Особенности формирования и развития регионального рынка жилья на примере калининградской области

Стоит отметить, что территория любой страны состоит из различных субъектов, как например, край, область, регион и другие. Регион, как принято считать, является участок земли или участок суши, который можно определить как территория обладающая уникальным географическим положением, который можно отделить от другой территории по ряду факторов.

На развитие рынка жилья любой территории оказывает огромное количество факторов, к ним можно отнести: экономические, политические, социально-экономические, географические, климатические, а также многие другие. Один из факторов, который напрямую влияет на развитие рынка, на его рост и в особенности темпы роста оказывает влияние инфраструктура, а точнее темпы развития инфраструктуры города, региона, области и т.д.

Калининградский область обладает специфическим расположением, которое отличается от многих расположенных в Российской Федерации. Калининградский регион имеет по-луэксклавное расположение территории. Регион имеет земельные границы с Польшей и Литвой,_ а также водные границы по Балтийскому морю с Россией и другими странами, омывающимися морем.

Калининградская область имеет различные архитектурные стили по всей территории региона. На это оказывает особое влияние история региона. В регионе сохранилось большое количество довоенных строений и домов, которые сейчас получают особый статус или восстанавливаются благодаря федеральным и региональным институтам, а также фондам, защищающим фонды культурного наследия, как пример, можно отнести ЮНЕСКО.

Стратегическая цель государственной политики в сфере земли и иной недвижимости -обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан.

Предшествовавшее развитие рынка недвижимости и его правовой базы не определялось какой-либо четко сформулированной целью и отличалось известной непоследовательностью. В результате проводимых в России реформ - либерализации цен, приватизации, развития частного предпринимательства получили заметное развитие рынок товаров и услуг, рынок капитала, рынок труда. Однако в части рынка недвижимости пока можно говорить лишь о неравномерном и нестабильном развитии его отдельных секторов. Относительно быстро развивается только рынок квартир; значительно отстает предложение коммерческой недвижимости, в зачаточном состоянии рыночный оборот промышленной недвижимости, практически отсутствует рынок земельных участков, что усугубляется недостаточным правовым обоснованием совместного решения задач рынка жилой недвижимости и земельного рынка.

Специфические особенности регионов отражаются на структуре спроса-предложения на рынках жилой недвижимости. В этом плане характерно различие критериев отнесенности жилья к какому-либо классу, обусловленное спецификой региона.

Так наиболее различными критериями, как правило, характеризуется жилье элит-класса. В частности, следует учитывать различие регионов по уровню жизни, приводящее к тому, что жилье, в каком-либо городе, отнесенное к элит-классу, в другом городе бы попало в разряд эконом-класса. В то же время, в большинстве регионов жилая недвижимость элит-класса имеет место лишь в центре и пригородах городов: региональных центров, центров добывающей отрасли и т.п.

Следует учитывать, что элитная недвижимость как сектор жилья, пользующийся спросом у потребителей с высоким уровнем доходов, возникла в качестве жилья, заполнившего нишу жилой недвижимости, ранее занятую

«квартирами улучшенной планировки». Речь идет о многометражных многоуровневых, террасных и прочих квартир, пентхаусов, таунхаусов и т.п., находящихся в комфортабельных зданиях, расположенных в районах с современной инфраструктурой. Вместе с тем критерии элитности жилья не являются четко установленными и общепринятыми. В связи с этим в каждом конкретном регионе или городе устанавливаются специфические критерии элитности, соответствующие спросу потребителей. Более того, каждая девелоперская фирма или риэлторская компания стремится разрабатывать и использовать в своей практике собственные критерии, применительно к жилой недвижимости элит-класса.

Понятие «элитности», а точнее критерии; по которым та или иная недвижимость, относится к этому сегменту, постоянно меняются, кроме этого, используемое сегодня в практике понятие элитной жилой недвижимости не имеет достаточно четкого определения среди основных участников рынка. Данному процессу способствует непрерывный процесс формирования новых строительных технологий, материалов, совершенствования инженерных систем; а основной причиной этих изменений является потребность покупателя в элитной недвижимости, которая объединяет в себе: следующие функции объекта: обеспечения жизнедеятельности и инвестиционного ресурса.

Понятие элитного жилья варьируется в зависимости от стран и регионов. В большой части западных стран (например, Германии, Бельгии, Швейцарии, США, Великобритания) элитное жилье - это, прежде всего, свой дом, имеющий прилегающий к нему участок земли. Обычно это отдельно стоящие дома; построенные из качественных материалов, имеющие придомовую территорию (сад, бассейн, двор). В европейских странах элитность определяется, прежде всего, местоположением (в центре), видом из окон, уже сделанным дизайнерским ремонтом, наличием собственной охраняемой территории дома, собственной инфраструктурой квартала и т.д.

Если же это квартира, то, как правило, в одноподъездном доме, что обеспечивает высокую степень охраняемости, либо собственный вход. Например, жилая недвижимость в Германии поделена на четыре категории: «люкс», «приват», жилье долевого владения (с муниципалитетом, а также муниципальное (ведомственное) жилье).

В Калининградском регионе к элитному жилью относят, прежде всего, квартиры» в домах, расположенных в историческом центре города. Что привлекает потребителей недвижимости? Прежде всего близость расположения различных бизнес центров, достопримечательностей, деловых центров. Так же привлекает своей развитой инфраструктурой и архитектурным стилем.

По мнению российских специалистов, критериев элитности, как правило, используется не менее тридцати. Самый очевидный критерий – цена. В Калининградском регионе много крупных элитных проектов, где цены на первичном рынке за квадратный метр на порядок выще, чем в других таких же прибрежных регионах. В Калининграде в настоящее время сносятся даже те дома, которые были построены в 90-х годах и на тот период времени считались элитным жильем. Поскольку цена за квадратный метр в Калининграде намного выше и спрос на жилую недвижимость разного класса, как правило, значительно выше, то такие затраты оправданы. Инвестиции в подобные дорогостоящие проекты окупаются за запланированный срок.

Следует также учитывать, что появляются новые формы жилой недвижимости, относящейся к элитному жилью . Так, с учетом фактора реновации промышленных комплексов и зданий на рынке элитной недвижимости появились «лофты».

Лофты, как отдельный вид жилья, появились в результате того, что некоторые представители творческих слоев населения поселялись на территории промышленных зданий, дабы предотвратить их снос.[1] Сохраняя таким образом памятники промышленной архитектуры, они выделили новую категорию жилья, которая на данный момент на Западе считается элитной. Понятие лофта со временем трансформировалось, оставив лишь основные черты жилья, изначально появившегося на промышленных объектах. Лофты имеют очень большую площадь, высокие потолки, витринные окна. В дизайне интерьера частенько присутствуют балки или элементы несущих конструкций, преобладающий материал – пластик или металл.

Какими бы разными не казались подходы составителей классификаций, сходятся они в одном – главными признаками элитности являются местоположение, количество квартир в доме, инфраструктура и качество строительства. «Центровое» местоположение определяет и все остальные параметры: и количество квартир, и этажность, и наличие объектов инфраструктуры, и инженерное оснащение, и места в подземном паркинге.

Следующий критерий – этажность и количество квартир в доме, этот критерий еще называют «клубностью». Поэтому одной из наиболее важных характеристик элитных жилых зданий риэлторы считают наличие соответствующей социально-бытовой инфраструктуры на нижних этажах самого дома или в непосредственной близости от жилого строения, составляющей единый защищенный и комфортабельный комплекс.

Также важным критерием «элитности» жилья является благоприятное окружение, скверы, магазины и другие объекты. Одновременно значимой составляющей малоквартирно-сти является, также эксклюзивная планировка квартиры.

С одной стороны, престижными являются центральные районы города, образующие так называемый «деловой центр». Чаще всего это еще и исторический центр города, близость к которому также очень ценится в связи с наличием развитой культурной, образовательной, социальной инфраструктуры. С другой стороны, для проживания; более комфортны спокойные, тихие районы с благоприятной экологической обстановкой. Например, загазованность и транспортная непроходимость делового центра города, обуславливающая наличие транспортных пробок, вызывает у потенциальных жильцов сомнения в удобстве и целесообразности проживания в данном месте.[2]

С развитием строительных технологий требования к элитному жилью, как и жилью вообще, подвержены постоянным изменениям. Но существуют обязательные опции и специальные – по ситуации. Элитные дома высшей ценовой категории обладают уникальным архитектурным обликом, при строительстве используются только высококачественные материалы, имеется подземный паркинг, из расчета не менее двух машиномест на квартиру, а сами апартаменты оборудуются современными техническими системами. Но, в то же время, списывать со счетов дома, не имеющие, к примеру, системы «умный дом», нельзя.

Ранее большие цены на элитные квартиры в Калининграде были обусловлены в основном высоким спросом на них и дефицитным предложением. Сегодня элитные квартиры в Калининграде – это, прежде всего, квартиры высокого качества, объема жилой площади. Кроме этого, дома, в которых расположены элитные квартиры в Калининграде существенно отличаются от типовых инженерными решениями. К примеру, в домах, где расположены элитные квартиры в Калининграде, как правило, не отключают летом воду, никогда не отключается электричество, за счет наличия систем резервного дублирования при отключении главной сети, имеется центральное кондиционирование и система очистки воды.

В целом в большинстве регионов России установилась следующая наиболее распространенная градация домов (квартир) по соотношению цена-качество: эконом – комфорт – бизнес – элита. Требования к качеству квартир в каждом ценовом сегменте действительно изменились. Например, если 12-15 лет назад установка стеклопакетов в оконные проемы повышала статус жилого дома до бизнес-класса, то сегодня это является стандартом для квартир в эконом-классе.

Долгое время в Калининграде такого рода жильё определялось «элитной» ценой за квадратный метр. Цена, в свою очередь, зависела в основном от месторасположения и высоты потолка. Кроме того, в Калининграде существует особая специфика, которая объясняется сохранением традиционной немецкой архитектурой и особенностями жилого фонда, расположенного в отдельных микрорайонах.

Существенная дифференциация, обусловленная региональными различиями, помимо элитного жилья, присуща и для рынка малоэтажного строительства, сталкивающегося с такими проблемами, как сложности с инженерным обустройством участков, транспортным сообщением, участием малых строительных фирм, которые нередко экономят на архитектурных решениях, применении страхования рисков строительно-монтажных работ и пр.

Так в ноябре 2010 года правительство Калининградской области изучало различные стратегии и варианты строительства жилья, которое было бы одновременно доступным, комфортным и малоэтажным (в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», программы «Малоэтажная Россия», областной программы «Жилище» и проекта комплексного обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой).

Инициатива по стимулированию малоэтажного строительства исходит из руководства страны. В развитие данной инициативы Национальным агентством малоэтажного строительства предложены планы увеличить объем финансирования ипотечного продукта «Дом с участком» (стоимость от 1,5 до 5 млн. руб. на стадии строительства). Предполагается, что малоэтажное строительство станет массовым, поднявшись за период 2015 – 2020 гг. до отметки 80% от всего объема строительства нового жилья в России.

Главным препятствием для реализации данного проекта является неподготовленность земельных участков и отсутствие надлежащей инфраструктуры (как инженерной, так транспортно-дорожной). При этом подводка коммунальных сетей к каждому дому будет составлять значительную долю стоимости проекта.

Можно предположить, что малоэтажное строительство активнее всего будет создаваться рядом с центрами регионов, городами, являющимися центрами городских округов, то есть малых городских агломераций.

В частности, вокруг Калининграда в настоящее время застройщики пошли по следующему пути: в окрестностях Калининграда в процессе строительства и продажи готовых домов в настоящее время находится много комфортабельных и оснащенных коммуникациями коттеджных поселков. На их территории расположено большое количество объектов земельных участков под застройку, коттеджей, секций в таунхаусах, квартир в малоэтажных домах, которые занимают приблизительно 4 тысячи гектаров. При этом более 70 процентов из них находятся на землях сельскохозяйственного назначения, то есть, пригодных для садово-огородной деятельности, и как жилье до сих пор не учитывалась. В настоящее время таким строениям присваивают адреса и разрешают прописку, что повлияло на цены и на объем сделок.

Так, в сентябре 2011 года было выделено 150 миллионов на строительство первого социального дома в Юго-Восточном микрорайоне, причем одновременно с закладкой будут вложения в инфраструктуру этой территории, в том числе и для зон малоэтажного строительства.[3]

Для развития рынка малоэтажного строительства важное значение имеет наличие соответствующих подготовленных (как в инженерном, так и в нормативно-правовом планах) земельных ресурсов. При этом характерно, что в отличие от элитного рынка жилья или других возможностей стимулирования жилищного развития, значительные проблемы в выделении участков под малоэтажное строительство из-за отсутствия свободной земли в городской черте, обусловленного предшествующей застройкой пригородов и размещением на них жилых и промышленных зон.

В качестве одного из приоритетных механизмов развития рынка малоэтажного жилья применяется государственно-частное партнерство (ГЧП). В частности, данный механизм используется Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (фондом РЖС). [4]

При этом применение современных архитектурных решений, формирование рекреационных зон, использование принципов энергоэффективности не привело к удорожанию стоимости жилья за счет того, что область взяла на себя финансирования за счет областного бюджета подводящих инженерных сетей.

Таким образом, в результате проводимых в России реформ – либерализации цен, приватизации, развития частного предпринимательства получили заметное развитие рынок товаров и услуг, рынок капитала, рынок труда. Однако в части рынка недвижимости пока можно говорить лишь о неравномерном и нестабильном развитии его отдельных секторов.[5] Относительно быстро развивается только рынок квартир; значительно отстает предложение коммерческой недвижимости, в зачаточном состоянии рыночный оборот промышленной недвижимости, практически отсутствует рынок земельных участков, что усугубляется недостаточным правовым обоснованием совместного решения задач рынка жилой недвижимости и земельного рынка.

Темпы массового развития малоэтажного строительства пока сдерживаются в основном по причине того, что этому мешает неподготовленность земельных участков и отсутствие надлежащей инфраструктуры.[6] Соответственно можно предположить, что малоэтажное строительство, как перспективная форма развития рынка жилой недвижимости, активнее всего будет создаваться рядом с центрами регионов, городами, являющимися центрами городских округов, то есть малых городских агломераций, промышленными и инновационными центрами (как традиционными, так и новыми).