Опыт решения жилищной проблемы в развитых странах

Одним из способов оценки состояния жилищной проблемы в современной России является сравнение ее с развитыми странами Запада. Произведем эту оценку на основе выборочных материалов по западным статистическим источникам (Eurostat, Statistical Abstracts of the USA и др.), не перегружая материал конкретными ссылками, так как это чрезвычайно загрузило бы текст.

С кем и как будем сравнивать?

Обычно к развитым странам относят страны Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) – их примерно три десятка. Самым интересным для нас объектом анализа и сравнения является решение и нынешнее состояние жилищной проблемы в США – экономическом лидере мира по ряду важных параметров, в том числе и по уровню решения жилищной проблемы. Это дает возможность оценить ход этого процесса и его противоречия с точки зрения общего и особенного.

Как количественно охарактеризовать состояние жилищного вопроса? Жилищная проблема не может быть решена раз и навсегда, не является застывшими явлением, она постоянно меняется. Эта изменчивость состояния может быть охарактеризована рядом экономических параметров, такими как площадь и динамика роста жилья на душу населения, дифференциация населения страны по уровню обеспеченности жильем, степень доступности жилья для разных слоев населения, соотношение средней заработной платы и стоимости одного квадратного метра жилья, качество жилья, доля затрат на обслуживание жилья в среднем доходе граждан страны, темпы обновления жилья в стране, динамика доли ветхого жилья в общей его массе, некоторые другие параметры, которые мы рассмотрим ниже. Понятно, что движение всех этих параметров в каждый конкретный момент может быть частично противоречивым. Однако в целом за долговременный период времени наблюдается тенденция к изменению всех этих параметров в одном направлении, объединяющем их. Например, качество жилья на душу населения изменяется вместе с изменением количество жилья.

Что предопределяет состояние и динамику жилищного вопроса в стране?

Фундаментальной основой изменения жилищного положения населения той или иной страны является производительность общественного труда: ее уровень и динамика. Доказывается это теоретически и статистически.

Возьмем укрупненные статистические данные по странам мира и/или странам ОЭСР. Достаточно сопоставить уровень производительности труда с уровнем среднедушевой обеспеченности жильем населения развитых стран мира, чтобы эта зависимость стала очевидной. Корреляция этих двух параметров очень высока: правда, это верно применительно не столько к каждой стране, сколько к тем небольшим группам стран, которые мы выше частично сгруппировали по подгруппам.

Лидером передовых стран по производительности труда остаются США, в них же и наибольшая обеспеченность населения жильем (около 70 кв. метров на душу населения). В странах Восточной Европы производительность труда примерно втрое ниже, чем в США, чему соответствует обеспеченность жильем населения примерно в 30 кв. метров на душу населения, что в 2,5 раза ниже, чем в США. В России последняя цифра немного превышает 20 кв. м. на душу населения при примерно четырехкратном отставании от США по уровню производительности труда. Если мы пойдем по порядку перечисления подгрупп стран, сделанного выше, то в таком же примерно порядке будут убывать данные по среднедушевой обеспеченности жильем. Аутсайдерами группы стран из примерно четырех десятков, которые выше мы взяли в качестве объекта рассмотрения, по производительности труда являются страны Восточной Европы – члены ЕС, в них и душевая обеспеченность жильем из этой выборки самая низкая.

Логически такой вывод кажется вполне очевидным. При этом уровень и темпы роста производительности общественного труда предопределяют уровень обеспеченности населения жильем по двум каналам воздействия. Первый: через уровень доходов, который также является, пусть только и в конечном счете, функцией производительности труда среднестатистического гражданина. Второй канал: через уровень производительности труда в отраслях, продукцией которых является жилье и его компоненты: это строительный комплекс; жилищно-коммунальная отрасль; производства сопутствующих товаров; отрасли, обеспечивающие определенный уровень экологического благополучия населения. А так как в конкурентных экономиках очевиден постоянный тренд к выравниванию уровней производительности труда в разных отраслях при столь же очевидной тенденции к неравномерности развития разных отраслей, то динамика роста производительности общественного труда в стране примерно совпадает в долговременном аспекте с динамикой роста производительности труда в рассматриваемом комплексе отраслей.

При этом надо учитывать, что на определяющий фактор обеспеченности жильем – уровень производительности общественного труда – сильное влияние оказывают многие посредствующие факторы, например, степень дифференциации населения по уровню дохода, климатические и исторические особенности формирования жилого фонда той или иной страны. Но в целом, применительно к группам стран, эти обстоятельства не в состоянии сильно исказить основную зависимость душевых доходов от уровня производительности труда.

Жилье как товар длительного пользования

Жилье как товар в отличие от других вещественных товаров имеет, по крайней мере, двойственную природу. С одной стороны, жилье является предметом потребления, причем предметом длительного потребления, наконец, предметом самого длительного потребления. С другой стороны, жилье является инвестиционным товаром.

Ограничимся здесь жильем как предметом длительного потребления. В этом отношении жилье должно подчиняться тем же закономерностям, что и другие материально-вещественные товары потребления, хотя и с некоторыми особенностями. В интересующем нас аспекте это вызывает следующую проблему. Как известно, при переходе к постиндустриальной экономике уровень развития производительных сил достигает точки, при которой производительные силы оказываются в состоянии удовлетворить потребности населения страны практически в любом материально-вещественном предмете потребления. При появлении качественно нового товара производство в постиндустриальной стране способно удовлетворить спрос населения в этом товаре в кратчайшие сроки – в течение нескольких лет. В рыночных терминах это означает формирование рынка покупателя. Так случилось со всеми вещественными товарами в развитых странах мира в 60-80-е годы. Если в качестве условного признака перехода к постиндустриальной экономике взять превышение 50%-ной доли занятых в нематери- альном производстве, то первыми вошли в постиндустриальную стадию США в самом конце 50-х годов. Затем с отставанием примерно в полтора десятилетия это произошло в экономиках подавляющего большинства стран ОЭСР.

Количественно этот процесс проявляется в насыщении соответствующих рынков товаров, а для потребителей – насыщением домохозяйств соответствующими предметами потребления. Интересующий нас здесь вопрос таков: относится ли эта закономерность и к жилью как товару длительного потребления?

Несмотря на то, что качественные характеристики практически всех предметов потребления, в том числе и жилья, пределов не имеют, часто для первичной характеристики степени насыщенности такими товарами домохозяйств страны используются обобщенные количественные характеристики. При этом на определенной – первичной – стадии анализа степени решения жилищной проблемы можно пренебречь качественными характеристиками жилья. Группировка жилья по уровню комфортности, функциональности, даже местоположению, то есть многообразие структурно-качественных характеристик по качеству жилья, не отменяют того факта, что в основном жилищная проблема в развитых странах в связи с переходом этих стран в постиндустриальную стадию может считаться в основном решенной.

Можно попробовать количественно оценить уровень минимального жилищного обеспечения, при котором проблему обеспеченности жильем можно считать в этом – (количественном) смысле – решенной. Хотя в действительности эта грань переменна, подвижна, всегда была и будет условной, соответствующей определенной эпохе и состоянию того или иного общества. При этом обойтись только одной количественной характеристикой рассматриваемого параметра трудно как раз из-за разнообразия внутристрановых социально-исторических, ментальных, правовых и прочих особенностей. Например, в США, где средняя площадь на одного жителя огромна с точки зрения остального мира, есть множество бездомных. А во многих других развитых странах (прежде всего Северной и Западной Европы) бездомность как социальное явление уже давно отсутствует.

Предложим первый вариант ответа на поставленный вопрос о количественном определении душевой площади жилья, достаточной для признания проблемы обеспечения жильем населения той или иной страны в принципе решенной. Для ответа на этот вопрос можно привязать его к другому, более общему вопросу: при каком примерно уровне производительности общественного труда страна неизбежно переходит в фазу постиндустриального развития?

Этот вопрос давно решен: в постоянных долларовых ценах середины 60-х годов ХХ века это уровень составлял примерно 20-25 тысяч долл. США. Ему соответствовал тогда уровень годового дохода среднестатистического американца в 10-12 тыс. долларов. При этом уровне производительности труда и соответствующем ему уровне душевых доходов среднестатистическая обеспеченность жильем американских граждан составляла примерно 30-35 кв. метров. При этом нужно учесть наличие ряда особенностей США в тот период, что серьезно повлияло на тогдашнее состояние жилищного вопроса. С одной стороны, накопленное богатство США в результате отсутствия войн на их территории в течение столетия, а также благоприятные климатические условия способствовали успешному решению жилищной проблемы. Однако, с другой стороны, социально-экономическая дифференциация населения была огромной. Это не могло не сказаться и на всех характеристиках тогдашнего жилищного фонда.

Приведем несколько иллюстраций. Например, доля белых, имеющих жилье, принадлежащее им на правах собственности, в течение 60-х годов оставалась более чем в полтора раза большей, чем у небелых граждан США. Сокращение этого разрыва началось заметными темпами лишь в результате массовых выступлений черного населения в 60-70-е годы. Однако даже в 2007 г. эта социально-расовая разница оставалась внушительной. Доля жилья в собственности белых собственников составила 72,5%, черных – около 47%, испаноязычных американцев – чуть более 50% при сред- нем показателе для всех жителей США в 68,3%. Следует отметить, что приведенные данные опираются на самооценку опрашиваемых жителей, которые имели право в случае многорасовых семей причислять себя в той или иной категории (расе) по собственному усмотрению.

Другой пример. Доля жилья, по которому ипотечные кредиты еще не были выплачены, в то же десятилетие (70-е годы) была близка к 2/3 и стала заметно сокращаться лишь в 80-е годы, а качество американского жилья тогда было не столь высоким. Например, даже в середине 80-х годов кондиционерами было оснащено менее трети всех комнат, стиральными машинами – менее 3/4 домов и квартир, посудомоечными машинами и морозильными камерами, микроволновыми печками – примерно треть всех единиц жилья. Наконец, вспомним, что жилье является предметом самого длительного пользования, что сказывается на сроках обновления этого вида товара и на длительности его жизненного цикла.

Из всего отмеченного вытекает необходимость внесения поправки в принятую нами гипотезу о связи вступления каждой страны в постиндустриальную стадию развитию с решением жилищной проблемы в целом. Поэтому, пусть даже предположительно или гипотетически правильная в принципе, привязка особенностей производства жилья к экономическим параметрам, при которых происходит переход в постиндустриальную фазу, требует существенных уточнений и поправок. Основная поправка – необходимость признания временного лага, запаздывания решения жилищного вопроса ко времени перехода в постиндустриальную фазу, что связано с такой особенностью жилья в качестве товара как длительность срока его производства в отличие от других товаров потребления длительного пользования. В качестве такого лага можно принять примерно два десятилетия.

Таким образом, при принятых условностях, применительно к США можно считать, что жилищная проблема в основном, а не для всего населения, была решена примерно в начале 80-х гг. прошлого столетия, а в передовых странах Западной Европы – примерно в конце 80-х – начале 90-х годов. Если использовать только один количественный параметр как синтетический, показывающий уровень первичного решения жилищной проблемы, мы приходим к душевому уровню обеспеченности в 30-35 кв. метров, который был достигнут как раз в отмеченные периоды времени в развитых странах.

Когда Россия сможет выйти на этот уровень жилищного обеспечения населения страны?

В России 90-е годы положение в жилищной сфере было противоречивым при преобладании в целом ярко выраженной негативной тенденции. С одной стороны, государство довольно быстро отошло в сторону, предоставляя решение проблемы населению и частному сектору. С другой стороны, сама структура жилищного фонда, созданного в советское время, требовала иного подхода. Следствием этой двойственности стали: 1) заметное падение объемов жилищного строительства и резкое снижение темпов повышения душевой обеспеченности населения жильем, 2) рост доли индивидуального строительства во всем объеме жилищного строительства, 3) ухудшение состояния накопленного жилищного фонда, 4) усиление дифференциации населения по обеспеченности жильем.

О резком ухудшении положения в жилищной сфере России в период после 1991 г. можно судить по следующим сравнениям. В 1991 г. ввод общей жилой площади в России (тогда еще – части СССР) был более чем втрое меньше, чем в США (при двукратной разнице в численности населения); в 1998 г. этот разрыв возрос до 10 раз. То есть ввод общей жилой площади на душу населения в 1991 г. в России был меньше, чем в США, чуть более чем в 1,5 раза, а в 1998 г. этот разрыв увеличился до 5 раз. Лишь в самом конце прошлого века по мере выхода из кризиса 1998 г. положение в этой сфере стало улучшаться. Если в 1999-2002 годы среднегодовой ввод жилья составил в стране 32 млн. кв. метров (в США эта цифра превысила 300 млн. кв. метров уже в 1999 г.), то на предкризисном пике в 2008 г. объем ввода жилья достиг почти 64 млн. кв. метров. И хотя дореформенный советский уровень жилищного строительства (при его сравнительно низком качестве) все еще не был достигнут, динамика была впечатляющей и обнадеживающей: двукратный рост ввода нового жилья всего за 9 лет! По числу новых построенных квартир спад в этой отрасли в 90-е гг. был еще заметнее: в 1991 г. было построено 828 тыс. квартир, и это число постоянно снижалось в том десятилетии: в 1998 и 1999 годах ежегодно строилось 389 тыс. квартир. Правда, при этом средняя площадь квартир возрастала: с 60 кв. метров в 1991 г. она постоянно увеличивалась и возросла к 1999 г. до 82 метров.

Противоречивость ситуации в жилищном строительстве в 90-е годы хорошо прослеживается в динамике такого обобщающего макропоказателя, как удельный вес затрат на жилищное строительство в общем объеме валового накопления основного капитала. Аналогичный показатель в дореформенной России, как известно, был низким из-за постоянной ориентации советской экономики на производственное накопление и, естественно, ущемлении непроизводственного накопления. Переход к рынку сначала привел к положительным сдвигам в структуре накопления: доля непроизводственного накопления стала возрастать, и удельный вес жилищного строительства в общем объеме валового накопления основного капитала увеличился с 18,1% в 1991 г. до 23,7% в 1994 году. Однако по мере погружения в кризисную трансформационную полосу всей российской экономики перелом в тренде этого показателя наступил в 1994-1995 гг., и он стал неуклонно снижаться, упав ниже дореформенного (советского) уровня – до 14,4% в 1999 году. Сравним эту цифру с тем же показателем в развитых странах мира. В середине и второй половине 90-х гг. эта доля колебалась в США в интервале 25-27%, в Канаде – 27-34%, в Австралии – 21-27%, в Новой Зеландии – 25-27%, в Австрии – 22-26%, в Германии – 25-33%, в Ирландии – 28-35%, в Италии – 26-31%, в Нидерландах – 25%, в Чехии – 37-43%, во Франции – 24-25%, в Швейцарии – 53-58% (!). И только в ряде развитых стран этот показатель был относительно низким: в Японии, Великобритании, Дании – в районе 20%, в Норвегии и Швеции – в районе 15%.

Кризис 2008-2010 гг. вновь отбросил в России эту отрасль назад. Если предположить, что уровень сдачи жилья 2008 г. будет восстановлен в 2012-2013 гг., как прогнозирует правительство, то в следующем десятилетнем промышленном цикле можно рассчитывать на достижение примерно к 2018-2020 гг. ввода жилья до 100-110 млн. кв. метров. С учетом следующего производственного цикла можно предполагать (по умеренно оптимистическому сценарию развития экономики России), что выход на ввод 140 млн. кв. метров жилья произойдет в начале 30-х годов. В этом случае ежегодный прирост жилья на душу населения достигнет 1 кв. метра, после чего достижение 30-метровой обеспеченности населения России жильем окажется возможным к началу 40-х годов. Следует отметить, что ежегодного прироста одного квадратного метра жилья на душу населения добилось не так уж и много стран мира. К ним можно отнести США, Японию, Австралию, Новую Зеландию, Южную Корею, Люксембург, Ирландию. Приведенные данные показывают, что в развитых странах при высокой душевой обеспеченности жильем в целом можно выделить две группы стран: в одних идет наращивание этой обеспеченности высокими темпами, в другой – эта обеспеченность растет весьма скромно. Для объяснения этого факта требуется более конкретный страновой анализ причин такого положения. Мы исходим из признания необходимости наращивания темпов жилищного строительства в России до уровня, при котором душевая обеспеченность населения жильем должна прирастать в год на один квадратный метр.

При всех неопределенностях и условностях сделанных оценок их можно, исходя из оценки возможной динамики темпов роста производительности труда в России в предстоящие десятилетия, продублировать следующим образом. Если для удвоения производительности труда с учетом промышленного цикла нам понадобится примерно полтора десятилетия, то для достижения 30-метрового уровня обеспеченности насе- ления жильем (по сравнению с нынешними 21 метрами) нам нужно примерно учетверить производительность труда, на что уйдет два раза по пятнадцать лет. То есть мы вновь выходим на тот же срок – начало 40-х годов ХХI столетия. Эта прикидка несет на себе сильную печать оптимизма, если учесть тот факт, что производительность общественного труда в России за период с 1991 по 2010 гг. не выросла вообще (если считать по душевому производству ВВП).

Характеристика состояния и динамики жилищного фонда США

Мы уже упоминали о связи количественного состояния жилищного фонда с его качественными параметрами в развитых странах. Рассмотрим эту зависимость сначала на примере США по состоянию на начало 80-х годов и сравним его с состоянием в середине прошедшего десятилетия.

Средняя площадь сдаваемых в эксплуатацию односемейных домов в 1970 г. – около 140 кв. м., в 1980 г. – 160 кв. метров, в 2008 г. – 220 метров. Этажность тоже росла: новые двухэтажные дома в 1990 г. составляли около 50%, в 2008 г. – 56%. По количеству спален структура новых домов была такой: 2 или меньше спальни – в 1990 г. имели 15% новых домов, в 2008 г. – 14%, 3 спальни – соответственно 57 и 50%, 4 спальни и более – соответственно 29 и 36%. Количество ванных комнат: до 2 – соответственно 13 и 7%, 2 ванные комнаты – 42 и 35%, больше двух – 45 и 59%. Количество домов без систем кондиционирования воздуха сократилось с 24 до 11%. Количество домов без гаража или парковочной стоянки около дома сократилось с 16 до 12%. В середине текущего десятилетия доля домов, лишенных всего современного комплекта оборудования (при наличии отдельных разных устройств), сократилась до уровня ниже 4%. Например, без ванных комнат сдается теперь только 1,5% домов и/ли квартир, при двух ванных комнатах и более – около 62%. Доля домов с одной или двумя комнатами составила в 2007 г. только 1,7%. Повышение качественных параметров односемейных домов и квартир очевидно.

Динамика цен на новые односемейные дома была такой: за период с 1980 г. по 2005 г. цены выросли в 2,5 раза, после 2007 г. они стали снижаться из-за проблем на ипотечном рынке и рынке недвижимости. В абсолютных цифрах эти цены менялись так: 1980 г. – около 100 тысяч долларов, в 2005 г. – 241 тыс., 2008 г. – 232 тыс. долларов. Так как это текущие цены, то с учетом ослабления покупательной способности доллара эту ценовую динамику следует признать весьма отчетливым признаком снижения сопоставимых цен на жилье в результате роста производительности труда в строительной отрасли. Последний тезис может быть подкреплен и другими цифрами, показывающими сроки строительства односемейных домов, площадь которых, как выше отмечено, выросла с 1980 г. в полтора раза. Средняя продолжительность строительства односемейных домов в 1980 г. составляла 6,9 месяцев, она медленно снижалась ежегодно вплоть до 2006 г., когда вернулась к уровню 6,9 мес., и только в 2007 г. возросла до 7,1 мес., а в 2008 г. – 7,7 мес.

Уникальной особенностью американского опыта решения жилищной проблемы является наличие развитого рынка мобильного жилья. Несмотря на то, что множество стран мира имеют схожие климатические условия, в мире нет страны со столь заметным сектором мобильного жилья, как в США. И хотя этот опыт для нас не актуален, он сам по себе интересен. Поэтому коротко расскажем о мобильном жилье в США.

Статистика относит к мобильному жилью не всякие домики на колесах вроде туристических трейлеров, а только те из них, где площадь больше 29 кв. метров (320 кв. футов), которые имеют свой двигатель и привод. Для функционирования такого жилья по всей стране строятся специальные автогавани – особые оборудованные площадки, на которых мобильные дома подключаются ко всем системам – энергопитанию, водоснабжению и канализации. Темпы сооружения таких площадок весьма высоки, их строительство и оборудование, как правило, опережают темпы производства и сбыта мобильного жилья, ибо только в этом случае обеспечивается его достаточная мобильность и возможность передислокации по всей территории страны. В 1980 г. произведено 234 тыс. единиц таких домов на колесах. В 1990 г. наблюдался некоторый спад их производства, в 90-е годы производство опять устойчиво росло, достигнув пика в 1998 г. – 373 тыс., затем наступил период постепенного снижения объемов производства до 123 тыс. в 2005 г. и 79 тыс. в 2008 году. Однако рост цен на мобильные дома не прекращался весь рассматриваемый период: если текущая цена одного такого дома в 1980 г. составила около 20 тысяч долл. (примерно 20% от цены стационарного односемейного дома), то в 2007 и 2008 гг. она составила соответственно 65,4 и 64,9 тыс. долл. (примерно 30% цены стационарного дома).

О соотношении числа ежегодно строившихся односемейных стационарных и мобильных домов можно судить по следующим данным. В 1990 г. было построено 3,126 млн. стационарных домов и 195 тыс. мобильных, в 2000 г. – 5,174 млн. стационарных и 281 тыс. мобильных домов, но уже в 2008 г. – 4,913 млн. стационарных и 79 тыс. мобильных домов. Если в 1990 г. стационарный односемейный дом в среднем стоил 96,4 тыс. долл., а мобильный – 27,8 тысяч, то в 2000 г. соответственно – 143,6 тыс. и 46,4 тыс. долл., а в 2008 г. соответствующие цифры составили 198,1 и 64,9 тыс. долларов. Эти данные свидетельствуют о парадоксальном сокращении разрыва в ценах между мобильными и стационарными домами при постепенном угасании интереса населения США к мобильным домам, что, возможно, связано только с последним циклическим кризисом. Социальным контингентом покупателей и владельцев мобильного жилья является низший слой среднего класса, находящийся временно в относительно неустойчивом положении: по мере подъема по социальной лестнице владельцы такого жилья избавляются от него. Весь накопленный фонд мобильного жилья в 2007 г. составил внушительную величину: 8,7 млн. единиц, притом, что весь фонд квартир и семейных домов всех видов (включая мобильное жилье) превысил в том же году 128 млн. единиц.

Жилье как часть американской мечты

Одним из распространенных мифов об Америке является представление об особом стремлении американцев к приобретению собственного дома и их успехах в достижении этой цели. В действительности статистика развитых стран убедительно показывает, что в этом отношении американцы мало отличаются от жителей остальных развитых стран. К примеру, доля американских семей, являющихся собственниками домов, за последние полвека увеличилась всего на 6-7 процентных пунктов, до сих пор не достигнув 70%. Последняя цифра мало отличается от большинства других развитых стран.

Дело в том, что структура жилого фонда определяется в решающей степени социальной структурой общества, а она в группе развитых стран довольно одинакова, при сохранении, конечно, некоторых различий. Типичный для современного западного образа жизни жизненный цикл индивида весьма схож в этой группе стран. До 18 лет жизнь в родительском доме, затем учеба в университете (колледже), затем послеуни-верситетское образование. И только потом самостоятельная работа, обзаведение семьей и приобретение своего дома или квартиры. В этих странах доля молодых людей, получающих высшее образование после окончания средней школы, давно перевалила за 80%, из них подавляющее большинство продолжают учебу в университете – как правило, не там, где находится их родительский дом. Средний срок обучения современного американского специалиста давно превысил 18 лет (эта цифра складывается из 12 лет школьного среднего образования, 4 лет бакалавриата, 2 лет магистратуры и последующего послевузовского пребывания в аспирантуре или докторантуре для получения докторской степени). С вариациями и национальными особенностями образования ту же картину можно увидеть и в других развитых странах. Время обучения в высшей школе и первые годы самостоятельной работы – как правило, это время жизни в общежитиях и съемных, арендуемых квартирах. Это один из факторов посто- янного и устойчивого спроса на арендуемое жилье. Можно привести такую цифру: доля владельцев собственных домов в возрасте до 30 лет в США практически не меняется на протяжении десятилетий и составляет примерно 14-15%. Сама по себе эта цифра также красноречива; она свидетельствует о том, что около шестой части домовладельцев приобрели собственные дома на ранней стадии своей трудовой биографии. Эта цифра свидетельствует и о степени доступности жилья, к чему мы вернемся ниже. Свое жилье в возрасте до 30 лет покупают обычно те, кто не стремится получить университетское и/или послевузовское образование.

Другими факторами спроса на арендное жилье являются: 1) недостаточные для немедленной покупки своего жилья доходы начинающих специалистов; 2) современная мобильность специалистов, которых командируют их компании-работодатели в свои филиалы, где они снимают, а не покупают жилье, 3) всякого рода переходные состояния, в которых временно пребывает значительная часть населения каждой страны, 4) некоторые категории населения, проникающие легально или нелегально в развитые страны, и до решения вопроса об их натурализации не имеющие возможности купить собственное жилье не только по финансовым причинам. Даже в современных условиях в США численность постоянно работающих не-граждан страны устойчиво превышает 20 млн. человек. Все они так или иначе живут в арендуемом жилье.

Вот почему (как и по ряду других причин) пропорция между числом живущих в своем жилье и числом арендующих жилье в развитых странах (и в том числе в США) составляет примерно 7 к 3, и эта пропорция растет очень медленно.

Всего собственниками жилья в США в 2007 г. было занято 75,5 единиц жилья (квартир и односемейных домов) и арендаторами – 36,9 млн. Нужно отметить, что это статистка занятого жилья, а не всего (выставленного на продажу и занятого) жилья.

Еще одной особенностью жилищного вопроса в развитых странах является тенденция к строительству отдельных (отдельно стоящих) семейных домов, несмотря на давний и продолжающийся процесс урбанизации; это явление получило уже давно название «одноэтажная Америка». Это понятная всем условность, подчеркивающая стремление американцев жить не в больших многоэтажных и многоквартирных домах. Фактически же преобладают двухэтажные дома. В этом отношении США мало отличается от других развитых стран мира.

Здесь выделим два аспекта: этажность домов и стремление жить в отдельном доме. В 1980 г. из 690 тыс. новых сданных домов 163 тыс. приходились на многосемейные (многоквартирные), в 2006 г. из 1210 тыс. многосемейных было чуть более 150 тысяч. Но эти цифры все же не столь показательны из-за особенностей развития жилья в указанные годы. Приведем другую статистику. Количество жилищных единиц (квартир) в кооперативах и кондоминиумах в США росло устойчиво до 2005 г., достигнув в этом году 896 тыс. по сравнению с 272 тыс. в 1990 году. Но достаточно сопоставить эти цифры со статистикой рынка первичного и вторичного жилья в те же годы: в 1990 г. на этом рынке было продано 3,186 млн. единиц жилья, в 2005 г. – 7,076 млн. То есть в 1990 г. всего лишь 9% единиц жилья находились не в отдельно стоящих индивидуальных семейных домах, а в 2005 г. – менее 13%.

Структура жилых домов в 2007 г. была такой: из 128,2 млн. – 8,7 млн. мобильные дома, отдельно стоящие односемейные дома – 80,4 млн., остальные дома были заняты двумя или более семьями, причем по-настоящему многоквартирных (с 20 и более квартирами) домов было 9,435 млн., малосемейных домов (от 2 до 4 квартир в каждом доме) – 10,5 млн.

По этажности американские домовладения распределялись в 2007 г. так: одноэтажные – 41,5 млн., двухэтажные – 42,6 млн., трехэтажные – 26,95 млн., на четырех- и более этажные дома пришлось 8,44 млн. жилых зданий.

По количеству комнат в единице жилья структура жилья в том же 2007 г была такой: доля одно- и двухкомнатных составила 1,7% (!), трехкомнатных – 8,6%, четырехкомнатных – 17,3%, пятикомнатных – 22,8%, квартиры и дома с числом комнат шесть и более составляли 48,6% (!). Следует отметить, что и в развитых странах Европы, несмотря на меньший, чем в США, метраж жилья, приходящегося на душу населения, доля многокомнатного жилья также впечатляет. Об этом свидетельствуют следующие выборочные данные: уже в 1994 г. доля квартир и домов с числом комнат шесть и более составляли в Португалии 20%, Дании, Германии – 25%, Франции – 29%, Испании – 32%, Бельгии – 41%, Люксембурге – 47%, Нидерландах – 50%, Ирландии – 55%.

Данные по США хорошо коррелируются со структурой жилья по его площади. Всего 3,7 млн. единиц жилья имеют площадь до 68 кв. метров, 27 млн. единиц жилья имеют от 67 до 135 кв. метров, 34 млн. единиц жилья занимают площадь более 135 кв. метров.

Цифры показательны с точки зрения характеристики уровня и качества обеспеченности населения жильем. Следует отметить, что в подавляющем большинстве остальных развитых стран мира эти цифры выглядят скромнее.

Мечта о своем доме предполагает и мечту о наличии не только дома, но и прилегающего участка. И эта часть американской мечты также реализуется успешно. Средняя площадь земли, на которой располагается жилой дом американца, в 2007 г. составила примерно 13 соток. При этом количество домов с площадью земли до 5 соток составило 13,6 млн., 5-9 соток – 35,8 млн., 10-20 соток 17,7 млн., 20-40 соток – 11,3 млн., от 40 соток до 2 га – 17,7 млн., более 2 га – 7,2 млн. домов.

Можно привести еще некоторые неценовые характеристики качества жилья в США. Статистика США ведет учет внешних условий жилья на основании постоянных репрезентативных опросов населения. Приведем некоторые данные за 2007 год. Из опрошенных за год 110,7 млн. домохозяйств – отметили серьезные правонарушения 17 млн., страдают от уличного шума 23,6% домовладений, внутридомовые шумы отметили 1,7% всех домовладельцев, отсутствие общественного транспорта – 54%, сочли неудовлетворительной защиту полицией их интересов около 8% домовладельцев, плохое соседство – 5,5%, наличие старых по возрасту соседей как неприятность отметило 40% домовладельцев, загазованность и плохие запахи – 6%. Отметили «признаки наличия крыс» (за последние 3 месяца) в домах совместного проживания или в ближайшей округе 0,7 млн. человек, дырки в полу – 1,1 млн. человек, отсутствие электропроводки – 0,05 млн. человек, водные протечки внутри жилищ – 8,8 млн. человек.

Стоимость содержания жилья все же лучше характеризует качество жилья. Месячное содержание жилья в 2007 г. было таково: месячные затраты до 300 долл. осуществляли 12,7% владельцев жилья, 40,6% тратили в месяц от 300 до 1000 долл., 18,9% – от 1000 до 1500 долл., более 1500 долл. тратили 27,8% собственников жилья. Арендаторы жилья имели такую структуру месячных расходов: менее 300 долл. – 7,6%, от 300 до 1000 долл. в месяц – 50,6%, от 1000 до 1500 – 18,1%, более 1500 долларов – 7,4%. По данным тех же опросов 6,7% арендаторов жили в снимаемых квартирах бесплатно. Сопоставление структуры месячных расходов на жилье показывает еще одну причину – чисто экономическую – живучести арендного сектора жилья в развитых странах: это жилье дешевле собственного. И многие граждане идут (пусть часто и вынужденно) на это, часто сознательно жертвуя качеством жилья и его обслуживания.

С точки зрения собственников жилья средние затраты на функционирование единицы жилья (дома или квартиры) составили в 2007 г. около 1500 долл. при средней стоимости единицы жилья в том же году 195 тыс. долларов. Причем структура этого жилья по его стоимости в том же году была такой: жилье стоимостью до 100 тыс. долл. занимало 22% всего этого фонда, стоимостью от 100 до 200 тыс. долл. – 29,2%, более 200 тыс. долл. – 48,6%.

Расходы владельца жилья на содержание последнего как доля его месячного дохода распределялась следующим образом. Меньше 15% дохода тратили собственники 17% жилья, от 15 до 25% месячного дохода тратили 32,6% владельцев жилья, более 25% своего месячного дохода тратили на содержание своего жилья 50% собственников. В среднем американские домохозяйства тратят на содержание своего жилья пятую часть месячных доходов. Эта цифра примерно одинакова для всей группы развитых стран мира.

Что касается арендаторов жилья в США, то их месячные арендные платежи группировались следующим образом: до 300 долл. в месяц платило 6% арендаторов, от 300 до 1000 долл. – почти 60%, свыше 1 тыс. долл. – 28,5% арендаторов. Распределение арендаторов по доле их месячных доходов, идущих на аренду жилья, было в том же 2007 г. таким: менее 15% своих доходов тратило на это 12% арендаторов, 1525% своих месячных доходов тратили 24% арендаторов, более 25% своих доходов в месяц тратили 56,4% арендаторов.

Приведенные данные хорошо подтверждают очевидную зависимость между уровнем доходов населения и их статусом собственников и/или арендаторов жилья: чем выше уровень месячного дохода гражданина, тем выше вероятность того, что такой гражданин является собственником, а не арендатором жилья.

Степень доступности жилья

Доступность жилья определяется, в конечном счете, соотношением уровня доходов и ценой жилья. Чтобы отвлечься от страновых ценовых факторов, проблемы учета покупательной способности и обменных курсов национальных валют, различий в налогообложении и налоговой нагрузки в разных странах, лучше пользоваться относительными показателями. Например, широко используется показатель соотношения месячных доходов с ценой квадратного метра жилья или месячной арендной платой за один квадратный метр. Оказывается, что в развитых странах при очевидном разбросе этих параметров картина весьма схожа, и она такова. На среднюю месячную заработную плату лиц наемного труда в странах ОЭСР можно купить примерно 1 кв. метр жилья, если не осуществлять траты на другие нужды. Для приобретения средней по площади квартиры нужна заработная плата за десять лет работы одного из двух членов молодой семьи. Но мало кто покупает жилье на накопленные деньги. Подавляющее большинство покупателей жилья использует ипотеку. Ставка ипотечного кредита, как правило, не превышала последние десятилетия 3-4%. При фиксированной в разных странах типичной первоначальной сумме платежа, не превышающей, как правило, 20% стоимости жилья, наличие работы дает возможность большинству населения развитых стран приобретать собственное жилье практически через несколько лет работы, то есть в начале трудовой карьеры. Сроки кредита варьируются также в широких пределах.

Обратной стороной вопроса является использование жилья как инвестиционного товара с позиции занятого в нем бизнеса. Это вполне самостоятельная проблема, показывающая, что может делать бизнес (особенно американский) в сфере ипотечного кредитования, что и привело к затяжному кризису в этой области в последние годы.

Можно привести такие данные, показывающие инвестиционную составляющую в жилищном строительстве США. В 2007 г. доля незанятого, но готового к использованию жилья, во всем жилищном фонде составила более 13%. Правда, этот год непоказателен, это уже начало кризиса. В среднем же в 90-е годы ежегодно доля незанятого жилья колебалась в диапазоне от 11 до 12%.

Стирание грани между городом и деревней

Эта тема лишь косвенно имеет отношение к рассматриваемой проблеме. Однако она показывает, что решение жилищной проблемы в условиях современного технического прогресса и состояния строительного производства – дело технически достижимое. Иной аспект проблемы – в социально-экономических и институциональных условиях современного развития.

Технически стирание различий между сельским и городским домом достигнуто уже несколько десятилетий назад. Экономически это стирание обеспечивается двумя процессами. С одной стороны, концентрация земли, аграрного производства и рост производительности труда в нем способствуют вымыванию сельского населения и усилению тенденции к урбанизации. С другой стороны, те же процессы вызывают контртенденции. В частности, повышение доли расходов на рекреацию и на жилье в доходах населения развитых стран мира, а также повышение его доходов и готовность идти на дополнительные расходы ради обеспечения лучших экологических условий проживания вызывают интересные изменения в занятости населения развитых стран Европы.

Пожалуй, раньше всего эти процессы в Европе проявились в пятерке альпийских стран, вернее, в тех районах этих стран, которые примыкают к Альпам. По мере интернационализации экономической жизни многие аграрные производства в этих горных районах оказывались не в состоянии конкурировать с более производительными сельскохозяйственными странами мира. И в этих районах разорение крестьян шло заметными темпами. Развитие туризма и усиление его многообразия (появление спортивного, рекреационного, горного и других видов туризма) привело к повышению потока туристов сначала в эти районы. Крестьяне стали переориентироваться на обслуживание туристов, уходя из сельскохозяйственного производства. К жилищной проблеме это имеет прямое отношение. Необходимость обслуживания туристов под бдительным оком властей (лицензирующих эту деятельность, контролирующих соблюдение санитарно-гигиенических норм проживания туристов и проч.) привела к тому, что жилищные условия крестьян стали меняться в лучшую сторону, а технические возможности позволяли сделать это уже давно. Все это привело к тому, что современная деревня в таких туристических районах по качеству жилья и уровню его комфорта перестала уступать современному городскому жилью. А экологические условия и современные средства связи и транспорта вполне перевешивают оторванность от крупных центров. Дети крестьян, ранее бежавшие в города от тяжелого и грязного труда в деревне, стали охотно учиться в колледжах, готовящих специалистов по туризму, и возвращаться домой в новом качестве.

Постепенно те же процессы охватывали все большее число районов старой Европы. Теперь «на продажу» туристам там выставляют все – не только курорты и исторические памятники и интересные города, но и местные достопримечательности, красивые виды на фьорды, озера, горы, море, приморские кемпинги в деревнях с их тишиной и возможностью рыбачить, вкушать местные вина и блюда, гулять с детьми. Аренда дач по всей Европе на любые сроки, возможности заказа по Интернету любых туристических услуг превратили Западную Европу в огромную рекреационную зону. При отсутствии различий в комфортности жилья, условиях жизни в любом месте (будь то город или деревня) приток туристов дает финансовые источники для постоянного улучшения жилищного фонда по всей развитой Европе. Тамошние деревни не умирают, а обновляются за счет коттеджного строительства в старых населенных пунктах – бывших деревнях. Похожие процессы идут и в современной России, хотя только в окрестностях столиц и больших городов, когда новые дачники строят свои дома в существующих деревнях. Это не «новые русские», а именно новые дачники, которые не могут позволить себе купить дома в закрытых коттеджных поселках, и в то же время не хотят жить в маленьких дачках эпохи социализма, а стремятся сооружать современные добротные зимние дома со всей современной инфраструктурой, куда наезжают из города даже зимой на выходные дни.

Таким образом, приведенные данные по развитым странам мира дают возможность оценить масштаб и ориентиры для решения стоящих перед российским обществом проблем в жилищной сфере.