Оценка рынка жилищно-коммунальных услуг с позиций развития конкуренции

Жилищно-коммунальные услуги занимают особое место и являются одним из основных элементов всей сферы услуг, которая в последнее время все более развивается. Имея общие черты со всеми остальными видами услуг, жилищно-коммунальные услуги одновременно характеризуются своей спецификой.

Согласно ГОСТ Р 51929-02 жилищно-коммунальные услуги определяются как «услуги исполнителя по поддержанию и восстановлению надлежащего технического и санитарно-гигиенического состояния зданий, сооружений, оборудования, коммуникаций и объектов жилищно-коммунального назначения, вывозу бытовых отходов, подаче электрической энергии, питьевой воды, газа, тепловой энергии и горячей воды». При этом под объектами жилищно-коммунального назначения понимают объекты внешнего благоустройства территории городов и населенных пунктов (зеленые насаждения, городские дороги и элементы их благоустрой- ства, пешеходные и велосипедные дорожки, объекты инженерной защиты территории, уличное освещение, объекты санитарной уборки и др.), а также обустроенные площадки, стоянки, участки, устройства и конструкции из различных материалов, размещенные на придомовой территории.

Жилищно-коммунальные услуги относятся к платным общественным услугам материального характера. О том, что жилищно-коммунальные услуги являются общественными, свидетельствуют следующие их признаки:

— общественно полезный характер услуги;

— обезличенный и (или) коллективный характер потребления;

— общедоступный характер услуги для потребителя.

Кроме того, жилищно-коммунальные услуги — услуги длительного и непрерывного пользования в отличие от большинства других товаров и услуг, использование которых явля-

ется разовым или длится некоторый определенный отрезок времени. Причем для них характерна слабая степень заменяемости и локальный характер предоставления.

Жилищно-коммунальные услуги создают условия и обеспечивают жизнедеятельность всего населения. Потребитель фактически не может отказаться от данного вида услуг, составляющих основу его жизнеобеспечения. Это подчеркивает особую социальную значимость и роль данного вида услуг в сфере обслуживания в целом, определяет жилищно-коммунальное хозяйство как отрасль народного хозяйства, основной целью функционирования которой является удовлетворение первоочередных потребностей населения.

В настоящее время жилищно-коммунальные услуги занимают значительную нишу на рынке платных услуг (36,4 %). Причем динамика удельного веса объема жилищно-коммунальных услуг в общем объеме платных услуг свидетельствует о постоянном увеличении их доли (табл. 1). Неуклонно из года в год растет и объем предоставляемых населению жилищнокоммунальных услуг, что отражено в таблице.

Проведенный анализ показывает, что и стоимость жилищно-коммунальных услуг, и уровень возмещения населением затрат по их предоставлению также постоянно возрастают, о чем свидетельствуют данные табл. 2.

Уровень жилищно-коммунального обслуживания напрямую затрагивает интересы всего населения, определяя во многом качество жизни граждан, их благосостояние. В рыночных условиях проблему обеспечения должного уровня предоставляемых жилищно-коммунальных услуг может решить конкурентная среда. Активное осуществление конкурсного отбора организаций для эксплуатации и ремонта жилья, коммунального обслуживания — одна из основных задач реформирования жилищно-коммунального хозяйства. Расширение и развитие конкурентных начал на рынке жилищно-коммунальных услуг является одной из ключевых позиций Подпрограммы «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 — 2010 гг. Однако на практике имеется достаточно слабое развитие конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом, его эксплуатации, обслуживания, ремонта и благоустройства.

Анализируя данные табл. 1, 2, видим, что рынок жилищно-коммунальных уедут является достаточно динамично развивающимся. При этом необходимо отметить низкий уровень освоения данного рынка частными фирмами, доля которых составляет всего около 1 % как по жилищным, так и по коммунальным услугам. Основной объем жилищно-коммунальных услуг (68,3 %) оказывают предприятия муниципальной формы собственности. В связи с этим представляется крайне важным оценить состояние конкурентной среды рынка этих услуг. Поэтому рынок жилищно-коммунальных услуг изучаемого муниципального образования — городского округа Саранск — мы попытаемся исследовать именно с позиций его конкурентности. На рынке жилищно-коммунальных услуг исследуемого муниципального образования действуют три крупных ДЕЗа и пять управляющих компаний с незначительной долей объема предоставляемых услуг. Данные об их деятельности приведены в табл. 3,

Таблица 1

Динамика объемов и удельного веса жилищно-коммунальных услуг

Показатели	Год
	2000		2001		2002		2003		2004		2005
	Объем, млн руб.	Уд. вес, %	Объем, млн руб-	Уд. %	Объем, млн руб.	Уд. вес, %	Объем, млн руб.	Уд. вес, %	Объем, млн руб-	Уд. вес, %	Объем, млн руб.	Уд. вес, %
Платные услуги всего		100		100		100		100		100		100
Из них: жилищнокоммунальные	430,7	25.2	645,9	30.0	918,7	32,7	1 182,5	33,4	1 526,4	34,5	2 124,2	36.4
Я толе ЧЛСЛ£ жилищные	30,6	1.8	129,4	6,0	118.1	6,7	249,3	7,0	292,4	6.6	419,1	7,2
коммунальные	400,2	23,4	516,5	24.0	730,6	20,6	933,2	26,4	I 234,0	27.9	1 705,1	29,2

Таблица 2

Стоимость жилищно-коммунальных услуг на одного человека в месяц

Показатели	Год
	2000	2001	2002	2003	2004	2005
Стоимость жилищно-коммунальных услуг на одного человека в месяц, руб.	197,37	274,15	414,83	490,34	570,72	657,41
в том числе: жилищных услуг	67,11	79,41	107,10	129,42	138,24	141,48
коммунальных услуг	130.26	194,74	307,73	360,92	432,48	515,93
Возмещаемая населением величина затрат по предоставлению жилищно-коммунальных услуг, руб.	111.19	219,32	321,58	364,38	493.09	633.28
а том числе: жилищных услуг	33,20	63,53	72,90	82,08	107,28	135,00
коммунальных услуг	77,99	155,79	248,68	282,30	385,81	498.28
Уровень возмещения населением затрат по предоставлению услуг, в %; жилищно-коммунал ьны х	56,3	80,0	77,5	74,3	86,4	96,3
жилищных	49,5	80,0	68,1	63,4	77,6	95,4
коммунальных	59,9	80,0	80.8	78,2	89,2	96,6

Для того чтобы оценить состояние конкурентной среды рынка, необходимо определить объем товарных ресурсов рынка и доли на нем основных хозяйствующих субъектов. Количественной характеристикой объема товарного рынка является его емкость, определяемая в стоимостных и натуральных показателях за определенный период. Мы при определении емкости рынка делаем основной упор на предложение жилищно-коммунальных услуг. Соответственно, емкость рынка определяется как сумма реализации услуги на исследуемом рынке всеми продавцами [3]:

где V — общая емкость рынка; V — объем продаж каждого i-ro предприятия; п — общее число предприятий.

Используя данные вышеприведенных таблиц и формулу (1), мы можем рассчитать емкость рынка жилищно-коммунальных услуг (табл. 4).

С помощью показателя общей емкости рынка мы можем вычислить доли предприятий на рынке. Расчет доли предприятия производится по формуле [31:

Л,-8-Ют %. (2)

^ = £^             (1)

1=1

Таблица 3

Основные показатели, характеризующие жилищный фонд городского округа Саранск по обслуживающим компаниям (на 01.01.2006)

Наименование показателя	Ед. изм.	Всего	Ленинский ДЕЗ	Октябрьский ДЕЗ	Пролетарский ДЕЗ	Управляющие компании
Обслуживаемый жилищный фонд	тыс. м2	5 290	1 641	1 738	1 603	308
Количество обслуживаемых домов	ед.	2 395	1 059	853	406	77
Количество проживающих	тыс. чел.	284,626	85,646	101,055	91,557	6,368
Задолженность населения за ЖКУ	тыс. руб.	176 652,6	44 077,9	70 441,7	53 091.5	9 041,5
Сбор средств с населения за ЖКУ	% тыс.	96,7	97,4	96,1	96,8	75,5
Количество лицевых счетов		114,4	36,765	38,676	34.63	4,334
Количество обслуживающих организаций в ДЕЗах	ед.	36	11	11	9	5

Таблица 4

Расчет емкости рынка жилищно-коммунальных услуг городского округа Саранск

Тип рынка Количество обслуживаемых, тыс. человек Цена услуги на одного человека, руб. Емкость рынка (объем товарного предложения), тыс. руб. Рынок жилищно-коммунальных услуг 284,626 657,41 187 116,0 Рынок жилищных услуг 284,626 141,48 40 268,9 Рынок коммунальных услуг 284,626 515,93 146 847,1 где D. — доля на рынке каждого t-го предприятия; Q. — объем предложения на рынке каждого /-го предприятия; V — общая емкость рынка.

На основе информации об объемах предоставленных услуг тремя ДЕЗами и пятью управляющими компаниями и допуская, что пакет услуг стандартен, мы можем рассчитать доли данных хозяйствующих субъектов на исследуемом рынке услуг.

Анализ показывает, что на рынке жилищнокоммунальных услуг наибольшую долю (35,5 %) занимает Октябрьский ДЕЗ. Совокупная доля всех управляющих компаний составляет всего лишь 2,2 %.

Чтобы дать окончательную оценку состояния конкурентной среды, мы воспользуемся такими статистическими методами, как расчет коэффициентов концентрации рынка (CR) и индекса Гиршмана-Герфиндаля (HHI), характеризующих преобладание на рынке того или иного хозяйствующего субъекта.

Коэффициент концентрации рынка CR представляет собой отношение всех продаж товаров (услуг) предприятиями, имеющими самые значительные доли на рынке, к общему объему продаж и рассчитывается по формуле [3]:

CR = k—

к где Qfe — объем продаж 6-го крупного предприятия: Q; — объем продаж t-го менее крупного предприятия; т — число самых крупных (по доле на рынке) предприятий; п — число менее крупных предприятий.

В нашем случае коэффициент концентрации рынка определяется как сумма долей трех крупнейших хозяйствующих субъектов:

CR®-^D. (4)

где CJ?(3) — коэффициент концентрации трех крупнейших предприятий; D_h — доля крупного предприятия; т = 3 — число обследуемых предприятий.

Индекс Гиршмана-Герфиндаля HHI определяется как сумма квадратов долей рынка каждой крупной фирмы:

Таблица 5

Расчет долей предприятий в общей емкости рынка жилищно-коммунальных услуг в городском округе Саранск

Предприятие	Объем товарного предложения, тыс. руб.			Доля общей емкости рынка, %
	Жилищнокоммунальные услуги	Жилищные услуги	Коммунальные услуги	Жилищнокоммунальные услуги	Жилищные услуги	Коммунальные услуги
Ленинский ДЕЗ	56 304,54	12 117.20	44 187,34	30,1	30,1	30,1
Октябрьский ДЕЗ	66 434,57	14 297,26	52 137,31	35,5	35,5	35,5
Пролетарский ДЕЗ	60 190,49	12 953,48	47 237,01	32,2	32,2	32,2
ЖЭК	2 484,35	534,65	1 949,70	1,3	1,3	1,3
Техбытсервис	765,23	164,68	600,55	0,4	0,4	0,4
Жилкомбыт	632,43	136,10	496,33	0,3	0,3	0,3
Жилтехобслужнвание	102,56	22,07	80,49	0,1	0,1	0,1
Домкомсервис	201,82	43,43	158,39	0,1	0,1	0,1
Всего	187 Н6,0	40 268,9	146 847,1	100	100	100

HHI^D^

где D_fc — доля k-го крупного предприятия на рынке; т — число крупных предприятий.

Индекс Гиршмана-Герфиндаля трактуется как наиболее адекватная характеристика интенсивности конкуренции. Этот показатель предлагается использовать в сочетании с коэффициентом концентрации CR(3). Если при этом окажется, что величина CR(3) > 70 %, а величина НН1 = 2 000, то можно говорить о высокой степени концентрации рынка и слабом развитии конкурентной среды. Если 45 % < CR(3) < 70 %, а НИ < 2 000, наблюдается умеренная степень концентрации рынка. Если же CR(3) < 45 % a HHI < 1000, то рынок является слабо концентрированным и его можно характеризовать как демонополизированный [1].

Таким образом, оценка интенсивности конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг городского округа Саранск на основе рассмотренных выше показателей позволяет сделать вывод, что для данного рынка в целом характерны очень высокая степень концентрации и, соответственно, очень слабое развитие конкурентной среды. Фактически имеет место монополизация сферы управления жилищным фондом службами заказчика. Управляющие компании не играют особой роли в общем объеме предоставляемых услуг, их деятельность направлена на обслуживание незначительной доли вновь введенного жилищного фонда.

Согласно программе реформирования жилищно-коммунальной сферы создание института управляющих компаний, которые принимают на себя ответственность за эксплуатацию зданий, находящихся в частной или коллективной собственности, должно было стать ключевым мо-

Расчет на рынке жилищно-коммунальных услуг городского округа Саранск

ментом новой экономической модели управления в отрасли ЖКХ. Такие компании должны были выступать в качестве альтернативных заказчиков и привлекать к выполнению работ отдельных сотрудников на контрактной основе. Основная задача управляющей организации — обеспечить эффективное управление переданным ей жилищным фондом, а также своевременно предоставлять жилищные и коммунальные услуги установленного договором качества. Управление жилищным фондом предполагает выполнение следующих функций: создание привлекательной и комфортной среды для проживания населения, выполнение капитального ремонта и строительства, проведение единой технической политики, контроль и надзор за соблюдением нормативов технических стандартов при выполнении всех видов работ. Управляющие компании также могут создавать фонды капитального ремонта за счет привлечения средств физических и юридических лиц, имеющих собственность в обслуживаемом жилищном фонде.

Управляющая организация является ключевой фигурой в реализации рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве. С одной стороны, она должна быть в максимальной степени ориентирована на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья в части предоставления им жилищно-коммунальных уедут. С другой стороны, являясь самостоятельным коммерческим предприятием, управляющая организация преследует цель получения прибыли.

В свою очередь собственник жилищного фонда или орган, выступающий от его лица, обязан осуществлять мониторинг и оценку деятельности управляющей организации в процессе обслуживания жилищного фонда, что позволяет решать следующие задачи: контролировать выполнение данной организацией своих обязательств в соответствии с условиями договора Таблица 6 показателей интенсивности конкуренции

Предприятие Доля крупный предприятий, % Коэффициент концентрации рынка CR(3), % Квадраты долей предприятия Индекс Гиршмана-Герфиндаля HHI Интенсивность конкуренции Ленинский ДЕЗ 30,1 97,8 906,01 3 203,10 Высокая степень концентрации рынка, слабое развитие конкурентной среды Октябрьский ДЕЗ 35,5 1 260,35 Пролетарский ДЕЗ 32,2 1 036,84 на управление; измерять и учитывать важнейшие индикаторы деятельности управляющей организации; собирать оперативную информацию о состоянии жилищного фонда; оценивать качество работы управляющей организации на основе предварительно согласованных критериев; своевременно исправлять недостатки и улучшать качество жилищно-коммунальных услуг. Важно определить порядок контроля за деятельностью управляющей компании и систему показателей для оценки ее эффективности, критериев ответственности управляющей организации, что должно быть отражено в договоре на управление.

Однако функционирование управляющих компаний на рынке жилищно-коммунальных услуг городского округа Саранск является неэффективным, Это объясняется тем, что ведущими специалистами было доказано: экономически обоснованно привлечение управляющей компании к обслуживанию жилищного фонда значительного объема (от 15 тыс. чел. или от 400 тыс. м2 общей площади жилья). Эти показатели не были достигнуты ни одной управляющей компанией. Практически им удается вести свою хозяйственную деятельность не в ущерб себе только за счет того, что обслужи ваемый ими фонд — это новые, неизношенные, благоустроенные дома, которые не требуют больших капитальных вложений и которые заселяет экономически благополучное население.

Таким образом, система управления жилищным фондом с привлечением на конкурентных началах частных компаний требует дальнейшего развития. Для этого необходимо выработать такую базовую модель управления, которая может быть реализована с помощью выполнения нескольких условий, таких как обязательная аккредитация управляющих компаний в органах местного самоуправления; контрольное участие города в уставных капиталах организаций, получающих право на управление жилыми домами; сохранение в муниципальной собственности имеющихся производственных мощностей, предназначенных для обслуживания жилья, и передача их управляющим организациям в ограниченное пользование; привлечение инвесторов к участию в созданных городом управляющих компаниях с условием вложений в модернизацию жилищного фонда и производственных фондов ЖКХ для повышения рентабельности оказываемых услуг; разработка эффективной программы мониторинга на основе реально действующей системы индикаторов.