Особенности и тенденции использования ипотечных ценных бумаг в России

В целях привлечения масштабных и долгосрочных инвестиций в жилищный сектор, где ощущается их острая необходимость, государству следует совершенствовать механизм взаимодействия инвесторов, кредиторов и заемщиков в сфере ипотечной секьюритизации. Поэтому ключевое место здесь занимает рынок ипотечных ценных бумаг как один из важнейших способов стимулирования жилищного строительства. Российская Федерация имеет весьма внушительный потенциал для совершенствования этого рынка и в последнее время многие банки сделали акцент именно на использовании ипотечных ценных бумаг в качестве эффективного метода привлечения денежных средств для развития программ ипотечного кредитования. Данная тенденция объясняется высокими темпами роста ипотечных портфелей крупнейших коммерческих банков, поэтому требуются надежные и долгосрочные источники финансирования ипотечного кредитования.

В настоящее время рынок ипотечных ценных бумаг в РФ находится в стадии развития. В 2003 году вступил в силу Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», что создало правовые основания для начала функционирования ипотечных ценных бумаг на рынке, а в 2006 году была отмечена первая сделка по секьюритизации, проведенная ОАО «Ипотечная специализированная организация ГПБ-Ипотека».

Ипотечные ценные бумаги, в соответствии с Федеральным законом, представляют собой облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия [1]. Выделяют также и такой вид ипотечной ценной бумаги, как закладная, которая регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

По состоянию на 31.10.2019 в обращении (не погашены) находятся 139 выпусков жилищных ипотечных облигаций на общую сумму 456,3 млрд руб., из которых к младшим траншам относятся 40 выпусков на сумму 21,6 млрд руб. (4,7% от суммы всех жилищных ипотечных облигаций в обращении).

Балансовые

Структурированные

Ипот. облигации ДОМ. РФ

Рис. 1. Структура выпуска ипотечных облигаций на 31.10.2019.

Объем облигаций с поручительством ДОМ.РФ в обращении – 326,2 млрд руб. (71% всего объема в обращении). При этом в рамках разработанного ДОМ.РФ механизма заключены соглашения о секьюритизации портфеля еще почти на 1 трлн руб.

В Ломбардный список Банка России входит 31 выпуск на общую сумму 66,1 млрд руб. (15% от суммы всех старших и средних траншей жилищных ипотечных облигаций в обращении). Уже более 2 лет Банк России не включает ипотечные облигации в Ломбардный список, предлагая участникам использовать механизм Центрального контрагента для кредитования под залог таких бумаг.

Всего к биржевым торгам допущены (включены в котировальные листы) и находятся в обращении 82 выпуска жилищных ипотечных облигаций на сумму 427,9 млрд руб., что составляет 94% от суммы всех жилищных ипотечных облигаций в обращении.

Также, в обращении находятся 3 выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных ипотекой нежилой недвижимости, на сумму 23,9 млрд руб. [2].

В целом, можно наблюдать положительную тенденцию развития рынка ипотечных ценных бумаг и поэтому следует выделить их основные особенности:

– Ипотечные ценные бумаги относятся к категории высоконадежных, поскольку используются различные формы кредитного усиления, такие, как субординация, поручительство и т.д. Также имеется обеспечение и для обособления активов участвуют компании специального назначения – ипотечные агенты;

– Выплаты происходят чаще всего ежеквартально, т.е. на периодической основе, и состоят из процентного дохода и частичного погашения номинальной стоимости облигаций;

– Процентный доход формируется из процентов по закладным, которые составляют ипотечное покрытие облигаций, и его размер зависит от решения о выпуске облигаций;

– Частичное погашение номинала происходит путем планового и досрочного погашения основного долга заемщиками и, если это предусмотрено условием эмиссией, выкупом дефолтных ипотечных кредитов;

– С помощью опциона clean-up, представляющий собой право эмитента при снижении номинальной стоимости облигации ниже определенного уровня досрочно их погасить, при досрочном погашении ипотечных кредитов фактическая дата погашения ИЦБ наступает значительно раньше юридической даты, установленной в решении о выпуске облигаций [6].

Особенности ипотечных ценных бумаг являются основополагающим фактором, которым руководствуются потенциальные инвесторы при формировании портфеля облигаций. Этому способствует также ряд преимуществ, которыми обладают ИЦБ по сравнению с другими ценными бумагами:

• 1.    Привлекательность ИЦБ объясняется премией к облигациям «первого эшелона» при сравнимых рейтингах инвестиционной категории (Ваа3 и выше): 1) за новизну и сложность инструмента; 2) за неликвидность (150–200 б.п. к кривой Газпрома на начало 2014 г.).

• 2.    ИЦБ обладают преимуществом в кризисные времена благодаря своему главному недостатку – неликвидности, что уменьшает рыночную волатильность

• 3.    Аллокация денежных средств в надежные бумаги с возможностью держать их до погашения (Held-to-Maturity). При больших портфелях в десятки миллиардов рублей не всегда хватает лимитной ведомости и необходимой диверсификации по качественным эмитентам, подходящим под жесткие законодательные ограничения (рейтинг не ниже Ва3).

• 4.    Постоянный денежный поток по портфелю в условиях отсутствия новых поступлений (Cash in). Высокий уровень досрочной амортизации номинала ипотечных облигаций позволяет поддерживать ликвидность портфеля и реинвестировать денежные средства по более высоким ставкам в текущих условиях.

• 5.    Возможность держать в портфеле рублевые бумаги с рейтингом выше суверенного. Практически все выпуски старших траншей ИА (ипотечных агентов) имеют рейтинг от агентства Moody's на уровне Ваа3, что на текущий момент выше суверенного рейтинга от того же рейтингового агентства (Ва1). Исключение составляют выпуски ИА МТС А (Ва1), ИА АИЖК 2013-1 А1 (Ва1). Особенности структурирования подобных сделок позволяют ИА получить рейтинг выше суверенного и не иметь линейную зависимость в рейтинге по отношению к суверенному, как это происходит в случае с корпоративными эмитентами [3].

портфеля, позволяет зафиксировать его рыночный риск.

Рынок ипотечных ценных бумаг в России динамично развивается. Уже сейчас имеются тенденции совершенствования данного сегмента. Этому способствуют меры, предпринимаемые со стороны государства. В частности, Правительство России одобрило дорожную карту по развитию рынка ипотечных облигаций, разработанную Центробанком, Министерством экономического развития и АО «Дом.РФ».

Данный документ был создан в рамках реализации указа президента «О национальных целях и стратегических задачах развития РФ на период до 2024 года», который предполагает ежегодное улучшение жилищных условий не менее 5 миллионов семей. Эта цель должна быть выполнена как раз с помощью развития системы ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг.

Следствием этой инициативы станет не только рост инвестиционной привлекательности ипотечных ценных бумаг, но возможность снижения ставки по ипотечным кредитам до 7,9%. По предварительным оценкам, принятие дорожной карты позволит дополнительно привлечь на этот рынок до 7 трлн рублей в 2019-2024 годах, что будет способствовать росту конкуренции на рынке и снижению ставок по ипотеке на 1-1,5% годовых [7].

По материалам Центрального Банка РФ, средневзвешенная ставка по ипотеке на 1 октября 2019 года снизилась на 0,23 процентного пункта – до 9,68% годовых. Всего в сентябре было выдано 107 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 239,2 млрд рублей (на 1,3% больше, чем в августе), а с начала года выдано 889,4 тыс. ипотечных кредитов, что на 13,7% меньше по сравнению с прошлым годом (1,03 млн) [4].

Дорожная карта предполагает возможность инвестирования в ипотечные облигации средства пенсионных накоплений и временно свободные средства государственных корпораций. Также, предприняты меры по развитию биржевой инфраструктуры рынка и созданию доступных инструментов оценки ипотечных облигаций. Данные шаги в перспективе должны способствовать совершенствованию механизма рынка ипотечных ценных бумаг, что позволит реализовать национальные проекты в сфере жилищного хозяйства и ипотечного кредитования.

Кроме того, изменения коснутся также в строительной отрасли в части использования новой модели финансирования с использованием эскроу-счетов. Правительство РФ направило в Госдуму соответствующие поправки, по которым предлагается актуализировать положения о включении прав требования, обеспеченных залогом прав участия в долевом строительстве, в ипотечное покрытие облигаций. То есть, если в ипотечное покрытие облигаций включены права требования, обеспеченные залогом прав требования участни- ка долевого строительства по договору тов. Данные бумаги интересны для инве- участия в долевом строительстве, то при расторжении такого договора денежные средства, находящиеся на счете эскроу, подлежат перечислению на залоговый счет участника долевого строительства, права по которому переданы в залог, и должны выступать обеспечением по соответствующим облигациям [5].

Таким образом, ипотечные ценные бумаги обладают рядом особенностей и являются существенным источником финан- сторов не доходностью, а их ликвидностью и надежностью. Доходность по ИЦБ не должна быть слишком высокой, иначе ресурсы, привлекаемые на рынок кредитования, будут очень дороги. Однако данный инструмент будет интересен тем, кто хочет вложить свои сбережения, чтобы получать обещанный доход. ИЦБ обеспечены реальной недвижимостью, которая всегда в цене. А значит, гарантией доходности этого финансового инструмента служит ди- сирования ипотечных жилищных креди-   намика роста цен на недвижимость.