Организационно-методологическое, правовое обеспечение расселения ветхого и аварийного муниципального жилищного фонда (на примере города Новосибирска)

Л.Ф. Попсуйко начальник юридического отдела Комитета по жилищным вопросам мэрии города Новосибирска

Государство гарантирует гражданам, проживающим в жилых помещениях, не отвечающих установленным санитарным и техническим требованиям, право на получение помещения, соответствующего требованиям, предъявленным к нему согласно жилищному законодательству.

До недавнего времени основным собственником являлось государство, которое не обеспечило надлежащей системы эксплуатации и реновации жилья. Таким образом, замена непригодной для проживания жилой площади является обязанностью государства. Это положение закреплено в подпрограмме «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 22.01.2002 № 33.

По данным Центра технической инвентаризации, общий жилищный фонд города Новосибирска на 1 января 2003 года составляет 26,1 млн кв. м. Значительная его часть не соответствует установленным санитарным и техническим нормам. Наряду с благоустроенным кирпичным и панельным жильем, введенным в эксплуатацию в 1980–1990 годах, продолжают эксплуатироваться брусчатые, шлакоблочные и каркасно-засыпные дома, построенные в 1920–1930 годах. Большая часть этого жилья находится в аварийном состоянии и подлежит сносу. Техническое состояние жилищного фонда неоднородно: одни дома имеют значительный физический износ и непригодны для постоянного проживания граждан, другие нуждаются в капитальном ремонте или реконструкции.

Основными причинами существования ветхого и аварийного жилищного фонда в городе Новосибирске являются:

• •    экстремальные условия формирования жилищного фонда в годы индустриализации, военного и послевоенного периодов;

• •    естественное старение домов первых массовых серий;

• •    недостаточность средств на капитальный ремонт и текущее содержание;

• •    отсутствие контроля со стороны предприятий и организаций за техническим состоянием своего жилищного фонда.

С 1995 по 2002 годы в муниципальную собственность принято 3 600 жилых домов общей площадью около 8 млн кв.м. Значительная их часть находится в крайне неудовлетворительном состоянии.

По данным, представленным Центом технической инвентаризации, на январь 2003 года ветхий и аварийный государственный и муниципальный жилищный фонд города составляет 1 366 домов площадью 437,9 тыс. кв. м, в которых проживает около 9 тысяч семей. Из них: жилых домов деревянной конструкции площадью 270,8 тыс. кв. м с износом более 65 процентов – 1 134, жилых домов каменной конструкции площадью 167,1 тыс. кв. м с износом более 70 процентов – 232.

По оперативным данным администраций районов города, в муниципальной собственности находится 1 425 жилых дома общей площадью 708,1 тыс. кв. м с износом более 60 процентов.

Эти данные не отражают реальной картины состояния жилищного фонда города, так как инвентаризация проводилась за счет средств балансодержателей или собственников жилья по мере необходимости, то есть не в полном объеме и несвоевременно (в основном в 1980–1990 годах).

Большинство граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилищном фонде, не в состоянии самостоятельно приобрести другое жилье, соответствующее санитарным и техническим требованиям.

Мэрия проводит работу по переселению граждан из жилых помещений, непригодных для постоянного проживания, а именно:

• •    были приняты меры по формированию целевого фонда для расселения ветхих и аварийных домов (5 % отчисления);

• •    принята Программа реконструкции и модернизации жилищного фонда на 2001–2005 годы;

• •    расширен маневренный жилищный фонд.

В период с 2000 по 2003 год мэрией расселено 174 семьи, выделено 174 квартиры общей площадью 7 830 кв. м. В настоящее время в стадии расселения находятся 11 ветхих муниципальных жилых домов.

Новой и перспективной формой использования ресурсов мэрии для расселения ветхого и аварийного жилищного фонда является привлечение средств предприятий и организаций для расселения муниципальных ветхих домов:

• •    на первом этапе – с оплатой этими организациями стоимости квартир, приобретаемых на вторичном (первичном) рынке жилья;

• •    на втором этапе – компенсация мэрией понесенных организациями затрат путем передачи инвестору земельных участков под строительство, земельного сбора за право аренды земельного участка, освобождения от 5 и 10 процентов отчислений, получаемых мэрией при строительстве жилых домов.

Таким образом, заключены договоры с ЗАО «Сибсервисстройреконструкция» на расселение 24 домов квартала по улице Ти- това-Тихвинская с ООО «Краснообск. Мон-тажспецстрой» и 5 домов квартала по улице Д. Давыдова. В стадии заключения находятся договоры с ЗАО «ГРАДЭКО» и ООО «Союз-10».

Положение усугубляется отсутствием достаточной правовой базы, необходимый для признания жилых домов ветхими и аварийными. Для решения рассматриваемой проблемы требуется создание специальных программ. В связи с этим разработана программа «Переселение граждан, проживающих в городе Новосибирске, из ветхого и аварийного жилищного фонда в 2004–2010 годах». Программа разработана на основании постановления Правительства Российской Федерации от 22.01.2002 № 33 «О подпрограмме переселения граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда» и областной целевой программы, утвержденной постановлением областного Совета от 02.10.2003.

В результате реализации указанной Программы в городе планируется провести инвентаризацию жилищного фонда, непригодного для постоянного проживания, построить новое жилье и переселить в благоустроенный жилищный фонд граждан из аварийных домов, оптимизировать использование освободившихся земельных участков.

Реализация Программы должна происходить поэтапно.

На первом этапе (2004 год) планируется создать необходимые методологические, правовые и организационные условия для реализации основных задач программы:

• 1)    провести инвентаризацию жилищного фонда, при этом планируется выделить:

• •    дома и помещения, которые после капитального ремонта, модернизации и реконструкции могут стать пригодными для проживания;

• •    дома и помещения, которые не могут быть восстановлены, или восстановление которых экономически нецелесообразно;

• 2)    сформировать нормативную базу для предоставления жилья переселяемым гражданам;

• 3)    исходя из полученных данных составить реестр ветхих и аварийных жилых строений,

уточнить объем такого жилья и численность проживающего в нем населения, определить очередность сноса аварийного жилья и предоставления жилья гражданам;

• 4)    с учетом показателей реестра сформировать перечень конкретных объектов, предназначенных для переселения граждан, определить объем финансирования с учетом цен на строительную продукцию. Решение проблемы переселения граждан из аварийного жилищного фонда должно осуществляться путем финансирования достройки жилья высокой степени готовности (частично на начальном этапе);

• 5)    разработать экспериментальные проекты расселения и сноса конкретных ветхих или аварийных жилых домов для отработки механизма реализации Программы (расселить 9 ветхих и аварийных муниципальных жилых домов);

• 6)    привлечь и аккумулировать финансовые ресурсы для реализации Программы.

По завершению первого этапа Программы планируется составить сводный график переселения граждан из аварийного жилищного фонда и сноса домов, а также план ресурсного обеспечения второго этапа Программы.

На втором этапе Программы (2005–2010 годы) планируется реализация переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда и ликвидация аварийного жилищного фонда, в том числе:

• •    формирование жилищного фонда для переселения граждан из домов, подлежащих сносу;

• •    осуществление поэтапного переселения жителей и снос аварийного жилищного фонда;

• •    подготовка освобожденных земельных участков для новой застройки и их конкурсной продажи или предоставления в долгосрочную аренду;

• •    определение и реализация новых направлений решения задач по выполнению Программы.

В течение всего срока реализации Программа должна быть взаимосвязана с другими реализуемыми программами и мероприятиями, в которых частично решаются проблемы ликвидации аварийного жилищного фонда.

Источниками финансирования для реализации Программы являются областной, городской, федеральный бюджеты, внебюджетные средства.

На реализацию программы в 2004 году планируется направить 52 104 тыс. рублей, в том числе:

• •    26 052 тыс. рублей – из бюджетов города и Новосибирской области (по согласованию);

• •    13 026 тыс. рублей – из внебюджетных средств;

• •    13 026 тыс. рублей – из федерального бюджета.

Реализацию федеральной программы, программы Новосибирской области и города Новосибирска по переселению граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда сдерживают как финансовые проблемы, так и нерешенность правовых вопросов. Российским законодательством определены понятия помещений, непригодных для постоянного проживания (Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс РСФСР, Положение об оценке непригодности жилых домов и жилых помещений для постоянного проживания, утвержденное приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства от 05.11.1985 № 529, Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 04.09.2003 № 552). Однако законодательно не определены понятия «ветхий» и «аварийный жилищный фонд». Правовая база не учитывает современного состояния проблем, связанных с вопросами собственности на объекты недвижимости.

Для радикального решения этой проблемы в условиях отсутствия или недостаточного финансирования из федерального бюджета и бюджетов субъектов Российской Федерации необходимы поиск и привлечение ресурсов органов местного самоуправления, в том числе внебюджетных средств. Также в законодательном порядке необходимо определить понятия «ветхое» и «аварийное жилье», социальные обязательства государства по отношению к населению, проживающему в ветхом и аварийном жилищном фонде.