Основные направления земельно-имущественного менеджмента в контексте инвестиционного развития сельских территорий

Современное состояние системы земельно - имущественных отношений в нашей стране , характеризующееся регрессом отечественного землепользования и деградацией земельно имущественного потенциала , требует разработки и реализации новых подходов к управлению земельно - имущественным комплексом . Оптимизация системы управления земельно - имущественным комплексом государства является обязательным условием его стабильного социально экономического развития и определяет инвестиционный потенциал и эффективность использования расположенных на его территории земельно - ресурсных и имущественных благ .

Экономике земельных отношений в нашей стране уделялось недостаточно внимания , так как в рамках существовавшего экономического уклада государство было единоличным собственником и распорядителем материальных благ , и земля была общенародной собственностью и не имела рыночной стоимости . В настоящее время , после введения института частной собственности на землю , государство потеряло монопольную власть на принятие управленческих решений в сфере экономики , тогда как социально - экономические решения , предпринятые в ходе земельной реформы , оказались малоэффективными .

Закрепление в Земельном кодексе РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов объединило земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества и инфраструктуры в единый земельно - имущественный комплекс . Однако до настоящего времени не достигнута цель по его вовлечению в экономический оборот в качестве целостного объекта управления . Принцип «superficies solo cedit» ( строение следует за землей ), применяемый в европейских системах управления , в нашей стране еще не реализован в полной мере , а функции управления земельно - имущественными отношениями , по словам В . В . Путина , в настоящий момент « несколько раздроблены ». До сих пор определение объекта недвижимости различно для земли и элементов ее благоустройства вследствие того , что большая часть земель все еще находится в государственной собственности , в то время как элементы благоустройства уже могут находиться в частной .

В данный момент в качестве хозяйствующих субъектов в отношении муниципальных земельно-имущественных комплексов выступают муниципальные образования, органы местного самоуправления, которые осуществляют управление ими посредством продажи земельно- имущественных ресурсов, представляющих коммерческий интерес, аренды или передачи их в управление специализированным коммерческим структурам. Так как в современной практике управления преобладает ориентация на использование объектов недвижимого имущества в качестве источника пополнения бюджета, городские территории, спрос на элементы земельно-имущественных комплексов, которых поддерживается, и оформление сделок с которыми не представляет затруднений, являются активным объектом управления. Хотя оно зачастую заключается в подготовке объектов к вовлечению в рыночный оборот и направлено на повышение экономической эффективности использования в ущерб социальной, развитие таких территорий за счет вливаний в бюджет всё же обеспечивается. Намного более затруднено управление социально-экономическим развитием сельских территорий.

Сельские территории России выполняют не только основополагающую продовольственную функцию , но и продуцируют важнейшие общественные блага , связанные с пополнением демографического , трудоресурсного и культурного потенциала страны , обеспечением занятости городского населения в сферах материально - технического снабжения сельского хозяйства и переработки сельскохозяйственной продукции , загородной рекреацией и агрорекреацией горожан , поддержанием общего экологического равновесия , социальным контролем над обширными малозаселенными территориями нашей страны . Однако в настоящее время общепризнанным является кризис отечественного села и наличие негативных тенденций в социально - экономическом и демографическом развитии сельских территорий .

В силу диверсификации по территориально - географическому признаку , наличия ряда специфических проблем и отсутствия действенных механизмов управления , для российских сельских территорий характерны социальная и бытовая неустроенность , отсутствие базовых производственных , социальных и инфраструктурных систем . Это обуславливает низкий уровень спроса на объекты земельно - имущественных комплексов сельских территорий , в том числе земельных участков сельскохозяйственного назначения .

Очевидно , что для рассмотрения инвестиционного проекта , связанного с использованием объектов недвижимости , и принятия решения о его финансировании , у инвестора возникает необходимость получить точную информацию о местонахождении , конфигурации , функциональном назначении , правовом статусе и правообладателях как рассматриваемого земельного участка с улучшениями , так и соседних территорий . Также эта информация необходима для осуществления дальнейших действий в области гражданского оборота объектов недвижимости . Вполне объяснима цель инвесторов : иметь четкое представление о гарантиях прав собственности на объект недвижимости , в который он вкладывает средства . Полнота , достоверность , доступность , сроки получения данной информации и степень доверия к ней играют значительную роль в степени заинтересованности инвестора и принятии решения о реализации инвестиционного проекта на рассматриваемой инвестиционной площадке . В этом отношении существующая система земельно имущественных отношений зачастую играет негативную роль в развитии инвестиционного потенциала сельских территорий страны . Основные риски инвестиционных проектов сосредоточены на этапах землеотвода и получения разрешений на строительство .

Для решения обозначенных проблем и связанных с ними социально - экономических задач в 2010 году распоряжением Правительства РФ была утверждена Концепция устойчивого развития сельских территорий Российской Федерации на период до 2020 года . Однако наряду с подробной разработкой её основных целей и задач и предложением создания при Министерстве сельского хозяйства Российской Федерации межведомственного координационного совета по вопросам устойчивого развития сельских территорий , в Концепции недостаточно разработаны методы управления развитием сельских территорий в изменяющихся условиях , что заведомо снижает эффективность запланированных мероприятий . Поэтому одним из актуальных направлений разработки и реализации данной Концепции представляется совершенствование системы государственного учета объектов недвижимости , выбор и оптимизация методов эффективного управления развитием и интенсификацией использования территориальных земельно имущественных комплексов , осуществляемое в рамках земельно - имущественного менеджмента .

Земельно - имущественный менеджмент представляет собой непрерывный процесс , направленный на эффективное решение социально - экономических и экологических задач по управлению и развитию земельно - имущественного комплекса конкретной территории в условиях изменяющейся среды . Земельно - имущественный менеджмент выступает составляющей частью системы управления земельно - имущественным комплексом и является процессом по выявлению , анализу и решению задач , возникающих в управлении конкретными объектами .

Цели земельно - имущественного менеджмента , в зависимости от его объекта , могут подразделяться на стратегические ( связанные с социально - экономическим развитием территории ) и оперативные ( по управлению конкретным объектом недвижимости ). В первом случае , когда приоритетом является социально - экономический эффект , объекты недвижимости могут быть переданы в управление предприятиям или учреждениям , созданным для решения конкретных задач . Во втором случае , если объект ЗИК вводится в рыночный оборот , возможна его конкурсная продажа или аренда . Для сельских территорий предпочтение рекомендуется отдавать арендным отношениям , которые обеспечивают стабильные финансово - инвестиционные потоки в бюджет при сохранении права на земельно - имущественные ресурсы .

Так как в земельно - имущественных комплексах сельских территорий велика роль аграрного сектора , в целях обеспечения продовольственной и экологической безопасности и устойчивого экономического развития страны , на муниципальном уровне представляется необходимым создание структуры , осуществляющей функции земельно - имущественного менеджмента сельских территорий и взаимодействующей с органами местного самоуправления . Локальный уровень земельно имущественного менеджмента может осуществляться собственниками , владельцами и пользователями объектов недвижимости .

Необходимым условием в данном случае будет являться приоритет органов системы менеджмента земельно - имущественного комплекса в экономико - правовом регулировании земельно имущественных отношений и реализации земельной политики .

Данное решение позволит устранить двойственность государственных функций органов местного самоуправления в регулировании земельно - имущественных отношений , при которой , с одной стороны , государство выполняет функции собственника земельно - имущественного комплекса и должно обеспечить с его помощью поступление доходов в бюджет , с другой – государство представляет интересы населения в рациональном использовании земельно - имущественных благ в целях социально - экономического развития территории . Противоречивость данных функций обуславливает затруднение и снижение эффективности при принятии подобных решений одним органом власти .

Основная цель земельно - имущественного менеджмента сельских территорий заключается в анализе , оценке и развитии инвестиционного потенциала производственных , социальных и инфраструктурных объектов или систем земельно - имущественного комплекса и территорий в целом , в том числе путем создания инвестиционных площадок на территориях , для которых целесообразен вывод из сельскохозяйственного оборота . Наличие объектов сельскохозяйственного назначения обуславливает для земельно - имущественного менеджмента сельских территорий необходимость адаптации объективных социально - экономических законов развития к конкретным природным условиям .

С учетом приведенных особенностей , можно выделить основные направления земельно имущественного менеджмента сельских территорий :

• -    экономико - правовое регулирование земельно - имущественных отношений на всех уровнях , внедрение научно - обоснованных инноваций ;

• -    создание информационно - коммерческой инфраструктуры , содержащей данные о составе земельно - имущественных комплексов , тематические карты территорий муниципальных образований с указанием статусов , категорий земель , видов разрешенного использования , кадастровой стоимости , типов почв и т . д . с возможностью многовариантных расчетов ;

• -    планирование и разработка стратегии инвестиционного развития территории на основании многофакторного анализа с учетом приоритетных факторов ;

• -    ленд - девелопмент и развитие инфраструктуры территории с использованием ресурсов региональных программ ;

• -    мониторинг состояния и техническая эксплуатация производственных , социальных и инфраструктурных систем территории ,

• -    территориальный маркетинг , укрепление связей с населением и бизнес - сообществом , создание условий закрепления бизнеса ;

• -    повышение инвестиционной привлекательности объектов недвижимости за счет предоставления льготных условий на первоначальных этапах инвестирования ;

• -    гарантированное соблюдение природохозяйственных интересов региона , улучшение использования земельно - имущественного потенциала и достижение эффективного решения социально - экономических задач территории ;

• -    контроль использования и охраны земель , предупреждение возникновения экологических проблем в землепользовании и т . д .

На рисунке 1 представлена модель структуры земельно - имущественного менеджмента , построенная с учетом его основных целей и направлений . В данной модели проиллюстрировано непрерывное выполнение его основных функций в рамках единого процесса управления (« кольца управления »), характерного для систем менеджмента .

Рисунок 1 – Модель структуры земельно - имущественного менеджмента

Важной функцией земельно - имущественного менеджмента сельских территорий является формирование оптимальной структуры источников финансирования развития территорий . Для её осуществления необходимы исследования и прогнозирование внешней инвестиционной среды , разработка стратегического направления инвестиционной деятельности , оценка экономической эффективности предлагаемых инвестиционных проектов и финансовых возможностей инвесторов , формирование и непрерывный мониторинг инвестиционных программ и проектов , причем каждое из этих направлений должно быть адаптировано к специфике хозяйствующего субъекта .

Создание с учетом этого многофункциональной системы управления формированием инвестиций должно учитывать влияние не только факторов макроокружения ( экономическое , научно - технологическое , политико - правовое , социально - культурное , информационное состояние и др .) и внутреннего окружения ( организационная и производственная структура , функции , методы , стиль земельно - имущественного менеджмента ), но и такие факторы влияния на земельно имущественные ресурсы , как уровень развития сельскохозяйственного производства , организация землеустройства , развитие промышленности , энергетики , транспорта и т . д .

Разнообразие перечисленных факторов и необходимость учета роли каждого из них в организации социальных , организационных , кадровых , технических и экономических подсистем земельно - имущественного менеджмента требуют разработки индикативных систем оценки развития территорий , позволяющих оценить эффективность системы земельно - имущественного менеджмента в замкнутом процессе его реализации - от постановки цели до анализа результатов и постановки новых целей . Комплексный характер формирования системы земельно - имущественного менеджмента сельских территорий определяет необходимость учета при оценке эффективности менеджмента совокупности организационно - правовых , экономических , маркетинговых , технико технологических , социальных и экологических факторов развития территории ( рис . 2).

Многообразие и активная динамика изменений факторов каждой группы обуславливают проблематичность их непрерывного мониторинга и анализа . Для сбора , оперативного доступа и обработки информации о состоянии земельно - имущественного комплекса инновационным решением является внедрение и использование в рамках земельно - имущественного менеджмента 156

информационно - аналитических систем управления земельно - имущественным комплексом , разнообразные варианты которых в настоящий момент уже широко представлены на рынке российского программного обеспечения .

Земельно имущественный комплекс

Экономические факторы

Маркетинговые факторы

Социальные факторы

Экологические факторы

Организационно-правовые факторы

Технико-технологические факторы

Рисунок 2 – Группы факторов , определяющих эффективность земельно - имущественного менеджмента

Обязательным условием при выборе информационно - аналитической системы должно быть наличие возможности взаимодействия и информационного обмена с государственными базами данных Роснедвижимости , включая сведения государственного кадастра недвижимости .

Использование региональных информационно - аналитических систем позволит повысить эффективность при решении таких задач , как :

• -    оперативный доступ к информационно - аналитическим материалам о состоянии земельно имущественного комплекса и электронному архиву документов в установленных сферах полномочий руководства органов власти и заинтересованных должностных лиц ;

• -    сбор статистических данных о состоянии и использовании земель на территории региона ;

• -    анализ , контроль и повышение качества ( полнота , достоверность и актуальность ) информации об объектах недвижимости ;

• -    консолидация статистических данных о состоянии и результатах деятельности органов и учреждений в установленных сферах полномочий , поступающих из различных источников ;

• -    проведение оперативных многовариантных аналитических расчётов по установленным системам показателей при реализации прогнозных моделей в рамках земельно - имущественного менеджмента .