Основы определения стоимости арендной платы государственной недвижимости Российской Федерации

DOI:

Вопрос определения стоимости арендной платы государственной недвижимости в России является актуальным для современной системы земельных правоотношений, поскольку кроет под собой ряд неопределенностей и споров, связанных, в том числе, с несоответствием установленных ставок основным принципам определения арендной ставки за публичные земли на территории России, а также предельным ставкам за определенные категории земель [8, с. 184].

Земельным кодексом Российской Федерации [3, ст. 8] предусмотрено, что земельные участки могут находится в государственной, муниципальной и частной собственности. Несмотря на возрастающую тенденцию приватизации государственных земель, значительная их доля все еще находится в государственном ведении. Стоит отметить, что на международном уровне за последние 25–30 лет отмечается усиление государственного (общественного) воздействия на земельный строй [6]. С возрастанием ограниченности земельных ресурсов, общественные интересы выступают на стыке с частнособственническим укладом, что служит основой многочисленным судебным спорам. Как справедливо отмечает судья Арбитражного суда СевероЗападного округа – И.Л. Грачева, арбитражные споры по аренде земель в частной собственности, а также вопросы, связанные с платежами, составляют крайне малую долю при сравнении со спорами, связанными с арендой государственных и муниципальных земель [1, с. 63–84].

Таким образом, справедливо сделать вывод о наличии множества проблем в рассматриваемой области, а также о разнополюсном их толковании как со стороны землепользователей, так и со стороны судов различных инстанций.

Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Соблюдая принцип платности землепользования, законодательство установило, что порядок определения размер арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления [3, ст. 65].

В связи с этим, Правительством Российской Федерации было принято Постановление № 582 [5]. В последнем выделяется семь принципов, приведенных в таблице.

В дополнение к этому названное постановление устанавливает следующие способы, в соответствии с которыми определяется раз- мер арендной платы при аренде государственных земельных участков (рис. 1).

Приведенные выше принципы и способы определения арендной платы зачастую не соблюдаются арендодателями, что провоцирует появление судебных споров, инициированных землепользователями (арендаторами) [4].

Существенной проблемой в контексте рассматриваемой темы является установление размера арендной платы за земельные участки, которые предоставлены арендаторам для целей жилищного строительства после введения в действие Постановления № 582.

В связи с этим следует вновь обратиться к положениям Постановления № 582, закрепляющим основополагающие принципы ус- тановления арендных платежей. В частности, принцип экономической обоснованности предполагает, что для земель одного населенного пункта, разрешенного пользования и назначения, а также используемых в рамках одного вида деятельности не могут быть введены арендные платежи свыше тех, что установлены для федерльных земель.

Законодательством установлено, что арендная ставка при предоставлении земельного участка в аренду для строительства при надлежащем согласовании места размещения объекта, не может быть выше 2 % от кадастровой стоимости земельного участка [5].

Действующим российским законодательством жилищное строительство относит-

Принципы, установленные Постановлением № 582

№ п/п       Принципы, установленные Постановлением Правительства

Российской Федерации от 16.07.2009 № 582

• 1.    принцип экономической обоснованности

• 2.    принцип предсказуемости расчета размера арендной платы

• 5.    принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, нс превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога

• 6.    принцип запрета необоснованных предпочтений

принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки

принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения

на основании кадастровой стоимости земельных участков по результатам торгов, проводимых в форме аукциона

в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по е расчету, утвержденными Минэкономразвития РФ на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности

Рис. 1. Способы определения размера арендной платы при аренде государственных земельных участков

Е.М. Вавилова. Основы определения стоимости арендной платы государственной недвижимости ся к видам деятельности социально значимого характера. Таким образом, следуя названному выше пп. «д» п. 3 Правил определения арендной платы, размер арендной ставки не может превышать 2 %.

Вместе с тем в судебной практике встречались случаи, когда размер арендных платежей превышал установленную норму, доходя до 5 % (например, дело № А66-3960/2013 [2]).

Между тем в рамках названного дела суды справедливо установили, что взимание арендной ставки, превышающей 2 %, не соответствует положениям действующего законодательства и не может быть взыскано с арендаторов.

Заключение

Подводя итог, можно сделать вывод о том, что платежи за предоставленные в аренду земельные участки в порядке п. 15 ст. 3 Закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» [7] должны рассчитываться исходя из требований пп. «д» п. 3 названных Правил, если земли были введены в эксплуатацию в установленный законом срок. Если же введение в эксплуатацию произошло с нарушением срока, расчет должен происходить с учетом повышающих коэффициентов [1, с. 63–84].

В статье были проанализированы основные принципы определения ставок по аренде государственной недвижимости, а также порядок их определения. Кроме того, в процессе изучения судебной практики было установлено, что размер арендной платы за земельные участки, которые предоставлены арендаторам для целей жилищного строительства после введения в действие Постановления № 582, не должен быть свыше 2 % от кадастровой стоимости такой недвижимости.