Основные источники финансирования деятельности девелоперских компаний

Основное отличие в финансировании девелоперского бизнеса в России и развитых странах - это источники средств. В нашей стране основную роль играют средства непрофессиональных инвесторов - дольщиков. На них приходится две трети всех инвестиций в строительство. В Европе главный вклад вносят банки и институциональные инвесторы. Рядовые граждане приобретают уже готовый продукт.

Обычно для реализации небольшого девелоперского проекта требуется от 5 млн до 50-100 млн евро. В европейских странах от 60% до 80% этой суммы выделяет банк. Оставшаяся доля - это средства девелопера, которые формируются как из его собственных денег, так и из средств других вкладчиков. Инвестиционный спрос на девелоперские проекты обычно превышает предложение, поэтому желающих участвовать капиталом в строительстве дома достаточно. Это могут как индивидуальные инвесторы, так и пенсионные или инвестиционные фонды. Проект реализуется примерно за 1,5-3 года и приносит инвесторам примерно 10-15% годовых.

Европейская система схожа с той, на которую в настоящий момент переходит отечественный рынок. Строительство жилья за рубежом ведется на заемные средства, и деньги покупателей поступают на специальные эскроу-счета в банки. Именно здесь кроется одно из ключевых отличий ситуации в России и Европе. Там застройщик получает средства не после ввода дома в эксплуатацию, а по мере зафиксированных в банке этапов работ по возведению дома, то есть оборачиваемость капитала в несколько раз выше, чем в России.

Например, в Германии покупатель может приобрести квартиру, только после того как вырыт котлован. Далее будущий владелец квартиры оплачивает её по частям, порядок и сумма выплат прописывается в договоре. Например, изначально после заключения договора купли-продажи оплачивается 25% стоимости (на этом этапе квартира закрепляется за покупателем). Далее частично квартира оплачивается после возведения стен, еще часть вносится после возведения крыши, и последняя сумма - после завершения строительства. Эти средства также по частям попадают девелоперу проекта.

В Великобритании финансирование девелопмента недвижимости -высокоразвитая отрасль финансового рынка. Такое финансирование осуществляют как крупные банки, так и специализированные для этой области различные финансовые институты - это могут быть представительства иностранных банков, действующих в Англии, специально созданные фонды или корпоративные банки. Однако, банк дает только часть финансирования, остальные средства должны быть представлены акционерным капиталом, то есть быть собственными средствами застройщика или их прямых инвесторов.

Еще один пример - в Таиланде покупатель сначала оплачивает минимальный взнос — не менее 2 тыс. долларов, после чего закрепляется цена на зарезервированную квартиру. В случае, если клиент в дальнейшем отказывается от квартиры, уплаченная сумма возврату не подлежит. Затем в течение 1-2 месяцев покупатель должен внести первый платеж - обычно 30%. Дальнейший график платежей устанавливает застройщик: рассрочка или привязка платежа к завершению определенного этапа строительства.

Принципиальное отличие между российским и европейским подходами в стоимости заемных средств. Если сегодня застройщик берет у банка заем под 10-13%, а при полном переходе на банковское финансирование предполагается, что ставка будет в районе 6%, то в Европе в зависимости от страны она варьируется от 1,5 до 2,5-3%. Кроме того, в европейских странах застройщик получает прибыль в евро и стоимость квадратного метра там выше даже, чем в Москве. Еще одна особенность -объем строительства жилья в Европе несоизмерим с российским. Так, самый крупный застройщик Европы в год возводит порядка 80 тыс. кв. м, в то время как у нас это могут быть миллионы квадратов.

Наряду с новым строительством, интересом инвесторов пользуется реконструкция. Например, в США это 30% всех валовых инвестиций в строительство, а в Канаде – 50%. Такая модель позволяет дать населению более доступный по цене продукт. В России реконструкция – это исключительная редкость. У нас подобные проекты считаются более дорогостоящими и сложными, чем новое строительство. Их сложно просчитать, сложно спрогнозировать уровень затрат и степень изношенности здания, нет достаточного накопленного опыта в этих вопросах. Поэтому либо старые здания идут под снос и на их месте строят что-то новое, либо просто строят новый объект на свободном участке.

В России нет доступного кредита ни для потребителей, ни для строителей. Из-за завышенной стоимости кредитования, застройщики и покупатели пришли к долевому строительству с известными издержками этой модели. Более того, в России не только затруднено кредитование, но и нет субсидирования строительных компаний или производителей материалов и техники, хотя в развитых странах такая практика есть. Таким образом, в России сами граждане вынуждены финансировать жилищное строительство, неся при этом все экономические риски, к тому же средства приходится выделять из достаточно низких доходов. Российская модель жилищного строительства это больше стихийно-исторически сложившаяся практика.

Недострои бывают везде и обанкротившиеся строительные компании тоже. Но если компания не получила доступ к деньгам покупателей до момента сдачи объекта, то риск потерять деньги полностью сведён к минимуму. В схеме поэтапного получения денежных средств покупателя, в случае разорения застройщика заказчик всё равно не теряет деньги, поскольку он оплатил только уже сделанные работы, а на место обанкротившейся компании придёт другая. Конечно, в этом случае есть риск потери времени, поскольку процесс в любом случае затягивается, но это очевидно, меньшее из зол.

Основной плюс западных схем девелопмента – участие в проекте исключительно профессиональных игроков, четко отработанные административные и налоговые механизмы работы. Минус – это их ярко выраженная инвестиционная составляющая, то есть привлечение большого числа игроков с повышенными ожиданиями по прибыльности. Это означает, что конечный продукт может значительно дорожать, подталкивая к росту цен на рынке в целом. В перенасыщенных рынках жилья крупных европейских городов покупка собственного жилья становится невозможной даже при мизерной ипотечной ставке.

Реформа долевого строительства в России призвана внедрить западную модель вложений в недвижимость. Средства покупателей заменят банковские кредиты. Однако пока ставки по проектному финансированию для девелоперов не снизятся, западная модель не начнет работать в России.

Финансирование девелопмента и проектное кредитование для российских банков осуществлять гораздо сложнее в связи с валютными рисками, инфляцией, обесцениванием рубля и прочими факторами, которые обусловливает российскую экономику. Для иностранных банков это еще сложнее по тем же причинам, что и для российских, к которым добавляются риски, связанные со страной инвестиций. Хотя, например, китайские и некоторые другие финансовые институты это не останавливает. Прямым инвесторам, наверное, проще оценить свои риски, особенно если они обладают дополнительной информацией о районе, проекте, рыночных перспективах.

Существующий сегодня вариант проектного финансирования существенно менее выгоден для девелопера, чем предыдущая схема работы долевого строительства и европейский опыт. Много сейчас говорится о необходимости поступательного раскрытия эскроу-счетов, возможности привлекать средства дольщиков, в том числе на развитие инфраструктуры, и целый ряд других моментов, что может дать возможность девелоперам строить как минимум такие же объемы жилья, как сегодня. В противном случае, если эти правки не будут приняты, строить большие объемы жилья, а соответственно и возводить намеченные 120 млн кв. метров в год, будет просто нереально.

Повсеместный переход на проектное финансирование в сегодняшнем виде в России в совокупности с другими законодательными требованиями, ростом НДС, ростом цен на стройматериалы и прочим, приведет в существенному уменьшению объемов строительства жилья. С рынка вынуждены будут уйти крупные и мелкие компании, ужесточится конкуренция, минимум вдвое возрастет оборачиваемость капитала, вырастет кредитная нагрузка, возрастут риски. Много строить станет невыгодно. Все эти факторы в конечном итоге неизбежно повлекут за собой значительное удорожание жилья. В случае невнесения поправок цены могут возрасти на 30-40% в ближайшие три года.