Основные направления повышения эффективности и доступности ипотечного кредитования в России

В наши дни многие экономисты и политики говорят о том, что в России необходимо создание системы ипотечного кредитования, то есть нужна действующая система ипотечных кредитных институтов - банков и других ипотечных кредитных учреждений,    непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Высокая эффективность данной системы в большей степени зависит от уровня развития инфраструктуры, которая включает систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы.

Ипотека — залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю) [1].

В нашей стране порядок осуществления ипотеки регулируется посредством закона Российской Федерации «О залоге», основных положений о залоге недвижимого имущества — ипотеке, а также федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В ипотечном договоре рассматриваются разные варианты взаимоотношений между залогодержателем и залогодателем. Договор об ипотеке заключается в виде закладной, которая нотариально удостоверяется и подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены следующие документы: нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия; документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений; доказательства уплаты регистрационного сбора; документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства. Государственная регистрация ипотеки реализуется по месту нахождения имущества, которое является предметом ипотеки. Данный договор начинает действовать с момента регистрации закладной. Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в соответствующий орган [2].

Ипотека может быть назначена на земельные участки; предприятия, здания и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской практике; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гараж и другие строения; и иное недвижимое имущество.

Одной из важнейших проблем при формировании системы ипотечного кредитования является привлечение всех необходимых для этого ресурсов. Многообразие механизмов привлечения кредитных ресурсов связано, во-первых, со своеобразностью построения финансово-кредитных систем различных стран и, во-вторых, обусловлено специфическими особенностями юридической базы, которая определяет возможности кредитных институтов по проведению ипотечных операций, а также условия функционирования субъектов системы ипотечного кредитования на рынках недвижимости и ценных бумаг. Использование в данной ситуации финансирования через срочные вклады и срочные займы - является достаточно рискованным, так как существует дисбаланс сроков привлечения и размещения ресурсов [3].

При рефинансировании через банковские долгосрочные долговые обязательства, обеспеченные залогом недвижимости (ипотечные облигации) действует, так называемая, система закладных листов, для которой характерно соединение функций эмитента закладных листов, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и закладных листов в одном лице (ипотечном банке). Эффективное использование данной системы зависит от соблюдения следующих основных принципов:

• 1.    лицензирование (на эмиссию закладных листов необходима специальная лицензия);

• 2.    принцип покрытия (объем всех выпущенных ипотечным кредитным институтом закладных листов должен быть покрытым в любой момент за счет ипотечных ссуд);

• 3.    предел покрытия (только 60-70% стоимости заложенного имущества может быть мобилизовано в качестве покрытия для закладных листов);

• 4.    регистр покрытия - все активы, служащие покрытием закладных листов, должны быть внесены в специальный регистр, указывающий характеристики заложенного объекта, номинальную сумму кредита, процентную ставку, взносы в погашение основного долга, стоимость залога, способ использования объекта залога;

• 5.    преимущественное право держателей закладных листов (при банкротстве банка держатель залогового листа имеет преимущественное право на возмещение по обязательствам банка);

• 6.    «защитный вал» (активы, пассивы и деятельность, которые связанны с ипотечными кредитными операциями и выпуском закладных листов и строго обособлены от иной деятельности банка).

• 7.    надзор (в мировой банковской практике осуществляется строгий надзор за деятельностью ипотечных кредитных институтов) [4].

Рефинансирование путем эмиссии ипотечных ценных бумаг, которые имеют коллективную гарантию (обеспеченную пулом закладных), в США получил название секъюритизациии. Данный механизм предполагает, как правило, разграничение функций ипотечного кредитора и эмитента ценных бумаг.

Но, пожалуй, самая основная проблема состоит в том, что ипотечные кредиты доступны немногим из-за очень высокой стоимости жилья. За годы реформ многие граждане нашей страны потеряли доверие не только к частным, но и к государственным банкам после всех известных финансовых пирамид, а также после банкротства, прежде считавшихся системообразующими, кредитных учреждений [5].

На сегодняшний день развитие ипотечного кредитования в нашей стране содействовало бы оживлению в инвестиционной сфере, увеличению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социальноэкономического кризиса в целом. Если же условия ипотечного кредитования будут адаптированы к платежеспособному спросу населения, а источником финансирования ипотечных кредитов станут дополнительные доходы бюджета, которые возникают в результате подъема жилищного строительства, то становление системы ипотечного кредитования возможно и в состоянии экономической нестабильности. Поэтому предложения по усовершенствованию системы ипотечного кредитования могут быть следующими:

• 1.    ипотечное кредитование в условиях переходной экономики сначала нужно ориентировать на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите;

• 2.    для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья старым жильем;

• 3.    условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 10 — 15 лет, иметь низкую процентную ставку (7 — 10% годовых);

• 4.    даже при 10 — 20% ипотечного кредитования в покупке жилья значительно увеличивается спрос на жилье, которое приводит к эффекту мультипликации налогов;

• 5.    поскольку ипотечное кредитование создает дополнительные доходы бюджета, то они могут служить одним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными

источниками финансирования жилья, которые имеются в каждом регионе и городе.

Далее система становится самодостаточной и может расширяться с помощью других источников финансирования, в том числе заемных средств финансовых институтов.