Об инвестициях в коммерческую недвижимость

А.В. Тырченков руководитель группы компаний «АТЛАНТ»

В Москве люди, желающие выгодно инвестировать в недвижимость сумму, не превышающую 300 тысяч долларов, обычно обращают внимание на жилой сектор. Однако сегодня, в условиях непомерных цен на квартиры и невыгодности использования этого сектора недвижимости в качестве инвестиционного механизма, имеет смысл обратить внимание на коммерческую недвижимость – офисы, магазины, помещения свободного назначения, склады, производственные площади. В столице их окупаемость при приобретении и сдаче в аренду варьируется в среднем в пределах 5,5–8 лет.

Что нужно учитывать при покупке объекта коммерческой недвижимости с целью дальнейшей выгодной сдачи его в аренду? Прежде всего – общие тенденции на рынке недвижимости, особенности деятельности в этом направлении органов государственной власти и спрос конкретных арендаторов в этом сегменте рынка.

В настоящее время наиболее рентабельными являются вложения в магазины и офисы, менее рентабельными – в склады и производства. Кроме того, заметен рост количества профессионально управляемых объектов всех типов коммерческой недвижимости, поэтому положение мелких собственников в ряде случаев становится менее уверенным. К примеру, гораздо привлекательнее арендовать под офис помещение в новом специально построенном для этих целей центре с адекватными профилю инженерными системами, чем за те же деньги арендовать помещение в старом жилом доме. Склад, расположенный в подвале жилого дома, с неудобными подъездами для транспорта явно уступает профессиональному складу на охраняемой территории.

Внимательно изучив ситуацию, можно прийти к выводу, что в офисном сегменте недвижимости в аренду чаще предлагают площади минимум от 150 квадратных метров, а спрос велик на маленькие помещения – от 10 до 60 квадратных метров. В торговой недвижимости ситуация несколько иная.

Существование широкой сети объектов-гигантов, а также многочисленных сетевых продуктовых и промтоварных супермаркетов не умаляют значимость и востребованность небольших торговых точек, расположенных в удобных для потребителя местах.

Что касается государственных и муниципальных органов власти, то они активно меняют положение дел на рынке коммерческой недвижимости, предлагая все новые условия выдачи разрешений на осуществление различных видов деятельности. Например, меры, принимаемые властями по отношению к торговле у станций метро, безусловно, нарушат планы нынешних владельцев торговых павильонов.

Для успешного инвестирования в нежилую недвижимость необходимо учитывать основное качество – способность приносить доход тому, кто ее использует. Выбирать объект надо так, чтобы удовлетворить требования будущих арендаторов, конкретного направления их бизнеса. Помещения, в разной степени удовлетворяющие этим требованиям, принесут, соответственно, и разный доход. Не учитывая подобных рекомендаций, можно оказаться в числе собственников, постоянно ищущих арендаторов и терпящих убытки. Необдуманный (вернее, непрофессиональный) выбор объекта для инвестирования очень рискован.

Какие же конкретные варианты существуют в Москве для вложения суммы менее

300 тысяч долларов в коммерческую недвижимость?

Мечта многих коммерсантов – торговые павильоны около станций метро. Арендные ставки за 1 квадратный метр в подобных сооружениях доходят до 3–4 тысяч долларов в год. Поскольку затраты на их постройку относительно невелики, такой проект кажется сверхрентабельным. Но с учетом изменившегося порядка выдачи разрешений на подобное строительство, а также непрозрачности процесса оформления прав аренды на землю и многочисленных согласований в различных организациях этот вариант сегодня представляется сложно реализуемым.

Другая имеющаяся на рынке возможность – покупка в собственность небольшого нежилого помещения под магазин или офис. Правда, в рамках рассматриваемой суммы выбор невелик и в основном представлен оформленными как объекты недвижимости павильонами (а зачастую и неоформленными) и выведенными из жилищного фонда квартирами на первых этажах. При покупке необходимо скрупулезно проверять юридические аспекты сделки, историю возникновения прав собственности, а также точно прогнозировать, какого арендатора этот объект заинтересует в будущем. Например, под офис в аренду в основном требуются помещения в пределах Центрального административного округа (кольцевой линии метро или не далее двух остановок от нее по радиальным веткам), в пределах третьего транспортного кольца, рядом с метро (не более 10 минут ходьбы), в легко находимых местах, с окнами, телефоном и выходом в Интернет, не требующие значительного ремонта, а при расположении в жилом доме – имеющие отдельный вход и желательно парковку для автотранспорта. Небольшие торговые площади пользуются спросом во всех районах Москвы, но в основном находящиеся на видных с дороги, проходимых и проездных местах. Каждый метр расстояния до метро может изменить арендную ставку.

Как отдельный вариант можно рассмотреть и покупку подвального помещения в жилом доме. Обычно цены на такие поме- щения значительно ниже, чем, например, на объекты, расположенные на первом этаже, но есть существенные ограничения по их использованию: продуктовые магазины, кафе и парикмахерские в подвалах находиться не могут (на их деятельность практически невозможно получить официальное разрешение). Промтоварные магазины (включая хозяйственные) в таких помещениях располагать разрешено, правда, спрос на них значительно ниже. Сетевые компании, зачастую являющиеся наиболее выгодными клиентами, предпочитают арендовать помещения с витринами, то есть не подземные. Другим вариантом использования подвала является обустройство кафе или игрового клуба, но только в административном здании или пристройке к жилому дому, а не под квартирами (иначе гарантированы проблемы с жильцами). При совершении сделок с помещениями в жилых домах нужно внимательно изучать документацию продавца, так как приобретаемое подвальное помещение может вообще оказаться общедолевой собственностью жителей дома, и в дальнейшем возможно судебное разбирательство с товариществами собственников жилья или собственниками квартир. Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации отчуждение технических помещений многоквартирного дома без согласия всех собственников запрещено.

Распространенный вариант – покупка квартиры на первом этаже с последующим выводом ее в нежилой фонд. Здесь к стоимости помещения прибавляются затраты на изменение его целевого назначения, согласование и обустройство отдельного входа, согласование переоборудования и перепланировки, а также на ремонт. Это удлиняет срок начала сдачи объекта в аренду (до полутора лет), снижая рентабельность всей операции.

Еще одна возможность – покупка нежилого помещения на этапе строительства. Здесь есть два подводных камня: трудность определения выгодности расположения (если, например, идет застройка нового жилого района и предлагаемое помещение находится на первом этаже), а также проблема- тичность определения реальных сроков окончания строительства. В связи с этим точно рассчитать рентабельность не всегда возможно.

И, наконец, вариант, не относящийся непосредственно к покупке, – выкуп прав аренды на нежилое помещение, находящееся в муниципальной собственности. В этом случае сумма сделки существенно ниже, чем при покупке (как правило, от 500 до 1,5 тысячи долларов за 1 квадратный метр), но удастся получить права только на временное использование (сейчас это в основном аренда на срок до 5 лет). Кроме того, возможны трудности с оформлением договоров с арендаторами (точнее, с субарендаторами). Городские власти не приветствуют сдачу своих площадей в субаренду, поэтому на практике оформляют договор на субаренду порядка 20 процентов от всего помещения. Сложно рассчитать и будущие платежи городу, так как арендная ставка постоянно растет (например, за период с 2000 по 2007 год ставка аренды нежилых помещений в Москве увеличилась почти в десять раз).

Как узнать, за какой период времени нежилое помещение себя окупит? Рассмотрим это на конкретном примере (расчет является примерным, без учета затрат на налоги и т. п.). Допустим, поступило предложение приобрести подвальное помещение площадью 35 квадратных метров в жилом доме с отдельным входом, расположенное в 10 минутах ходьбы от станции метро. Проходимость в среднем – 3 тысячи человек в сутки. Проанализируем возможную процедуру сдачи такого объекта в аренду.

Расположение сразу исключает организацию продовольственного магазина, парикмахерской, медицинского кабинета, кафе, зала игровых автоматов. Остается такой вариант, как промтоварный магазин, а также некоторые другие. На каких клиентов рассчитывать? Витрин нет, поэтому сетевые компании придется исключить, то есть основные клиенты в нашем случае – представители малого бизнеса, возможно, без большого опыта работы. Вероятные риски – долгий поиск арендаторов и частая их смена. С учетом площади арендная ставка за услуги или торговлю может варьироваться в пределах 400–800 долларов за 1 квадратный метр в год. Чтобы сдать помещение в аренду, вероятно, понадобится около двух месяцев. Кроме того, потребуются расходы на рекламу, поскольку агентства недвижимости вряд ли заинтересуются таким небольшим объектом. Если окупить его нужно за 6 лет, следует проанализировать, как может развиваться ситуация. Допустим, опасения подтвердятся, и за этот срок сменятся три арендатора. Если каждого из них пришлось искать по два месяца, тратя по 500–1000 долларов на рекламу, получим арендную плату не за 48 месяцев, а за 42 месяца, учитывая израсходованные 1,5–3 тысячи долларов. Таким образом, за 6 лет будет получена искомая сума дохода. Делим это число на 35 (количество метров) и получаем сумму, равную стоимости 1 квадратного метра при покупке, выше которой не имеет смысла платить, если надо окупить помещение в указанный срок.

Приведенные расчеты свидетельствуют о том, что инвестор на рынке коммерческой недвижимости должен обладать достаточно широким кругозором и большим объемом знаний. В этой ситуации помощь смогут оказать профессиональные риелторы, оценщики и инвестиционные компании, аккумулирующие усилия мелких инвесторов для приобретения более крупных объектов и предлагающие профессиональное управление приобретенной коммерческой недвижимостью в дальнейшем.

Надеемся, что приведенные в статье данные помогут потенциальным инвесторам, желающим вложить свои деньги в недвижимость, выбрать наиболее выгодные варианты.

А для клиентов, желающих воспользоваться нашей профессиональной помощью, двери всегда открыты.

Ждем Вас, уважаемые инвесторы.