Ограничение прав в связи с установлением зоны с особыми условиями использования

С 4 августа 2018 года 1 начала действовать новая глава ХIХ «Зоны с особыми условиями использования» Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ, Земельный кодекс). Появление это комплекса норм в ЗК РФ (хотя вряд ли можно признать их чисто земельно-правовую природу и характер) можно расценивать как положительный шаг в развитии российского законодательства.

Появление этой главы не означает, что правового регулирования соответствующих отношений раньше не было. Напротив, развитие законодательства о зонах с особыми условиями использования (эти зоны – разновидность специальных зон) в нашей стране имеет достаточно долгую историю. Так, в первые годы советской власти Декретом СНК РСФСР от 20 марта 1919 года «О лечебных местностях общегосударственного значения» были установлены округа горной охраны в лечебных местностях, признанных имеющими общегосударственное значение, для ограждения источников лечебных вод и лечебных грязей от порчи или истощения; округа санитарной охраны – для ограждения в санитарном отношении лечебных местностей, признанных имеющими общегосударственное значение. В це- лом же в первые десятилетия новой власти нормативными правовыми актами различных уровней были введены водоохранные, лесные, зеленые зоны, зоны санитарной охраны водных источников, служащих для центрального водоснабжения городов, рабочих поселков и других населенных мест, запретные, запретные пограничные зоны, охранные зоны геодезических пунктов и другие зоны.

Выделение специальных зон происходит в правовых системах и иных стран. Например, в США существуют «накладываемые зоны» (overlay zones), установление которых обеспечивает защиту конкретного ресурса или стимулирование развития в некоторых областях. При наложении специальные зоны размещают «поверх» существующего территориального зонирования района, части района или комбинации районов. Накладываемое зонирование используется, когда есть общественный интерес – сохранение исторически значимых объектов, защита питьевой воды и другие (см. [4, 5]).

В настоящее время в России зонирование приобрело широкие масштабы и известны разные типы и виды зонирования. В настоящей статье пойдет речь о таком

* с татья выполнена при финансовой поддержке гранта 18-011-00612 рффи.

типе зонирования, как спорадическое (от лат. единичное), которое получило «новое дыхание» с включением отдельной главы в ЗК РФ. Спорадическое зонирование в отличие от второго типа – сплошного зонирования (например градостроительного) представляет собой юридически значимую деятельность компетентных субъектов по выделению отдельных территорий с замкнутыми границами – специальных зон в установленном законом порядке для распространения на определенные общественные отношения, возникающие в пределах этих зон, специальных правовых норм. Такая деятельность часто имеет весьма локальный, в определенной степени индивидуальный, характер.

Общая задача установления зон с особыми условиями использования – определение в пределах их замкнутых границ правового режима, характеризуемого дополнительными ограничениями, запретами в использовании земельных участков (включая все, что находится над и под его поверхностью, если иное не предусмотрено специальными федеральными законами), не свойственными сопряженным территориям. С принятием новых норм ЗК РФ содержание термина «ограничения использования земельных участков в границах зон с особыми условиями использования» определено следующим образом: это а) ограничение или запрет на размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) б) ограничение или запрет на использование земельных участков для осуществления видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон (п. 2 ст. 104 ЗК РФ). Хотя в Земельном кодексе сделан акцент на земельном участке как объекте ограничения, в действительности при спорадическом зонировании подвергается ограничению использование не только собственно земельных участков (или их части) и расположенной на них недвижимости, но и земли, водных акваторий и расположенного над ними воздушного пространства, а также недр.

Ограничения использования возникают со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования. Последствиям установления, изменения, прекращения существования зон с особыми условиями использования территорий посвящена статья 107 ЗК РФ. Так, реконструкция зданий, сооружений, разрешенное использование (назначение) которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, может осуществляться только посредством их приведения в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории (п. 1 ст. 107 ЗК РФ).

Как отмечено в пояснительной записке к законопроекту [6], в результате принятия которого появился Закон № 342-ФЗ, он был принят в целях введения единых подходов к правовому регулированию установления зон с особыми условиями использования территорий и ограничений использования земельных участков, расположенных в таких зонах. Действительно, до 2018 года разные виды зон имели разный правовой режим. Например, все существовавшие виды специальных зон можно было классифицировать в зависимости от степени ограничения, запрета строительства в их границах на несколько групп – от установления жесткого запрета любого строительства до возможности строительства при получении специальных разрешении, согласований. В последнем случае чаще всего строительство зданий, сооружений было обусловлено получением согласия собственника (владельца) объекта, для охраны которого введена специальная зона. Собственник (владелец) оценивал строительство (реконструкцию) с точки зрения безопасности и сохранения бесперебойности функционирования своего объекта, поэтому ограничение имело «оценочный» характер (подробнее см. [7]).

Сегодня пунктом 3 статьи 106 ЗК РФ введен запрет требовать согласования размещения зданий, сооружений или осуществления иных видов деятельности в границах зоны с особыми условиями использования территории, за исключением случаев размещения зданий, сооружений в границах придорожных полос автомобильных дорог общего пользования, а также в границах приаэродромной территории (ч. 4 ст. 26 Закона № 342-ФЗ).

При этом проблема заключалась не только в действии множества разных нормативных правовых актов (что не исключало пробелы), но и в наличии противоречий между ними (см., например, [2, п. 6 ст. 90; 8, ст. 28; 9, п. 4.4]), поэтому формально объединение в одном законе общих и принципиальных положений, применимых к зонам с особыми условиями использования, можно приветствовать.

В ранее действовавшем разрозненном законодательстве упоминались несколько десятков зон. В статье 105 ЗК РФ называется 28 зон с особыми условиями использования (в том числе различные охранные зоны, полосы, округа и приаэродромные территории). Возникает вопрос, насколько этот перечень можно признать закрытым. На первый взгляд, логика принятия новых норм, четкое выделение в каждом подпункте статьи 105 ЗК РФ отдельного вида зон приводит к выводу о закрытом характере этого перечня, но наличие словосочетания «могут быть установлены» в формулировке нормы закрадывает сомнения в правильности первоначально сделанного вывода. Одно можно сказать точно: все виды зон законодателем классифицированы на две неравномерные группы:

• 1)    зоны с особыми условиями, в отношении которых (в отношении каждого вида зон) Правительство Российской Федерации должно утвердить положение;

• 2)    зоны с особыми условиями использования территорий, которые возникают в силу федерального закона.

В первом случае именно положением должны быть определены исчерпывающий перечень объектов, территорий, в связи с размещением которых или в целях защиты и сохранения которых устанавливается зона с особыми условиями использования территории, или критерии таких объектов, виды территорий, а также перечень ограничений использования земельных участков, которые могут быть установлены в границах указанных зон. Ко второй группе отнесены только водоохранные (рыбоохранные) зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия (п. 1 ст. 106 ЗК РФ).

При применении статьи 105 ЗК РФ возникнет проблема и разграничения названных в ней зон. Например, в подпункте 9 этой статьи названа «зона охраняемого объекта». С учетом того, что большинство зон устанавливаются для обеспечения определенного режима на охраняемом объекте, такое название – самое общее, родовое, применимое ко многим специальным зонам. В статье 1 Федерального закона от 27 мая 1996 года № 57-ФЗ «О государственной охране» есть легальное определение зоны охраняемого объекта – это территория (акватория), в границах которой в соответствии с федеральным законодательством устанавливаются особые условия ее использования. Очевидно, что такое понятие только подтверждает сделанную ремарку. В Правилах определения границ зон охраняемых объектов и согласования градостроительных регламентов для таких зон [11] не уточняются признаки зон охраняемых объектов, а только называется их цель установления – обеспечение безопасности объектов государственной охраны и защита охраняемых объектов. Но и под такую целевую установку можно отнести, например, зону охраняемого военного объекта, охранную зону военного объекта, отдельно выделенные в подпункте 10 статьи 105 ЗК РФ. Один этот пример показывает, что, видимо, при разработке проекта главы ХIХ ЗК РФ ее авторы в достаточной степени не систематизировали существующие зоны с особыми условиями использования территорий.

В то же время заслуживает одобрение включение в ЗК РФ отдельной нормы, посвященной целям установления специальных зон. В силу пункта 1 статьи 104 ЗК РФ зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются в следующих целях:

• 1)    защита жизни и здоровья граждан (например зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, санитарная зона);

• 2)    безопасная эксплуатация объектов транспорта, связи, энергетики, объектов обороны страны и безопасности государства (например охранная зона электроэнергетики, охранная зона железных дорог);

• 3)    обеспечение сохранности объектов культурного наследия (например защитная зона объекта культурного наследия);

• 4)    охрана окружающей среды (например охранная зона особо охраняемой природной территории, водоохранные (рыбоохранные) зоны);

• 5)    обеспечение обороны страны и безопасности государства (например зона охраняемого военного объекта).

Несмотря на то, что законодатель эти цели строго дифференцировал, во многих случаях установление зоны с особыми условиями использования преследует несколько целей.

Так, зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопрово-дов) устанавливается как для обеспечения безопасной эксплуатации соответствующих объектов, так и для защиты жизни и здоровья граждан. По этому поводу Конституционный Суд Российской Федерации указал следующее: «Установленные федеральным законодателем ограничения фактического использования земельных участков, на которых размещены объекты системы газоснабжения, обусловленные взрыво- и пожароопасными свойствами газа, транс- портируемого по газораспределительным сетям, и предусмотренные в связи с этим особые условия использования данных земельных участков и режим осуществления на них хозяйственной деятельности направлены не только на обеспечение сохранности объектов системы газоснабжения при ее эксплуатации, обслуживании и ремонте, но и на предотвращение аварий, катастроф и иных возможных неблагоприятных последствий и тем самым на защиту жизни и здоровья граждан, на обеспечение их безопасности» (см. [12, п. 3]).

Кстати, установление указанных зон на практике приводило к многочисленным и «болезненным» для ответчиков (чаще всего граждан) судебным решениям. Для обозначения общего направления этих решений можно привести положение из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 за 2016 год: «строения и сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу». Это позиция касается любых объектов, как самовольно, так и законно возведенных. При разрешении таких дел суды в своих актах подчеркивали, что сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью использующих ее граждан, поэтому, как обратил внимание Верховный Суд Российской Федерации по одному из дел, «суд не может отказывать в удовлетворении требований о сносе зданий, строений и сооружений, построенных ближе установленных минимальных расстояний, ссылаясь на незначительность нарушения минимально допустимых расстояний от оси газопровода до жилого дома ответчика» (см. [14]).

Поскольку на территории России в силу отсутствия у правообладателей земельных участков информации о специальных зонах, в том числе по объективным причинам (зачастую нет такой информации и в открытых информационных системах), во многих случаях в пределах границ зон с особыми условиями использования расположены объекты недвижимости, не соответствующие правовому режиму этих зон.

В силу действующего сегодня пункта 6 статьи 106 ЗК РФ снос объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках в границах зон, осуществляется в случае, если в соответствии с установленными ограничениями использования земельных участков размещение объектов недвижимого имущества запрещается или если собственник объекта недвижимости не изменил его разрешенное использование (назначение) на допустимый вид разрешенного использования 2 в срок, предусмотренный соглашением о возмещении убытков. В случае отсутствия указанного соглашения названный срок определяется нормой пункта 4 статьи 107 ЗК РФ (по общему правилу – три года со дня установления такой зоны).

Нередкими были ситуации, когда собственники объектов, права на которые ограничивались, пытались оспорить установление специальной зоны.

Так, по одному из дел собственник земельного участка в Новгородской области, находящегося в границах зоны охраны объекта культурного наследия федерального значения «Юрьев монастырь, XII–XVIII вв.» и зоны охраны объекта культурного наследия федерального значения «Перын-ский скит», обратился в Верховный Суд Российской Федерации с административным исковым заявлением о признании недействующими соответствующих приказов Министерства культуры Российской Федерации в части, в которой описание границ зон охраны указанных объектов культурного наследия включает в состав зоны охраны территорию его земельного участка. В результате включения участка в специальную зону собственнику было запрещено строительство капитальных и временных зданий и сооружений в бассейне видимости объекта культурного наследия; хозяйственная деятельность, нарушающая характер и облик исторических ландшафтов, в том числе использование земель для садоводства и огородничества; самовольная посадка (порубка) деревьев и кустарников и т. д.

Верховный Суд Российской Федерации признал, что при отнесении оспариваемыми приказами принадлежащего административному истцу земельного участка к охранной зоне объектов культурного наследия нормы ЗК РФ и специального законодательства не были нарушены. В решении было подчеркнуто, что «особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, устанавливаемый в охранной зоне объекта культурного наследия, имеет своей целью защиту конституционно значимых ценностей и обеспечение сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории и не затрагивает само существо конституционных гарантий защиты собственности, закрепленных в ст. 17, 35 и 40 Конституции Российской Федерации» (см. [15]).

В ситуациях правомерности установления ограничения прав должен находить широкое применение механизм компенсации убытков правообладателям . Хотя судебная практика знает случаи отказа собственникам в возмещении убытков, поскольку имеет место ограничение прав в публичных целях ³.

В рассматриваемых ситуациях наряду с общими материальными гражданско-правовыми нормами использовались и статья 57 ЗК РФ, Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц [17]. Сейчас в ЗК РФ включена статья 57.1, специально посвященная особенностям возмещения убытков в случае ограничения прав в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования 4.

По одному из дел Московский городской суд отметил, что «при установлении зон с особыми условиями использования территорий и нарушении при этом прав собственников земельных участков, защита прав таких собственников осуществляется путем предъявления требований о взыскании убытков в порядке предусмотренном ст. 57.1 ЗК РФ», поэтому отказал в иске о взыскании неосновательного обогащения в размере арендной платы, которое, по мнению исца, возникло в связи с установлением охранной зоны (см. [18]). В этом случае Московский городской суд продемонстрировал действие классического правила Lex specialis derogat generali (лат. – специальный закон отменяет общий закон).

Новые положения, действительно, обладают новизной в правовом регулировании возмещения убытков .

Во-первых, расширен круг субъектов, которые вправе требовать такое возмещение. Например, к ним отнесены лица, с которыми заключены договоры социального найма или договоры найма жилых помещений государственного или муниципального жи- лищного фонда в многоквартирных домах, публично-правовые образования, органы государственной власти или органы местного самоуправления которых осуществляют полномочия по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности при включении в границы зоны публичных земель и (или) земельных участков.

Во-вторых, уточнен круг лиц, которые обязаны возместить убытки. Это может быть не только собственник здания, сооружения, в связи с размещением которых принято решение об установлении или изменении зоны, но и иной правообладатель таких зданий, сооружений, если его обязанность по возмещению убытков предусмотрена соответствующим документом (например договором аренды здания, сооружения), а также застройщик (в отношении планируемого к строительству объекта капитального строительства до ввода такого объекта в эксплуатацию). При отсутствии застройщика или правообладателя здания, сооружения, либо если установление специальной зоны не связано с размещением здания, сооружения, убытки возмещает орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об установлении или изменении зоны. Если зона возникает в силу федерального закона, то такая обязанность возложена на орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на установление границ специальной зоны. В последнем случае сделано исключение для зон объектов культурного наследия (см. подп. 3 п. 8 ст. 57.1 ЗК РФ).

В случае начала строительства здания, сооружения, объекта незавершенного строительства после дня принятия решения об установлении или изменении специальной зоны или дня определения границ зоны, возникающей в силу федерального закона, «революционным» является возложе- ние обязанности по возмещению убытков (до дня внесения сведений о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости; далее также – ЕГРН) на органы государственной власти, органы местного самоуправления, которые приняли решение об установлении или изменении зоны либо подготовили сведения о границах зоны и по вине которых сведения о зоне с особыми условиями использования территории не были внесены в установленный срок в Единый государственный реестр недвижимости (п. 9 ст. 57.1 ЗК РФ).

В-третьих, правила расчета убытков получили детальное правовое опосредование. Так, в случае если установление или изменение специальной зоны приводит к невозможности использования земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, то в соответствии с их разрешенным использованием по требованию собственника правообладатель зданий, сооружений (в связи с размещением которых принято решение об установлении или изменении зоны), застройщик, орган государственной власти, орган местного самоуправления обязаны выкупить такие земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества (п. 7 ст. 107 ЗК РФ). Порядок заключения соглашения о выкупе земельного участка и (или) иного объекта недвижимого имущества, порядок предоставления возмещения за прекращение прав на такой земельный участок должны быть установлены Правительством Российской Федерации.

Также в Земельном кодексе определяются правила расчета убытков, связанных с планируемым строительством, реконструкцией объектов, требующих в дальнейшем установление или изменение специальной зоны; с начавшимся строительством после принятия решения об установлении или изменении специальной зоны, но до внесения сведений о ней в ЕГРН; в случае пересечения границ зон с особыми условиями использования разных видов и т. д.

Появились нормы, которые устанавливают сроки в отношениях по взысканию убытков 5. Принципиально важно обратить внимание на пункт 13 статьи 57.1 ЗК РФ, в соответствии с которым требование о возмещении убытков может быть направлено управомоченным лицом правообладателю здания, сооружения, застройщику или в орган государственной власти, орган местного самоуправления в срок не более чем пять лет. Этот срок является пресекательным. Датой, с которой начинает течь это срок, является:

• •    день установления или изменения специальной зоны,

• •    день ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, если в период строительства, реконструкции правообладатель земельного участка и (или) недвижимости использовал его с учетом пункта 2 статьи 107 ЗК РФ;

• •    день, когда указанные лица узнали или должны были узнать об указанных фактах.

Изменения ЗК РФ содержат и определенные гарантии защиты прав и законных интересов правообладателей недвижимости . Рассмотрим основные из них.

• 1.    В отношении каждого вида зон с особыми условиями Правительством Российской Федерации должно быть утверждено соответствующее положение. Исключение составляю только несколько зон, которые возникают в силу закона.

• 2.    Еще до начала строительства или реконструкции объекта капитального строительства, возведение или реконструкция которого предполагает установление или изменение специальной зоны, застрой-щих до дня обращения за разрешением на строительство обязан обратиться с заявлением об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования. В порядке информационного воздействия орган государственной власти, орган местного самоуправления, принявший решение по специальной зоне, направляет копию решения в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство.

• 3.    Согласно пункту 21 статьи 106 ЗК РФ правообладатели земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в границах зон, должны быть уведомлены органом регистрации прав о внесении сведений о зоне с особыми условиями использования в ЕГРН или об изменении таких сведений в порядке, установленном Федеральным за-

  коном 3 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

• 4.    Для срочных зон с особыми условиями использования пункт 22 статьи 106 ЗК РФ закрепляет, что прекращение их существования происходит:

В положениях должны быть определены в том числе различные перечни ограничений в зависимости от видов или характеристик объектов и (или) территорий, в отношении которых устанавливаются специальные зоны. Определение таких перечней осуществляется исходя из режима зоны и из оценки влияния размещаемых зданий, сооружений на объект, территорию, в целях охраны которых установлена указанная зона, или из оценки влияния объекта, территории, в целях охраны которых установлена указанная зона, на размещаемые здания, сооружения.

Если для строительства, реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство, то застройщик должен обратиться с заявлением об установлении или изменении специальной зоны не позднее 5 рабочих дней со дня утверждения проектной документации (см. части 13–15 ст. 106 ЗК РФ).

Копия решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории входит в пакет документов, необходимых для выдачи разрешения на строительство объекта, в связи с размещением которого требуется установление или изменение такой зоны (ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации; далее – ГрК РФ).

Все виды зон с особыми условиями использования территорий, ограничения использования земельных участков в таких зонах считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о зоне, соответствующих изменений в сведения о такой зоне в ЕГРН. Зоны с особыми условиями использования территорий считаются прекратившими существование, а ограничения использования земельных участков в таких зонах недействующими со дня исключения сведений о зоне с особыми условиями использования территории из ЕГРН. Последнее правило может быть изменено федеральным законом. В Земельном кодексе такие исключения содержатся для зон, установленных на определенный срок (срочных зон).

• •    по истечении установленного срока;

• •    одновременно с прекращением существования объекта (в связи с размещением которого она установлена), если указанный факт как прекращающий определен в положении о соответствующем виде специальной зоны.

• 5.    Пожалуй, наиболее существенное ограничение, которое характеризует правовой режим специальной зоны, – это уста-

• новление видов зданий, сооружений, их разрешенного использования (назначения) и (или) требования к параметрам зданий, сооружений, размещение которых допускается или запрещается в границах указанной зоны. Как уже отмечалось, такое ограничение и раньше было свойственно законодательству, но сейчас появилось два новых положения, имеющих диаметрально противовоположное значение для правообладателя недвижимости, попавшего в территорию специальной зоны.

• 6.    Со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, не допускаются строительство, использование зданий, сооружений, разрешенное использование (назначение) которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, а также иное использование земельных участков, не соответствующее указанным ограничениям. В пунктах 2 и 4 статьи 107 ЗК РФ сделаны ряд исключений из этого правила. Допускается:

Кроме того, защитная зона объекта культурного наследия, зона охраны объекта культурного наследия прекращают существование с даты исключения объекта культурного наследия из единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

Во всех этих случаях принятие специального решения о прекращении существования зоны не требуется. Соответственно, эти юридические факты служат правопрекращающими и для ограничений прав, которые сопутствовали существовавшей зоне.

С одной стороны, в силу части 2 статьи 106 ЗК РФ такой перечень должен быть исчерпывающим. Из содержания указанной нормы также следует, что эти виды зданий, сооружений, их разрешенное использование (назначение) и (или) требования к зданиям, сооружениям, и (или) их параметрам не могут иметь произвольный характер, они должны приниматься исходя из оценки влияния (как этих зданий, сооружений на объект охраны или территорию, так и наоборот).

С другой стороны, проектная документация объектов, строительство, реконструкция которых планируется в границах зон с особыми условиями использования территории, режим которых предусматривает ограничение размещения объектов капитального строительства, подлежит государственной экспертизе (ч. 3.4 ст. 49 ГрК РФ). Как отметило Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, положения части 3.4 статьи 49 ГрК РФ применяются вне зависимости от наличия соответствующей информации о зоне с особыми условиями использования в градостроительном плане земельного участка (см. [20]). В соответствии с частью 13 статьи 51 ГрК РФ уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы отказывают в выдаче разрешения на строительство в том числе при несоответствии представленных документов ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство.

• •    использование земельных участков в соответствии с ранее установленным видом разрешенного использования земельных участков для целей, не связанных со строительством, с реконструкцией объектов;

• •    строительство, но только на основании разрешения на строительство, выданного до дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории, или в случае начала строительства, реконструкции до дня установления или изменения такой зоны, если для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство;

• •    использование зданий, сооружений, расположенных в границах такой зоны, в соответствии с их видом разрешенного использования;

• •    приведение разрешенного использования (назначения) и (или) параметров зданий, сооружений, введенных в эксплуатацию до дня установления зоны с особыми условиями использования территории, разрешенного использования земельных участков в соответствие с установленными ограничениями использования земельных участков или снос зданий, сооружений, объектов незавершенного строи-

• тельства, размещение которых в зоне не допускается.

Итак, законодательство о зонах с особыми условиями использования территорий давно требовало комплексного подхода, начало которому и было положено с включением в Земельный кодекс специальных норм. Несмотря на некоторые недочеты новых положений, их оценка в целом может быть положительной. Их реализация совместно с необходимыми подзаконными актами позволит создать определенный работоспособный механизм установления, изменения зон с особыми условиями использования и ограничения прав владельцев соответствующей недвижимости.