Особенности концепции комплексного освоения территорий и ее специфика в жилищном строительстве при комплексном освоении городских территорий

Second year student of the ISA course NIU "Moscow state construction University" Russia Moscow

Fedorova M.YU.

Second year student of the ISA course NIU "Moscow state construction University" Russia Moscow

FEATURES OF THE CONCEPT OF INTEGRATED DEVELOPMENT TERRITORRII AND ITS SPECIFICITY IN HOUSING CONSTRUCTION

IN THE COMPREHENSIVE DEVELOPMENT OF URBAN AREAS Annotation: Currently, the municipalities do not have the resources to independently engineering prepare large plots of land, to ensure their backbone networks and infrastructure. Local authorities have to appeal to the higher authorities, but they can't find solutions to their problems. A real alternative to high-rise construction, formulated the decisive Federal and regional authorities tasks, can serve the projects of integrated development of territories. The first steps in this direction have already made the administration of some of the largest cities.

Начиная с середины 1980-х годов, социально-экономическое развитие крупнейших городов России вступило в серьезные противоречия со сложившейся еще в советский период пространственной организацией городской среды. Накопленный опыт показывает, что развитие новых инфраструктурных комплексов возможно только на новых земельных участках. Нехватка инженерно подготовленных участков сдерживает жилищное строительство и не позволяет удовлетворить спрос населения на жилье. Сложившаяся практика развития рынка жилья - точечная застройка городских кварталов либо строительство отдельных зданий - не может рассматриваться как долгосрочная стратегия развития города. С одной стороны, такая застройка ведет к увеличению нагрузки на изношенную и недостаточную коммунальную и транспортную инфраструктуру, с другой -уродует городскую среду, неоправданно увеличивая плотность застройки. И, наконец, важным фактором, который обязательно должен учитываться при увеличении плотности застройки, является необходимость адекватного развития инженерной и социальной инфраструктуры. В настоящее время муниципалитеты не располагают ресурсами для того, чтобы самостоятельно инженерно подготовить крупные земельные участки, обеспечить их магистральными сетями и объектами инфраструктуры. Местные органы власти вынуждены обращаться к вышестоящим органам власти, однако и там не могут найти решения своих проблем.[1]

Новосибирск представил в Росстрой документацию по 9 перспективным площадкам под комплексную застройку общей емкостью 4,8 млн кв. м жилья. В Пермском крае такие участки выделены не только в краевом центре, но и в других городах. По двум проектам в г. Чайковском и в Пермском районе заявки на участие в подпрограмме "Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства" ФЦП "Жилище" поданы уже в 2006 г.

В Екатеринбурге закончена разработка проектов планировки районов Эльмаш, ВИЗ-Правобережный, Новый Парковый, Полеводство. Специалисты продолжают также разработку районов Уктус-Правобережный, Энергетиков (ВИЗ-Бульвар - Челюскинцев), Медгородок (ВИЗ-Бульвар -Репина - Токарей), Горный Щит. На территории планировочного района "Северный Шарташ" в настоящее время запланировано строительство Итальянского квартала, выделены землеотводы из сельхозугодий ЗАО "Тепличное" под жилую, общественно-деловую и производственную застройку (200 тыс. кв. м жилья и 330 тыс. кв. м коммерческих и производственных объектов). В проекте участвуют "Джарди групп", УГМК и "Атомстройкомплекс". Общая сумма инвестиций - 500-600 млн долл., из них 51% - доля итальянских инвесторов, 49% - российских. На территории ВИЗа-Правобережного располагается промышленная зона, предприятия из которой предназначены к выносу (Опытно-экспериментальный завод "ВНИИМТ", промышленно-складская зона на ул. Красных Зорь).

Среди других областных центров проекты комплексной застройки разрабатывают в Брянске и Чебоксарах.

Однако все эти варианты пока находятся в стадии предварительных обоснований. И только в Екатеринбурге уже идет активная реализация крупномасштабного проекта создания нового планировочного района "Академический". Освоение этой территории было предусмотрено Генеральным планом развития городского округа - муниципального образования "город Екатеринбург", однако реально началось только с появлением генерального инвестора. Инициатором начала реализации этого проекта еще в 2004 г. стала российская финансово-промышленная группа "Ренова". Девелоперский бизнес группы выделен в самостоятельное подразделение "Ренова-Стройгрупп". Проект планировочного района разрабатывали французские архитекторы. Следует сразу отметить, что в рамках района "Академический" осуществляется первая попытка вывода на российский рынок жилья принципиально нового продукта, который можно назвать "комплексное освоение территории". Этот продукт принципиально отличается от проектов массового жилищного строительства. Если задача национального проекта и дальше будет формулироваться в терминах роста массовой застройки, это означает, что на выходе город получит безликие, унифицированные спальные районы. В результате формальные показатели жилищной обеспеченности повысятся, но в полной мере функция рынка жилья как инструмента стимулирования социально-экономического и пространственного развития территории реализована не будет. Комплексное освоение территории предполагает выработку оптимального сочетания между объектами жилой и коммерческой недвижимости, ориентированной на размещение предприятий, предоставляющих услуги для населения и бизнеса, инфраструктурные услуги. Проект комплексного освоения территории (КОТ) предполагает создание новой, привлекательной среды обитания. Привлекательность обеспечивается за счет выработки комплексного и сбалансированного градостроительного решения (жилье, инфраструктура, работа, отдых) и его реализации на определенном по согласованию с администрацией земельном участке. В данном проекте "Ренова-Стройгрупп" (РСГ) является связующим звеном между городскими и региональными властями и компаниями-инвесторами, специализирующимися на точечной застройке.

РСГ выполняет функции по организации проекта КОТ (включая подготовку: юридические, инвестиционные, проектные работы, привлечение подрядчиков), функции контроля своевременного и качественного исполнения работ в соответствии с градостроительной концепцией и генпланом развития города. Тем самым РСГ снижает риски и берет на себя проблемы администрации, связанные с решением указанных вопросов.

С другой стороны, РСГ снижает риски инвесторов за счет обеспечения ясных правил взаимодействия и гарантий местных властей в отношении прав на объекты недвижимости; повышения рыночной привлекательности за счет комплексности и сбалансированности решения, целостности создаваемой среды; привлечения соинвесторов.[2]