Основные подходы системы страхования кредитных рисков при ипотечном кредитовании

Ипотечное страхование – это один из ведущих развивающихся сегментов финансового рынка в России, перспектива которого зависит от внедрения новых страховых продуктов, в том числе и ипотечного страхования, которые могут стать одним из основных ориентиров роста не только банковского кредитования, но и всей финансовой системы страны в целом.

В зарубежной практике системы страхования при установлении страховой суммы учитываются убытки и затраты банков, которые они несут в связи с неплатежеспособностью клиентов, проведение операций, связанных переходом права собственности заложенного жилого имущества и его реализацией.

Сумма требований кредиторов к страховым компаниям включает в себя не только размер ущерба банков, связанного с неисполнением обязательств по договору, но и финансовые расходы, связанные с процедурой обращения взыскания и осуществлением предмета залога.

К финансовым расходам, связанным с процедурой обращения взыскания и осуществления объекта залога относятся:

• - оплата юридических услуг и судебных затраты;

• - оплата налогов, непосредственно, связанных с объектом залога;

• - покрытие затрат на эксплуатацию недвижимого имущества, в том числе и жилищно-коммунальных затрат;

• - поддержание залогового недвижимого имущества в приемлемом состоянии до поступления данного имущества на официальные торги.

Рассмотрим несколько основных подходов к определению страхового случая, при котором договор страхования предполагает совершение страховой выплаты [3].

Наступление  страхового события в момент  перехода  права собственности на заложенное недвижимое имущество. Переход  права собственности на объект ипотечного кредита происходит, как правило, в результате официальных торгов, когда имущество приобретено новым собственником и сделка зарегистрирована в учреждении юстиции по регистрации прав собственности на жилое имущество, или при приобретении заложенного недвижимого имущества залогодержателем. В страховую сумму, в зависимости от установленных страхования условий, могут быть включены убытки и затраты банка-кредитора, образовавшиеся у него к моменту перехода прав собственности на предмет ипотечного кредита.

Страховщик в соответствии с установленными в договоре условиями полностью или частично покрывает предъявленное банком страховое требование. Переход права собственности на объект залога происходит на основании результатов торгов. Расходы банка, включаемые в страховое покрытие, напрямую зависят от того, насколько быстро и каким образом (в судебном или внесудебном порядке) осуществляется процедура обращения взыскании с последующей реализацией недвижимого имущества. После осуществления официальных торгов окончательно определяется выручка от реализации имущества и сумма, распределяемая в пользу банка-кредитора. Банк определяет сумму понесенных убытков и расходов, страховая компания определяет размер возмещения, и в зависимости от установленной договором доли покрытия сумма страхового возмещения полностью или частично покрывает финансовые убытки кредитора.

Рассмотрим ситуацию наступления страхового случая на первоначальной стадии определения неплатежеспособности заемщика и процедуры обращения взыскания на объект залога.

При другом подходе моментом страхового события является сам факт наступления неплатежеспособности заемщика и принятия банком решения о начале процедуры судебного или внесудебного обращения взыскания [1].

Основным преимуществом данного подхода, по сравнению с рассмотренным выше, является возможность определения момента наступления страхового события на самом раннем этапе признания неплатежеспособности заемщика. При этом, финансовый ущерб банка ограничен невыплаченным остатком долга и начисленной суммой штрафа за период просроченной задолженности.

Основной мерой по предотвращению потенциальных потерь банка является правильная оценка способности клиента выполнять обязательства, установленные в договоре. Поэтому для развития системы ипотечного страхования большое значение имеет андеррайтинг, а также сбор данных о жилищных кредитах, необходимых для расчетов страховых тарифов.

При проведении андеррайтинга по продукту необходимо обратить внимание на основные составляющие оцениваемого риска:

• - риск неплатежеспособности заемщика (заемщик может быть не в силах гасить ипотечный кредит, следовательно, повышается степень риска дефолта);

• - риск завышения стоимости предмета ипотеки (если стоимость недвижимости завышена, то при ее реализации средств может не хватить на покрытие невыполненных обязательств заемщика).

При ипотечном страховании наиболее важным элементом андеррайтинга является анализ предмета ипотеки. При увеличении уровня оценки в момент выдачи ипотечного кредита по сравнению с рыночной ценой недвижимого имущества, как правило, ведет к увеличению потенциальных убытков кредитора в случае ее продажи, росту страхового возмещения, повышению нерентабельности ипотечного страхования и, в следствии, увеличению страховых тарифов.

В России рынок ипотечного кредитования создан сравнительно недавно, вследствие этого, не имеет достаточного опыта в прогнозировании и совершенствовании долгосрочных планов и тенденций, созданных для исследования ценовых моделей [2]. В связи с этим может быть предложен альтернативный вариант кредитной отчетности, созданной для аккумулирования данных, необходимых для установления цены и тарифов в ипотечном страховании.