Основные направления совершенствования кадастровой оценки земель поселений

А.Д. Власов научный руководитель Сибирского научного центра «Экопрогноз» (город

Новосибирск), кандидат экономических наук

Очевидно, что сегодня качество кадастровой оценки земель поселений далеко от совершенства, чему есть ряд объективных и субъективных предпосылок.

1.    На фоне объективно слабого рынка земельных отношений отсутствует свободный доступ к достоверной информации о рынке недвижимости. Вместо реальной информации о сделках на рынке недвижимости субъекты имущественных отношений вынуждены пользоваться сведениями о предложениях продажи, аренды объектов недвижимости. 2.    Процедура оформления имущественных прав на недвижимость связана с большими рисками, коррумпированностью чиновников, постоянными изменениями правовой базы имущественных отношений. Эти элементы вносят большую долю неопределенности в формирование рыночных цен на территории рынка недвижимости и его сегментов. 3.    Колоссальный ущерб качеству кадастровой оценки наносят элементы монополизации права: установление правил оценки, проведения оценки, утверждения результатов оценки отдельными чиновниками. Ведомственные интересы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) пока доминируют над общегосударственными. Из процесса кадастровой оценки принципиально исключен институт судебного урегулирования проблем технологии кадастровой оценки. В итоге ни методика, ни результат кадастровой оценки не могут быть обжалованы в суд. Формально может быть обжалован только процесс кадастровой оценки по ут- го налога в отношении этого земельного участка ни одна инстанция установить не может. В результате налоговая инспекция предлагает предприятию сдавать нулевую декларацию по земельному платежу.

• 4.    Институт профессиональных оценщиков непозволительно максимально отстранен от кадастровой оценки земель поселений. Экспертная составляющая кадастровой оценки, присутствующая в первом туре оценки, в 2007 году была формально исключена.

• 5.    Главный парадокс состоит в том, что кадастровая стоимость регулирует важные имущественные, правовые, финансовые, налоговые отношения, но не имеет однозначного четкого качественного и количественного определения категории кадастровой стоимости. Формально количественная характеристика кадастровой стоимости определяется лишь процедурой ее установления, которая сама по себе недостаточно определённа. В результате чиновники от Роснедвижимости доказывают оценщикам, что кадастровая стоимость – это не рыночная стоимость, а нечто другое. Например, суд отменяет утвержденную кадастровую стоимость земельного участка предприятия, а другого основания для оплаты земельно-

  • 6.    По указанным причинам затрачиваемые на кадастровую оценку информационные, финансовые, кадровые ресурсы используются крайне неэффективно. Так, методика кадастровой оценки земель поселений для населенных пунктов, численность населения которых превышает 10 000 человек (проводилась в 2001–2005 годах), предусматривала две составляющие:

вержденной методике. Однако исходную информацию, программное обеспечение и процедуру расчетов кадастровой оценки авторы постарались максимально засекретить, скрыть от общественности. Депутаты законодательного органа муниципалитета не контролируют ни процесс кадастровой оценки, ни согласование ее результатов. Законодатель муниципалитета поставлен в безвыходное положение: он вынужден утверждать то, что уже принято исполнительными структурами, в противном случае вообще исчезает основание взимать какой-либо налог.

• •    экспертно-аналитическую – расчет качества кадастрового квартала (матрица Q );

• •    статистическую – привязка кадастровой стоимости к рынку с коэффициентом детерминации не менее 0,85 путем расчета территориального коэффициента ( Кt ).

В России расчет практически осуществлен только по экспертно-аналитической составляющей, без расчета статистической составляющей, оценки коэффициента, достоверности расчета. Фактически эта часть кадастровой оценки земель поселений России нелегитимна, ничтожна с правовой точки зрения. Но и экономические последствия не лучше. Во всех городах кадастровая стоимость в центре поселения оказалась в полтора-два раза ниже рыночной, а на периферии – в два-три раза выше. Например, в городе Новосибирске план земельных платежей на 2007 год составлял 1 666 миллионов рублей, но из-за занижения кадастровой стоимости земельных участков в центральной части города бюджет недополучил минимум 500 миллионов рублей. Кадастровая оценка города Новосибирска утверждена в 2005 году и может быть пересмотрена не ранее чем через 3 года (то есть на 2009 год). Но за 2006–2007 годы рыночная стоимость недвижимости увеличилась более чем два раза. Так, утвержденная кадастровая стоимость земельного участка, занимаемого Центральным универсальным магазином, составляет 19 530 рублей за 1 квадратный метр, а рыночная – 85 000 рублей за 1 квадратный метр. Потери бюджета от несостоятельности кадастровой оценки, проведенной в 2005 году, в 2008 году составят уже более 1 000 миллионов рублей.

В Методике кадастровой оценки земель поселений, утвержденной приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года № 39, установлено, что кадастровую стоимость земельных участков под индивидуальной жилой застройкой, коммерческой недвижимостью следует определять по статистической модели. Аксиомы математической статистики для применения ее методов требуют выполнения таких условий, как независимость факторов наблюдения и воспроизводимость опыта. На рынке коммерческой недвижимости факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка, взаимозависимы, а объекты рыночных отношений являются уникальными, то есть и первое, и второе условия не выполняются. Следовательно, для объектов коммерческой недвижимости по видам использования (пункты 1.2.5–1.2.10 утвержденной Методики) статистических моделей кадастровой оценки в природе не существует, а разработчики Методики выдают желаемое за несуществующее действительное. Исполнители работ вынуждены выступить в роли экспертов и априори устанавливать какие-либо коэффициенты влияния факторов. Экспертная оценка, отмененная в Методике формально, применяется исполнителями по факту выполнения работ. Еще до завершения кадастровых работ в 2007 году было очевидно, что результат кадастровой оценки по этим объектам будет ничтожен и легко оспорен в арбитражном суде.

Абсурдность сложившейся ситуации уже никого не удивляет и воспринимается, как должное. Например, в городе Томске, известном своими научными, образовательными достижениями и традициями, не нашлось квалифицированной оценочной организации для выполнения кадастровой оценки по утвержденной Методике и сертифицированному программному продукту. В связи с этим информацию собирали специалисты из города Новосибирска, а расчеты проводил московский Федеральный кадастровый центр (ФКЦ) «Земля». Администрация го- рода Томска получила уже утвержденные цифры кадастровой стоимости земельных участков даже без права их согласования, поскольку работа не была оплачена.

Возникает вопрос: как сделать так, чтобы ответственные организации и специалисты не рассматривали, не утверждали и не использовали заведомо ничтожные материалы? Кто в Роснедвижимости ответит за такую организацию работ? Почему ФКЦ «Земля», пользуясь своим положением, разрабатывает методику, программное обеспечение, «выигрывает» конкурсы, проводит кадастровые работы, согласовывает и практически утверждает результаты оценки, забирая себе большую часть федеральных и муниципальных средств, выделенных на проведение кадастровой оценки? По сути, складывается впечатление, что ответственная государственная функция сведена до частного бизнеса отмывания денег.

Направления совершенствования кадастровой оценки земель поселений очевидны.

• 1.    Необходимо наконец-то качественно и количественно на законодательном уровне определить предмет оценки – кадастровую стоимость как разновидность рыночной стоимости, устанавливаемой по утвержденным процедурам в границах 70–100 процентов от рыночной стоимости, определенной индивидуально для конкретного земельного участка в полном соответствии с законом об оценочной деятельности и стандартами оценки.

• 2.    Законодательно установить, что в случае отсутствия кадастровой стоимости объекта недвижимости в качестве кадастровой стоимости по максимально упрощенной схеме принимается рыночная стоимость объекта.

• 3.    Процедура кадастровой оценки должна стать более открытой, публичной, чтобы исполнительные органы муниципалитетов, законодательные органы советов депутатов могли контролировать процесс оценки.

• 4.    Должны быть установлены процедура и время согласования результатов кадастровой оценки с налогоплательщиками в досудебном порядке.

• 5.    Необходимо отменить условие проведения кадастровой оценки не чаще одного раза в три года. Субъект федерации должен иметь право сам определять сроки и объемы кадастровой оценки земель поселений в зависимости от потребности, соблюдая нормы Налогового кодекса Российской Федерации.

• 6.    Следует передать функции проведения кадастровой оценки субъектам федерации. На уровне федерации оставить только функции разработки методических материалов, программного обеспечения, установления единых правил кадастровой оценки земель и контроля их исполнения.

• 7.    Необходимо полностью исключить элементы секретности и ограничение доступа к специальному программному обеспечению, технологии и результатам кадастровой оценки, как это происходит сегодня. Все элементы кадастровой оценки земель должны быть в свободном доступе на сайте Роснедвижимости.

• 8.    Важно исключить ведомственный подход и на конкурсной равноправной основе обеспечить доступ всех оценщиков к проведению работ по кадастровой оценке.

• 9.    В Методике кадастровой оценки земель поселений по видам использования земельных участков (пункты 1.2.5–1.2.10 Методики) коэффициенты влияния факторов должны определяться на экспертной основе. В Методике кадастровой оценки, там, где это необходимо, экспертная составляющая должна быть определена в явном виде, в то время как в существующем варианте Методики экспертная оценка возложена на исполнителей по умолчанию. Таким образом, исполнители вынуждены выступать в роли экспертов.