственноскладская недвижимость» представлена информация о высококлассных специализированных объектах складского назначения классов А и В, а также о низкоклассных объектах производственного и складского назначения.
Справочник содержит практически все корректировки (показатели), которые необходимы для оценки объектов недвижимости в рамках сравнительного и доходного подходов. В частности, в соответствующих томах можно найти следующие уникальные данные:
-
• влияние расположения объекта недвижимости на его стоимость (арендную ставку) относительно ценовых зон («колец») Московского региона;
-
• соотношение общей и полезной площадей для различных сегментов («коридорный коэффициент»);
-
• состав операционных расходов в процентном соотношении с дифференциацией по статьям для различных сегментов рынка;
-
• анализ параметров самостоятельного сегмента «офисные особняки»;
-
• корректировка на наличие (отсутствие) витринного остекления для коммерческих объектов;
-
• корректировки на категорию (вид разрешенного использования) для земельных участков схожего назначения;
-
• прочие уникальные коэффициенты и показатели.
В таблицах 1–3 (см. с. 58-62) приведен полный перечень коэффициентов, показателей и параметров, представленных в справочнике.
В справочнике не только приведены уникальные коэффициенты и показатели, которых нет и никогда не было в других существующих подобного рода источниках информации, но и проанализированы ранее игнорирующиеся сегменты рынка (например сегмент офисных особняков). Кроме того, от профессионального взгляда не может ускользнуть то, что структура справочника (в том числе набор параметров и коэффициентов) адаптирована именно под специфику проведения оценки в Московском регионе.
Полученные при проведении исследования значения корректирующих коэффициентов и прочих показателей, используемых в оценочной практике, были сопоставлены с аналогичными коэффициентами и показателями, публикуемыми в других источниках информации (для сопоставления выбраны наиболее часто используемые справочники Яскевича Е.Е. и Лейфера Л.А.). Результаты сравнительного анализа представлены в таблицах 4–7 (см. с. 63-65).
Как видно из проведенного анализа, коэффициенты (показатели), представленные в справочнике ABN-Group, в большинстве случаев весьма существенно отличаются, при этом некоторые коэффициенты (показатели) в альтернативных источниках не представлены. Выявленные существенные различия, как в большую, так и в меньшую сторону, со справочниками под редакцией Л.А. Лейфера (Приволжский Центр финансового консалтинга и оценки – ПЦФКО) в полной мере подтверждают актуальность, обоснованность и целесообразность проведенного нами специализированного исследования для Московского региона, однако это ни в коем случае не говорит о том, что показатели в справочниках ПЦФКО некорректны, это лишь свидетельствует о том, что столичный регион уникален и очень сильно отличается от прочих субъектов Российской Федерации. Важно отметить и то, что значения коэффициентов (показателей), представленных в справочнике ABN-Group, во многом схожи с коэффициентами (показателями), представленными в Справочнике расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД) и Сборнике рыночных корректировок (СРК) под редакцией Е.Е. Яскевича, что следует признать логичным и ожидаемым, поскольку этот, давно зарекомендовавший себя альтернативный источник, так же как и наш справочник, отражает специфику ценообразования по большей части именно для Московского региона, однако в двух сравниваемых источниках используются принципиально различные подходы к получению информации (справочник ABN-Group в текущем издании опирается на опрос экспертов, СРД и СРК – на статистический анализ рыночных данных). В связи с этим в справочнике Е.Е. Яскевича в силу объективных причин не представляется возможным привести такой широкий спектр коэффициентов и показателей, который представлен в справочнике ABN-Group (отсутствие некоторых данных в сравнительных таблицах служит тому наглядным доказательством).
|
го го 9 у нр S I го S с о 2 6 3 |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
1 |
+ |
+ |
+ |
||
|
2 E § X Q. 2 § s se 1 ° 6 |
Ф x X 'o B-8 О О |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
|||
|
8 о |
I х О CQ Ч |
|||||||||||||
|
5 x p ^o| 2 S x л о 3 s x 2 § « 3 5 g e 2 s о |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
||
|
s |
о_ о н СУ т СУ О |
0) 0) о EZ Ф СУ СУ н 0) г^ ю о EZ н СУ т СУ о н 0) о |
со о ф ^ >§ 8 8 Q. СК го о. о го о § 5 ГО ° о § о О о ^ Ф го II § 8. о 2 о. о ф о о. 2 ^ 2 |
н о ^ н о о со СУ со со ф 2 О о т 5 =Г го ^ го S § о S Ф £ 5: 8.2 О- S ^ С |
о н ф 1-о о го СУ т СУ со о н о |
q СУ со q q О О н н о ю о о СУ т СУ со о н о |
о о о о Ф Ф ф О q: СУ о EZ СУ ZE СУ со о ^ о |
Ф о О СУ о_ СУ н со СУ ZE СУ со о н о |
СУ о X со о ZE q Ф о ф q СУ ZE СУ ZE СУ со о н о |
СУ со ф ZE О н о о о СУ ZE СУ со о н ф о |
q q: q Ф s о ф . Т со ZE Ф О- о_ н „ су СО 8§ го s ГО о 5 о О S О_ ZE Ф Ф q; ф О О EZ ^ О |
q ze q ф q ф су С[ СО О i )^ со Ф о Т q ZE О ф >> ze СО ^ ZE g S 8. 5 су q q о q ° о о 5 Ото О М- ГО ГО о I ф ч § Го 2 00 СК 2 х 5 g Го Ц ° О- О- ГО ^ о ^ |
||
Окончание таблицы 1
|
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
1 |
|
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
1 |
|
|
1 |
1 |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
|||||
|
s q; 05 о q EZ >S 0) Ю о ^ q; co о q EZ >S О ZE q: о Q_ EZ О q: ZE 0) Q_ CO 0) ZE 0) 3 о ZE H О |
s CO s о с о T )^ CO о О т T _o Ф О 0) s cn rn О сП & 2 о Л Ф ro ГО О н о 8 ц о £ о ф S T 8 3 I о о ZE H H о О ^ |
X ZE ZE 0) О СП Q-d ш < o £ 2 = 8 □С Ф Го cn CL '—' © Ф ro X CQ ГО Ф ro CD co |
< 5^ о -=2 X Q- ГО x E И zzr co g CD Q. |
CO о о X сП Q_ X ZE О zzr Q_ 0) О co CH 1— о о |
X ZE ZE 0) q О EZ Q_ co"' о Ф c[ Д1 < VO ^ Si и ro ro x < 4g CD O ro ^ 01 |
CI < X q 0) q: 0) Q_ EZ CO X о Q_ 1— О co H О О la C < cn 1 ^ co О X 0) н Ф Q_ 2 4 |
s^ 5 8g О ГО Ф S ч ro ^ о VO I CO ° T 5 S ro * н H o о о СП ? >■0 5 2 § 1 ° ro 5 5 ro ro „ Ф < ro §^ 8 ro 8 | ° ° ? g о к ГО Ф I ф С s ф — С[ ф О -Го- |
s 55 S -п Го S m Ф О X О с < Го о ^ 00 ГО 5 s п 2 С X го го го го го ° С сП _ L 2 g ф S & со о < g го Ф 2 й Ф го го го S ф л ц \О Q. Ф s 1- Q-О. О Е EZ со со |
| О 3 00 о . V СП СП со Ф т го ^ х S го >,>Е ф 2 S b Л о го ф о ф §О § X го S ° 2 го о. X X ф го с S X ГО S СП 00 О СП 4ZL СО Ц т s ^ ф го ° се т Л СП I 2 5 i 8 СО Л S 00 ф ° го 2 О ф S Сd |- 2 00 О ф о ф сп > О со Q. X EZ 2 СП С Л 00 S I I О _ _ 00 ± 1- S СП го i I т ZE х о о д 2 1 S Е О о о со EZ О О ZE EZ О_ |
сП о н сП Ф сП о о q q: о Q_ Ф CO CO □_ |
co Q_ CO EZ Ф T q CO ZE CO ZE CO co о Q_ H Q_ Q_ О ^ |
ZE Ф q Ф H о о о ZE ZE Q_ H DO Ф T q CO ZE CO ZE CO co о Q_ H Ф Q_ Q_ О ^ |
|
C\J ГО =r ro IZ CO |
s Si 1 8 | * S 5 2 о о \o s * о 2 * о |
। $ го $ о о |
+ |
+ |
1 |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
ф ■ Ф tn 1 о ° $ а 5 < S 2 -8- о о го о го О. ZT о го ГО 2 S . . ° ™ ф £ з ° го О 2 го со a § ® a 1 ° о ! ° го ZE СУ 1 s g о § a ГО ф го его го о a . ф ^ ГО го ^ 2 ^ сУ X ГО ф < т ^ го го Ц о. ф ^ го Q- С £ го го - Т „со о Ц t го _ го го X >? о ГО ц X S * го ГО го ZT Ц го rov 1с Го со 2 |
|||
|
£ о i ? 0) I o; § S В о 6 0) S" |
Й ГО к s'gS $$1 и Л 1 О т ГО 88g * а. 5 О X Й55 §§ т о и |
СО ГО О О го 5 Ч 8 о ф 5 |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
1 |
+ |
+ |
+ |
|||||
|
1 и S i |
о_ о н СУ т СУ о |
0) 0) EZ Ф СУ СУ н 0) г^ ю о EZ н СУ т СУ о 0) о_ о ^ |
со о СУ q СУ q СУ 0) г^ ю о 2 =г СУ СУ q СУ т СУ о 0) о_ о ^ |
'ey со о СУ о 0) о_ о со о ^ со о 0) ю о 0) со ф со СУ о_ со ф О ez О н ф ^ 2 8 ” a со о к со a 2 о. 2 ^ 2 |
ф О со >s о со о =г н ф q q; СУ о_ EZ Н О ^ н о со СУ со со ф о q О О н о ф СУ т СУ со о ф о_ о |
СУ н ф Д1 ю о ГО о ГО о н о q Ф ф О q q: СУ о q EZ СУ т СУ со о ф о_ о |
q О н о ф q СУ ZE СУ ZE СУ со о ф о_ о |
ZE Ф 1— О q СУ о_ ф н СУ СУ ZE СУ со о ф о_ о |
СУ со СУ X ф о Ф о EZ О со о_ ф q СУ ZE СУ ZE СУ со о ф о_ о |
ф СУ ^ X ZE q о q О >s Ф Ф О EZ X ZE О_ н СУ ф Ф н о со ZE Ф q СУ ZE СУ ZE СУ со о ф о_ о |
со о q О н о EZ о со СУ ZE СУ со о ф о_ о |
н ф со >s о ^ О о q: о ZE СО ф q Ф X Ф q СУ ZE СУ ZE СУ со о ф о_ о |
СУ н ^ ф ю о о о СУ q о Ф со СУ н о о о со >s ZE ф ф о EZ Ф ZE Ф Т СУ ZE СО СУ ZE Ф О ZE q СУ ZE О =г ZE Я СУ ZE СУ со о о_ ф о_ о_ о ^ |
СУ н ^ ф ю о ф ZE Ф т СУ ZE СО СУ ZE Ф О ZE q СУ ZE О =г ZE Я СУ ZE СУ со о о_ ф о_ о_ о ^ |
СУ q Ф q: ф EZ СУ S2^ CI < X СУ q Ф q: ф о_ EZ СО X ZE ZE Ф § q О EZ О СУ о_ со"' о н ф Д1 ю о СК Ц Q. го о о ф I го т s ^ 5 111 с < ф CD 2 |
CI < X СУ q Ф q: ф о_ EZ СО X о q О EZ О СУ о_ со"' о н ф Д1 ю о СК Ц со о о X о го Q. X ГО ГО С[ о < го о ® СУ 0) i ^ Q су m ^ |
со о q: о X о СУ о_ X ZE ZE О =г СУ о_ ф EZ О со СУ н о о о |
о о со СУ со □; су о ф т |
|||||
|
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
|
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
|
CI < X 05 e; 0) EI 0) Q_ EZ CO X I о o EZ О 05 Q_ co"' О H ^ 0) Д1 Ю о □; EI S zzr 05 co 2 Ell X < EZ 05 » Я -8- го S 2- |
3 < 05 0) EI 0) Q_ EZ 05 ci < X 05 0) EI 0) Q_ EZ CO s о Q_ 1— О 05 CO 1— о о H О EZ 05 ZE 05 CO о Q_ £ 0) Q_ Cl O ^ |
s 1— О су О co 5 ^ S d X < s ^ CD X X CO S 5 ф Ф Л Q. © c o tn о Ф ? го >, о 1 о Н Ф О 2 >ГО CD ф ГО 8 2 \О -0 ° о 00 О го 2 1-О т ГО Ф т с >, о CD 2 \О О CD 5 £ ГО Т ф ф ф L- ^ го ф d о го i о чг 2 ° 5 2 т о 5 го К С ст Е g Ф о 1-doc |
со"' о 0) гП ю о □; EI О со н 0) I? ° 2 i 8г !< IS ГО X го го Ф го 1- ф ГО q 2 Ф го о. т С о. “ EZ X EI -0 0) ZE ZE го I су С о_ |
>2 X .0 ГО ГО О ГО о. Ф Го 2 го го Ф ГО ГО EZ “ го у d т о < у ГО о X Т -^ Го Т >го го Ф 5 Ф го Т ч о 2 tn ф X 5 ГО ” Т ГП ZE ® 3 2 С т О о ф Е Н О о S 05 0^0. х S о" х го 2 -И £ 8 * X У ГО ф 2 т д> 5 о ю х 2 о S я Е ц ° о 2 ф о о го s Ф X х S 5 н о о О Т ц 2 ф О >, о. го |
|
1 о го го § о СО |
h О ф У ГО ГО I Ф го о. |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
1 |
+ |
|
1 |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
|||
|
§ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
|||
|
1 ф |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
||
|
го S |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
|||
|
1 о S 1 |
Q_ О Н 05 ZE 05 О |
со 05 EZ X ZE 0) СО н о 0) X 0) 05 со 05 EI 0) 0) EZ EI со 05 ZE 05 СО о о |
со 05 EZ X 0) 05 СО 05 EI 0) 0) EZ о о ZE е; 0) н EI 05 ZE 05 СО о о |
о со о со о 0) ю о 0) со ф со 05 О- m 0) о ф ZE е; ф ю О О су О EZ О о н о о Ф о si 05 о 2 о. S И О- го О ф ^ О. |
н о ^ н о о со 05 СО со ф | го о ’Е ГО о 2 о о т ф ф 5 =Г го ^ § о О- * го ф 8.5 о. ГО ^ EZ |
о о EI о н со 05 X ZE EZ О_ ^ О ZE е; ф н о ZE Н О ф ZE Ф О 05 О_ 05 ZE 05 СО о ф о |
>s ф н EZ X ZE EI СО ф г^ EI О EZ Ф Т е; 05 ZE 05 ZE 05 СО о ф о_ о_ о ^ |
|
|
co 3 s E ф s ? § |
+ |
+ |
1 |
+ |
+ |
1 |
+ |
1 |
+ |
+ |
|
|
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
1 |
+ |
+ |
+ |
+ |
||
|
1 |
1 |
1 |
1 |
+ |
1 |
+ |
1 |
+ |
+ |
||
|
1 |
1 |
1 |
1 |
+ |
1 |
+ |
+ |
+ |
+ |
||
|
1 |
1 |
1 |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
||
|
05 0) О EI О DO 1— о о co Ю 05 T 05 CO о £ 0) Q_ Q_ О ^ |
05 О 0) e; 0) T e; 05 T 05 T 05 CO о Q_ £ 0) Q_ Q_ О ^ |
0) T 05 CO 0) 05 T 05 CO о Q_ £ 0) Q_ Cl O ^ |
-80) e; 0) Q_ 05 T 05 CO о Q_ £ 0) Q_ Q_ О ^ |
05 О e; EZ 05 T 05 CO о Q_ £ 0) Q_ Q_ О ^ |
о T e; 0) 0) co 05 T s H Ф co >s о T § Q_ О EI О T CO 0) e; 0) К 0) T e; 05 T 05 T 05 CO о Q_ S £ Ф О ? ^ >, |
>s zzr 05 T Ф T e; 05 T 05 T 05 CO о Q_ £ Ф Q_ Q_ О ^ |
Ф Ф co 2 Q_ О Ф H 05 ^ 05 T 05 CO о Q_ Ф Q_ Q_ О ^ |
>s о co о Q_ H о 05 EI 05 ^ 05 H О 05 о о т ф ф co s 8 ” 5 = о о T I о I Ф 5 2 О. Ф ф C9 ф о О & |
>s co о e; X о Ф T T X Ф H Ф T e; 05 T 05 T 05 CO о Q_ Ф Q_ Q_ О ^ |
H О о о co 05 CO □; 05 о Ф T Q_ EZ Ф co"' о H ZE Ф zzr Ф s 05 zzr Q_ H 05 |
В заключение необходимо отметить, что значения корректирующих коэффициентов, представленные в первой версии справочника ABN-Group, могут быть рекомендованы к применению при определении рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на дату оценки в горизонте 1 полугодия 2019 года (при оценке на ретроспективную дату использование справочника возможно при определении рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на дату оценки не ранее 1 сентября 2018 года, так как сбор экспертных мнений осуществлялся в сентябре – ноябре 2018 года). С демоверсией справочника можно ознакомиться на сайте нашей компании в специальном разделе. Там же размещена информация о том, каким образом можно его приобрести для личного использования.
Очевидно, что в сложившейся нестабильной экономической и политической ситуации в условиях динамично меняющегося рынка издания справочника должны быть периодически обновляемыми и содержать максимально возможно актуальную информацию. Справочник будет выходить каждые полгода (более частый выход справочников, к сожалению, невозможен с технической точки зрения), дата выхода второго издания запланирована на 1 июля 2019 года.
Таблица 4
Текущая доходность недвижимости (ставка капитализации), %
|
Недвижимость |
Справочник * |
|||
|
Вид |
Класс |
Расположение |
ABN-Group |
Лейфера Л.А. |
|
Офисные объекты |
A |
в пределах МКАД |
10,11 |
11,3 |
|
В |
10,99 |
|||
|
С |
11,34 |
н/д |
||
|
Офисные особняки |
– |
11,38 |
н/д |
|
|
Офисные объекты |
A |
за пределами МКАД |
11,72 |
11,3 |
|
В |
12,12 |
|||
|
С |
13,83 |
н/д |
||
|
Офисные особняки |
– |
13,25 |
н/д |
|
|
Объекты торгового назначения |
– |
в пределах МКАД |
10,87 |
12,1 |
|
за пределами МКАД |
12,30 |
|||
|
Офисно-торговые объекты свободного и смешанного назначения |
– |
в пределах МКАД |
11,10 |
11,5 |
|
за пределами МКАД |
12,44 |
|||
|
Складские объекты |
A |
в пределах МКАД |
12,20 |
н/д |
|
В |
12,61 |
н/д |
||
|
A |
за пределами МКАД |
11,44 |
н/д |
|
|
В |
11,99 |
н/д |
||
|
Производственные (складские) объекты |
– |
в пределах МКАД |
12,03 |
11,6 |
|
за пределами МКАД |
13,03 |
|||
* В справочнике Е.Е. Яскевича данные о доходности не приводятся.
Таблица 5
Недозагрузка площадей недвижимости, %
|
Недвижимость |
Справочник * |
|||
|
Вид |
Класс |
Расположение |
ABN-Group |
Лейфера Л.А. |
|
Офисные объекты |
A |
в пределах МКАД |
15,98 |
12,6 |
|
В |
13,12 |
|||
|
С |
11,74 |
н/д |
||
|
Офисные особняки |
– |
13,67 |
н/д |
|
|
Офисные объекты |
A |
за пределами МКАД |
16,20 |
12,6 |
|
В |
14,60 |
|||
|
С |
12,73 |
н/д |
||
|
Офисные особняки |
– |
14,30 |
н/д |
|
|
Объекты торгового назначения |
– |
в пределах МКАД |
14,86 |
11,6 |
|
за пределами МКАД |
17,96 |
|||
|
Офисно-торговые объекты свободного и смешанного назначения |
– |
в пределах МКАД |
12,22 |
12,1 |
|
за пределами МКАД |
14,54 |
|||
* В справочнике Е.Е. Яскевича данные о недозагрузке не приводятся.
Окончание таблицы 5
|
Складские объекты |
A |
в пределах МКАД |
10,04 |
н/д |
|
В |
9,62 |
н/д |
||
|
A |
за пределами МКАД |
10,40 |
н/д |
|
|
В |
10,18 |
н/д |
||
|
Производственные (складские) объекты |
– |
в пределах МКАД |
10,13 |
13,3 |
|
за пределами МКАД |
9,64 |
Таблица 6
Операционные расходы по типам недвижимости (без учета коммунальных платежей)
|
Недвижимость |
Справочник |
||||
|
Вид |
Класс |
Расположение |
ABN-Group 1 |
Яскевича Е.Е 2 . |
Лейфера Л.А. 1 |
|
Офисные объекты |
A |
в пределах МКАД |
23,20 |
7 560 |
18,8 |
|
В |
23,60 |
5 780 |
|||
|
С |
23,08 |
3 998 |
н/д |
||
|
Офисные особняки |
– |
23,92 |
н/д |
н/д |
|
|
Офисные объекты |
A |
за пределами МКАД |
22,52 |
7 560 |
18,8 |
|
В |
22,60 |
5 780 |
|||
|
С |
22,40 |
3 998 |
н/д |
||
|
Офисные особняки |
– |
22,54 |
н/д |
н/д |
|
|
Объекты торгового назначения |
– |
в пределах МКАД |
22,64 |
класс А – 8 540 класс В – 7 130 класс С – 5 320 |
19,4 |
|
за пределами МКАД |
25,42 |
||||
|
Офисно-торговые объекты свободного и смешанного назначения |
– |
в пределах МКАД |
21,96 |
н/д |
17,9 |
|
за пределами МКАД |
21,18 |
н/д |
|||
|
Складские объекты |
A |
в пределах МКАД |
24,9 |
2 780 |
н/д |
|
В |
25,10 |
2 520 |
н/д |
||
|
A |
за пределами МКАД |
24,60 |
2 780 |
н/д |
|
|
В |
24,86 |
2 520 |
н/д |
||
|
Производственные (складские) объекты |
– |
в пределах МКАД |
25,42 |
1 760 |
15,3 |
|
за пределами МКАД |
24,96 |
1 760 |
|||
Таблица 7
Прибыль предпринимателя, в процентах от объема инвестиций
|
Недвижимость |
Справочник |
|||||
|
Вид |
Расположение |
ABN-Group |
Яскевича Е.Е. |
Лейфера Л.А. |
||
|
класс объекта |
расположение |
значение |
||||
|
Специализированные объекты офисного назначения |
в пределах МКАД |
41,34 |
А |
Центр |
53 |
21,1 |
|
В |
52 |
|||||
|
С |
38 |
|||||
|
В |
Окраина |
34 |
||||
|
С |
28 |
|||||
|
за пределами МКАД |
29,76 |
В |
10–20 км 1 |
12 |
||
|
С |
12 |
|||||
|
30–40 км |
10 |
|||||
|
50–60 км |
7 |
|||||
|
70–90 км |
6 |
|||||
|
Специализированные объекты торгового назначения (ТРЦ, ТРК, ТЦ, ТК) |
в пределах МКАД |
51,28 |
А,В |
Центр |
71 |
22,3 |
|
С |
39 |
|||||
|
В |
Середина 2 |
65 |
||||
|
В |
Окраина |
45 |
||||
|
за пределами МКАД |
39,64 |
С |
10–30 км |
38 |
||
|
30–60 км |
31 |
|||||
|
70–90 км |
22 |
|||||
|
Офисно-торговые объекты свободного и смешанного назначения |
в пределах МКАД |
38,83 |
н/д |
18,6 |
||
|
за пределами МКАД |
35,98 |
н/д |
||||
|
Высококлассные специализированные объекты складского назначения |
в пределах МКАД |
28,10 |
н/д |
17,9 |
||
|
за пределами МКАД |
25,86 |
н/д |
||||
|
Низкоклассные объекты производственного и складского назначения |
в пределах МКАД |
24,38 |
С |
Середина |
32 |
15,3 |
|
Окраина |
27 |
|||||
|
за пределами МКАД |
22,36 |
С |
10–30 км |
12 |
||
|
30–60 км |
15 |
|||||
|
70–90 км |
9 |
|||||
Список литературы Новый источник информации для оценки недвижимости в Московском регионе - справочник ABN-Group
- Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга. СРД № 23 / под ред. Е. Е. Яскевича. М., 2018.
- Сборник рыночных корректировок (СРК). М., 2018.
- Справочник оценщика недвижимости - 2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода. Нижний Новгород, 2018.
- Справочник оценщика недвижимости - 2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Нижний Новгород, 2018.
- Справочник оценщика недвижимости - 2018. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода. Нижний Новгород, 2018.
- Справочник оценщика недвижимости - 2018. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Нижний Новгород, 2018.
