О преимуществах выбора управляющих организаций на общем собрании собственников помещений

В большинстве органов местного самоуправления еще не провели конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, а те, кто начал эту работу, столкнулись с необходимостью осуществления ряда обязательных подготовительных мероприятий, требующих дополнительных трудовых и финансовых затрат, однако этого можно избежать.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 года № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (далее – постановление № 75) органы местного самоуправления несут ответственность за соблюдение всех правил проведения конкурсов по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом и за их результаты. Этим и обусловлена необходимость осуществления представителями местной власти ряда подготовительных мероприятий в отношении каждого многоквартирного дома, включаемого в конкурсную документацию. К таким мероприятиям относятся:

• •    проведение технических осмотров;

• •    составление акта о техническом состоянии общего имущества;

• •    определение перечня общего имущества для включения в договор управления;

• •    определение перечня обязательных работ путем формирования их видов, объемов, установления расценок на каждый вид работы и сроков выполнения;

• •    расчет размера платы за содержание и ремонт жилых помещений;

• •    определение перечней дополнительных работ путем формирования их видов, объемов, расценок на каждый вид работы и сроков их выполнения;

• •    согласование с ресурсоснабжающими организациями условий подачи в дом коммунальных ресурсов и определение в договоре управления перечня коммунальных услуг, которые будет оказывать управляющая организация потребителям по договору управления;

• •    расчет суммы для определения размера обеспечения заявки;

• •    расчет суммы для определения размера обеспечения исполнения обязательств управляющей организацией;

• •    подготовка проекта договора управления;

• •    разработка и утверждение порядка проведения осмотров дома претендентами на победу в конкурсе не реже 1 раза в 5 дней;

• •    проведение осмотров дома;

• •    подготовка документации для уведомления собственников помещений о конкурсе и его результатах и проведение соответствующих работ.

В крупных муниципальных образованиях проведение этих и многих других подготовительных мероприятий в отношении каждого многоквартирного дома потребует длительного периода их осуществления, в небольших муниципальных образованиях – привлечения дополнительных специалис- тов и, соответственно, дополнительных финансовых средств.

Проанализировав данные исследований, проведенных в этой сфере, можно с полной уверенностью утверждать, что результаты конкурсов по отбору управляющих организаций с финансовой стороны окажутся невыгодными ни органам местного самоуправления, ни управляющим организациям.

Так, в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации № 75 по результатам конкурса:

• •    управляющие организации – победители конкурса обязаны произвести отвлечение из оборота денежных средств в размере обеспечения исполнения обязательств, то есть 50–75 процентов от месячной суммы размера платы за содержание и ремонт жилья и размера платы за оказываемые по договору управления коммунальные услуги и в случае выбора таких средств, например ресурсоснабжающими организациями, производить ежемесячное возобновление такой суммы;

• •    управляющие организации обязаны заключить договоры управления по каждому многоквартирному дому не с органом местного самоуправления, а с каждым собственником помещений в нем . Между тем управляющие организации вправе заключить такие договоры до проведения конкурсов через собрания собственников помещений в каждом доме;

• •    для управляющих организаций не выделяется плата за управление, что приводит к финансовым потерям при пересчете стоимости их услуг, работ, а также в случае нарушения сроков или качества их выполнения;

• •    не предусматривается соблюдение принципа соответствия стоимости подлежащих выполнению управляющей организацией работ размеру соответствующих экономически обоснованных расходов;

• •    органы местного самоуправления несут ответственность перед собственниками помещений за определение в их доме перечня обязательных работ и коммунальных услуг для их оказания управляющей организацией, а также за ее финансовую состоятельность.

Таким образом, в большинстве случаев не исключен риск признания конкурсов не-состоявшимися, и тогда органы местного самоуправления будут обязаны назначить управляющие организации. При этом сложившаяся до проведения конкурсов система управления многоквартирными домами будет продолжать действовать в муниципальном образовании, а определенная сумма бюджетных средств будет отвлечена на организацию и проведение конкурсов.

Исходя из сказанного, можно сделать следующий вывод: постановлением Правительства Российской Федерации № 75 определены условия проведения конкурсов, невыгодные политически и экономически органам местного самоуправления и фи-нансово-управляющим организациям.

В связи с этим рекомендуем органам местного самоуправления, еще не начинавшим работу по проведению собраний собственников в многоквартирных домах обратить внимание на то, что в соответствии с пунктом 1 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в каждом многоквартирном доме обязаны проводить ежегодные собрания собственников. Следовательно, в домах, где есть муниципальные жилые помещения, органы местного самоуправления обязаны выступить с инициативой проведения собрания собственников, на котором и предложить выбрать управляющие организации и утвердить порядок проведения ежегодных собраний собственников, в остальных домах – провести информационную работу с гражданами и управляющими организациями. Это позволит избежать лишних финансовых трат.

Любая организация (уже осуществляющая эксплуатацию многоквартирных домов или только намеревающаяся заняться этим) вправе стать управляющей и может быть предложена для выборов на собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Такая организация может принять на себя все организационные и финансовые затраты по проведению собраний, подготовить соответствующую документацию от имени одного из собственников в каждом доме, в том числе от имени органа местного самоуправления.

В таблице представлены критерии положительных и отрицательных последствий проведения процедуры отбора управляющих организаций по конкурсу и их выбора на общем собрании собственников помещений в многоквартирных домах для органов местного самоуправления и управляющих организаций. Мы выразили свое мнение относительно указанных критериев, отнеся их или к положительным, или к отрица- тельным. Предлагаем и органам местного самоуправления (управляющим организациям) отметить свое отношение к приведенным критериям и сделать выбор в пользу одной из процедур выбора (отбора) управляющей организации. В результате у каждого, кто заполнит таблицу, сложится свое соответствующее положительное «+» или отрицательное «–» отношение к конкурсам.

Таблица

Положительные и отрицательные последствия процедуры выбора управляющей организации на собраниях собственников помещений и по результатам конкурсов

№ п/п	Критерий для проведения сравнения	Последствия выбора управляющей организации
		по результатам конкурса			по результатам проведения общего собрания собственников
		условия для выбора УО	для ОМС	для УО	условия для выбора УО	для ОМС	для УО
1	2	3	4	5	6	7	8
1	Основание заключения договора управления	Открытый конкурс, а следовательно – возможность наличия иных претендентов	+	–	По инициативе собственников помещений и управляющей организации	+	+
2	Требования к финансовому состоянию УО	Σ КЗн ≤ 25% Σ АБ Σ КЗо ≤ 70% Σ АБ	+	–	Требования могут устанавливаться собственниками помещений	+	+
3	Дополнительные расходы УО, связанные с управлением	Обязанность внести размер обеспечения исполнения обязательств	+	–	Не предусмотрены	–	+
4	Количество домов, принимаемых в управление	Ограничено условиями финансовых возможностей УО (см. строку 3 таблицы)	–	–	Нет ограничений	+	+
5	Месторасположение домов	Ограничено включением в 1 лот	+	–	Нет ограничений	+	+
6	Порядок заключения договоров управления	По каждому дому с собственниками помещений	–	–	По каждому дому с собственниками помещений	+	+
7	Определение условий договоров управления по перечню всех видов работ, услуг, в том числе коммунальных, размеру платы, границам эксплуатационной ответственности и т. д.	ОМС осуществляет самостоятельно	–	–	УО осуществляет по согласованию с собственниками	+	+

1	2	3	4	5	6	7	8
8	Проведение подготовительных работ для выбора (отбора) УО	ОМС в соответствии с подготовительными мероприятиями, указанными в постановлении Правительства Российской Федерации № 75	–	+	УО готовит документацию для выбора ее на собраниях	+	–
9	Риск незаключения договора управления	Собственники вправе за 1 день до проведения конкурса выбрать способ управления или УО, что приводит к исключению такого дома из конкурсной документации	–	–	УО вправе обсуждать с собственниками условия управления для целей заключения договора	+	+
10	Условия заключения договора с собственниками	Собственники обязаны заключить договор управления и вправе изменить его условия на собрании собственников	–	–	Собственники заключают договор управления добровольно с обсуждением предлагаемых ими условий	+	+
11	Срок действия договора управления	До 3-х лет без возможности продления	–	–	До 5 лет с возможностью продления на тот же срок	+	+
12	Последствия истечения срока действия договора управления	ОМС обязан провести собрания собственников для обсуждения выбора способа управления	–	–	Договор управления может быть продлен при отсутствии у сторон оснований для его расторжения	+	+
13	Последствия признания конкурса или собрания несостояв-шимися	ОМС на устанавливаемых им условиях назначает УО, которой без согласования с ней может быть только МУП	–	–	УО может повторно выйти с предложением на собрание по выбору ее управляющей	+	+
14	Ответственность за исполнение УО договора управления	Лежит на ОМС как органе, отобравшем УО по конкурсу	–	+	Лежит на УО	+	+
15	Финансовое обеспечение процедуры выбора УО	Финансирование организации и проведения конкурса осуществляется из местного бюджета	–	+	Финансовые расходы несут УО или собственники помещений	+	–

В таблице приняты следующие условные обозначения и сокращения:

«+» – положительные последствия;

«–» – отрицательные последствия;

УО – управляющая организация;

ОМС – орган местного самоуправления;

Σ КЗн и Σ КЗо – сумма кредиторской задолженности по налогам и сумма кредиторской общей задолженности;

Σ АБ – сумма актива баланса на последнюю отчетную дату;

МУП – муниципальное унитарное предприятие.

Таким образом, учитывая сложившуюся в ряде муниципальных образований практику активной деятельности органов местного самоуправления и управляющих организаций по проведению собраний собственников помещений для выбора управляющих организаций, выразим свое мнение, совпадающее с общим мнением участников таких мероприятий: граждане будут пассивны до тех пор, пока будут пассивны органы местного самоуправления и обслуживающие дома организации. Если законодательство позволяет в настоящий период принимать самостоятельно решения по условиям организации управления домами, зачем ждать периода сознательного «сужения рамок» для реализации соответствующих возможностей?

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

УЧЕБНО-НАУЧНЫЙ ЦЕНТР «ЗЕМЛЯ»

Приглашают принять участие в практическом консультационном семинаре

26-28 марта 2008 года, Москва

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА ПРЕДПРИЯТИЯ современные международные и федеральные стандарты оценки проблемы оценки стоимости земельно-имущественных комплексов предприятий оценка рыночной стоимости предприятия оценка средств технико-технологического и организационного оснащения (машин, оборудо вания, специализированной оснастки) предприятий оценка стоимости автотранспортных средств предприятий оценка стоимости нематериальных активов предприятий кадастровая стоимость земельного участка оценка рыночной стоимости земельного участка под предприятием выкупная стоимость земельного участка оценка права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком оценка права аренды земельного участка оценка залоговой стоимости земельно-имущественного комплекса предприятия

ЗАЯВКИ НА УЧАСТИЕ И ПОДРОБНАЯ ИНФОРМАЦИЯ:

тел./факс: (495) 436-0521, 436-9027, 436-0325;