Обзор рисков инвестиционного проекта АО "Дорстрой"

Associate Professor of the Department of « financial monitoring» №75

NRNU MEPhI

Russia, Moscow

graduate student of the Department of « financial monitoring» №75

NRNU MEPhI

Russia, Moscow

Mol'kova V.S.

student of the Institute of Economics and Management

Nizhny Novgorod State Technical University

Russia, Nizhny Novgorod

REVIEW OF RISKS OF THE INVESTMENT PROJECT JSC «DORSTROY»

Summary: In the article, a SWOT analysis was conducted to assess the risks of an investment project. Conclusions are drawn about the company's existing risks. Assumptions about possible occurrence of risks were put forward. Conclusions are made about the possible consequences.

По данным отчетности АО «ДОРСТРОЙ» можно сделать вывод, что компания имеет свободные денежные средства в виде нераспределенной прибыли, которые может направить на реализацию различных проектов для получения дополнительных доходов. В данной работе будет рассмотрен инвестиционный проект по покупке складской недвижимости. Он оценивается в несколько этапов, так, например, на первоначальном этапе изучается рынок складской недвижимости на территории региона. Следующим этапом является оценка базовых арендных ставок и определение возможного дохода, который компания сможет получить от сдачи арендопригодных площадей. Третьим этапом будет изучение комплексной стоимости земельного участка (прав на него) и стоимости объекта складской недвижимости. Четвертый этап – оценка эффективности инвестиционного проекта по предложенной продавцом цене в условиях рыночной среды.

Оценка рисков инвестиционного проекта является его неотъемлемой частью, которая, в конечном счете, влияет на принятие окончательного решения инвестора.

Для оценки рисков инвестиционного проекта предлагается проводить SWOT – анализ, представленный в таблице 1. Данный вид анализа является очень распространенным, поскольку заинтересованное лицо наглядно может рассмотреть наиболее существенные стороны предлагаемого проекта [1].

Таблица 1. SWOT – анализ

Возможности (Opportunities)	Слабые стороны (Weaknesses)
1.    Привлечение большего числа арендаторов 2.    Растущий рынок 3.    Появление нового современного оборудования 4.    Перестройка здания	1.    Небольшая площадь 2.    Класс объекта «В» 3.    Завышение цены продажи объекта со стороны продавца 4.    Нет опыта в сдаче помещений
Угрозы (Threats)	Сильные стороны (Strengths)
1. Вероятность появления конкурентов 2. Вероятность запрета на строительство со стороны администрации района 3. Увеличение расходов 4. Увеличение налоговой нагрузки 5. Снижение уровня доходов	1.    Удобное географическое положение (г. Москва в пределах МКАД) 2.    Транспортная доступность 3.    Высокая скорость обслуживания машинопотока 4.    Действующий склад со своими клиентами

На основании таблицы 1, можно выявить основные угрозы и риски, которым может быть подвержен проект.

Возможности проекта – привлечение арендаторов. Поскольку объект находится на территории города Москвы в пределах МКАД и прилегает к основным транспортным развязкам. Также стоит отметить, что рынок складской недвижимости всегда будет востребованным, даже несмотря на возможные колебания в экономике, в том числе спады и подъемы. Данный сегмент рынка на территории города Москвы ограничен, новые территории осваиваются уже за пределами МКАД, при том, что машинопоток в городе увеличивается, а, следовательно, будет увеличиваться и количество клиентов. Таким образом, изучив конъюнктуру рынка, получаем, что объект будет востребованным, из этого следует, что риск непривлечения арендаторов можно оценить как низкий.

Из слабых сторон – небольшая площадь объекта и класс «В». Изменить данные параметры сложно, поскольку для увеличения площади необходимо увеличение земельного участка - в настоящий момент это не реально, поскольку прилегающие территории и здания не позволят это сделать. Есть вариант перестройки здания, которое позволит увеличить этажность, а соответственно и площадь сдаваемых площадей. Отсюда вытекают еще две возможности: переоборудования помещений и перестройки здания, которые влекут за собой риск увеличения расходов на строительство, а, следовательно, увеличение суммы первоначального вклада в проект. Данный риск можно оценить в дополнительную сумму первоначальных инвестиций в размере от 36 млн. рублей (рассчитан на основании средней себестоимости постройки 1 кв. м. – 12 тысяч рублей, предполагает надстройку следующего этажа здания).

Далее рассмотрим маркетинговый риск. Поскольку складское помещение на данный момент уже является действующим, то многие потенциальные арендаторы уже знают о данном объекте. Соответственно, уровень маркетингового риска можно оценить как низкий.

Экономический риск – предполагает влияние на экономическую ситуацию субъектов экономики, влечет за собой колебания, которые происходят в данном сегменте рынка. Стоит отметить, что рынок складской недвижимости мало подвержен значительным волнениям, поскольку, даже в периоды спада, востребованность на склады будет оставаться высокой.

Поэтому данный риск можно оценить как низкий, исходя из данных экспертов, диапазон снижения объемов арендаторов может снизиться до 5%.

Валютный риск – поскольку проект предполагает финансирование в рублях, приток средств от сдачи в аренду также планируется в рублях, то изменение курсов валют не должно сказаться на параметрах проекта, поэтому данный риск можно оценить как низкий.

Законодательно-правовой риск. Правительством Москвы в перспективе развития города планируется перепланировка промышленных зон, вынесение складских и торговых площадок за пределы МКАД. Мэр Москвы Сергей Собянин в середине декабря 2013 года подписал постановление, в котором утверждает проект перепланировки территории завода ЗИЛ. Данный проект направлен на возведение объектов жилой недвижимости. Отсюда возникает риск со стороны администрации города о требовании изменения категории целевого назначения земельного участка и строительства на нем жилого здания. В данном случае риск можно оценить в общую стоимость первоначальных инвестиций – 340 млн. рублей. При этом стоит учесть, что рассматриваемый земельный участок находится в долгосрочной аренде на 49 лет, что подтверждается договором аренды земельного участка, поэтому вероятность ее отчуждения можно оценить как низкую [2].

Необходимо учесть и экологический риск, который связан с возможными последствиями загрязнения окружающей среды. При предоставлении услуг по складированию возможны возникновения отходов: ненужные коробки, обертки, бумага и т.д. Данный риск можно минимизировать, воспользовавшись услугами клининговой компании по вывозу мусора. Данная услуга стоит в пределах 2 500 рублей за машину. При условии вывоза отходов 2 раза в неделю, расходы составят величину в размере 260 тыс. рублей в год.

Также стоит отметить риск финансового инвестирования, который предполагает изменение условий инвестирования. Данный риск можно минимизировать, если заранее продумать структуру сделки со всеми заемщиками, составить документы таким образом, чтобы поменять условия в будущем было очень сложно. Если рассматривать банки, то при стандартных условиях и надлежащем обеспечении выдаваемых средств они в перспективе меняют условия лишь при согласовании клиента.

Риск потери обеспечения. Одним из условий предоставления кредита банком является страхование объекта обеспечения. Поэтому риск утраты объекта минимизируется его страхованием. Стоимость подобной страховки варьируется в пределах 3,5% от страховой суммы [3].

С учетом проведенного анализа рынка складской недвижимости и отчетности компании АО «ДОРСТРОЙ» получаем, что минимально компания должна получать выручку в размере 11,4 млн рублей от сдачи имущества в аренду. По итогам изучения данного объекта, выяснилось, что компания, помимо основной деятельности, так же предоставляет дополнительные услуги по разгрузке и погрузке машин клиентов. Расценки на подобные услуги разнятся, но все же можно выделить средний диапазон цен:

• •    Газель «Соболь» – 1 200 рублей,

• •    ЗИЛ-5301 «Бычок» – 3 300 рублей,

• •    КАМАЗ-4308-Н3 – 8 200 рублей [4].

Учитывая высокую скорость обслуживания машинопотока – порядка 90 машин в день (без учета того, что данный объект можно так же использовать ночью), предположим, что хотя бы 20 машин (22%) в день воспользуются подобными услугами. Данные приведены в таблице 2.

Таблица 2. Обслуживание машинопотока

Дополнительные услуги	Количество в день	Цена за одну машину	Сумма за день
Газель «Соболь»	12	1 200	14 400
ЗИЛ-5301 «Бычок»	7	3 300	23 100
КАМАЗ-4308-Н3 70 куб	1	8 200	8 200
Итого	20	-	45 700

Из таблицы 2 следует, что за год компания может получать выручку по дополнительным сопутствующим услугам в размере как минимум 45 700 * 360 = 16,452 млн. рублей.

Таким образом, исходя из представленных данных, возможно вероятное улучшение показателей эффективности инвестиционного проекта, поскольку минимальные доходы при таких обстоятельствах в год могут составлять от 27,852 млн. рублей.

Из данного утверждения вытекает следующий вывод: если компания

АО «ДОРСТРОЙ» в дальнейшем увеличит реальные доходы для погашения заемных средств, тогда появится высокий риск увеличения суммы налогов, отчисляемых в бюджет, а, следовательно, уменьшение объема прибыли. Сумму отчисляемых налогов в среднем можно оценить в размере: (27,852 – 3,324)*(1 – 80%) = 4,9 млн. рублей. Данный риск можно снизить за счет привлечения заемных средств, точнее, увеличения расходов в части погашения кредита.

Если же компания не будет увеличивать доходы, то появляется высокий риск того, что банк не предоставит заемные средства на финансирование данного объекта, следовательно, АО «ДОРСТРОЙ» не сможет самостоятельно профинансировать проект.

Таким образом, были определены основные возможные риски, которые могут возникнуть в ходе реализации проекта, а также описаны вероятные последствия.