Об управлении правовыми рисками в сфере недвижимого имущества

Открытое акционерное общество «Пивоваренная компания «Балтика» – крупнейшая компания потребительского сектора России. Занимая более 38 процентов от российского рынка и производя продукцию на 11 заводах по всей стране, компания является и крупным собственником недвижимости (имеет около 400 объектов недвижимого имущества). В компании «Балтика» ответственность за решение вопросов управления рисками в области недвижимого имущества возложена на Дирекцию по правовым вопросам; в ее структуру входит отдел по корпоративной работе и имуществу, занимающийся тематикой, рассмотренной в настоящей статье.

Опыт правовой работы с недвижимым имуществом показывает, что в целях эффективного управления рисками их целесообразно разделить на следующие основные группы:

• 1)    риски, связанные с реорганизацией компании;

• 2)    риски, связанные со строительством новых объектов;

• 3)    риски, связанные с текущей операционной деятельностью компании.

Первая группа рисков непосредственно связана с процессом реорганизации. В частности, в компании «Балтика» этот процесс проходил таким образом. С середины 1990-х годов в России работало много ее сестринских компаний (с одним и тем же контролирующим акционером). В 2004 году начался первый этап присоединений: челябинский «Золотой Урал» присоединился к петербургской «Вене», а воронежский завод присоединился к ярославскому «Ярпиву». Затем и «Вена», и «Ярпиво», а также красноярская «Пикра» были присоединены к «Балтике».

При регистрации прав «Балтики» как нового собственника на недвижимое имущество присоединенных компаний потенциально существовали такие риски, как:

• •    выявление объектов, не зарегистрированных на первом этапе реорганизации;

• •    неполное описание объектов, обусловленное в том числе разной степенью строительной готовности объектов;

• •    неуказание объекта в передаточном акте.

Управление указанными рисками лежало в плоскости тщательной экспертизы каждого документа на каждый объект недвижимости. Для предупреждения возникновения сложностей с государственной регистрацией прав не недвижимое имущество по указанным причинам был подготовлен пакет документов, включающий для подтверждения правопреемства устав, выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, передаточный акт, договор о присоединении и решение о реорганизации (в виде выписок из протоколов соответствующих общих собраний акционеров). Причем должны были быть представлены документы, не только о проведении последней «большой» реорганизации, но и о предшествующих.

Вторая группа связана с риском неполучения регистрации на вновь построенные (реконструированные) объекты вследствие нарушения правил согласования строительных работ. Существующее законодательство отягощает такие риски серьезными финансовыми последствиями, в связи с этим одной из задач правовой службы компании является контроль соблюдения соответствующих норм (табл. 1).

Таблица 1

Риски и их последствия ¹

Очевидно, что главный способ управления указанными в таблице 1 рисками – обеспечение неукоснительного соблюдения строительных правил. Соответствующие линейные руководители должны понимать, что безответственные действия, например игнорирование законных предписаний государственных органов, может нанести колоссальный вред компании. Некоторые риски для построенной недвижимости, скажем строительство на чужом (к примеру арендованном) участке, не отведенном для таких целей, являются неустранимыми. В таком случае незаконный застройщик не только не получит права собственности на такой объект, но и вынужден будет возместить ущерб собственнику земли.

В планировании инвестиционной деятельности компании, в частности при строительстве новых производственных объектов, расширении и модернизации существующих, очень важна предварительная юридическая проработка проекта: проверка статуса земельного участка до начала процедуры приобретения и получения в аренду, уточнение отсутствия таких потенциальных ограничений, как исторические памятники, месторождения полезных ископаемых или минералов и т. д. Полезно запросить соответствующие справки в местной инспекции по охране объектов культурного наследия и региональном государственном геологическом предприятии. Обидно будет в самый неподходящий момент узнать, что под присмотренным под новое строительство участком находятся, например, не разрабатываемые с 50-х годов прошлого века залежи глины. А на раннем этапе можно получить подтверждение об отсутствии промышленной ценности такого месторождения.

К отдельному виду риска этой же группы можно отнести ненадлежащее исполнение муниципальной властью публичноправовой обязанности по предоставлению участков под строительство и оформлению разрешений на его производство. Есть основания полагать, что влияние этого риска на бизнес будет снижаться с завершением административной реформы и осуществлением тех мер, которые государство запланировало в сфере борьбы с коррупцией.

Работа с третьей группой рисков – это повседневное решение правовых вопросов, касающихся недвижимости, в тесном взаимодействии с бизнес-подразделениями компании.

Недвижимость в компании зачастую является очень важной имущественной статьей, а у целого ряда хозяйствующих субъектов недвижимость – единственный по-настоящему ценный актив. В связи с этим исключительно важно обеспечить правовой контроль сохранности недвижимости в целях обеспечения прав и законных интересов владельцев бизнеса.

Принятие решений об инвестиционных проектах, связанных с недвижимым имуществом, должно основываться на принципах своевременности, эффективности вложений, бюджетной согласованности, правовой чистоты сделки, коллегиальности в процессе принятия. Этого можно достичь, например, введя институт инвестиционной комиссии, на которой заинтересованная служба компании защищает проект по всем показателям.

В век абсолютного господства информационных технологий такая важная область, как управление недвижимостью, не может находиться вне единого информационного поля компании, поэтому здесь эффективным инструментом может стать, скажем, единая база объектов недвижимости компании. Это особенно удобно, если объекты находятся в различных регионах страны (или за рубежом). Соответствующие службы корпоративного центра должны иметь оперативный доступ к такой базе, а линейные службы – отвечать за обновление сведений в ней (внесение отметок о продлении договоров аренды, реконструкции объектов, влекущих изменение этажности, метража и т. п.).

Резюмируя изложенное, можно выделить основные методы управления рисками (табл. 2).

Таблица 2

Методы управления рисками

Помимо указанных методов, неоценимым подспорьем является судебная практика по делам о сделках с недвижимым имуществом, о рассмотрении споров с участием регистрирующих органов. Анализу такой практики правовая служба обязательно должна уделять достаточно времени. Грамотному управлению рисками также способствует регулярное участие представителей ком- пании (причем не только юристов, но и специалистов операционных служб, например строителей, инженеров-экологов) в семинарах, встречах с представителями профильных органов власти, таких как Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом и других.