Определение наиболее рациональной этажности современных офисных зданий

В настоящее время в России строится большое количество коммерческой недвижимости, в том числе многоэтажных офисных зданий. Зачастую реализованные инвестиционные проекты оказываются нерентабельными вследствие неверных прогнозов арендных ставок, неучтенных расходов, нестабильной экономической ситуации и, в том числе, завышения этажности здания. В результате объекты оказываются невостребованными и не приносят желаемого дохода, собственник несет финансовые потери и в некоторых случаях вынужден менять назначение помещений либо искать иные пути извлечения дохода из построенной недвижимости, чтобы вернуть затраченные на реализацию проекта средства и получить хотя бы часть планируемой прибыли. Чтобы избежать реализации заведомо невыгодных проектов, необходимо производить расчеты экономической эффективности строительства с учетом реальной рыночной ситуации и руководствоваться этими расчетами при определении этажности здания. Особое влияние на показатели эффективности инвестиционного проекта оказывает дисконтирование, так как эта операция обесценивает денежные потоки, приходящие в будущем. В данной работе рассматриваются основные составляющие инвестиционного проекта строительства офисного здания, на которые оказывает влияние этажность здания. В качестве основного критерия эффективности принимается показатель чистой текущей стоимости (чистого дисконтированного дохода, NPV). В работе построена экономико-математическая модель определения наиболее рациональной этажности офисного здания. Определена рациональная этажность и чистая текущая стоимость проектов офисных зданий в крупных городах России. В результате было обнаружено, что строительство высотных зданий на данный момент оправдано только в Москве.