Обеспечение жилищных и земельных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

В указанной статье проводится анализ специфики обеспечения жилищных прaв собственникa жилого помещения при изъятии земельного участкa для государственных или муниципальных нужд.

Достаточно подробно изучены вопросы о зaконодательных гарантиях обеспечения жилищных и земельных прав собственника жилого помещения в случае необходимости изъятия земельного участка, на котором оно находится, для государственных или муниципальных нужд в Жилищном Кодексе РФ и Жилищном Кодексе РСФСР.

В ранее действовавшем Жилищном Кодексе РСФСР названные отношения регулировались нормами ст. 137 - 139, в соответствии с которыми в случае сноса находящихся в собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд указанным гражданам, членам их семей, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этих домах, предоставлялись по установленным нормам квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда. Ранее, собственникам жилых домов по их выбору или выплачивалась стоимость сносимых домов, строений, а также устройств, либо же предоставлялось право использовать материалы от разборки этих домов, строений и устройств по своему усмотрению. По желанию граждан принадлежащие им жилые дома могли быть перенесены и восстановлены на новом месте, либо сооружены на новом месте новые жилые дома, строения, устройства, которые передавались этим гражданам в собственность. Но в последнем случае возмещение стоимости сносимых жилых домов, строений и устройств не производилось.

В настоящее время в Жилищном Кодексе Российской Федерации подобные ситуации регулируются статьями 1, 3, 32. Одним из главных принципов, на котором выстраивается жилищное законодательство, является принцип неприкосновенности жилища и недопустимости его произвольного лишения, который закреплен в части 1 статьи 1, части 1 статьи 3 ЖК РФ. Согласно части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению, а также в своих интересах осуществляют и распоряжаются жилищными правами. Никто не может быть выселен из своего жилища или ограничен в праве пользования им, иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренных Жилищном Кодексе Российской Федерации и другими федеральными законами1.

Как гласит Конституция РФ: «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда»2. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Как видно в Конституции РФ речь идет о позволении правомерного принудительного отчуждения любого имущества в установленных законом исключительных случаях при соблюдении соответствующей процедуры. Также следует отметить, что основная идея неизменимая, так как собственность неприкосновенна. Неприкосновенность собственности, является тем инструментом, который правовыми средствами закрепляет и оформляет исключительность права собственности, обеспечивая собственникам как абсолютному большинству участников имущественного оборота реальную возможность использования своего имущества в этом обороте, удовлетворения с его помощью своих материальных и духовных потребностей.

Отдельное внимание заслуживает пункт 1 статьи 49 Земельного Кодекса РФ где, в котором четко прописано, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с следующими случаями:

• - во-первых, выполнением международных обязательств Российской Федерации;

• -    во-вторых, размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного их размещения;

• -    в-третьих, другими обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Федерации³.

Анализ соответствующих норм гражданского и жилищного законодательства приводит к выводу о том, что легальный перечень исключительных случаев устанавливается только в земельном законодательстве. Однако в целом этот перечень является достаточно широким и не исчерпывающим ввиду наличия так называемых иных обстоятельств, которые предполагают расширение указанного перечня при появлении жизненных ситуаций, обусловленных одинаковыми потребностями множества участников общественных отношений, придающих им исключительную значимость.

Таким образом, под государственными (муниципальными) нуждами следует понимать определенные законом объективно возникшие общественные потребности, необходимость в удовлетворении которых обусловлена интересами широкого круга субъектов, реализуемые в установленном законом порядке публично-правовыми образованиями.

Изъятию подлежат земельные участки, находящиеся только в составе земель поселений, так как в соответствии с пунктом 1 статьи 83 Земельного Кодекса РФ именно данная категория земель используется и предназначена для застройки и развития сельских поселений, а также городских. В жилые помещения поселений, размещаются обычно в специальных территориальных жилых зонах. Именно эти жилые зоны, предназначенные для застройки жилыми зданиями, объектами индивидуальной жилой застройки, малоэтажной, среднеэтажной и многоэтажной смешанной жилой застройки (п. 1, 5 ст. 85 Земельного Кодекса РФ, ч. 2 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ), среди других территориальных зон в структуре земель поселений являются приоритетными.