Оценка земель сельскохозяйственного назначения: российский и зарубежный опыт

В настоящее время в России проходит четвертый тур государственной кадастровой оценки (далее – ГКО) земель сельскохозяйственного назначения (первый прошел в 2001–2005, второй – в 2006–2010, третий – в 2011–2016 годах). Четвертый тур начался в 2017 году с вступлением в силу Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». На начало 2020 года 53 региона России (62 процента от общего количества субъектов) были вовлечены в процесс оценки кадастровой стоимости, из которых половина уже утвердила новые результаты (см. [1]).

Результаты ГКО, полученные в новых условиях, позволяют выделить основные сложности:

• 1)    выбор подхода отдается на откуп сотрудникам государственных бюджетных учреждений (далее – ГБУ). Методические рекомендации устанавливают приоритет доходного подхода (метода капитализации земельной ренты) для земельных участков, непосредственно участвующих в сельскохозяйственном производстве. На практике некоторые регионы проводят оценку с помощью метода сравнения продаж, в результате чего почвенно-климатические характеристики участка оказываются либо

неучтенными, либо отодвинутыми на второй план;

• 2)    слабое информационное обеспечение. Создание ГБУ на первом этапе не привело к улучшению качества информационного обеспечения процесса кадастровой оценки. Накопление баз данных, необходимых для повышения точности и эффективности оценки, может произойти только с течением времени, причем довольно длительного.

Тем не менее основным методом оценки кадастровой стоимости земель по-прежнему является прямая капитализация. В рамках этого метода основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость земель сельскохозяйственного назначения, в настоящее время являются:

• •    количество осадков и средние температуры самого холодного и самого теплого месяцев в климатической зоне расположения оцениваемого участка. Эти показатели определяют агроэкологический потенциал;

• •    содержание гумуса в пахотном слое, мощность гумусового горизонта, содержание физической глины в пахотном слое, а также негативные свойства каждой почвенной разновидности. Эти характеристики непо-

  Статья подготовлена при финансовой поддержке гранта Министерства образования и науки Российской Федерации (соглашение № 05.607.21.0302).

  
  

средственно влияют на нормативную урожайность зерновых;

• •    типичная структура севооборотов в районе расположения объекта оценки. Входящие в севооборот культуры влияют на потенциальный валовой доход в натуральных показателях;

• •    исторически сложившиеся цены на продукцию растениеводства, прямо влияющие на денежную оценку валового дохода от участка;

• •    затраты на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур и затраты на поддержание плодородия почвы, учитывающиеся при расчете земельной ренты;

• •    процентные ставки, участвующие в расчете ставки капитализации.

Весьма интересным представляется зарубежный опыт оценки сельскохозяйственных земель, в том числе в разрезе ценообразующих факторов.

Например, интересен опыт Литвы, где на протяжении последних двух десятков лет изучается вопрос влияния факторов на ценообразование сельскохозяйственных земель.

Как показали исследования [2], в значительной степени на ценообразование влияют национальная и наднациональная финансовая поддержка (в том числе финансирование ЕС) сельского хозяйства, также одним из регуляторов стоимости земель выступают закупочные цены сельскохозяйственного производства.

Выделяют две группы ценообразующих факторов сельскохозяйственных земель: сельскохозяйственные и несельскохозяйственные факторы.

К сельскохозяйственным факторам относят показатели, связанные с процессом получения дохода от землепользования, основной из которых – цена сельскохозяйственной продукции или доход от аренды участка. То есть основой для оценки также становится капитализация дохода, который находится в прямой зависимости от цен на продукцию и агропотенциала земли. К ос- новным сельскохозяйственным факторам, оказывающим влияние на стоимость земли, относят:

• •    характеристику сельскохозяйственных земель (плодородие, количество и качество используемых удобрений, преобладающие формы хозяйствования на земле и т. п.);

• •    расстояние до населенных пунктов (учитывается с точки зрения затрат производителей на логистику).

К дополнительным сельскохозяйственным факторам в Литве относят прибыль от сельскохозяйственной деятельности, инфляцию и процентные ставки, влияющие на коэффициент капитализации.

Вторая группа – несельскохозяйственные факторы. Их принципиальное отличие от факторов первой группы в том, что факторы первой группы связаны с денежным потоком от сельскохозяйственного использования участка, а факторы второй группы – с альтернативными вариантами использования участка: строительство жилой и коммерческой недвижимости, создание рекреационных зон, использование земельного участка в качестве инвестиционного актива и т. п. Соответственно, факторами, влияющими на стоимость участка, будут местоположение, наличие социальной, инженерной и прочей инфраструктуры, плотность населения, конкурентное окружение и т. д. [2].

Исследование традиционного набора ценообразующих факторов не всегда дает представление о ценообразовании сельскохозяйственных земель.

Так, опыт США как государства с развитым земельным рынком показывает, что расчетная стоимость может значительно отличаться от конъюнктурной цены на рынке. Стоимость формируется в основном за счет аграрных характеристик участка, цена же зависит от внешних экономических факторов (налоговая нагрузка на сельхозпроизводителей со стороны федеральных и местных властей, потребности и приоритеты покупателей и продавцов, сложивши- еся цены на рынках сельскохозяйственной продукции, демографический потенциал окружающей территории, инвестиционные возможности). Кроме того, цены на сельскохозяйственные земельные участки оказывают влияние на тенденции на рынках других активов. Земли сельскохозяйственного назначения традиционно являются безопасным объектом вложения инвестиций, сберегающим их от инфляции, поэтому инвесторы, стремящиеся захеджировать риски своих вложений в другие объекты недвижимости, стимулируют спрос на сельскохозяйственные земли, не ставя целью использовать их для получения прибыли от аграрного производства.

Например, в США на цены сельскохозяйственных земель влияют следующие переменные:

• •    показатели сельскохозяйственного производства, факторы государственной политики (налоги и субсидии);

• •    макроэкономические факторы, индикаторы городского уплотнения, ситуация на инвестиционных рынках (см. [11]).

Исследованиям влияния государственных субсидий и налоговых платежей на стоимость земельных участков в США уделяется значительное внимание. В исследовании [3] отмечается, что влияние указанных факторов различно для оценки права собственности и для права аренды. Наличие арендных платежей понижает, а наличие несельскохозяйственных факторов повышает эластичность капитализации сельскохозяйственных земель.

В таблице суммирован опыт США по исследованию ценообразующих факторов при использовании различных методик. Под первичными факторами подразумеваются показатели, участвующие в расчете денежного потока от земельного участка, а под вторичными – показатели, оказывающие влияние на первичные.

Ценообразующие факторы земель сельскохозяйственного назначения в США [11]

Факторы		Методика оценки, использующая данный фактор
первичные	вторичные
доход от сельского хозяйства	рыночный доход	Карлберг (2002), Барнар и др. (1997), Фолланд и Хаф (1991), Гарднер (2002)
	чистый доход	Девадосс и Манчу (2007)
	цена на продукцию	Гудвин и Ортало-Магне (1992)
объем производства	урожайность	Пикконен (2005), Девадосс и Манчу (2007), Латруф и др. (2008)
	качество почвы	Барнар и др. 1997; Килиан 2010
	температура и осадки	Барнар и др. (1997)
	потребность в орошении
	наличие пахотных земель	Гарднер (2002)
	близость порта	Фолланд и Хаф (1991)
государственная политика	общие государственные платежи	Девадосс и Манчу (2007), Вин (2006), Хендерсон и Глой (2008), Shaik etal. (2005)
	государственная поддержка	Гудвин (2003) и (2005), Пикконен (2005)
ситуация на рынке	плотность поголовья свиней	Дувье и др. (2005)
	предложение навоза	Пикконен (2005)
	плотность ферм на территории
	средний размер фермы	Фолланд и Хаф (1991)

Продолжение таблицы

Факторы		Методика оценки, использующая данный фактор
первичные	вторичные
ситуация на рынке	размер рынка сельскохозяйственных земель	Дувье и др. (2005)
макроэкономические	процентная ставка	Вираэва (2008), Девадосс и Манчу (2007)
	уровень инфляции	Алстон (1986)
	ставка налога на имущество	Гарднер (2002), Девадосс и Манчу (2007)
	рост производительности	Гарднер (2002)
	соотношение долга к активам	Девадосс и Манчу (2007)
	кредитная доступность
	уровень безработицы	Пикконен (2005)
развитие городов	общая численность населения	Девадосс и Манчу (2007)
	плотность населения
	рост населения	Гарднер (2002)
	плотность сельского населения	Гудвин и др. (2010)
	категории урбанизации	Гудвин и др. (2010 и 2005)
	часть населения, живущего на фермах	Гарднер (2002)

Всемирная продовольственная организация (FAO) рекомендует при оценке земель придерживаться следующих принципов [4]:

• 1)    земли должны оцениваться и классифицироваться по видам землепользования и услуг;

• 2)    оценка земель должна быть основана на получаемых выгодах в зависимости от вида землепользования;

• 3)    оценка земель требует многодисциплинарного и межсекторального подхода;

• 4)    оценка земель должна учитывать биофизический, экономический, социальный и политические аспекты, а также экологические проблемы;

• 5)    при оценке пригодности для сельскохозяйственного использования должны учитываться потенциальная производительность, социальная справедливость и экологические проблемы;

• 6)    оценка земель должна учитывать интересы всех заинтересованных стороны.

Система оценки сельскохозяйственных земель FAO включает следующие составляющие.

Классификация почв по плодородию , отражающая количественные показатели физических и химических свойств почв, являющихся основой для формирования уровня плодородия. Классификация проводится по методике [5], разработанной в начале 1980-х годов, в результате ее применения получаем не рейтинг почв, а классификацию с точки зрения ожидаемого урожая и требуемого управления. Исходными данными классификации выступают характеристики почв, влияющие на продуктивность земель. Данные получают из описаний профиля почвы, результатов полевых исследований, данных лабораторного анализа и почвенной таксономии;

Система индексов производительности, используемая при выстраивании относительного рейтинга почв по потенциальной урожайности. Индексы рассчитываются по таким показателям, как глубина укоренения культур, доступная влагоемкость, уровень кислотности, объемная плотность и другие (см [6–9]). Индекс почвы рассчитывается путем умножения численных значений рейтинга, приписываемых каждой характери- стике, после сопоставления собранных или измеренных данных с требованиями к выращиванию конкретной культуры.

Оценка потенциала почвы проводится на основе анализа уровня урожайности различных культур или уровня производительности животноводства и стоимости применения современных технологий сельскохозяйственного производства (см. [10]). В результате получаем дифференциацию почв на классы пригодности почв для выращивания той или иной сельскохозяйственной культуры или для иного аграрного использования.

Методология оценки качества земельных участков на основе конкретных измеримых критериев. Калифорнийская научно-исследовательская организация по оценке земельных участков и административно-хозяйственных расходов (LESA) по собственной методологии оценивает земельные участки сельскохозяйственного назначения на основе классификации земельного потенциала и индекса Storie [11]. Индекс Storie – метод оценки почв, основанный на характеристиках почв, которые определяют потенциальные использование и производительность земли. Составными показателями индекса выступают глубина и текстура почвы, проницаемость почвы, ее химические характеристики, дренаж, поверхностный сток, климатические параметры. Классификация земель по потенциалу основывается на балльной оценке размера участка, наличия водных ресурсов, анализе прилегающих земель аналогичного использования, наличия иных ресурсов и прочих факторов, число которых может доходить до тридцати.

Агроэкологическое зонирование основывается на концепции, утвержденной FAO в 1976 году. Ключевым элементом концепции является продолжительность периода вегетации [4]. Период выращивания для каждого выбранного урожая – основа для климатической классификации территории. Результат зонирования – карта пригодности сельскохозяйственных земель и выделение классов пригодности, основанных на прогнозируемом производстве биомассы при низком и высоком технологических уровнях сельскохозяйственного производства.

Анализ сочетания оценки земель и систем земледелия проводится для поиска системы подходов к земледелию и животноводству по типам землепользования на национальном, региональном и местном уровнях (см. [12–15]).

Система устойчивого управления земельными ресурсами направлена на поддержание или расширение сельскохозяйственного производства, снижение уровня производственного риска, защиту потенциала природных ресурсов, повышение экономической жизнеспособности и социальной приемлемости [14].

Система оценки устойчивости землепользования состоит из трех этапов (см. [16]). Первые два – это определение цели оценки и проведение анализа ценообразующих факторов оценки, сбор информации и проведение расчетов. В финале определяется состояние устойчивости оцениваемой системы землепользования.

Автоматизированные системы оценки включают как традиционные геоинформа-ционные системы, позволяющие моделировать рельеф территории и существующую систему землепользования, так и специализированные компьютерные программы, позволяющие земельным оценщикам создавать свои собственные экспертно-оценочные системы (см. [17–20]).

На основе комплексной оценки земельных и сельскохозяйственных систем была разработана методология анализа землепользования на региональном уровне. Составляющими методологии являются генераторы коэффициентов для количественной оценки исходных данных и результатов производственных систем; линейная модель программирования, которая выбирает оптимальную структуру производственной системы (критерий оптимизации – максимизация регионального экономического до- хода), и географическая информационная система (далее – ГИС)) [21].

Генераторы технических коэффициентов представляют собой модели производства урожая и экспертную модель для определения оптимизации структуры выращиваемых сельскохозяйственных культур. Модель линейного программирования выбирает сценарии землепользования путем оптимизации или максимизации конкретной объективной функции в соответствии с набором согласованных ограничений (см. [22]). Показатели экономической устойчивости включают экономический доход, занятость в сельском хозяйстве, биофизическую устойчивость (оценивается балансами питательных веществ грунта N-P-K, использованием биоцидов, потерями азота и т. д.).

Сценарии развития системы землепользования генерируются посредством изменения экономических условий, введения ограничений на устойчивость или появления альтернативных производственных систем, основанных на иных технологиях. В результате создается оптимальный сценарий развития системы землепользования.

В Греции разработана интеллектуальная система оценки земель (ISLE), которая автоматизирует процесс оценки и наглядно иллюстрирует результаты на цифровых картах [23]. Ее основными особенностями являются поддержка возможностей ГИС на цифровой карте региона и поддержка экспертного анализа муниципалитетов с помощью единого сложного пользовательского интерфейса.

В шотландском Центре компьютерного обучения в сфере землепользования и экологических наук была разработана система LUCIE. Она позволяет в лабораторных условиях исследовать сложные ландшафты, оценить земельные единицы и подготовить карты земельных участков с результатами оценки [24].

Тенденция автоматизации процесса оценки наблюдается не только в европейских странах, но на других континентах. Так, в африканской Ботсване существует система моделирования урожайности сельскохозяйственных культур и оценки сельскохозяйственных земель. Система позволяет на основе исторических данных о количестве осадков, почвенных условиях и технологиях выращивания культур составить динамическую систему прогнозирования биомассы, способной быть произведенной оцениваемым участком [25]. Причем прогноз делается в нескольких вариантах, отличающихся системами сельскохозяйственного производства.

В Малайзии работает система оценки устойчивости сельскохозяйственных земель ALES. Это интеллектуальная система, объединяющая свойства ГИС-системы и автоматизированной системы оценки. Она состоит из трех частей: интерфейс экспертно-оценочной системы, позволяющий в связке с ГИС оценивать качество земель и оптимизировать схему производства; табличная составляющая и проектировщик оптимальных пространственных процессов [26].

Таким образом, на современном этапе ведущим способом оценки сельскохозяйственных земель в России и мире остается доходный подход. Потенциальный доход, который возможно получить от оцениваемого участка, определяет его стоимость, что приводит к высокой значимости природных факторов, определяющих плодородие участка. Кроме природных факторов, активно исследуется влияние государственной политики и макро- и мезоэконо-мических факторов.

Еще одной тенденцией зарубежной оценки сельскохозяйственных земель является широкое использование автоматизированных компьютерных систем оценки, интегрированных с ГИС-системами, позволяющих повысить точность результатов оценки и снизить издержки на ее проведение.