Обзор основных ошибок оценки недвижимости в регионе

Отечественные и зарубежные оценщики выделяют пять основных ошибок при оценке объектов недвижимости. Это несоответствие цены объекта в отчете его рыночной стоимости, отсутствие выделения в цене объекта стоимости земли и сооружений, отсутствие данных о состоянии рынка и об объектах сравнения, отсутствие согласования рассчитанных тремя различными подходами цен между собой, не оформление отчета как объекта независимой экспертизы.

Преднамеренное искажение существенной информации в отчете об оценке возникает в результате того, что при знании действительного состояния рынка сознательно сообщаются неправильные данные. Существует много способов манипулирования информацией для создания у человека ложной модели окружающей действительности.

Сокрытие или пропуски информации - это передача неполной истинной информации. В отчете об оценке оценщик может утаивать какую-то информацию, не говоря при этом ничего такого, чтобы не соответствовало действительности.

В отчете «Об определении рыночной стоимости ежемесячной арендной ставки и величины годовой арендной платы за пользование нежилым помещением площадью 100 квадратных метров в г. Архангельске» указано, что арендные ставки офисных помещений в центре города составляют от 1000 до 1500 рублей за один квадратный метр. Оценщик, принимая во внимание хорошее состояние объекта и его месторасположение в удобном с точки зрения транспортных развязок месте, использует максимальную арендную ставку в размере 1500 рублей за один квадратный метр в месяц. У пользователя отчета (или заинтересованных лиц) такие аргументы не вызывают сомнения, однако, при детальной проверке отчета выясняется, что объект оценки сдается аффилированной компании. При анализе рынка определяется, что арендные ставки по рынку аренды аффилированных компаний значительно ниже и составляют от 300 до 500 рублей за один квадратный метр в месяц, таким образом, скрыто условие, которое существенно влияет на итоговую стоимость объекта оценки. Итоговая стоимость объекта оценки, рассчитанная оценщиком, составляет 1500*12*100= 1800000 рублей в год, при проверке отчета получаем иную расчетную величину, которая составляет 500*12*100 = 600000 рублей. Разница в расчетных величинах составляет 200%.

Передергивание – такой способ подачи информации, когда привлекается внимание только к фактам, наиболее выгодным для источника информации, это сознательное подчеркивание только одних сторон явления, выгодных автору отчета об оценке.

Так, например, в отчете "Об оценке рыночной стоимости квартиры дома № 3 в городе Северодвинске", признанного непригодным для жилья в результате обрушения подъезда в октябре 2012 года оценщик указывает следующие аналоги (табл. 3).

Таблица 3 - Пример составления таблицы аналогов, учитывающих нормативный физический износ

Для аналогов оценщик использует нормативный срок физического износа. Далее оценщик пишет, что на основании Администрации Северодвинска №198-паот 17.05.2013г, жилой дом по улице Ленина, дом 3 признан аварийным, то следовательно, процент его физического составляет более 80%, ссылается на методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов. Нормативный срок физического износа, который составляет 65% , оценщик не принимает во внимание. Проверяем отчет на логику, цены аналогов в среднем составляют 3000000 рублей. Итоговая стоимость объекта оценки составила 2550000 рублей. Используя величину износа в 80%, стоимость объекта оценки была занижена на 25%. Данный отчет был предъявлен в суд и суд согласился с расчетами оценщика, так как посчитал, что 80% износа соответствуют понятию "аварийный дом", пострадавший получил денежную компенсацию в 2550000 рублей. Оценщик передернул информацию, он нормативный срок износа дома аналогов приравнял к аварийному физическому износу дома. Такое передергивание информации осталось незамеченным для лиц, не обладающих достаточной компетенцией в области оценочной деятельности.

Фальсификация (подтасовка) – это передача заведомо ложной информации по существу рассматриваемого вопроса. Это может быть лжесвидетельство, фальшивые заявления и опровержения, фабрикация фактов, документов и другое. К фальсификации обращаются тогда, когда одного умолчания недостаточно. При фальсификации оценщик делает следующий шаг: не только утаивает правдивую информацию, но и подает ложную информацию как правдивую. Скрывается реальное положение дел и до пользователя отчета доносится заведомо ложная информация, которая может быть представлена в виде фальшивых документов, ссылок на несуществующие источники.

В некоторых случаях неистинное сообщение с самого начала требует подтасовки, одного сокрытия недостаточно.