Оценка тенденций развития рынка недвижимости Свердловской области в условиях кризиса

Сейчас рынок недвижимости Свердловской области переживает напряжённую экономическую ситуацию. Декабрь 2014 года изменил привычные тенденции развития рынка недвижимости Свердловской области. В связи с неожиданным решением Центробанка о поднятии ключевой ставки с 10,5 до 17% в декабре 2014 года, на настоящий момент времени рынок недвижимости находится в посткризисном состоянии. За прошедшие тринадцать месяцев на вторичном рынке жилья Екатеринбурга и пригорода обозначились несколько основных тенденций, а именно:

• -    увеличение процентной ставки по ипотеке привело к снижению количества сделок (летом 2015 года) на –15 % ниже, чем за аналогичные месяцы прошлого года. Следствием этого явилось падение спроса на квартиры, что привело к росту объема предложения. Пик объёма предложений вторичного рынка жилья Екатеринбурга и пригорода пришёлся на 19 октября 2015 года и составил 11636 лотов, выставленных в базе УПН. Объём предложения вторичного рынка жилья Екатеринбурга и пригорода представлен на рисунке 1;

• -    такая ситуация не могла не отразиться на ценовых показателях. С середины февраля 2015 года стоимость жилья в городе начала снижаться. Пик средней стоимости 1 кв.м. вторичного рынка жилья Екатеринбурга и пригорода пришёлся на февраль 2015 года. Тогда 1 кв.м. вторичного рынка

  жилья составил 76635 руб. Сейчас средняя стоимость квадратного метра жилья Екатеринбурга составляет 68832 руб. на 01.05.2016.

  

  Рисунок 1 - Объём предложения вторичного рынка жилья Екатеринбурга и пригорода, руб.³³

  Динамика средней стоимости 1 кв.м. вторичного рынка жилья

  Екатеринбурга и пригорода, представлена на рисунке 2.

  
  
  

  Рисунок 2 - Динамика средней стоимости 1 кв.м. вторичного рынка жилья Екатеринбурга и пригорода, руб.³⁴

  Причина происходящего сейчас кризиса на рынке недвижимости – это снижение покупательского спроса. А источником возникновения данной ситуации стала напряжённая экономическая и политическая сфера жизни общества. Можно заметить, что большая доля импортных товаров в общем потреблении и снижение курса рубля привели к тому, что людям приходится даже на продукты тратить больше денежных средств. Естественно, доступность крупных покупок, таких как недвижимость, сильно снижается. Кроме того, банковские организации стали в меньшем объёме выдавать кредиты и займы, поэтому потребительский спрос имеет тенденцию к снижению. А сократившийся спрос толкает цены на объекты недвижимости вниз. У людей отсутствует в свободном распоряжении большой объём

  
  

• ³³    Составлено автором по: [1].

• ³⁴    Составлено автором по [1].

денежных средств. И в 2016 году у населения денег будет гораздо меньше денег, чем в 2015 году [2].

В течение всего 2015 года рынок недвижимости Екатеринбурга и пригорода показывал отрицательную динамику цен на фоне рекордно высокого объема предложения и низкого спроса. Только к наступлению осени 2015 года падение продаж прекратилось, и участники рынка начали адаптироваться к новому уровню спроса, который, в зависимости от сегментов, оказался на 20 - 50% ниже уровня 2014 года. Негативный экономический фон остается главным фактором, который будет ограничивать восстановление рынка жилья Свердловской области. Кроме этого, участников рынка недвижимости подавляет избыточный объём предложения на первичном и вторичном рынках.

Если говорить о конкретных показателях, то объем площадей в многоквартирных домах на стадии строительства составляет 2496 тыс. кв. м, в том числе активно строятся 2466 тыс. кв. м, в стадии «заморозки» находится 30 тыс. кв. м жилья. Апартаментов строится 213 тыс. кв. м. Основная структура - строительство жилья класса «эконом», на который приходится 1368 тыс. кв. м. Класс «комфорт» занимает вторую позицию с показателем 1063 тыс. кв. м, на класс «бизнес» приходится 21 тыс. кв. м, а на класс «элит» - всего 15 тыс. кв. м.

Средняя цена по городу на первичный рынок жилья составляет 64366 рублей за кв. м., данный показатель за год снизился в среднем на 1,3%. На вторичном рынке жилья весь год наблюдалось постепенное снижение цены -в среднем на 4,5%, как уже было сказано сейчас средняя стоимость квадратного метра жилья Екатеринбурга составляет 68832 руб. за кв. м.

Если говорить о рынке загородной недвижимости, то этот сегмент испытывает трудные времена. В коттеджных поселках выставлено на продажу 1197 домовладений, из них сблокированных - 309, а коттеджей -888. Количество участков без подряда зашкаливает - их 8110, и в течение года их количество увеличилось на 28%. При такой конкуренции надо детально рассматривать конкретные характеристики объекта: место, цену, концепцию, сети, дороги - все это достаточно затратно, поэтому рынок развивается не такими темпами, какими хотелось бы. Средняя цена домовладения в коттеджах на сегодня составляет 43 732 рубля за кв. м, а в блокированных домах - 42 583 рубля. Средняя цена участков без подряда составляет 70 410 рублей за сотку. Количество домовладений, которые выставлены за пределами коттеджных поселков, составляет 2734 шт., а количество земельных участков - 1893. При этом цена в коттеджах составляет 43 988 рубля за кв. м, а земельные участки продаются по цене 118 539 рублей за сотку.

Объем рынка офисной недвижимости по Екатеринбургу составляет 2,6 млн кв. м арендопригодных площадей, ставки в классе А составляют 1000 -1400 рублей за кв. м в месяц, в классе В+ - 920, в классе В - 820 и в классе С -540 рублей за кв. м. В среднем ставки по аренде офисных площадей снизились на 20%, а самую высокую отрицательную динамику показал класс С, цена аренды за год снизилась на 32%. Если рассматривать торговую недвижимость, то в целом по городу объем торговых площадей в торговых центрах и других крупных объектах составляет 990 руб. за 120 кв. м, при этом ставки в торговых центрах достаточно высоки, средняя ставка составляет 2697 рублей за кв. м в месяц. Но, благодаря гибкой ценовой политике, торговым центрам удалось удержать своих арендаторов, владельцы и арендаторы смогли найти общий язык.

Специалисты УПН прогнозируют, что в 2016 году динамика, которая наметилась в настоящий момент времени, продолжится и в будущем, цены на рынке недвижимости будут иметь и в дальнейшем тенденцию к постепенному снижению. Что в принципе сейчас и происходит. В настоящее время рынок недвижимости останется «рынком покупателя», которому в данной ситуации будет достаточно комфортно приобретать жилье, так как объём предложений больше чем достаточно во всех сегментах отрасли. Разумеется, широкий выбор позволяет покупателю торговаться, ждать лучших предложений и приобретать жилье по наиболее оптимальным для него ценам.

Так, по мнению экспертов в 2016 году не ожидается сильного обвала рынка жилой недвижимости, потому что он является одним из самых устойчивых. Поскольку потребность у населения в продаже, покупке или обмену недвижимости была, есть и будет всегда, соответственно рынок недвижимости способен адаптироваться как в ситуации роста, так и в ситуации снижения цен на недвижимость. Кроме того, специалисты рассчитывают на поддержку государства, на поддержку предприятий и местной власти. Восстановление ситуации ожидается в 2019 - 2020-х годах, так как кризис действительно системный. Негативные факторы будут сглажены теми ипотечными программами, которые предлагаются банками -уже сейчас доля ипотечных сделок зашкаливает за 50%. Конкуренция среди кредитных организаций за привлечение и удержание своих клиентов, вынуждает их выпускать новые ипотечные программы, увеличивать преференции в текущих программах. И в итоге на первое место выходит качественная услуга, которая будет соответствовать заявленным требованиям потребителей [3].

Специалисты в дальнейшем не ожидают резких колебаний на рынке недвижимости, 2016 год будет похож на предыдущий. Ситуация такова, что рынок недвижимости будет не столь доходным как раньше. Нестабильная ситуация сократила объём участников рынка, а именно: кредитных учреждений, агентств недвижимости, строительных организаций, поэтому сейчас на первый план выходит качество услуги - как у застройщика, так и у риэлтора.