Оценка влияния налога на имущество физических лиц на спрос на первичном рынке недвижимости

Налог на имущество физических лиц (НИФЛ) – это т.н. местный налог, он регулируется главой 32 «Налог на имущество физических лиц» Налогового кодекса Российской Федерации. Он платится в бюджет муниципального образования (или городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), в котором он установлен и в котором находится имущество. Налогоплательщиками являются физические лица — собственники имущества. Объектами налогообложения являются жилой дом, квартира, комната, дача, машино-место, гараж, единый недвижимый комплекс, любое иное строение, помещение или сооружение, а также доля в праве общей собственности на указанные объекты [1].

Налог на имущество рассчитывает Инспекция федеральной налоговой службы (ИФНС), после чего направляет по адресу места жительства физического лица уведомление, в котором содержится информация о размере налога необходимого к уплате [3].

С 1 января 2015 года вступила в силу 32 глава НК РФ, которая предусматривает новый порядок расчета имущественного налога. Согласно новым правилам налог рассчитывается не от инвентаризационной стоимости объекта, а исходя из его кадастровой стоимости (т.е. максимально приближенной к рыночной) [3].

Новый порядок расчета вводится в действие субъектом РФ. Те субъекты, которые не успели в срок до 1 декабря 2015 года утвердить кадастровую стоимость объектов и опубликовать соответствующий правовой акт, будут рассчитывать налог в 2016 году по «старому» (исходя из инвентаризационной стоимости) [3].

Выполним расчет налога на имущества на примере промышленно- строительного концерна «Сибири» (студии и трехкомнатной квартиры в жилом массиве «Радуга Сибири»).

Таблица 1 – Характеристики квартир в промышленно-строительного концерна «Сибири»

Характеристика	Студия	3-комнатная
Этаж	15	10
Общая площадь	24,25 м2	81,10 м2
Жилая площадь	13,57 м2	49,99 м2
Стоимость за 1 кв.м.	40 750р.	35 000р.
Общая стоимость	988 187р.	2 838 500р.

Налог на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объекта, рассчитывается по следующей формуле (данный расчет будет производится начиная с 2019 года)[3]:

НИФЛкад = (Кадастровая стоимость – Налоговый вычет) * Размер доли * Налоговая ставка

При расчете налога данные по кадастровой стоимости объекта берутся из государственного кадастра недвижимости по состоянию на 1 января каждого года (по новым объектам — на момент их постановки на государственный учет). Узнать кадастровую стоимость объекта можно в территориальном отделении Росреестра [4].

При расчете налога кадастровую стоимость по основным видам объектов можно уменьшить на налоговый вычет, значения которых представлены в таблице 2.

Таблица 2 – Налоговый вычет по различным объектам недвижимости [3]

Вид объекта	Налоговый вычет
Квартира	Уменьшается на стоимость 20 квадратных метров этой квартиры
Комната	Уменьшается на стоимость 10 квадратных метров этой комнаты
Жилой дом	Уменьшается на стоимость 50 квадратных метров этого дома
Единый недвижимый комплекс в состав, которого входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом)	Уменьшается на один миллион рублей

Пример расчета налогового вычета по 3-комнатной квартире. Общая площадь: 81,1 м2. Площадь по которой не будет оплачиваться налог: 20 м2. Налоговый вычет: 35 000 р *20 м2=700 000 р.

Пример расчета налогового вычета по студии. Общая площадь: 24,25 м2. Площадь по которой не будет оплачиваться налог: 20 м2. Налоговый вычет: 40 750 р*20 м2=815 000 р.

Если объект находится в общей долевой собственности, налог рассчитывается для каждого из участников пропорционально его доле в праве собственности на этот объект. В случае если имущество находится в общей совместной собственности, налог рассчитывается для каждого из участников совместной собственности в равных долях [4].

Налоговые ставки в каждом субъекте России разные. Налоговые ставки на имущество с физических лиц в НСО на 2016 год представлены в таблице 3.

Таблица 3 – Налоговые ставки НИФЛ из кадастровой стоимости в

НСО

Налоговая ставка	Вид объекта
0,1%	Жилые дома (в том числе недостроенные) и жилые помещения (квартиры, комнаты)
	Единые недвижимые комплексы, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом)
	Гаражи и машино-места
2%	Административно-деловые и торговые центры
	Нежилые помещения, которые используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания
	Объекты, кадастровая стоимость которых превышает 300 миллионов рублей
0,5%	Прочие объекты

Приведём пример расчета налоговой ставки на имущество физических лиц для вышеуказанных 3-комнатной квартиры и студии:

НИФЛ(3-комн.кв.)= (2838500р- 700000р)*0,5*0,1% = 1070р.

НИФЛ (студия)= (98818 7р-815000р)*0,5*0,1% = 8 7р.

Налог на имущество физических лиц, исходя из инвентаризационной стоимости объекта , рассчитывается по следующей формуле (данный расчет производился до 2015 года) [2]:

НИФЛинв = Инвентаризационная стоимость * Размер доли * Налоговая ставка

При расчёте налога, берутся данные об инвентаризационной стоимости, представленные в налоговые органы до 1 марта 2013 года. Узнать эти данные можно в отделении БТИ по месту нахождения имущества [2]. Налоговые ставки в каждом субъекте Российской Федерации разные, для

НСО они приведены в таблице 4.

Таблица 4 – Налоговые ставки НИФЛ по инвентаризационной стоимости в НСО [2]

Инвентаризационная стоимость	Налоговая ставка
До 300 000 руб.	До 0,1 процента (включительно)
Свыше 300 000 руб. до 500 000 руб.	Свыше 0,1 до 0,3 процента (включительно)
Свыше 500 000 руб.	Свыше 0,3 до 2,0 процента (включительно)

Приведём пример расчета НИФЛ по инвентаризационной стоимости (примем, что инвентаризационная стоимость 3-комнатной квартиры равняется 400 тыс.р., а студии 100 тыс.р.):

НИФЛ (3-комн.кв.)= 400000р*0,5*0,2%= 400р.

НИФЛ (студия)= 100000р*0,5*0,1%= 50 р.

При расчете налога от кадастровой стоимости его размер получается существенно больше, чем при расчете от инвентаризационной стоимости. Чтобы не допустить резкого увеличения налоговой нагрузки, было принято решение: в первые четыре года (после введения в регионе новых правил) налог рассчитывать по следующей формуле (такой расчет актуален с 2015 года по 2018 год включительно) [3]:

Н = (Нк - Ни)* K + Ни где Нк – налог, рассчитанный от кадастровой стоимости объекта (см. выше); Ни – налог, рассчитанный от инвентаризационной стоимости объекта (см. выше); К – понижающий коэффициент, благодаря которому налоговая нагрузка каждый год будет постепенно увеличиваться на 20%.

Коэффициент К равен 0,2 – в 2015 году, 0,4 – в 2016 году, 0,6 – в 2017 году, 0,8 – в 2018 году. Приведём пример расчёта НИФЛ по кадастровой стоимости в 2016 году:

НИФЛ(3-комн.кв.)2016год = (1070-400)*0,4+400= 668р

НИФЛ(студия)2016год = (8 7-50)*0,4+50= 64,8р

При анализе налога ни имущества с физических лиц в НСО, можно сделать вывод, что он не влияет на спрос на первичном рынке недвижимости. Так как, полученная сумма налога к уплате незначительна по отношению к стоимости квартир. Но можно заметить значительное повышение НИФЛ (почти что в 2 раза) к 2019 году по отношению к 2014.