Оценка эффективности инвестиций на основе изменения стоимости земельных участков в процессе строительства гидротехнических сооружений

ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ НА ОСНОВЕ ИЗМЕНЕНИЯ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В ПРОЦЕССЕ СТРОИТЕЛЬСТВА ГИДРОТЕХНИЧЕСКИХ СООРУЖЕНИЙ

The paper is devoted to the problems of evaluating investment effectiveness to the capital-intensive projects, which in their implementation do not have a direct income source, sufficient for their solvency.

Разработанный для Хабаровска Институтом урбанистики (г. Санкт-Петербург) генеральный план города в проекте на первую очередь (2010 г.) и на перспективу (до 2025 г.) предполагает следующее:

• -    изменение планировочной структуры города, функциональное обогащение всех городских районов за счёт создания системы городских ядер - центров и подцентров (многофункциональных социальных комплексов), строительства столичных объектов, деловых, финансовых, обслуживающих инфраструктур;

• -    современные инфраструктурные решения в сфере инженерного обеспечения, рационального и удобного транспортного обслуживания;

• -    повышение эстетических качеств городского пространства за счёт реабилитации природного ландшафта, возрождения и развития историко-культурной градостроительной среды города;

• -    качественное улучшение экологогигиенических условий проживания, создание экологического каркаса Хабаровска;

• -    вовлечение в сферу жилищного строительства обширных городских территорий, которые сегодня нерационально используются, изменение структуры застройки в соответствии с потребностями горожан в разнообразном типе жилья, повышение доли малоэтажной застройки, проектирование полноценных районов малоэтажного строительства с современным инженерным оборудованием, благоустройством, социальной инфраструктурой;

• -    новое функциональное зонирование, способствующее гармоничному сосущест-

• вованию социальных и производственных функций города, перспективные площадки для промышленного освоения, территории для удовлетворения потребностей в местах хранения автомобилей, размещения транспортно-логистических, складских объектов.

За последнее время застройщиками города проведена очень большая работа по возведению жилых комплексов на территории Хабаровска. Недавно была закончено строительство жилого комплекса в области улицы Ипподромной, на которой раньше находился частный сектор. Очень активно последнее время под строительство жилых зданий отводились земельные участки Центрального района города.

Но существует одна очень серьёзная проблема, с которой в будущем могут столкнуться застройщики. Строительные организации вкладывают собственные средства, и, следовательно, они стремятся вложить их максимально эффективно. Основной доход приносят территории городских ядер, прежде всего центральное ядро, следовательно, эти территории активно застраиваются, приобретают достойный архитектурный облик. Но так как таких земельных участков в городе ограниченное количество, нужно будет в будущем обратить внимание на остальные. Самые большие трудности могут возникнуть с земельными участками, которые расположены в непосредственной близости к Амурской протоке. Так как в сезон паводков протока выходит из берегов и затопляет окружающую местность, а защитные береговые сооружения существуют на сегодняшний момент на ограниченной территории, подго- товка этих участков для строительства требует создания серьёзных гидротехнических сооружений, затраты по которым могут превысить 1,5 млрд рублей. Поэтому значительная часть береговой территории вдоль Амурской протоки, находящейся в пределах города, пустует и до сих пор не застраивается, так как никто не хочет брать на себя такие внушительные расходы.

Институтом «Дальгипроводхоз» был разработан проект «Защита от затопления территории Южного округа г. Хабаровска на участке ул. Пионерская (от дендрария до ул. Союзной)», в рамках которого предполагается строительство защитного гидротехнического сооружения. Данный проект, в случае его реализации, способен решить проблему затопления территории от дендрария до улицы Бийской.

Для реализации данного проекта необходимо было провести оценку эффективности, которую разработали в Дальневосточном научно-исследовательском институте рынка. Расчёты по предотвращению ущерба в результате предполагаемого наводнения не дали необходимых результатов. Предотвращённые ущербы покрывали только 46 % от стоимости инвестиционных вложений. Это было связано с тем, что значительная часть участка затопления на сегодняшний момент пустует. Необходимо было найти другие выгоды от реализации данного проекта. В районе строительства защитного гидротехнического сооружения планируется обширное строительство в районах улиц Бийской, Кубяка, Оборонной, Радищева, Морозова. Также планируется строительство микрорайона «Парус» в районе улиц Зейской, Приисковой и Проточной. Поэтому был сделан упор на повышении стоимости земли под строительство в результате вложения планируемых инвестиций в проект. Был разработан метод по оценке инвестиционного проекта, расчёты по которому осуществлялись на основе Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция), утвержденных Министерством экономики Российской Федерации, Министерством финансов России, Госкомстатом Российской Федерации по строительной, архитектурной и жилищной политике № ВК 477 от 21 июня 1999 года. Алгоритм метода включает следующие этапы:

• – наложение карты правового зонирования территории г. Хабаровска на карту границ ожидаемого затопления;

  – анализ современного состояния использования земель по зонам, выделенным на карте правового зонирования г. Хабаровска в пределах территории ожидаемого затопления;

  – укрупнённая оценка стоимости земель зон, попадающих под затопление, на основе квартальной кадастровой оценки земли по Индустриальному району г. Хабаровска;

  – прогнозная экспертная оценка улучшения состояния земель и возможности их более продуктивного (с точки зрения ценностной оценки) использования с учётом рекомендаций правового зонирования;

  – прогнозная оценка увеличения кадастровой стоимости участков земли в связи с переходом их из категории пустырей (подтапливаемых территорий, оврагов) в категории используемых земель по направлениям, рекомендуемым правовым зонированием;

  – согласование графиков строительства защитного гидротехнического сооружения и ожидаемых сроков повышения кадастровой стоимости земли;

  – расчёты потоков ожидаемого прироста кадастровой стоимости земли, обусловленного сроками строительства защитного гидротехнического сооружения.

В результате произведённых расчётов чистый дисконтированный доход от повышения кадастровой стоимости земли при менее благоприятной конъюнктуре рынка составил приблизительно 500 млн руб., а срок окупаемости, составивший 8,5 лет, укладывался в нормативные сроки окупаемости неинновационных проектов.

Данный метод оценки инвестиционных проектов позволил обосновать вложение Хабаровским краем денежных средств в достаточно капиталоёмкое строительство, в результате реализации которого защищаемая территория станет более привлекательной для застройщиков и позволит получить дополнительные денежные средства в бюджет с аренды земельных участков под строительство жилых и иных объектов.