Основные теоретические вопросы оценки сельскохозяйственных земель

В 1992 году была проведена земельная реформа, в результате которой была ликвидирована монополия государственной собственности на землю.В условиях рыночных отношений земля является товаром и соответственно имеет стоимость. Оценка стоимости земли является основополагающим фактором её оборота.

Земли сельскохозяйственного назначения являются специфическим объектом оценки. При оценке рыночной стоимости земель используются общие принципы и методы оценки, но с учетом следующих особенностей:

• •     необходимость поддержания почвенного плодородия с-х угодий

посредством применения соответствующей агротехники и соблюдения определенных требований к способам ведения производства

• •     высокие риски ведения сельскохозяйственного производства,

обусловленные природными факторами;

• •     влияние на величину получаемого дохода от

сельскохозяйственного производства, от колебаний цен на сельскохозяйственную продукцию, топливо;

• •     сезонный характер сельскохозяйственного производства;

• •     отсутствие фактического оборота сельскохозяйственных угодий.

В основе принципов определения стоимости земель сельскохозяйственного назначения лежат правила и модели экономического поведения при формировании стоимости на свободном рынке.

Принцип наиболее эффективного использования используется посредством выбора системы севооборотов, которые обеспечивают максимальный доход. Существуют особые критерии отбора объектов-аналогов и выбор элементов сравнения.

Помимо этого, следует учитывать отличия в определении дохода, поскольку имеется разница в определении состава и структуры издержек, статей дохода и способов оценки.

Рыночная стоимость определяется исходя из наиболее эффективного использования земельного участка, которое не всегда совпадает с текущим использованием. Оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится исходя из их разрешенного неистощимого и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования. Наилучшее и наиболее эффективное использование земель сельскохозяйственного назначения складывается из оптимальной системы посевных площадей, системы севооборотов, эффективной системы удобрения и обработки почвы.

Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий проводится в основном сравнительным и доходным методами. При выборе метода оценки исходят из особенностей оцениваемого участка и имеющейся информации.

Метод сравнения продаж в настоящее время практически не имеет своего развития, поскольку практика его применения пока отсутствует. При этом технология применения этого метода для сельскохозяйственных угодий не должна принципиально отличаться от технологии оценки рыночной стоимости других категорий земель (земельных участков в городах, пригородах) методом сравнения продаж. Различия могут заключаться только в критериях отбора объектов-аналогов и перечне элементов сравнения при внесении корректировок в цены продаж объектов аналогов.

При проведении корректировок могут учитываться балл бонитета почвы, структура посевных площадей, тип почвы и её технологические свойства, удаленность от рынков сбыта.

В условиях слабо развитого рынка земель сельскохозяйственного назначения доходный метод является наиболее приемлемым.

Доходный метод рассматривает земельный участок как фактор производства. Оценка сельскохозяйственных угодий доходным методом может проводиться, как на основе прямой капитализации арендных платежей на землю, так и посредством капитализации чистого операционного дохода, образующегося при ведении сельскохозяйственного производства и представляющего собой земельную ренту.

В основе определения рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения лежит земельная рента. В обоих способах применяется метод капитализации земельной ренты.

В первом случае величина земельной ренты определяется по доходам от арендных платежей за пользование сельскохозяйственными угодьями.

Во втором случае земельная рента рассчитывается как средняя величина, чистого операционного дохода с учетом изменения основных культур при сложившемся севообороте. При этом определение чистого операционного дохода может проводиться, как с использованием техники остатка – при наличии мелиоративных сооружений, так и в обычном порядке на основании данных о средних затратах на производство той или иной структуры. Выбор культур, по которым производится расчет земельной ренты из набора культур традиционно возделываемых в месте расположения оцениваемого земельного участка. Расчет издержек производится исходя из сложившихся рыночных цен.

Оценка залежей, сенокосов и пастбищ может также проводиться этими методами.

Залежи могут оцениваться методом капитализации чистого дохода, который можно получить от их предполагаемого использования в будущем. При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ, следует исходить из средней урожайности кормовых культур. При оценке пастбищ валовой доход может определяться исходя из выхода основной животноводческой продукции на 1 га.

Неразвитость земельного рынка увеличивает значимость кадастровой оценки для определения стоимости земельных участков.

При оценке земель сельскохозяйственного назначения, следует учитывать затраты, связанные с природными условиями сельскохозяйственного производства и возможности современных интенсивных технологий возделывания сельскохозяйственных культур.

Сложность определения стоимости земельных участков сельскохозяйственногоназначения связана с ее природным происхождением и ограниченностью обращения, особенно когда земля вовлекается в рыночный оборот, право на нее становится товаром, а стоимость ставится в зависимость от получаемого с нее дохода.

Рыночная стоимость земельных участков под сельскохозяйственными угодьями всоответствии с потребностями хозяйствующих субъектов земельного рынка должнарассчитываться методом капитализации земельной ренты, так как данный метод наиболее точно отражает механизм рентного образования дохода.