Об одном методе определения рыночной стоимости земельных участков

Е.Б. Павлова магистр факультета Экономики и права Тульского государственного университета

При определении рыночной стоимости земельных участков с использованием, например сравнительного подхода, необходимо учитывать множество факторов, таких как местоположение участка, развитие инженерной и социальной инфраструктуры, экология и т. п. [1]. Сравнительный, количественный анализ оцениваемого земельного участка и аналогов по указанным факторам представляет определенную трудность, и на практике для решения этой задачи привлекается доступная локальная информация, что зачастую ограничивает точность сравнительных оценок. Однако решение этой задачи можно существенно упростить, усовершенствовать и ускорить, если воспользоваться промежуточными результатами кадастровой оценки земель, а именно использовать показатели качества кадастровых кварталов по каждому виду использования, которые представлены в виде матрицы Q в методике государственной кадастровой оценки земель [2]. Обозначим элементы матрицы Q через q _ij , где i – номер строки (номер квартала); j – номер столбца (вид функционального использования земель). Тогда, если, например, в квартале 5 (i = 5) земельные участки, используемые под индивидуальное жилищное строительство (j = 2), имеют q ₅₂ , а в квартале 8 (i = 8) земельные участки, используемые под индивидуальное жилищное строительство (j = 2), имеют q ₈₂ , и в этом квартале по рыночной стоимости был продан земельный участок по цене С ₈₂ за квадратный метр, то в квартале 5 под аналогичный вид использования стоимость квадратного метра земли будет:

С 52 = (С 82 ⋅ q 52 ) / q 82 . (1)

Однако при таком определении оценки стоимости всегда будет содержаться ошибка. И основной причиной будет то, что показатели качества земельных участков не дифференцированы внутри кварталов. Поэтому для повышения точности определения рыночной стоимости земельных участков необходимо дифференцировать эти показатели внутри каждого квартала. Для выполнения такой операции используем описанный в работе [3] алгоритм дифференцирования удельной кадастровой стоимости. При этом будем считать, что Z в выражении (3) есть показатель качества кадастрового квартала. Тогда, используя выражения (5), определяем параметры a, b, c, d, e аппроксимирующей функции и по ней рассчитываем значение показателя качества в произвольной точке квартала. В этом случае алгоритм расчета рыночной стоимости земельного участка при использовании сравнительного подхода можно описать так:

Шаг 1. Определяем условные центры всех кварталов по формулам (1) из [3]. Эта операция выполняется один раз и повторяется только при внесении изменений в кадастровые кварталы.

Шаг 2. Определяем условный центр оцениваемого земельного участка и аналогов по тем же формулам (1) из [3]. Этот шаг выполняется в том случае, если известны координаты поворотных точек земельных участков. Если же известно местоположение участков на карте по каким-то ориентирам, например строениям, то любая точка участка берется в качестве условного центра.

Шаг 3. По формуле (6) из [3] находим расстояния от условного центра каждого участка до условных центров кварталов и выбираем пять самых близких кварталов к каждому из земельных участков.

Шаг 4. По формулам (5) из [3] рассчитываем параметры математических моделей (3) для каждого из участков (оцениваемого и аналогов).

Шаг 5. По формуле (3) из [3] рассчитываем значения показателя качества для оцениваемого земельного участка (q _ij ^o ) и аналогов (q rj^a1 , q kj^a2 , q mj^a3 и т. д.).

Шаг 6. По формуле (1) пересчитываем стоимости аналогов в стоимости объекта оценки:

С ij^o1 = (С rj^a1 ⋅ q ij^o )/ q rj^a1 ;

С ij^o2 = (С kj^a2 ⋅ q ij^o )/ q kj^a2 ;

С ij^o3 = (С mj^a3 ⋅ q ij^o )/ q mj^a3 и т. д.

Шаг 7. Рассчитываем окончательное значение рыночной стоимости земельного участка, например, как среднее арифметическое полученных значений С _ij ^o1 , С _ij ^o2 , С _ij ^o3 и т. д.

Таким образом, в предлагаемой статье рассматривается практическая реализация в рамках сравнительного подхода одного из методов расчета рыночной стоимости земельного участка, основанного на определении показателей качества конкретных земельных участков путем дифференцирования показателя качества кадастровых кварталов.