О правовой природе договора об участии в долевом строительстве

Социально-экономические преобразования, которые начались в Российской Федерации в конце 80-х гг. минувшего столетия и назывались «перестройкой» привели в конечном счете в 90-х гг. XX в. к ситуации, когда государство уже не могло выполнять свои функции по повышению качества жизни своих граждан, повышению их материального благосостояния. Одной из основных социальных проблем большинства населения нашей страны оставалась проблема улучшения жилищных условий. Жилищное строительства за счет бюджетных средств резко сократилось, ввиду дефицита бюджета.

Cтроительные организации организовывали строительство многоквартирных домов и офисных зданий на основе привлечения частных инвестиций со стороны физических и юридических лиц. Однако такой способ покупки недвижимости скрывал в себе значительные риски.

В отсутствие специального правового регулирования застройщик, основываясь на принципе свободы договора, закрепленном в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ)1 предлагал заключить инвесторам (физическим и юридическим лицам) смешанные договоры, прямо не предусмотренные ГК РФ. Такие договоры назывались по-разному: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др.

При обобщении практики рассмотрения споров судами РФ по делам о долевом строительстве от 19 сентября 2002 г. был сделан вывод, что подобные договоры долевого участия в строительстве, с учетом цели их заключения, являются договорами строительного подряда2. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ провела обобщение судебной практики по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (за период с 1999 по 2001 гг.) в целях формирования единообразной судебной практики по причине большого количества подобных споров. Судебная практика свидетельствовала о массовых нарушениях прав инвесторов-дольщиков застройщиками. Это проявлялось, в частности, в нарушениях плановых сроков окончания строительства по первоначальным условиям договора, не подведены внешние сети (канализация, теплосети, электрические сети и т.п.); не устанавливались приборы учета воды и энергии; не вводился в эксплуатацию лифт; не достраивался технический этаж; не проведено благоустройство территории, имели место двойные продажи помещений. Кроме того, застройщик мог подать заявление в арбитражный суд об объявлении себя банкротом и соответственно незавершенный строительством объект, мог быть включен в конкурсную массу должника-застройщика3.

С целью устранения вышеуказанных злоупотреблений, защиты прав граждан-потребителей, только в 2004 г. был разработан и принят Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»4.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» в п. 10 разъяснено, что к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом5.

Но принятие Закона об участии в долевом строительстве позволило лишь частично устранить пробелы в правовом регулировании таких отношений. Так не в полной мере закон защищал права граждан при долевом строительстве многоквартирных домов, не введенных в эксплуатацию6. И в настоящее время Закон о долевом участии в строительстве постоянно совершенствуется с учетом практики складывающихся в данной сфере отношений. При этом следует иметь ввиду, что при исполнении данного договора могут нарушаться не только права дольщика, но и права застройщика, в частности вследствие неуплаты дольщиком цены договора, уклонения от приемки результата выполненных работ и т.п.