Обоснование стоимости земельных ресурсов как инструмент оптимизации затрат в системе управления

Вве^ение. Земля является основой ведения сельского хозяйства и главным средством сельскохозяйственного производства, параллельно выступая в качестве основополагающего фактора продовольственной безопасности страны. Выступая как средство труда и предмет труда в сельском хозяйстве, земля является объектом исследований, интерес к которому обеспечивается вопросами организации рационального использования земельных ресурсов, сохранения и повышения уровня плодородия земель данной категории, а так^е вопросами оптимизации затрат на ведение сельскохозяйственного производства в сло^ившихся современных условиях функционирования рынка земли.

Цель иссле^овани^ – совершенствование методов оптимизации затрат на использование земельных ресурсов сельскохозяйственного назначения на основе формирования реальной стоимости.

Услови^, материалы и мето^ы. Проведенное исследование базируется на теории современного законодательства и практике оспаривания кадастровой стоимости в Орловской области и иных регионах страны. В качестве источников информации выступают данные статистики, представленные в открытом доступе управления Росреестра, а так^е материалы саморегулируемых организаций в сфере оценочной деятельности. В рамках исследования использован абстрактно-логический метод, позволяющий произвести анализ имеющихся точек зрения по рассматриваемому вопросу с дальнейшей систематизацией полученных данных и подготовкой итоговых выводов.

Результаты и обсу^^ение. На основании законодательной нормы, в частности ст. 130 Гра^данского Кодекса РФ, земельные участки (земля) являются самостоятельными объектами недви^имости. ^нализ трудов отечественных ученых позволяет обобщить уникальные особенности земли как объекта недви^имости и выделить основные из них:

• -    невосполнимость;

• -    долговечность;

• -    многофункциональность;

• -    уникальность;

• -    ограниченность в использовании.

Однако на наш взгляд, представленный перечень является неполным и требует доработки и дополнений. Так, список уникальных особенностей земли как объекта недви^имости целесообразно дополнить следующими компонентами:

• -    во-первых, земля является индивидуальным средством производства, способным функционировать самостоятельно и независимо, что представляет возмо^ность использования земли отдельно от иных объектов и определяет критерий самостоятельного функционирования на ряду с выше представленными особенностями;

• -    во-вторых, земля не устаревает и не подвержена износу, что обуславливает факт отсутствия индексирования в сторону удешевления, что позволяет дополнительно выделить критерий повышения ценности в долгосрочном периоде.

Представленные уникальные характеристики земельных ресурсов обуславливают специфичность земли как объекта недви^имости и выступают ва^ными факторами в разрезе определения средств и способов управления. Отдельное внимание в системе управления земельными ресурсами необходимо уделять землям сельскохозяйственного назначения.

Земли данной категории занимают второе место по площади среди иных категорий земельного фонда страны. Они составляют более 39% всей территории России и имеют особую значимость в народном хозяйстве, являясь главным средством производства сельскохозяйственной продукции.

Земельные ресурсы сельскохозяйственного назначения наряду с основной продовольственной ценностью составляют экономическую основу местного самоуправления. В виду чего, вопросы организации эффективного управления земельными ресурсами являются приоритетными для субъектов управления в разрезе их рассмотрения в качестве источника доходов бюджета и дополнительного способа развития инвестиционной привлекательности сельских территорий.

Одним из ключевых направлений эффективного землепользования выступает стоимостная оценка земли, как показатель, отра^ающий уровень удовлетворения потребностей субъекта управления. Статья 65 Земельного кодекса РФ говорит о том, что использование земельных ресурсов в нашем государстве является платным [1]. Следовательно, оценка полезности земельных участков и установление аргументированной платы за их использование является одной из главных задач управления ресурсами. Другая не менее важная цель оценки стоимости земель - это формирование налогооблагаемой базы. Исчисляемые налоги и рассчитываемая арендная плата, определяемые на основе стоимостной оценки земли, являются, с одной стороны, существенными компонентами бюд^ета, а, с другой стороны, оказывают значительное экономическое влияние на деятельность землепользователей. Так, усиление внимания и повышение точности стоимостной оценки земельных ресурсов, учитывает интересы всех субъектов управления и способствует рациональному распределению и обороту земель, параллельно повышая эффективность их использования [5].

Действующим критерием стоимостной оценки земельных ресурсов, повсеместно на территории всей страны, выступает кадастровая стоимость. Понятие не является новеллой отечественного законодательства и используется в длительном периоде времени (с 1999 г.). Трансформационный характер нормативного регулирования оценки кадастровой стоимости и основополагающие изменения в порядке ее определения представлены на рис. 1.

Представленный трансформационный характер законодательства в отношении кадастровой стоимости и существенные изменения отра^ают актуальность данного вопроса и определяют возмо^ности дальнейшего совершенствования оценки кадастровой стоимости, что в перспективе позволит создать уникальную и отла^енную систему оценки, не предполагающую корректировки и дополнений. Одним из первоначальных дополнений отечественного законодательства по данному вопросу, необходимо рассматривать само понятие «кадастровой стоимости» и уточнение данного понятия по отличным друг от друга объектам недвижимости.

Постановление Правительства РФ от 25.08.1999 г.

№ 945 «О государственной кадастровой оценке земель»

С 1 января 2015 года начинает действовать 32 глава НК РФ «Налог на имущество физических лиц». Переход к исчислению налога на имущество физических лиц от кадастровой стоимости

Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316 «Правила проведения государственной кадастровой

Знаковые для налогообло^ения недви^имости изменения в НК РФ – введение гл. 31 «Земельный нaлог» (от 29.11.2004 N141-ФЗ). Впервые в НК РФ появилось определение понятия «кадастровая стоимость»

В соответствии с НК РФ в 2006 году введен порядок исчисления земельного нaлога на основе кадастровой стоимости земельного участка

В 2010 году ФЗ №167-ФЗ от 22.07.2010 внесены изменения в ЗК РФ, п.3 ст.66 «В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной eго рыночной стоимости», а так^е в ФЗ № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. введена гл.

III «Государственная кадастровая оценка», в которой определено понятие «государственная кадастровая оценка» и понятие «кадастровая стоимость»

С 2014 года в НК РФ кадастровая стоимость закреплена в качестве налоговой базы по объектам торгового и офисного назначения, принадле^ащим юридическим лицам

01.01.2017 вступает в силу Федеральный закон от 03.07.2016г.

№ 237-ФЗ «О

Государственной кадастровой оценке» Создание единого стандарта проведения ГКО на Субъектов РФ

Рисунок 1 – Трансформационный характер нормативного регулирования оценки кадастровой стоимости

Согласно поло^ениям Федерального Закона № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», являющего основным в сфере оценочной деятельности, под кадастровой стоимостью понимают «стоимость, установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости» [2]. Как видно из представленных выдер^ек Федерального закона, в рамках определения стоимости не учитываются индивидуальные особенности ка^дого отдельного объекта, что приводит, в конечном итоге, к унификации результатов и частичному завышению результатов оценки. Представленное обстоятельство находит свое отра^ение и на эффективности использования земельных ресурсов, зани^ая итоговые финансовые результаты землепользователей в виде завышенных налоговых отчислений в бюд^ет. В данной ситуации, систему кадастровой оценки необходимо рассматривать как основу экономического управления земельными ресурсами в рамках оценки эффективности их использования, в частности, кадастровую стоимость, необходимо рассматривать как ва^нейший компонент государственной фискальной политики. Однако помимо экономической функции, кадастровая стоимость выполнят еще целый ряд функций (табл. 1).

Таблица 1 - Основополагающие функции кадастровой стоимости

Экономическая функция	Правовая функция	Информационная функция	Управленческая функция
-    определение налогооблагаемой базы; -    расчет арендных платежей; - расчет компенсационных выплат при изъятии земельных участков.	- правовая защита собственников; - государственная регистрация прав.	- информационная база свободного доступа для всех заинтересованных пользователей.	- критерий эффективности функционального использования территории.

Установленные функции кадастровой стоимости определяют ее ва^ность на всех уровнях управления недви^имостью в целом, а так^е в разрезе управления земельными ресурсами как самостоятельными элементами недви^имости в отдельности. Обозначив ва^ность данной стоимостной оценки в системе управления недви^имым имуществом, рассмотрим более подробно основные положения по оценке кадастровой стоимости:

• -    объектами оценки выступает вся совокупность земель, обобщенно представляемая земельным фондом страны;

• -    оценке подлежат все земли, вне зависимости от формы собственности и функционального использования, согласно целевого назначения;

• -    кадастровая стоимость является элементом государственного регулирования отношений с землепользователями различных организационноправовых форм;

• -    выступает основным элементом государственной фискальной политики;

• -    отражает характер развития региона и выступает в качестве критерия оценки доходности.

Выявленные функции кадастровой стоимости, обзор законодательных изменений в сфере кадастровой оценки и обозначенные основные положения, говорят о степени ва^ности данного явлeния в системе управления земельными рeсурсами. Однако aнaлиз действующего законодательства, в частности, рассмотрение системы нормативного регулирования оценочной деятельности, в том числе, Федерального закона № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 237 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» не позволяют определить индивидуального толкования понятия «кадастровая стоимость земельного участка», применяя к данному термину общие поло^ения, что являeтся серьезным упущением и требует проработки в рамках представленного исследования. Для конкретизации данного определения и выявления сущности кадастровой стоимости земельного участка, проанализированы действующие определения кадастровой стоимости, предусмотренные законодательством и научными трудами отечественных ученых (табл. 2).

Таблица 2 – Характер толкования понятия «кадастровая стоимость»

№ п/п	Наименование ресурса	Действующее определение
1	Федеральный Закон № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г.	Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона [2]
2	Федеральный Закон № 237 «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 г.	Кадастровая стоимость – стоимость объекта недви^имости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона [3]
3	Васильева Н.В., Учебное пособие: Кадастровый учет и кадастровая оценка земель	Кадастровая стоимость – Интегральная характеристика, отра^ающая как ценность конкретного объекта, так и уровень экономического развития территории в целом [5]
4	Проект закона № 221 «О государственном кадастре недви^имости»	Кадастровая стоимость – Специальный способ определения стоимости объекта недви^имости методами массовой оценки на установленную дату на базе рыночной стоимости
5	ФСО № 4	Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недви^имости, определенная методами массовой оценки или, при невозмо^ности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недви^имости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности
6	Затололкина Н.М., Юшин В.^. ^ктуальные проблемы формирования кадастровой стоимости земель	Кадастровая стоимость – Специфическая стоимость, выступающая альтернативой рыночной стоимости, когда нет возмо^ности оценить индивидуально ка^дый земельный участок и учесть все его особенности [7]

Проведенный анализ действующих определений кадастровой стоимости, как на законодательном уровне, так и в научном мире, позволяет сделать вывод о неточности используемой формулировки и частичном разночтении законодательных определений. Так^е стоит отметить, что в отечественной практике оценки кадастровой стоимости нет специального определения кадастровой стоимости земельного участка, что уравнивает данный объект с остальными объектами недви^имости, нивелируя выявленные и дополненные уникальные особенности земли как объекта недви^имости. Проанализировав существующие варианты данных обзорных статей оценочных компаний, являющихся единственным источником информации по данному вопросу, мо^но выявить следующие определения кадастровой стоимости земельного участка:

• -     к земельных участков – это величина расчетная, которая определяется в результате государственной кадастровой оценки земли с учетом их классификации по целевому назначению [10, 13];

• -    кадастровая стоимость земельного участка – это публичный эквивалент его стоимости, учитываемый при расчете земельного налога, выкупной стоимости участка, арендной платы, платы за снятие запрета на строительство и ряда иных плате^ей [11];

• -    кадастровая стоимость земли – это величина, которая рассчитывается на основании государственной оценки земельного участка, учитывая его классификацию согласно целевому назначению [12].

Интегрируя представленные определения кадастровой стоимости и выявленные толкования кадастровой стоимости земли, сформулируем итоговое определение кадастровой стоимости земельного участка, необходимое для практики отечественного законодательства в рамках сло^ившихся обстоятельств.

Кадастровая стоимость земельного участка – это стоимость, установленная в рамках проведения государственной кадастровой оценки земельных ресурсов, с учетом целевого назначения объекта оценки, на основании использования актуальной рыночной информации с обоснованием выборов массовых и частных методов оценки, являющаяся эквивалентом полезности земельного участка и учитываемая при расчете земельного налога и иных финансовых операциях с земельными ресурсами. Представленное определение не позволит принимать на постоянной основе унифицированную форму оценки при проведении работ, а так^е обя^ет оценщиков использовать актуальную рыночную информацию, соответствующую дате оценки.

Обзор методов расчета кадастровой стоимости позволяет сделать вывод, что данный вид стоимости определяется методами массовой оценки, посредством разработки и построения математических моделей расчета стоимости в рамках существующих подходов. Методы массовой оценки предполагают предварительную классификацию недви^имого имущества и распределение на соответствующие группы со схо^ими характеристиками, с дальнейшей работой по ка^дой группе в отдельности. В данной ситуации, мо^но сделать вывод, что кадастровая стоимость, по своей сути, это стоимость, прибли^енная к рыночной, но определенная не индивидуально, а на основании использования методов массовой оценки [9].

Общая информационная база, сущность определения стоимости и схо^ие методологические подходы, говорят о том, что итоговое значение кадастровой и рыночной стоимости дол^ны ле^ать в пределах рыночного диапазона цен, характерных для рынка на момент проведения оценки. Однако на практике, зачастую, наблюдается ситуация значительного превышения кадастровой стоимости над рыночной, что приводит к значительному завышению налога, уплачиваемого конечными землепользователями. Данный факт, в конечном итоге, мо^ет привести к сокращению малых форм хозяйствования, индивидуальных предпринимателей, не способных нести предъявляемые расходы, а так^е к сни^ению инвестиционной привлекательности сельскохозяйственной сферы в целом, в виду сокращения итоговых финансовых результатов сельскохозяйственных организаций и агрохолдингов. О представленной ситуации говорят и данные о бюджете - размеры налоговых отчислений на недвижимость постоянно растут, что сопряжено с увеличением фискальной нагрузки на все субъекты землепользования. Представленная проблема дол^на в незамедлительном порядке подле^ать решению, и в первую очередь требуется усиление внимания при самой процедуре оценке кадастровой стоимости. Первоочередные попытки такого решения приняты еще в 2017 г. Так, 1 января 2017 года, в рамках организации переходного периода, вступил в силу Закон № 237 «О государственной кадастровой оценке». Серьезным нововведением по рассматриваемому вопросу является передача полномочий по оценке кадастровой стоимости от частных компаний государственным оценщикам с дополнительным контролем процесса оценки со стороны органов Росреестра. Данный факт обеспечит возмо^ность организации реальной оценки профессиональными субъектами при исполнении своих непосредственных обязанностей, что нивелирует ранее существовавшие риски передачи полномочий оценки субъектам, предло^ившим наиболее лучшие условия контракта, неверно оценив свои возмо^ности. Помимо этого, необходимо однозначно обозначить принципы оценки кадастровой стоимости. Статья 4 Федерального Закона № 237 «О государственной кадастровой оценке» раскрывает принятые во внимание принципы. В том числе, в рамках данной статьи говорится, что государственная кадастровая оценка проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на ка^дом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости [3, 14]. Представленные принципы целесообразно дополнить фактом справедливости налоговых отчислений в разрезе исчисления налога с сопоставимых объектов, а так^е повысить роль актуализации информации, в связи с изменяющимися тенденциями на рынке (переоценка кадастровой стоимости производится раз в три-пять лет, что не соответствует реальным циклам развития рынка недвижимости). Если рынок недви^имости идет вниз, то и фискальная нагрузка дол^на следовать той ^е траектории. Так, с 2012 года в целом недви^имость подешевела в стране на 30%, значит и налоговые сборы должны сократиться на аналогичную величину [8]. Однако на практике ситуация выглядит иначе, оценка, проведенная в 20112012 гг., а также результаты, полученные в данные периоды, применяются и в настоящее время без каких-либо корректировок.

Представленные обстоятельства, в конечном итоге, находят свое отра^ение на землепользователях, минимизируя размер получаемого годового дохода, за счет уплаты завышенных налоговых отчислений. Сло^ившаяся ситуация поро^дает необходимость пересмотра результатов кадастровой оценки применительно к ка^дому индивидуальному земельному участку, в разрезе оспаривания кадастровой стоимости и переопределения налоговой базы в отношении земельных ресурсов. Основываясь на данных ^налитической справки «^нализ судебной практики оспаривания кадастровой стоимости земельных участков (признания кадастровой стоимости земельных участков на уровне рыночной)», мо^но сделать вывод о том, что на практике реально сни^ение кадастровой стоимости в несколько раз (до 8 раз, согласно источника).

Выво^ы. Формирование реальной и достоверной налогооблагаемой базы является элементом эффективного управления земельными ресурсами в сельском хозяйстве. Являясь одновременно элементом фискальной политики и налогооблагаемой базой, кадастровая стоимость выполняет роль универсальной меры полезности ка^дого отдельно взятого земельного участка. Дополнение уникальных особенностей земельным участкам как объектам недви^имости и предло^енное определение кадастровой стоимости позволит повысить роль данных объектов в рамках государственной кадастровой оценки и позволит рассматривать их индивидуально, как уникальный и самостоятельный объект. Основываясь на предло^енных принципах справедливости и актуальности определения кадастровой стоимости, происходит обеспечение учета интересов всех субъектов управления земельным фондом, позволяя нивелировать разногласия таковых. В условиях отсутствия переоценки кадастровой стоимости в масштабном формате, единственным инструментом оптимизации затрат на использование земельных ресурсов является процедура формирования реальной налогооблагаемой стоимости, посредством оспаривания действующих значений в специальных комиссиях, а так^е в судебном порядке. Согласно последним отчетам Росреестра, в феврале 2018 года решение в пользу заявителя принято комиссиями в отношении 55,4% заявлений при проведении оспаривания кадастровой стоимости, что говорит о потенциальной возмо^ности применения данной процедуры к мно^еству объектов и необходимости использования данной меры в рамках оптимизации затрат на использование земельных ресурсов сельскохозяйственного назначения.