Основные схемы оценки величин годовых рыночных арендных платежей за земельные участки

А.В. Григорьев генеральный директор ООО «РМС-ОЦЕНКА», сертифицированный в соответствии с ISO/IES 17024:2003 международный эксперт по оценке недвижимости со специализацией по Российской Федерации, действительный член OSE, Российского общества оценщиков

П.А. Козин заместитель генерального директора ООО «РМС-ОЦЕНКА», сертифицированный в соответствии с ISO/IES 17024:2003 международный эксперт по оценке недвижимости со специализацией по Российской Федерации, международный эксперт-строитель со специализацией по Российской Федерации, действительный член OSV, OSE, Российского общества оценщиков, член правления некоммерческого партнерства «Партнерство РОО», доктор технических наук, профессор

В Российской Федерации право на сдачу в аренду земельных участков предоставляется территориальным управлениям Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (Росимущество), регионам, различным муниципальным образованиям, другим собственникам или их представителям.

Сегодня собственники или их представители пытаются предоставлять земельные участки в аренду по рыночным арендным ставкам. Однако неразвитость соответствующего сегмента рынка, его закрытый характер и несовершенство существующего методического аппарата создают серьезные практические и методические трудности при определении величин рыночных арендных ставок за пользование земельными участками.

Основными вариантами сдачи или предоставления в аренду земельных участков могут быть как минимум два:

• 1)    непосредственная сдача в аренду земельных участков для их использования под различные виды деятельности;

• 2)    предоставление земельных участков на инвестиционных условиях для осуществления нового строительства или реконструкции объектов. Этот вариант, в частности, наиболее широко используется в городе Санкт-Петербурге.

Как в первом, так и во втором варианте базой для определения рыночных арендных ставок или рыночных арендных платежей может служить величина рыночной стоимости соответствующего права на земельные участки. В качестве такой базы может быть принята рыночная стоимость права собственности или права долгосрочной аренды соответствующих земельных участков.

На практике для определения величины рыночной стоимости права собственности или долгосрочной аренды земельных участков рекомендовано пользоваться известными методическими разработками Министерства имущественных отношений Российской Федерации [1,2], в которых предлагается несколько методов, в частности, метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка и метод предполагаемого использования. Применение этих методов в условиях современной России в той или иной степени затруднено прежде всего из-за неразвитости соответствующих рынков. Однако в статье мы не будем подробно анализировать этот вопрос и предположим, что тем или иным методом величина рыночной стоимости соответствующего права на земельный участок может быть определена с достаточной точностью.

На практике выполнение расчетов величин рыночных арендных платежей, основанных на величине рыночной стоимости права собственности или долгосрочной аренды земельных участков, требует некоторых специальных действий, так как до сих пор для определения величин рыночных арендных платежей за пользование и владение земельными участками отсутствуют эффективные методы и даже соответствующая аксиоматика.

Исходя из двух названных вариантов предоставления в аренду земельных участков введем соответствующую терминологию для определения годовой рыночной арендной платы и годового рыночного арендного платежа за пользование и владение земельными участками.

Годовая рыночная арендная плата за земельный участок может быть определена как величина годовой платы за пользование и владение земельным участком в течение всего периода долгосрочной аренды, когда рыночная стоимость права долгосрочной аренды этим участком взимается полностью и в конце концов становится равной нулю.

В качестве годового рыночного арендного платежа за земельный участок целесообразно принять величину годового платежа за пользование и владение земельным участком в течение определенного расчетного периода, когда рыночная стоимость права долгосрочной аренды этим участком взимается полностью и в конце концов становится равной нулю.

В соответствии с двумя вариантами предоставления в аренду земельных участков и принятыми нами определениями арендных плат (платежей) могут быть рассмотрены и две схемы оценки величин годовой рыночной арендной платы или платежа за земельные участки.

Вариант I

В том случае если предполагается непосредственная сдача в аренду земельных участков, величину годовой рыночной арендной платы можно получить исходя из метода капитализации земельной ренты [1,2] путем умножения значения рыночной стоимости на соответствующее значение коэффициента, определяющего соотноше- ние размера арендной платы и рыночной стоимости земельного участка (коэффициента капитализации) [5]:

А дохгод = V X К , (1)

где A^дох_год – годовая рыночная арендная плата за пользование и владение земельным участком, ден. ед.;

• V _L – рыночная стоимость права собственности или права долгосрочной аренды земельного участка (рыночная стоимость земельного участка), ден. ед.;

К_L – коэффициент, определяющий соотношение размера арендной платы и рыночной стоимости земельного участка.

Если предположить, что рыночная стоимость права собственности или долгосрочной аренды земельного участка известна, то при использовании этой схемы главной трудностью является обоснование величины самого коэффициента К_L .

На практике может быть рассмотрено как минимум два способа определения величины коэффициента К_L , представленного в выражении (1):

• •    метод рыночной экстракции (деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи);

• •    метод кумулятивного построения.

При использовании метода рыночной экстракции следует иметь в виду структуру исходных данных для получения К_L . Для расчета К_L земельная рента и цена продажи земельных участков (рыночная стоимость права долгосрочной аренды) должны быть взяты в одном и том же денежном измерителе (российских рублях, долларах США и т. п.) с учетом налогов, коммунальных платежей и прочих расходов или без их учета. После выяснения этих обстоятельств следует принимать решение о необходимости проведения соответствующих корректировок исходных данных.

При недостаточном количестве рыночных данных, их несоответствии решаемой задаче или при их почти полном отсутствии для метода экстракции, этот метод рекомендуется применять как проверочный для установления граничных (максимально и минимально возможных) значений КL. При этом для установления точечного значения этого коэффициента можно пользоваться способом увеличения безрисковой нормы отдачи на капитал с учетом его известных существенных недостатков. Может быть рекомендовано увеличение безрисковой нормы отдачи на капитал на величину премии за риск, непосредственно связанной с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Некоторые рекомендации по величинам значений подобных коэффициентов, полученных методом экстракции, имеются в работе [5], в которой значения К_L представлены в интервале 1,5–14,5 процента.

Наши исследования подтверждают величину указанного интервала для К_L только в пределах от 3,5 до 14,5 процента. Они также показывают, что значения К_L , зависящие от различных факторов (нормы доходности альтернативных инвестиций, вида функции застройки или использования, возможности увеличения плотности застройки, уровня рисков инвестиционных вложений и других), в большей степени определяются тем, на каком этапе жизненного цикла (изыскания, проектирование и строительство, реконструкция или эксплуатация) находится сама застройка или осуществляется использование земельного участка, а также тем, на какой срок сдается в аренду земельный участок.

На этапе проведения изысканий К_L может находиться ближе к своей нижней границе – в интервале от 3,5 до 4,5 процента; на этапе проектирования и строительства объектов К_L может занимать средний интервал значений – от 4,5 до 10,5 процента; на этапе эксплуатации застройки или использования земельного участка значение К_L должно находиться ближе к верхней границе своего значения – от 10,5 до 14,5 процента. Нижние значения К_L в каждом из трех интервалов соответствуют предоставлению земельных участков на условиях краткосрочной аренды (11 месяцев), верхние – на условиях среднесрочной и долгосрочной аренды.

Вместе с тем в действительности очень редкой является ситуация, когда на период изысканий земельный участок предоставляется в пользование на условиях среднесрочной, а тем более долгосрочной, аренды.

В практических расчетах следует учитывать еще одно важное обстоятельство: местоположение земельного участка не должно оказывать существенное влияние одновременно на значение рыночной стоимости земельного участка V_L и на величину К_L . Иными словами, в практических расчетах нужно следить за тем, чтобы местоположение определяло величину только рыночной стоимости земельного участка и существенно не влияло на значение К_L .

Вариант II

В случае если земельные участки предоставляются на инвестиционных условиях для осуществления нового строительства или реконструкции объектов, величина годового рыночного арендного платежа (см. определение выше) рассчитывается, как правило, для установления начальной цены торгов [3].

Во втором варианте предполагается моделирование и одновременное рассмотрение двух схем предоставления земельных участков под строительство, а именно: традиционной схемы для определения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка ( V_L) и схемы для определения рыночной стоимости этого земельного участка с учетом определенного расчетного периода ( V_L *).

Суть традиционной схемы (например схемы с использованием метода предполагаемого использования) состоит в том, что в течение определенного периода после предоставления земельного участка проводятся изыскательские работы. За это время вносится контрактная арендная плата за земельный участок, определенная в соответствии с имеющимися нормативными документами или условиями контракта. По окончании периода изысканий уплачивается рыночная стоимость права долгосрочной аренды земельного участка на 49 лет и возникающая разница рыночной и контрактной арендной платы, затем начинается проектирование и строительство объекта. В период строительства и по его окончании вносится контрактная арендная плата за землю. Одновременно рассчитывается соответствующая доходная часть от строящегося объекта. После этого осуществляется расчет текущей стоимости всех платежей за земельный участок на дату оценки и определяется рыночная стоимость права долгосрочной аренды.

Схема предоставления земельных участков под строительство с учетом определенного расчетного периода предусматривает, что в течение некоторого расчетного периода (6, 8 лет, продолжительность периода проектирования и строительства или любого другого периода) вносится рыночная арендная плата за земельный участок. При этом с помощью известных методов рассчитывается размер квартального рыночного арендного платежа за пользование и владение оцениваемым земельным участком. Затем эта величина пересчитывается в ее годовое значение. Причем как в первой, так и во второй схемах потоки доходов от оцениваемых объектов должны моделироваться не раньше момента получения разрешения на строительство.

Капитализированная сумма рыночных арендных платежей за расчетный период по оцениваемому земельному участку рассчитывается в соответствии со следующим выражением [3]:

1 + 1 -⁽¹ + wn -^4-1 _x А кр ,             (2)

где А_к.р. – квартальный рыночный арендный платеж за пользование и владение оцениваемым земельным участком в течение расчетного периода, денежная единица;

, 1- (1 + Yk ) ^{- (} n ^{x 4 - 1)}

• 1 + —--------текущая стоимость

Yк единичного аннуитета (ежеквартальные авансовые платежи) за n лет, единица с относительной величиной;

Yк – квартальная ставка дисконтирования, относительная величина;

n – продолжительность расчетного периода, годы.

Далее делается допущение, что текущая стоимость арендных платежей за земельный участок должна составлять одну и ту же величину в двух схемах расчета, независимо от того, по какому графику производятся эти платежи.

Исходя из указанного допущения приравниваются левая и правая части выражений для определения величины текущих арендных платежей за земельные участки по двум описанным схемам:

• V L = V L *. (3)

Из выражения (3) находится искомая величина годового рыночного арендного платежа за пользование и владение земельным участком в течение определенного расчетного периода ( А_г.р. ).

Рассмотренные варианты оценки величин годовых рыночных арендных платежей за земельные участки и соответствующие им схемы и методики апробированы на практике при оценке арендных ставок для непосредственной сдачи в аренду земельных участков, а также при оценке земельных участков по так называемым «коротким» и «полным» пакетам [4].