Определение нормативной стоимости земельных ресурсов в сельском хозяйстве

С развитием рыночного оборота сельскохозяйственных земель повышается актуальность обоснования цены главного средства производства в аграрном секторе экономики. Поэтому данная проблема широко освещена в экономической литературе [3,5]. Существующие научные рекомендации по определению цены земли базируются на трех подходах: методе сравнения продаж, на основе затрат, а также с точки зрения капитализации дохода. Метод сравнения продаж построен на сопоставлении предлагаемого для реализации объекта недвижимости с рыночными аналогами. Наиболее популярной интерпретацией данного способа считается выделение ценности земли в общей стоимости застроенного земельного участка. Затратная модель определения цены земли основывается на остаточном принципе путем вычитания из рыночной стоимости земельного участка с улучшениями восстановительной стоимости этих улучшений с учетом износа.

Большинство авторитетных ученых считают предпочтительным рассматривать цену земли как капитализированную земельную ренту, то есть годовую величину земельной ренты, превращенную в денежный капитал и способную принести собственнику угодий годовой доход по депозиту в банке, равновеликий полученному рентному доходу. Метод капитализации основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, определяется величиной будущей выгоды. Несмотря на то, что доходный метод оценки сельскохозяйственных земель в наибольшей степени соответствует цели массового охвата землепользователей и установления на долгосрочный период нормативных значений оценочных показателей, данный способ имеет значительные ограничения по его применению в условиях экономического спада (депрессии). Основным препятствием к его применению является убыточность аграрного бизнеса, касающаяся существенной доли субъектов землепользования. Кроме того, применение указанного метода затруднено при высоком уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке [2].

В мировой практике распространены две формы цены на землю в сельском хозяйстве: нормативная и рыночная. Рыночная цена, безусловно, складывается под воздействием спроса и предложения. Это стоимость земли на рынке земельного оборота, то есть наиболее вероятная стоимость продажи угодий на открытом рынке в условиях конкуренции. Безусловно, спрос на сельскохозяйственные угодья во многом формируется исходя из уровня цен на продукцию, производимую на этих землях. Отсюда при значительном снижении цен на сельскохозяйственную продукцию адекватно сокращается спрос на земельные ресурсы в аграрном секторе экономики и соответственно уменьшается цена на земельные угодья. В то же время при сдаче в аренду (продаже) в данной ситуации собственник земли вынужден снижать арендную плату (цену) за земельные угодья, что, в свою очередь, способствует повышению спроса на земельные ресурсы со стороны сельскохозяйственных производителей и корректирования рыночной цены земли до равновесного уровня.

Нормативная стоимость земли в сельском хозяйстве определяется расчетным путем на основе соответствующих методологических подходов. Она выступает в качестве исходной информации для формирования рыночной цены земли.

Согласно принятому на федеральном уровне методическому подходу, основой формирования нормативной цены земли является кадастровая ее оценка. Она может быть использована для установления базовых ставок ипотеки, привлечения инвестиций, расчета арендной платы, установления выкупной цены при изъятии земельного участка.

Актуальность объективной оценки земли вызвана следующими условиями:

• -    является основой для формирования инновационной, инвестиционной и налоговой политики;

• -    служит необходимым условием создания эффективной системы налогообложения;

• -    представляет собой базис при принятии решений о перспективе использования земельных ресурсов;

• -    лежит в основе выделения в рамках региона зон с различными режимами правового и функционального использования земель.

Методика    государственной    кадастровой    оценки    земель сельскохозяйственного назначения основана на методе капитализации расчетного рентного дохода, который определяется как разность продуктивности сельскохозяйственных культур и цены производства. Цена производства валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий определяется как произведение оценочных затрат на коэффициент нормативной рентабельности.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводилась в два этапа. На первом этапе в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий по субъектам Российской Федерации выделены земельнооценочные районы, произведена дифференциация базовых показателей оценочной продуктивности и затрат по этим земельно-оценочным районам (субъектам РФ).

Оценочная продуктивность с 1 га сельскохозяйственных угодий рассчитана на основании фактической урожайности сельскохозяйственных культур и сенокосов в субъектах РФ за 1966-1998 годы. Продукция субъектов РФ оценена по ценам реализации, сложившимся в 1999 году в среднем по соответствующему природно-экономическому району (субъекту РФ). Оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий по субъектам РФ определены путем дифференциации средних затрат по РФ за 1998 год пропорционально среднегодовому, за 1992-1998 годы, индексу затрат субъекта РФ по отношению к средним затратам по РФ на этот период.

Расчетный рентный доход и кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий рассчитывается на основании интегральных показателей по плодородию, технологическим свойствам, местоположению и базовых нормативов продуктивности и затрат на использование сельскохозяйственных угодий, предоставляемым субъектам Российской Федерации по данным первого этапа государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации.

Расчетный рентный доход (земельная рента) определен суммированием дифференциального и абсолютных рентных доходов. Дифференциальный рентный доход по субъекту РФ рассчитан как разница между оценочной продуктивностью (стоимости валовой продукции) и оценочными затратами (в условиях 1999 года), умноженными на коэффициент рентабельности 1,07. Абсолютный рентный доход принят в размере 1% от стоимости валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по РФ (12руб./га). Кадастровая стоимость земли определена капитализацией расчетного рентного дохода сроком на 33 года [1].

Для Амурской области (субъект РФ) основой стоимостной оценки земель сельскохозяйственного назначения служат следующие разработанные для субъекта РФ показатели: норматив кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий – 6140 руб./га; базисные нормативы продуктивности сельскохозяйственных угодий по выходу кормовых единиц 8,1 ц/га и валовой продукции 1255 руб./га, базисные оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий – 1010 руб. на 1 га, общероссийский норматив окупаемости затрат (1,07 руб.), абсолютной земельной ренты (12 руб./га), срок капитализации земельной ренты (33 года), базисные (средние) нормативы по Амурской области и индивидуальные по объектам показатели оценки сельскохозяйственных угодий по рентообразующим факторам: бонитету почв, технологическим свойствам и территориальной удаленности. В качестве исходной информации использовались также материалы почвенных обследований и внутрихозяйственная оценка сельскохозяйственных угодий объектов области.

Сводная шкала дифференциального рентного дохода разрабатывалась путем сложения показателей трех частных шкал - дифференциальных рентных доходов по плодородию, технологическим свойствам и местоположению сельскохозяйственных угодий. За интегральный показатель плодородия почвы принималась относительная величина совокупного влияния признаков и свойств почвы на урожайность сельскохозяйственных угодий с данным почвенным покровом измеряемая в балах бонитета (в диапазоне от 0 до 100). За сто баллов принимались значения показателей свойств: мощность гумусового горизонта (40 см), содержание гумуса в пахотном слое (6%), кислотности почв (pH-5,6), суммы поглощенных оснований (30 мг/экв).

В качестве интегрального показателя технологических свойств объекта государственной кадастровой оценки использовалась величина индекса технологических свойств земельного участка определяемого с учетом влияния энергоемкости, контурности, рельефа и других технологических свойств на уровень затрат по возделыванию и уборке сельскохозяйственной продукции. Баллы энергоемкости почв рассчитывались с учетом гранулометрического состава, показателя удельного сопротивления данной почвы, мощности гумусового горизонта.

Интегральный показатель местоположения объекта государственной кадастровой оценки показывает величину эквивалентного расстояния в километрах до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции с учетом объемов, классов грузов и качества (групп) дорог. Ввиду отсутствия данных по некоторым объектам оценки (реформирование и другие причины) использовались данные соседних хозяйств (среднеобластные).

В таблице 1 приведены основные параметры землеоценочных работ и размер кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в разрезе административных районов Амурской области. Данные таблицы 1 свидетельствуют о существенном диапазоне колебаний уровня кадастровой стоимости сельскохозяйственных земель по землепользователям Амурской области.

Таблица 1

Сравнительный анализ факторов и результатов государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в Амурской области на 01.2000 г.

Районы	Сравнительный индекс			Расчетный рентный доход		Кадастровая стоимость, руб/га
	плодород ия почвы	технологи ческих свойств	местопол ожения	руб/га	в % к среднеоб ластному уровню
Архаринский	0,86	1,07	1,05	61	0,33	2001
Белогорский	1,03	1,05	1,48	239	1,28	7885
Благовещенский	0,98	0,99	0,98	162	0,87	5340
Бурейский	0,87	1,02	0,98	86	0,46	2850
Завитинский	0,83	0,99	1,90	56	0,30	1617
Зейский	0,84	1,01	1,14	65	0,35	2145
Ивановкий	1,17	1,09	1,33	348	1,86	11477
Константиновский	1,22	1,05	0,73	355	1,90	11729
Мазановский	0,79	1,05	0,71	37	0,20	1205
Михайловский	1,17	1,04	1,29	333	1,78	10993
Октябрьский	1,02	1,02	1,08	210	1,12	6941
Ромненский	0,87	1,03	1,08	119	0,64	3913
Свободненский	0,94	0,96	0,98	124	0,66	4076
Серышевский	0,83	1,04	1,29	35	0,19	1161
Тамбовский	1,25	1,06	0,66	367	1,96	12112
Шимановский	0,84	1,01	0,65	46	0,25	1533
В среднем по области	1,00	1,00	1,00	187	1,00	6156

Как видно из приведенных в таблице данных при соотношении максимального и минимального значений балла бонитета сельскохозяйственных угодий в разрезе административных районов 1,58, нормативная цена на земельные участки по данным объектам исследований различается более чем в 10 раз. Если же не учитывать в величине расчетного рентного дохода абсолютную ренту, поскольку она не обеспечивается нормой производства, то отличие ценовых характеристик сельскохозяйственных угодий по взятым в качестве примера землепользователям достигает 14,2 кратной величины.

Вышеуказанная методика определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, на наш взгляд, не лишена следующих недостатков. Прежде всего, не логично и методологически не выдержано при определении кадастровой стоимости земельных участков по предложенной методике, дифференцированный рентный доход увеличивать на величину абсолютного рентного дохода (12 руб./га). Последний показатель, по своей природе, уже заложен в нормативную стоимость продукции и призван приносить владельцу земельного участка при общественно-нормальном уровне хозяйствования, минимально допустимую прибыль. Согласно же предъявленной методике, абсолютный рентный доход не подкрепляется нормой производства (то есть отсутствует источник его формирования) и выступает лишь дополнительной финансовой нагрузкой при налогообложении и формировании нормативной цены на землю.

Во-вторых, существующий механизм определения нормативной цены на земельные участки в сельском хозяйстве абсолютно не учитывает климатические условия и специализацию объектов землепользования. Между тем корреляционно-регрессионный анализ подтверждает значимость коэффициента благоприятности климатических условий в формировании нормы производства, а рекомендации Зональной системы земледелия однозначно трактуют необходимость зональной специализации сельскохозяйственных производителей в масштабах Амурской области.

В-третьих, при расчете нормативной цены сельскохозяйственных земель, даже не просматривается попытка нивелирования инфляционного фактора.

Наконец, интегральный показатель местоположения субъекта землепользования не учитывает внутрихозяйственную затратоемкость транспортировки грузов. Но и представленный к расчету материал эквивалентного расстояния до пунктов реализации производимой продукции вызывает сомнение в правомерности использования. Так, землепользователи Тамбовского района, находящиеся в наиболее густонаселенной части области с развитой дорожной сетью и выгодным расположением по отношению к элеваторным объектам и организациям, использующих сельскохозяйственное сырье, имеют в 1,74 раза выше коэффициент удаленности, чем землепользователи в Зейском районе, имеющие, несомненно, худшие характеристики этих показателей.

При расчете нормативной цены земли экономисты, как правило, предлагают исходить из кратного значения земельной ренты. При этом кратность отношения размера цены земли к годовым рентным отчислениям большинство ученых определяют по обратной величине банковского процента, умноженной на 100. Вместе с тем такого рода методика приемлема в условиях цивилизованного рынка, когда государство регулирует доходность аграрного производства, обеспечивая дееспособность жизненно важного сектора экономики.

В связи с этим в настоящий момент нам представляется более целесообразным использовать следующие методические подходы к исчислению цены на землю. Первый из них основан на концепции исчисления ренты в условиях сдержанной (примитивной), ресурсосберегающей технологии возделывания сельскохозяйственных культур. Такой вариант исходит из посыла, что сама земля с приложением живого труда и элементарного набора ресурсов обеспечивает получение определенного количества продукции. Он приемлем в условиях, когда применение дополнительных ресурсов, средств интенсификации приводит к снижению доходности производства. При этом норма производства устанавливается на уровне, который можно получить при сложившемся средне-высоком уровне ведения хозяйства, с учетом заложенного в формулу минимально допустимого, но сбалансированного объема ресурсов.

Вторая позиция основана на моделировании результатов землепользования при сочетании имеющихся в Приамурье угодий и способа (результативности) ведения хозяйства основных стран-экспортеров сельскохозяйственной продукции, которая показывает возможности конкретной почвы при ее использовании зарубежными инвесторами. Ключевой вопрос здесь – сколько даст продукции (прибыли) на амурских землях зарубежный уровень хозяйствования с использованием техникотехнологических новшеств современного аграрного производства. Приближение (регулирование) фактически складывающейся в условиях рынка цены земли к расчетному уровню должно осуществляться с помощью налоговой системы государства.

Наконец, третий способ, на наш взгляд, наиболее приемлемый к современным условиям, основан на оценке земли как производственного ресурса, участвующего в создании стоимости продукции. Основная сложность здесь – выделить меру влияния данного ресурса в создании продукции.

Рассмотрим механизм формирования нормативной цены сельскохозяйственных земель на примере землепользователей Амурской области.

• 1. Устанавливается зависимость наличия природно-экономических факторов производства и урожайности сельскохозяйственных культур на основе корреляционно-регрессионного анализа. При этом представляется целесообразным использование уравнений регрессии, построенных на основании данных первичных производственных коллективов (полеводческие подразделения агропредприятий, крестьянских хозяйств) по принципу «объекто-лет».

• 2.    На основании корреляционно-регрессионного метода выявляется степень совокупного влияния качества земли и коэффициента благоприятности климатических условий на урожайность основных сельскохозяйственных культур. По сое она составила 65,15; зерновым культурам – 69,67; кукурузе на зелёный корм – 75,6; травам – 83,7; картофелю – 65,4 %. Акцентирование этих факторов в формировании цены на сельскохозяйственные земли делают и другие экономисты .

• 3.    Используя коэффициенты детерминации, определяется доля нормативной урожайности сельскохозяйственных культур, вызванная природными факторами. По сое она составляет 65,15 · 0,663=43,2 %. По другим культурам данный показатель приведен в таблице 3.

• 4.    Применяя уровень предполагаемых в 2014 г. цен реализации и рекомендуемую в системе земледелия структуру посевных площадей, производится расчет нормативной стоимости продукции на 1 га угодий в разрезе землепользователей области, вызванной природными факторами. Для этого по каждой культуре рассчитывается производственный потенциал путем произведения нормы производства (полученной корреляционно-регрессионным методом), наиболее вероятной цены реализации и удельного веса в севообороте (рекомендуемого в зональной системе земледелия), который корректируется на пункт 2 таблицы 3. Затем полученные нормативы суммировались. Например, для с. Аркадьевка Архаринского района стоимость производственного потенциала 1 га сельскохозяйственных земель, вызванная природными факторами составила (2666 · 0,432) + (2600 · 0,41) + (1332 ·0,165) + (406 · 0,317) + (718 · 0,369) = 2830 рублей [4].

• 5.    Полученная сумма уменьшается на величину минимальных обязательных затрат, позволяющих обеспечить производственный процесс (минимально присутствующих при построении корреляционно-регрессионных моделей) в пропорции, отнесенной на природные факторы. При этом учитываются затраты на содержание основных средств, семена, минеральные удобрения, оплату труда, средние транспортные расходы. То есть производственные затраты на 1 га севооборота определяются умножением предполагаемых затрат (по упрощённой технологии), удельного веса в севообороте и доли природных факторов в результате производства по каждой культуре, а затем формируется интегральный показатель. Его значения с учётом зональных особенностей приведены в табл. 2.

• 6.    С учетом конкретного местоположения земельного участка делается корректировка «полезности» земли в формировании нормативного дохода.

• 7.    Цена земли рассчитывается произведением величины нормативного годового рентного дохода (п.6) и коэффициента=40 (обратная величина банковской ставки по рублёвым вкладам за минусом среднегодового процента инфляции).

Таблица 2

Расчет удельных затрат при определении нормативной цены 1га севооборота в Амурской области

Показатели	Культуры					Всего
	зерно вые	соя	кукуруза	травы	картофель
1	2	3	4	5	6	7
1. Структура площади при расчете по зонам, % : Южной	0,4	0,33	0,06	0,19	0,02	100

Продолжение таблицы 2

1	2	3	4	5	6	7
Центральной	0,4	0,25	0,08	0,25	0,02	100
Северной	0,5	0,1	0,09	0,3	0,01	100
Зейскому району	0,6	-	0,09	0,3	0,01	100
2. К-т влияния природных факторов · К-т детерминации	0,410	0,432	0,317	0,369	0,165
3. Затраты на 1 га по упрощенной технологии, тыс. руб.	3610	4440	4430	1830	21024
4.Удельные затраты при расчете цены 1 га земли по зонам, тыс. руб.: Южной	592	632	84	128	70	1506
Центральной	592	480	112	168	70	1422
Северной	740	192	126	202	34	1294
Зейскому району	888	-	126	202	34	1250

Таблица 3

Усредненный уровень нормативной цены земли в административных районах Амурской области

Районы	Естественный производственный потенциал 1 га, тыс. руб.	Удельные затраты, тыс. руб./га	Годовой рентный доход, тыс. руб.	Нормативная цена 1 га земли
				тыс. руб.	долларов США
1	2	3	4	5	6
Архаринский	2,86	1,42	1,44	57,52	1555
Белогорский	3,22	1,42	1,78	71,92	1926
Благовещенский	3,3	1,5	1,8	71,76	1922
Бурейский	2,88	1,42	1,46	58,32	1562
Завитинский	2,66	1,42	1,24	49,52	1326
Зейский	1,96	1,26	0,72	28,4	761
Ивановский	4,02	1,5	2,52	100,5	2694
Константиновский	4,12	1,5	2,62	104,6	2801
Мазановский	2,08	1,3	0,78	31,44	842
Михайловский	3,9	1,5	2,4	95,76	2565
Октябрьский	2,9	1,42	1,48	59,12	1584
Ромненский	2,88	1,42	1,46	58,32	1562
Свободненский	2,74	1,42	1,3	52,72	1412
Серышевский	2,64	1,42	1,22	48,72	1305
Тамбовский	4,2	1,5	2,7	107,8	2886
Шимановский	2,2	1,3	0,9	36,24	971
В среднем по области	3,22	1,44	1,78	70,84	1898

Как видно из таблицы 3, размер нормативной цены 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по землепользователям Амурской области почти в 6 раз выше аналогичных показателей государственной кадастровой оценки земельных участков, принятых к использованию. В то же время следует отметить более низкий размах колебаний этого показателя по административным районам (1,08) в сравнении с подобной вариацией его значений, полученных при государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий (1,78). В среднем по административным районам нормативная цена сельскохозяйственных земель колеблется от 28,4 тыс. руб. в Зейском районе до 107,8 тыс. рублей в Тамбовском районе.

Считаем необходимым с целью осуществления контролирующих, регулирующих функций со стороны государственных органов управления, а также аналитической деятельности бизнес структур использовать индекс конъюнктуры земельного рынка (Из), определяемого по формуле:

Из = Цр : Цн, где Цр и Цн – соответственно уровень рыночной и нормативной цены за 1 га сельскохозяйственных земель. Размер данного индекса свидетельствует о привлекательности и потенциальной доходности земельных ресурсов как разновидности капитала для инвесторов или возможных землевладельцев.