Оценка эффективности воспроизводства жилищного фонда

Сфера ЖКХ является одним из социально значимых секторов российской экономики. В ней функционирует более 5,2 тыс. организаций с общим числом занятых свыше 4,2 млн. чел. Среднегодовой объем производства сферы ЖКХ достигает 6% от ВВП, а расходы на эту сферу в консолидированном бюджете России составляют около 8% от общей суммы бюджетных затрат [3]. Стоимость основных фондов и объектов коммунальной инфраструктуры в сфере ЖКХ достигает 14% общей стоимости основных фондов в масштабах страны. Общая площадь объектов существующего жилищного фонда России составляет более 3 млрд. м2 [3]. Однако качественное состояние большей его части не соответствует современному уровню технологических, экономических и других нормативов.

Многие специалисты сегодня определяют сферу ЖКХ на региональном уровне как совокупность взаимосвязанных и скоординированных подсистем и элементов, функционирующих в определенном территориальном пространстве и обеспечивающих за счет привлечения инвестиций расширенное воспроизводство и инновационное обновление жилищного фонда и диверсификацию услуг по его обслуживанию [5]. С указанных позиций основным элементом сферы ЖКХ региона является жилищный фонд, условия воспроизводства и эксплуатации которого определяются отношениями собственности между экономическими субъектами (государственными и муниципальными структурами, предприятиями сферы ЖКХ и гражданами). Нормальное воспроизводство жилищного фонда осуществляется за счет строительства нового жилья и проведения модернизации, текущего или капитального ремонта существующего жилья.

С принятием новой редакции Жилищного кодекса РФ [1] и Федерального закона №185-ФЗ [2] коренным образом стала меняться ситуация с воспроизводством существующего жилищного фонда. Впервые в отечественной практике на законодательном уровне были предложены новые экономические механизмы, которые активно стимулируют собственников жилья вкладывать свои средства в проведение капитального ремонта или модернизации принадлежащего им на правах собственности жилищного фонда.

Основная особенность эксплуатации существующего жилищного фонда заключается в том, что с течением времени его технические характеристики и потребительские показатели объективно снижаются. При этом с каждым годом наблюдается увеличение темпов его старения и выбытия. Проблема изношенности жилищного фонда становится все более актуальной в свете необходимости повышения качества условий проживания населения. На долю ветхого и аварийного жилищного фонда, официально признанного таковым, приходится 3,2% всего жилищного фонда Российской Федерации. Площадь ветхого и аварийного жилья в целом по стране составляет 93 млн. м2 [3]. Все это обуславливает необходимость поиска новых способов решения жилищной проблемы, эффективного распределения ресурсов в сфере ЖКХ, рационального использования существующего жилищного фонда и его воспроизводства.

Современная практика показывает, что капитальный ремонт (комплекс работ по полной или частичной замене конструктивных элементов и инженерных систем жилых домов) становится одним из перспективных и одновременно менее затратных подходов к решению исследуемой проблемы. Его результатом становится снижение физического износа за счет восстановления и усиления несущих конструкций, повышения их прочности и эксплуатационных качеств. Именно поэтому капитальный ремонт жилищного фонда можно рассматривать как важный фактор его воспроизводства.

Общая сумма затрат на капитальный ремонт многоквартирных домов за 2006-2010 гг. в целом по России составила 508,3 млрд. руб. (в том числе за 2010 год - 113,4 млрд. руб.) . По сравнению с 2009 годом их объем в 2010 году уменьшился на 21,1% (см. Диагр.1[3]). Стоимость ремонта 1 м² капитально отремонтированного жилья в 2010 году составила 3,7 тыс. руб. (в

2009 году - 3,3 тыс. руб.). Как видим, на капитальный ремонт существующего жилищного фонда в целом по стране расходуются значительные средства. При этом для стимулирования заинтересованности собственников жилья в своевременном и качественном проведении капитального ремонта на государственном уровне создана корпорация Фонд содействия реформированию ЖКХ и введен новый механизм долевого предоставления субсидий на государственном, региональном и муниципальном уровнях при обязательном совместном его финансировании собственниками жилья.

• • объективная потребность в финансировании капитального ремонта

• —■— фактическое финансирование капитального ремонта

• 1)    Объективная потребность в финансировании капитального ремонта рассчитана путем умножения общей площади жилищного фонда на федеральный стандарт стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 кв.метр общей площади жилья в месяц, утверждаемый постановлением Правительства Российской Федерации.

Диаграмма 1.

Как обстоит ситуация с воспроизводством жилищного фонда на муниципальном уровне посмотрим более детально на примере городского округа Балашиха. Сегодня в нем насчитывается 1060 многоквартирных домов, общей жилой площадью около 5 млн. м2. Из них нуждаются в капитальном ремонте около 800 домов, построенных до 1995 года [4].

В течение последних 20-25 лет программа капитального ремонта жилищного фонда городского округа Балашиха должным образом не выполнялась, не смотря на то, что на территории городского округа в общей сложности функционируют 23 управляющих организации, 22 товарищества собственников жилья, а также 12 жилищно-строительных кооперативов. Жилищным кодексом возложено бремя содержания общего имущества многоквартирного дома на собственников жилых помещений, в том числе и на муниципальное образование в части муниципальных квартир. Управляющие организации приняли дома без комплексного капитального ремонта вопреки действующему законодательству.

Администрацией городского округа Балашиха проведена работа по выполнению 12 условий статьи №14 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» на предоставление финансовой поддержки на капитальный ремонт многоквартирных домов. За 2008-2009 годы в рамках программы реализации этого закона отремонтированы 147 многоквартирных домов. На эти цели при поддержке федерального Фонда содействия реформированию ЖКХ привлечено более 700 млн. руб. В 2010 году получено финансирование из бюджета Московской области и средств Фонда на проведение капитального ремонта 120 многоквартирных домов в Балашихе в размере 635,0 млн. руб. [4]. Это позволило решить ряд вопросов по улучшению содержания жилищного фонда, направленных на создание благоприятных условий проживания граждан.

К примеру, для нормализации теплоснабжения квартир жителей округа по программе капитального ремонта были выполнены работы по замене системы отопления в 29 многоквартирных домах. Ремонт кровли был выполнен в 38 домах. Кроме того, по капитального ремонта были выполнены по замене:

• -    системы горячего водоснабжения – в 30 домах;

• -    системы холодного водоснабжения – в 42 домах;

• -    системы канализации – в 25 домах;

• -    внутридомового электрооборудования – в 35 домах;

• -    217 лифтов, отработавших 25 и более лет – в 67 домах.

В рамках реализации законодательства, регламентирующего проведение мероприятий по энергосбережению энергоресурсов, по программе капитального ремонта были выполнены работы по установке общедомовых приборов учета энергоресурсов в 33 многоквартирных домах.

Кроме того, проведены ремонтные работы на фасадах (ремонт фасадов, отмостки, окон, дверей, межпанельных швов) 27 многоквартирных домов.

Средний процент производства работ на 01.10.2011 составил 95%.

Федеральный закон от 21.07.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» получил хороший отклик среди населения и на сегодняшний день от граждан и инициативных групп многоквартирных домов поступают оформленные документы для участия в следующих этапах реализации региональной программы капремонта. На 2012 год по городскому округу сформирован проект программы капремонта около 200 многоквартирных домов на сумму 800 млн. рублей.

Как видим, на воспроизводство жилищного фонда и на муниципальном уровне сегодня расходуются достаточно значительные бюджетные ресурсы. В этой связи вполне естественным будет задаться вопросом, а насколько эффективно они расходуются и каким образом можно обеспечить их оптимальное распределение по объектам, включенным в состав адресных региональных программ воспроизводства жилищного фонда.

Основная сложность оценки социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда заключается в отсутствии единого критерия эффективности, каковым во многих сферах экономики является прибыль или эффект от инвестирования. Нам представляется, что социальноэкономической эффективности воспроизводства жилищного фонда должна определяться изменением его качественных характеристик, уровня управления сферой ЖКХ и условиями финансирования. С учетом данного обстоятельства для оценки социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда нами предложена комплексная система показателей, сгруппированных в три группы и отражающих качественные характеристики жилищного фонда, эффективность управления сферой ЖКХ региона и условия финансирования воспроизводства жилищного фонда (см. табл.1).

Таблица 1

Система показателей социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда

Группы показателей	Показатели	Усл. обозн.	Тенденция изменения
1. Качественные характеристики жилищного фонда	Доля жилищного фонда, оборудованного основными системами инженерного обеспечения, %	П 11	max
	Доля   жилых   домов,   оборудованных приборами учета и сбережения ресурсов, %	П 12	max
	Доля ветхого и аварийного жилищного фонда, %	П 13	min
	Доля  жилищного  фонда,  подлежащего капитальному ремонту, %	П 14	min
2. Качественные характеристики уровня управления сферой ЖКХ	Уровень демонополизации сферы ЖКХ, %	П 21	max
	Доля приватизированного жилищного фонда, %	П 22	max
	Динамика роста тарифов по эксплуатации жилищного фонда, %	П 23	min
	Уровень оплаты населением ЖКУ, %	П 24	max
3. Условия финансирования воспроизводства жилищного фонда	Доля финансирования из бюджетов, %	П 31	max
	Доля финансирования частных инвесторов, %	П 32	max
	Доля финансирования населения, %	П 33	min
	Доля    капитально    отремонтированного жилищного фонда за период, %	П 34	max

Однако ни один из приведенных в таблице показателей сам по себе не дает представления о степени эффективности воспроизводства жилищного фонда в масштабах региона. Для получения значимых оценок надо сравнить значения этих показателей с некоторыми заданными (эталонными или максимально возможными) значениями. Если заданное значение отражает некоторый желаемый результат, то отношение фактического значения показателя к заданному значению и будет показывать уровень достижения желаемого результата. При этом в зависимости от направления изменения динамики значений показателей они могут рассчитываться по-разному. В случае, когда наилучшим считается максимальное (max) значение показателя, то он рассчитывается по формуле (1), а в случае, когда наилучшим принимается минимальное (min) значение показателя – расчет ведется по формуле (2):

КЭ max = П Ф : П З                                                   (1),

КЭmin = ПЗ : ПФ                                                  (2), где КЭ – коэффициент достижения эталонного результата;

П Ф – фактическое значение показателя социально-экономической эффективности;

ПЭ  – эталонное значение показателя социально-экономической эффективности.

Заметим, что предложенный в таблице 1 состав показателей не носит окончательного и исчерпывающего характера. Более того, он может быть легко трансформирован в зависимости от каждого конкретного случая.

Еще одна проблема заключается в не равнозначности приведенных выше показателей, поэтому простое арифметическое взвешивание не позволит получить объективную оценку. Для расчета интегрального показателя социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда необходимо определить степень значимости каждого показателя в системе. Для этого удобно воспользоваться методом экспертных оценок, который позволяет установить значимость каждого показателя путем расчета доли взвешенного мнения экспертов. Примерные значимости включенных в нашу систему показателей приведены в таблице 2.

Таблица 2

Степень значимости показателей социально-экономической эффективности

Показатели	П 11	П 12	П 13	П 14	П 21	П 22	П 23	П 24	П 31	П 32	П 33	П 34
Степень значимости	0,058	0,043	0,075	0,138	0,89	0,065	0,111	0,055	0,089	0,070	0,045	0,161

Определив степень значимости показателей, можно вычислить значение интегрального коэффициента   социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда по формуле (3):

КЭИНТ = ΣСi × Кi                                                (3), где    КЭИНТ – интегральный коэффициент социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда;

Сi – степень значимости i-го показателя;

КЭi – коэффициент достижения заданного результата i-м показателем.

Практическая ценность предложенного подхода к расчету интегрального коэффициента социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда заключается в возможности его сопоставления с аналогичными показателями в других регионах, отслеживания динамики изменения этого показателя во времени, а также целенаправленного влияния на повышение уровня социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда путем варьирования степени значимости показателей системы применительно к конкретным условиям того или иного региона.

Статья подготовлена при финансовой поддержке Российского гуманитарного научного фонда, проект №10-02-00244а «Разработка организационно-экономических механизмов воспроизводства жилищного фонда в условиях кризиса».