Оценка недвижимости для налогообложения

Автор: Грибовский С.В., Баринов Н.П.

Журнал: Имущественные отношения в Российской Федерации @iovrf

Рубрика: Блокнот практика

Статья в выпуске: 5 (56), 2006 года.

Бесплатный доступ

Короткий адрес: https://sciup.org/170151472

IDR: 170151472

Текст статьи Оценка недвижимости для налогообложения

Сегодня Россия находится в преддверии введения налогообложения жилой и нежилой недвижимости по рыночной стоимости. Все мы помним, сколько проблем, как финансовых, так и административных, возникло при реализации проекта под условным названием «монетизация льгот». Страну буквально лихорадило на протяжении многих месяцев. А ведь были затронуты лишь интересы пенсионеров.

Переход к налогообложению жилой и нежилой недвижимости по рыночной стоимости следует отнести к проектам более высокого уровня сложности и ответственности, так как он затрагивает не только интересы бизнеса, но и интересы всех живущих в России людей. Цена ошибок при реализации этого проекта может быть очень высокой для всех заинтересованных сторон – простых людей, бизнеса и власти.

Любой проект можно рассматривать с двух точек зрения: с точки зрения идеи его построения (концепции) и с точки зрения реализации задуманной идеи – практики. Попробуем разобраться, что можно положить в основу создания концепции налогообложения. С точки зрения методологии системного подхода возможны два варианта создания системы налогообложения недвижимости любой страны: централизованная система налогообложения и децентрализованная система налогообложения.

Централизованная система налогообложения предполагает наличие единого центра, который занимается как разработкой методик налогообложения, так и реализацией их на местах. При этом реализация методик возможна как силами штатных специалистов, так и специалистов, привлеченных на договорной основе из среды местных оценщиков. Важно, что основной принцип такой системы – неукоснительное выполнение требований центра к алгоритму методики и составу факторов, которые она использует. Такая система налогообложения предполагает полную юридическую, финансовую и техническую ответственность центра за результаты оценки стоимости объектов недвижимости на местах.

Децентрализованная система налогообложения функционирует иначе. Она построена по принципу распределенной системы массового обслуживания, при которой вся работа по расчету налоговой стоимости выполняется на местах силами местных специалистов на основе единых методических рекомендаций. При этом для всех выполняемых работ характерны единство методологии и, что очень важно, свои методы расчета, а также свои, местные факторы стоимости. Кроме того, такая система налогообложения предполагает юридическую, финансовую и техническую ответственность местных органов власти за результаты оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости. При такой организации работ в ведении центра остаются лишь вопросы контроля методологии, а также получения и обработки информации о кадастровой стоимости недвижимости всей страны. С юридической точки зрения при децентрализованной системе налогообложения центр может выступать по отношению к кадастровой стоимости таким же интересантом, как и рядовой налогоплательщик. Центр может апеллировать к региональным и местным органам власти, если кадастровая стоимость рассчитана неверно и тем самым ущемлены интересы федерального бюджета, который, например, является источником дотаций региона.

На наш взгляд, централизованная система налогообложения больше подходит для малых государств, расположенных в одном климатическом поясе и имеющих однородную этническую и природную структуры. Для государств, которые расположены в разных климатических зонах, охватывают разные географические пояса, логичнее ориентироваться на децентрализованную систему налогообложения. Типичным примером в этом отношении являются США, в каждом штате которых существует своя методика налогообложения.

Плюсом децентрализованной системы налогообложения как распределенной системы является и то, что с точки зрения теории системного подхода она во всех отношениях является более устойчивым и жизнеспособным образованием. В такой системе результаты налогообложения легче актуализируются. Она является более прогрессивной и с точки зрения рождения новых методов оценки, так как в каждом регионе проводится определенная поисковая методическая работа. Другими словами, в полной мере реализуется принцип «одна голова хорошо, а две – лучше». С политической точки зрения децентрализованная система также наиболее приемлема, поскольку ответственность за допущенные ошибки не сосредотачивается в центре, а распределяется по всей стране.

Принципы налогообложения

Любая система должна быть основана на принципах (правилах), определяющих структуру, состав, содержание и характер поведения ее элементов.

При построении системы налогообложения в России, на наш взгляд, должны быть использованы следующие принципы:

• налог на недвижимость – есть местный налог . Этот принцип, как известно, закреплен в Налоговом кодексе Российской Федерации. Если это местный налог, то и ответственность за расчет налоговой базы и сбор налога должна лежать исключительно на местных органах власти без какого-либо вмешательства из центра;
• цель налогообложения – формирование местных бюджетов. Нельзя назвать этот принцип абсолютно самостоятельным, так как он связан с первым принципом, но, учитывая его важность, следует сформулировать его отдельно. По нашему мнению, страна давно нуждается в том, чтобы недвижимость стала серьезным источником покрытия всех инфраструктурных затрат в городах и селах. В развитых странах до 70 процентов местных бюджетов заполняется за счет недвижимости. За счет недвижимости финансируется работа школ, больниц, поликлиник. За счет местных налогов финансируется и работа муниципалитетов. Здесь очень важна обратная связь – чем лучше инфраструктура района, тем богаче местный бюджет. Муниципалитеты заинтересованы улучшать инфраструктуру своего района;
• налог на недвижимость устанавливается на основании ее рыночной стоимости. История доказала, что адвалорное¹ налогообложение является наиболее прогрессивной схемой налогообложения. Эта схема в полной мере позволяет учесть как рыночные, так и социальные аспекты налогообложения;
• финансирование налогообложения за счет местных бюджетов. На наш взгляд, этот принцип очевиден: кто собирает налоги, тот и должен финансировать систему, обеспечивающую этот сбор – от создания

модели оценки недвижимости до администрирования налога;

• объект налогообложения – земельный участок и расположенное на нем строение. Этот принцип формирует объект налогообложения. В разных странах объект налогообложения разный. Заметим, что, определяя в качестве объекта налогообложения только строения, мы косвенно устанавливаем налог на капитал. Очевидно, что признать такую систему налогообложения прогрессивной можно лишь с определенными оговорками, так как она препятствует притоку инвестиций в недвижимость;
• база для апелляций – рыночная стоимость. Любая методика как продукт ума человеческого является моделью рынка и не может абсолютно точно воспроизвести его работу. Ошибки будут всегда. Система налогообложения должна предусматривать право налогоплательщика оспаривать результаты оценки его имущества. Возможны два варианта такого оспаривания: апелляция к правильности применения методики и апелляция к тому, что результат оценки имущества по методике не соответствует рыночной стоимости. Логика и имеющаяся отечественная практика подсказывают, что вариант апелляции к рыночной стоимости для налогоплательщика со всех точек зрения является более ясным, простым и надежным вариантом апелляции;
• преемственность системы налогообложения. Наша страна находится на стадии перехода от плановой экономики к рыночной. Рынок постепенно завоевывает все сферы отечественной экономики, включая недвижимость. Однако во многих местностях России рынок недвижимости либо еще находится в зачаточном состоянии, либо его вовсе нет. В таких регионах необходимо предусмотреть постепенный, эволюционный переход от старой системы, основанной на инвентаризационной стоимости, к новой рыночной системе налогообложения. Для этого наряду со сравнительным и доходным методами оценки стоимости недвижимости целесообразно предусмотреть использование метода, основанного на концепции затратного подхода, при котором к инвентаризационной стоимости строения

добавляется, например, кадастровая стоимость земельного участка;

• простота системы налогообложения. В условиях формирующегося рынка недвижимости не следует стремиться к сложным многофакторным моделям оценки стоимости недвижимых объектов. Как говорится, из плохих продуктов хорошей каши не сваришь! Модели должны быть адекватны местному рынку и имеющейся информации. Если в деревне есть 10 домов и речка, протекающая через деревню, и десятки лет в этой деревне никто не покупал и не продавал недвижимость, многофакторная модель для оценки этих домов не нужна. В такой деревне в качестве модели налогообложения достаточно взять стоимость строительства домов с учетом их физического износа;
• учет социально-экономического уровня развития Российской Федерации. Для современной России характерен разный уровень экономического развития регионов. В некоторых регионах доходы населения в разы отличаются от доходов людей, живущих в центральной части страны. Необходимо, чтобы это обстоятельство было учтено при создании моделей расчета налоговых платежей. Одним из способов такого учета является использование понижающего коэффициента в расчетной модели оценки стоимости недвижимости для налогообложения. Такой понижающий коэффициент можно рассчитать, например, как отношение средних доходов района оценки к среднему доходу столицы Российской Федерации или столицы субъекта Российской Федерации.

Анализ природно-климатических, национальных особенностей и существующей административной системы нашей страны свидетельствует о том, что система налогообложения в Российской Федерации должна быть децентрализованной. В качестве опорных элементов системы налогообложения могут быть взяты субъекты Российской Федерации, в которых на базе сформулированных принципов должна быть организована работа по созданию моделей оценки стоимости недвижимости и ее практической оценке для налогообложения. В перспективе по мере развития рынка в качестве опорных элементов системы налогообложения должны служить муниципальные образования, для которых налог на недвижимость будет основным источником доходов.

Методология налогообложения

С методологической точки зрения оценку рыночной стоимости можно определить как науку прикладного экономического анализа, основная задача которого состоит в установлении наиболее вероятной цены продажи или покупки актива (товара) на осно- ве анализа динамики сил спроса и предложения на этот актив на соответствующем рынке [1].

Различают индивидуальную и массовую оценки рыночной стоимости [2]. Эти виды оценки являются задачами прикладного экономического анализа, но отличаются объектом оценки, анализом его использования, количеством и составом используемых аналогов и факторов. Краткая сравнительная характеристика индивидуальной и массовой оценок на текущем этапе их развития представлена в таблице 1.

Таблица 1

Характеристика	Индивидуальная оценка	Массовая оценка
Использование	Наиболее эффективное	Текущее
Объект оценки	Один объект недвижимости	Много объектов недвижимости
Количество аналогов	Единицы	Десятки – сотни – тысячи
Количество факторов стоимости	Неограниченное	Ограниченное
Состав факторов	Количественные + качественные (измеряемые и неизмеряемые)	Количественные + измеряемые качественные
Оценка точности	Качественная	Количественная

Ориентируясь на данные таблицы 1, индивидуальную и массовую оценки можно определить следующим образом.

Индивидуальная оценка – способ получения оценок рыночных стоимостных характеристик объекта недвижимости с учетом анализа наиболее эффективного его использования путем сравнения с небольшим количеством аналогов, имеющих близкое по характеристике качество местоположения, с использованием всех возможных ценообразующих факторов.

Массовая оценка – систематизированный способ получения оценок рыночных стоимостных показателей большой группы однородных объектов недвижимости с использованием методов статистической обработки информации на основе сравнительного анализа большого количества аналогов с использованием объективно измеряемых ценообразующих факторов, являющихся общими для всех аналогов.

Оба вида оценки основаны на одних и тех же экономических принципах, но различаются целями, задачами и техникой (метода- ми) оценки одних и тех же экономических показателей.

Массовая оценка, так же как индивидуальная, предполагает использование известных подходов к оценке: сравнительного, затратного и доходного. Каждый из этих подходов (методов) оценки, по сути, представляет собой процедуру построения некоторой математической модели, устанавливающей связь между наиболее вероятной ценой, ценами аналогов и ценообразующими факторами. Иными словами, основная задача оценки состоит в том, чтобы понять:

а) какие характеристики влияют на цены объектов недвижимости;
б) как именно характеристики влияют на цены объектов недвижимости.

Отвечая на эти вопросы, оценщик, по существу, решает задачу создания модели рынка оцениваемого объекта на вербальном или формальном (формульном) уровне. При этом в процессе индивидуальной оценки объекта, как следует из определения, учитывается все многообразие объективно и субъективно измеряемых факто- ров, существенно влияющих на стоимость, а в процессе массовой оценки учитываются только те факторы, которые:

а) могут быть объективно измерены;
б) присущи всем объектам оценки.

Применимость того или иного подхода к оценке стоимости в рамках индивидуальной или массовой оценки зависит от объема и качества информации, которой обладает оценщик – создатель модели оценки стоимости.

При наличии большого объема рыночной информации о ценах продаж или предложений для построения модели оценки объектов недвижимости лучше применять сравнительный подход. Наличие информации о доходах, которые генерируют объекты недвижимости, дает возможность использовать для построения моделей оценки стоимости доходный подход. При дефиците рыночной информации для построения модели оценки объектов недвижимости наиболее целесообразным является использование затратного подхода.

Отметим, что в соответствии с определением термина «оценка» стоимость представляется как наиболее вероятная цена, то есть имеет статистическую природу. Следовательно, задача создания модели рынка оцениваемого объекта должна решаться методами статистического анализа рынка недвижимости.

Среди известных статистических методов анализа рынка сегодня наиболее распространенными являются два: метод корреляционно-регрессионного анализа [3] и метод сечений как один из вариантов кластерного анализа [4].

Корреляционный анализ относят к одному из основных методов массовой оценки. Корреляцию можно определить как статистическую зависимость между случайными величинами, не имеющую строго функционального характера, при которой изменение одной случайной величины приводит к изменению математического ожидания другой случайной величины. Основная прикладная задача корреляционного анализа – количественное определение тесноты связи между зависимым и факторным признаками (при парной корреляции) и множеством факторных признаков (при многофакторной связи). Теснота линейной связи количественно выражается коэффициентом корреляции.

Задача регрессионного анализа – определение направления и формы связи между зависимым и факторными признаками.

Таким образом, корреляционно-регрессионный анализ можно определить как совокупность формальных (математических) процедур, предназначенных для измерения тесноты, направления и аналитического выражения формы связи. На выходе такого анализа качественно (структурно) и количественно должна быть определена статистическая модель:

y = f ( x _1,..., x_k )

где k – количество факторов;

y – математическое ожидание значения зависимого признака y при данных значениях факторов стоимости x _1,..., x_k .

Наряду с методом корреляционно-регре-сионного анализа для массовой оценки можно использовать методологию кластерного анализа . Для целей массовой оценки эта методология, развиваемая в работах [5, 6, 7], на наш взгляд, в некоторых случаях может быть значительно проще с точки зрения практической реализации. Основная идея этой методологии состоит в том, что модель массовой оценки создается путем сечения или группировки исходного множества данных о ценах объектов недвижимости по ценообразующим факторам, в наибольшей степени коррелирующим с ценами объектов, и расчета коэффициентов модели путем сравнения средних значений исходного и усеченного множеств.

При использовании кластерного анализа отдельные данные о ценах объектов недвижимости по каким-то общим для всех признакам объединяются в группы (кластеры). В каждой группе рассчитывается средняя групповая стоимость, которая при некоторых допущениях [8] принимается в качестве рыночной стоимости объекта недвижимости, представляющим конкретную группу. Средняя групповая стоимость и используется для построения моделей оценки стоимости. Такой подход позволяет, во-первых, «сжать» информацию, полученную в ходе наблюдений, так как вместо всей собранной совокупности наблюдений для построения моделей используются групповые средние. Во-вторых, за счет усреднения цен в группах минимизируются случайные отклонения цен от «истинных» их значений. В конечном итоге это позволяет достаточно эффективно выявить ценовые закономерности, присущие рынку объекта оценки, и построить более достоверные модели оценки стоимости.

Конечная цель оценки для налогообложения – определение налоговой стоимости объекта на базе его рыночной стоимости. Это означает, что при отсутствии погрешности измерения последней налоговая стоимость могла бы быть приравнена к рыночной стоимости. На практике рыночная стоимость может быть определена методами массовой оценки с конечной точностью – всегда существует вероятность ошибки ее измерения. При этом последствия ошибок в сторону уменьшения и в сторону увеличения стоимости оказываются различными. При недооценке рыночной стоимости занижается налоговая база, при переоценке – будут недовольны налогоплательщики со всеми вытекающими отсюда последствиями: апелляции, суды и т. д. С учетом необходимости прямых бюджетных затрат на сопровождение таких апелляций (рецензирование отчетов об оценке рыночной стоимости независимых оценщиков, оплата услуг юристов, судебные издержки) риски их возникновения должны быть минимальными. Эти риски можно минимизировать, если сделать налоговую стоимость меньше рыночной путем умножения последней на некий понижающий налоговый коэффициент.

Методы оценки стоимости недвижимости для целей налогообложения

Рыночные методы массовой оценки стоимости недвижимости для целей налогооб- ложения рассмотрим на примере оценки жилой недвижимости, а именно на примере оценки квартир в многоквартирных домах в следующей содержательной постановке.

Постановка задачи

Предположим, что имеется некоторое поселение, на территории которого требуется выполнить оценку жилой недвижимости для целей налогообложения. Недвижимость состоит из квартир, расположенных в домах, построенных из разных материалов и расположенных в разных, с точки зрения цены, районах поселения. Объектом налогообложения является квартира. Рынок жилой недвижимости в поселении развит. Имеется достаточное количество рыночной информации для построения рыночных моделей оценки стоимости. Все квартиры в этом поселении будем рассматривать как полное множество квартир, для расчета стоимости которых необходимо построить модели оценки. Полное множество исследуемых объектов (в данном случае квартир) на языке статистики называется генеральной совокупностью.

Для простоты и наглядности построения моделей оценки стоимости в качестве примера ограничимся тремя ценообразующими факторами:

• местоположение,
• материал стен,
• количеством комнат.

Представим каждый из этих факторов в виде качественной переменной, имеющей лишь два значения: 0 или 1. Такие переменные называются двоичными (бинарными, дихотомическими). Практика показывает, что модели, использующие такие переменные, во-первых, просты для понимания, во-вторых, они способны достаточно хорошо аппроксимировать практически любые нелинейные зависимости цены от ценообразующих факторов и, наконец, в-третьих, они очень близки к моделям ценообразования, которыми руководствуются в своей практической деятельности операторы рынка недвижимости. В теории статистики такие регрессионные модели называют мо-

² Нерыночные методы авторы предполагают рассмотреть в следующих публикациях.

делями дисперсионного анализа (ANOVA-моделями).

Допустим, что территориально, с точки зрения цен, все множество квартир можно условно разделить на две зоны, квартиры в поселении расположены в деревянных, блочных и кирпичных домах и количество комнат в квартирах не превышает четырех. Территория поселения совпадает с территорией оценки.

Анализ рынка недвижимости показывает, что цены на нем складываются под воздействием не только очевидных влияющих факторов, но и факторов, которые трудно поддаются учету, то есть случайным образом. Этот вывод позволяет ставить и решать задачи построения эконометрических моделей оценки стоимости с использованием статистической обработки исходных рыночных данных. При этом задачу выбора ценообразующих факторов и группировки объектов оценки для построения моделей их стоимости целесообразно решать методом экспертных оценок на основе анализа конкретной ценообразующей информации местного рынка с использованием знаний местных субъектов рынка недвижимости.

Требуется:

1) собрать информацию, необходимую для построения моделей оценки стоимости;
2) выбрать структуру эконометрических моделей оценки всех квартир поселения;
3) рассчитать коэффициенты этих моделей;
4) выполнить оценку качества моделей;
5) рассчитать величину налогового коэффициента;
6) сформировать порядок массовой оценки стоимости объектов недвижимости поселения.

Решение

1. Сбор информации и формирование таблицы наблюдений

Сбор информации и формирование таблицы наблюдений является первым и, пожалуй, самым трудоемким этапом моделирования. Этот этап необходимо начинать с тщательного описания и анализа объекта оценки – всей совокупности объектов нед- вижимости, стоимость которых необходимо рассчитать для целей налогообложения.

Анализ объекта оценки включает в себя изучение характеристик всех оцениваемых объектов: типы жилья (квартиры, отдельно стоящие дома, имеющие и не имеющие земельные участки, и т. д.), месторасположение, годы постройки и другие характеристики. Эта информация необходима для того, чтобы целенаправленно спланировать работу по сбору рыночных данных об объектах-аналогах, с помощью которых будет строиться модель оценки стоимости объектов оценки. Перед тем как собирать информацию необходимо изучить рынок объектов оценки по типам и видам: проанализировать спрос и предложение на объекты недвижимости, аналогичные оцениваемым, выявить перечень основных ценообразующих факторов по всем типам объектов оценки. Эту задачу необходимо выполнять на основе информации, публикуемой в печати, анализа ценообразующих факторов, описанием которых сопровождается публикуемая информация о предложениях к покупке или продаже объектов недвижимости. Для формирования списка ценообразующих факторов целесообразно использовать экспертные методы оценки факторов, то есть привлекать к этой работе специалистов рынка оцениваемой недвижимости.

Далее собранную рыночную информацию необходимо представить в виде таблицы наблюдений. В конечном итоге требуется сформировать такую таблицу наблюдений, ценообразующие факторы в которой были бы представлены приблизительно в той же пропорции или с той же частотой, с которой они проявляются во всей оцениваемой совокупности. Например, если в одном из районов населенного пункта находится 65 процентов от общего числа квартир, то и в сформированной выборке также должно быть представлено это соотношение.

В терминах статистики задачей этого этапа является формирование репрезентативной выборки. Репрезентативная выборка – это такая выборка, в которой все основные признаки генеральной совокупности, из которой извлечена данная выборка, представлены приблизительно в той же пропорции или с той же частотой, с которой конкретный признак выступает в этой генеральной совокупности. Формирование репрезентативной выборки выполняется, как правило, на качественном уровне опытным путем3.

Непременное условие для построения репрезентативной выборки – наличие информации о генеральной совокупности, то есть либо полный список единиц (объектов) генеральной совокупности, либо информация о ее структуре.

Применительно к рассматриваемому примеру на этапе сбора информации необходимо иметь данные о распределении квартир в генеральной совокупности по зонам, типам стен и количеству комнат. Эти данные являются доступными, так как для расчета налога в любом случае будут созданы реестр объектов налогообложения и реестр ценообразующих факторов (кадастр недвижимости). Может случиться так, что для формирования репрезентативной выборки не хватает рыночной информации о реальных сделках или предложениях. В этом случае целесообразно привлекать к работе экспертов-оценщиков с тем, чтобы они оценили недостающие объекты недвижимости, данные о которых можно было бы использовать для построения моделей оценки.

В рассматриваемом далее примере для построения эконометрической модели были собраны данные о ценах 108 квартир в разных домах, разных ценовых зонах и с разным количеством комнат по состоянию на дату оценки 1 января 2004 года (табл. 2). В качестве источников информации использовались объявления, размещенные в специализированных газетах, журналах и на соответствующих интернет-сайтах. В процессе сбора просматривалась ценовая информация за предшествующий дате оценки год, которая приводилась к дате оценки с использованием индексов, отражающих динамику цен на рынке недвижимости.

Данные в таблице 2 по каждому наблюдению представлены в виде цены в денежных единицах (далее – д. е.) одного квадратного метра общей площади квартиры4. При сборе информации эксперты ориентировались на то, чтобы общее количество данных, необходимых для построения модели, превышало увеличенное на единицу количество значений ценообразующих факторов как минимум в три раза и каждое из значений ценообразующих факторов было представлено не менее чем тремя наблюдениями. Другими словами, требовалось, чтобы выполнялось неравенство:

n > 3 x (m + 1), где n – количество единиц информации (наблюдений);

m – количество различающихся (неповторяющихся) значений ценообразующих факторов: «зона 1», «зона 2», «кирпичный», «блочный», «деревянный», «1 комната», «2 комнаты», «3 комнаты», «4 комнаты»⁵.

Таблица 2

Номер наблюдения	Место-положение	Дом	Количество комнат	Цена	Номер наблюдения	Место-положение	Дом	Количество комнат	Цена
1	зона 1	кирпичный	1	800	55	зона 1	деревянный	4	840
2	зона 1	кирпичный	1	802	56	зона 1	деревянный	4	860
3	зона 1	кирпичный	1	750	57	зона 2	кирпичный	1	960
4	зона 1	кирпичный	1	760	58	зона 2	кирпичный	1	962
5	зона 1	кирпичный	1	798	59	зона 2	кирпичный	1	912
6	зона 1	кирпичный	1	804	60	зона 2	кирпичный	1	958
7	зона 1	кирпичный	2	880	61	зона 2	кирпичный	1	966
8	зона 1	кирпичный	2	805	62	зона 2	кирпичный	2	850
9	зона 1	кирпичный	2	860	63	зона 2	кирпичный	2	1033
10	зона 1	кирпичный	2	880	64	зона 2	кирпичный	2	1050
11	зона 1	кирпичный	3	965	65	зона 2	кирпичный	3	1158
12	зона 1	кирпичный	3	989	66	зона 2	кирпичный	3	1166
13	зона 1	кирпичный	3	910	67	зона 2	кирпичный	3	1188
14	зона 1	кирпичный	3	990	68	зона 2	кирпичный	3	1122
15	зона 1	кирпичный	3	960	69	зона 2	кирпичный	3	1133
16	зона 1	кирпичный	3	969	70	зона 2	кирпичный	4	1280
17	зона 1	кирпичный	4	1050	71	зона 2	кирпичный	4	1270
18	зона 1	кирпичный	4	1068	72	зона 2	кирпичный	4	1260
19	зона 1	кирпичный	4	1058	73	зона 2	кирпичный	4	1200
20	зона 1	кирпичный	4	1050	74	зона 2	кирпичный	4	1260
21	зона 1	блочный	1	713	75	зона 2	блочный	1	870
22	зона 1	блочный	1	715	76	зона 2	блочный	1	840
23	зона 1	блочный	1	727	77	зона 2	блочный	1	850
24	зона 1	блочный	1	740	78	зона 2	блочный	1	880
25	зона 1	блочный	2	780	79	зона 2	блочный	2	970
26	зона 1	блочный	2	810	80	зона 2	блочный	2	960
27	зона 1	блочный	2	788	81	зона 2	блочный	2	930
28	зона 1	блочный	3	880	82	зона 2	блочный	2	955
29	зона 1	блочный	3	870	83	зона 2	блочный	3	1020
30	зона 1	блочный	3	850	84	зона 2	блочный	3	1044
31	зона 1	блочный	3	900	85	зона 2	блочный	3	1025
32	зона 1	блочный	3	860	86	зона 2	блочный	3	1045
33	зона 1	блочный	4	905	87	зона 2	блочный	3	1000
34	зона 1	блочный	4	945	88	зона 2	блочный	4	1144
35	зона 1	блочный	4	1000	89	зона 2	блочный	4	1177
36	зона 1	блочный	4	920	90	зона 2	блочный	4	1188
37	зона 1	блочный	4	940	91	зона 2	блочный	4	1057
38	зона 1	деревянный	1	635	92	зона 2	блочный	4	1111
39	зона 1	деревянный	1	600	93	зона 2	деревянный	1	777
40	зона 1	деревянный	1	640	94	зона 2	деревянный	1	780
41	зона 1	деревянный	1	620	95	зона 2	деревянный	1	1000
42	зона 1	деревянный	1	650	96	зона 2	деревянный	2	850
43	зона 1	деревянный	1	642	97	зона 2	деревянный	2	860
44	зона 1	деревянный	2	900	98	зона 2	деревянный	2	866
45	зона 1	деревянный	2	740	99	зона 2	деревянный	2	840
46	зона 1	деревянный	2	700	100	зона 2	деревянный	2	830
47	зона 1	деревянный	3	789	101	зона 2	деревянный	3	900
48	зона 1	деревянный	3	780	102	зона 2	деревянный	3	1160
49	зона 1	деревянный	3	760	103	зона 2	деревянный	3	930
50	зона 1	деревянный	3	830	104	зона 2	деревянный	3	940
51	зона 1	деревянный	3	750	105	зона 2	деревянный	4	1050
52	зона 1	деревянный	4	810	106	зона 2	деревянный	4	800
53	зона 1	деревянный	4	840	107	зона 2	деревянный	4	900
54	зона 1	деревянный	4	870	108	зона 2	деревянный	4	1000

Таблица 3

1 н si	<в о co	см <8 I О CO	'S ■a ? § s о г	о ч 'S о 6	'S I as 4 &	§	RS cm	RS co	RS ^	RS з	i H si 3	<8 О CO	cm О co	'S ■a ? § s О F	4 'S о	'S 5 51 & 4	§	RS cm	RS co	RS ^	RS з
1	1	0	1	0	0	1	0	0	0	800	55	1	0	0	0	1	0	0	0	1	840
2	1	0	1	0	0	1	0	0	0	802	56	1	0	0	0	1	0	0	0	1	860
3	1	0	1	0	0	1	0	0	0	750	57	0	1	1	0	0	1	0	0	0	960
4	1	0	1	0	0	1	0	0	0	760	58	0	1	1	0	0	1	0	0	0	962
5	1	0	1	0	0	1	0	0	0	798	59	0	1	1	0	0	1	0	0	0	912
6	1	0	1	0	0	1	0	0	0	804	60	0	1	1	0	0	1	0	0	0	958
7	1	0	1	0	0	0	1	0	0	880	61	0	1	1	0	0	1	0	0	0	966
8	1	0	1	0	0	0	1	0	0	805	62	0	1	1	0	0	0	1	0	0	850
9	1	0	1	0	0	0	1	0	0	860	63	0	1	1	0	0	0	1	0	0	1033
10	1	0	1	0	0	0	1	0	0	880	64	0	1	1	0	0	0	1	0	0	1050
11	1	0	1	0	0	0	0	1	0	965	65	0	1	1	0	0	0	0	1	0	1158
12	1	0	1	0	0	0	0	1	0	989	66	0	1	1	0	0	0	0	1	0	1166
13	1	0	1	0	0	0	0	1	0	910	67	0	1	1	0	0	0	0	1	0	1188
14	1	0	1	0	0	0	0	1	0	990	68	0	1	1	0	0	0	0	1	0	1122
15	1	0	1	0	0	0	0	1	0	960	69	0	1	1	0	0	0	0	1	0	1133
16	1	0	1	0	0	0	0	1	0	969	70	0	1	1	0	0	0	0	0	1	1280
17	1	0	1	0	0	0	0	0	1	1050	71	0	1	1	0	0	0	0	0	1	1270
18	1	0	1	0	0	0	0	0	1	1068	72	0	1	1	0	0	0	0	0	1	1260
19	1	0	1	0	0	0	0	0	1	1058	73	0	1	1	0	0	0	0	0	1	1200
20	1	0	1	0	0	0	0	0	1	1050	74	0	1	1	0	0	0	0	0	1	1260
21	1	0	0	1	0	1	0	0	0	713	75	0	1	0	1	0	1	0	0	0	870
22	1	0	0	1	0	1	0	0	0	715	76	0	1	0	1	0	1	0	0	0	840
23	1	0	0	1	0	1	0	0	0	727	77	0	1	0	1	0	1	0	0	0	850
24	1	0	0	1	0	1	0	0	0	740	78	0	1	0	1	0	1	0	0	0	880
25	1	0	0	1	0	0	1	0	0	780	79	0	1	0	1	0	0	1	0	0	970
26	1	0	0	1	0	0	1	0	0	810	80	0	1	0	1	0	0	1	0	0	960
27	1	0	0	1	0	0	1	0	0	788	81	0	1	0	1	0	0	1	0	0	930
28	1	0	0	1	0	0	0	1	0	880	82	0	1	0	1	0	0	1	0	0	955
29	1	0	0	1	0	0	0	1	0	870	83	0	1	0	1	0	0	0	1	0	1020
30	1	0	0	1	0	0	0	1	0	850	84	0	1	0	1	0	0	0	1	0	1044
31	1	0	0	1	0	0	0	1	0	900	85	0	1	0	1	0	0	0	1	0	1025
32	1	0	0	1	0	0	0	1	0	860	86	0	1	0	1	0	0	0	1	0	1045
33	1	0	0	1	0	0	0	0	1	905	87	0	1	0	1	0	0	0	1	0	1000
34	1	0	0	1	0	0	0	0	1	945	88	0	1	0	1	0	0	0	0	1	1144
35	1	0	0	1	0	0	0	0	1	1000	89	0	1	0	1	0	0	0	0	1	1177
36	1	0	0	1	0	0	0	0	1	920	90	0	1	0	1	0	0	0	0	1	1188
37	1	0	0	1	0	0	0	0	1	940	91	0	1	0	1	0	0	0	0	1	1057
38	1	0	0	0	1	1	0	0	0	635	92	0	1	0	1	0	0	0	0	1	1111
39	1	0	0	0	1	1	0	0	0	600	93	0	1	0	0	1	1	0	0	0	777
40	1	0	0	0	1	1	0	0	0	640	94	0	1	0	0	1	1	0	0	0	780
41	1	0	0	0	1	1	0	0	0	620	95	0	1	0	0	1	1	0	0	0	1000
42	1	0	0	0	1	1	0	0	0	650	96	0	1	0	0	1	0	1	0	0	850
43	1	0	0	0	1	1	0	0	0	642	97	0	1	0	0	1	0	1	0	0	860
44	1	0	0	0	1	0	1	0	0	900	98	0	1	0	0	1	0	1	0	0	866
45	1	0	0	0	1	0	1	0	0	740	99	0	1	0	0	1	0	1	0	0	840
46	1	0	0	0	1	0	1	0	0	700	100	0	1	0	0	1	0	1	0	0	830
47	1	0	0	0	1	0	0	1	0	789	101	0	1	0	0	1	0	0	1	0	900
48	1	0	0	0	1	0	0	1	0	780	102	0	1	0	0	1	0	0	1	0	1160
49	1	0	0	0	1	0	0	1	0	760	103	0	1	0	0	1	0	0	1	0	930
50	1	0	0	0	1	0	0	1	0	830	104	0	1	0	0	1	0	0	1	0	940
51	1	0	0	0	1	0	0	1	0	750	105	0	1	0	0	1	0	0	0	1	1050
52	1	0	0	0	1	0	0	0	1	810	106	0	1	0	0	1	0	0	0	1	800
53	1	0	0	0	1	0	0	0	1	840	107	0	1	0	0	1	0	0	0	1	900
54	1	0	0	0	1	0	0	0	1	870	108	0	1	0	0	1	0	0	0	1	1000

Экспериментальная выборка квартир

Оцифрованная экспериментальная выборка

В дальнейшем собранную ценовую информацию об объектах недвижимости, предназначенную для построения модели оценки стоимости всех квартир, будем называть экспериментальной выборкой. Для статистического анализа ценовой и ценообразующий информации и построения модели оценки стоимости необходимо качественные ценообразующие факторы оцифровать, то есть представить в численном виде. Для этого каждому значению соответствующего ценообразующего фактора выделим отдельный столбец, в котором наличие значения фактора обозначим единицей, отсутствие – нулем (табл. 3).

Статья