Особенности лизинга коммерческой недвижимости в Российской Федерации

Лизинг коммерческой недвижимости не так давно появился на российском рынке, однако этот новый инструмент активно развивается.

По оценкам экспертов, еще в 2007 году доля недвижимости в портфелях российских лизинговых компаний составляла от 0,85 до 2 процентов от общего объема портфеля, а в 2008 году в некоторых компаниях она увеличилась до 50 процентов. Столь бурный рост финансовой аренды, как принято называть лизинг недвижимости, участники рынка объясняют неразвитостью коммерческой ипотеки и тем, что лизинговые схемы менее рискованны для финансирования.

Преимущество приобретения коммерческой недвижимости в лизинг в том, что это дает лизингополучателю возможность получить в пользование недвижимость при отсутствии достаточных собственных денег и на выгодных условиях (процент по лизинговым сделкам ниже, чем по кредиту), избежать изъятия больших сумм из оборотных средств и, следовательно, свободнее осуществлять финансово-хозяйственную деятельность [1, c. 111–112].

Гражданским законодательством Российской Федерации договор финансовой аренды отнесен к разновидности договора аренды, однако лизинг осуществляется в иных экономических условиях. Субъект, который желает получить в пользование объект коммерческой недвижимости, находит его на рынке и обращается к другому субъекту, имеющему финансовые средства, с просьбой купить этот объект и передать ему во временное пользование. Собственником этой недвижимости становится покупатель, но стороны договариваются о том, что нужный объект коммерческой недвижимости и продавца будущий пользователь выбирает самостоятельно, а потому покупатель не будет нести ответственность за качество приобретенного имущества и за действия продавца.

«В самых общих чертах сделка лизинга недвижимости состоит из двух или трех этапов: сначала лизинговая компания приобретает недвижимость в собственность, потом передает ее в пользование по договору финансовой аренды (лизинга), а после окончания срока лизинга объект недвижимости может быть передан в собственность арендатору в соответствии с условиями договора или выкуплен у лизинговой компании по отдельному соглашению. Ни для кого не секрет, что за простотой поверхностных описаний сделок с недвижимостью зачастую скрывается много практических сложностей. Тем более сделки с недвижимостью сложны, если они многосторонние и долгосрочные по российским меркам – несколько лет и дольше» [2, c. 91–93].

Почему лизинг выгоднее ипотеки и кредитной схемы? Приобретая коммерческую недвижимость по ипотечной схеме, клиент неминуемо столкнется с целым рядом проблем. В качестве залогодателя в этом случае может выступать лишь собственник (выходит, бизнесмен должен сначала отыскать нужные ресурсы, приобрести подходящий объект и только потом получить заем под залог этого имущества). Кроме того, банков, готовых выдавать долгосрочные кредиты под залог коммерческой недвижимости, в Российской Федерации не достаточно. Если удается получить кредит, то проценты по нему так значительны (в среднем 18 процентов), что сделка становится практически невыгодной. Банки без охоты рассматривают такие заявки, потому что, как и в случае с ипотекой, есть опасность невозвращения кредита либо возникновения других денежных рисков. Страховые компании не решаются страховать подобные сделки. А в случае с лизингом риск для банка и страховой компании не велик.

Лизинговая схема имеет свои особенности. При лизинговой сделке имущество приобретает компания-лизингодатель. Компания-лизингополучатель, внеся первоначальный платеж в размере от 10 до 30 процентов от стоимости имущества, получает недвижимое имущество в аренду. Лизингополучатель постепенно выплачивает арендодателю стоимость имущества, и оно переходит на баланс предприятия. При расчете платежей учитываются стоимость лизингового имущества за весь срок действия договора лизинга (компании учитывают определенный коэффициент удорожания недвижимости), компенсация платы лизингодателя за использованные им заемные средства, комиссионное вознаграждение, а также плата за дополнительные услуги лизингодателя, предусмотренные договором лизинга.

Выгода лизинга состоит в том, что при лизинге недвижимость переходит в собственность лизингополучателя только после полного расчета с лизинговой компанией, поэтому у предприятий появляется возможность сэкономить на налогах на имущество и прибыль. Кроме того, налог на добавленную стоимость (НДС), входящий в состав лизинговых платежей, будет возвращен предприятию. Кроме того, лизинг коммерческой недвижимости может быть полезен в борьбе с недружественными поглощениями. Для этого может быть применен так называемый возвратный лизинг, суть которого состоит в приобретении дружественной компанией в собственность актива (в нашем случае объекта коммерческой недвижимости) с последующей передачей его в лизинг продавцу. Говоря иначе, компания-собственник сначала продает недвижимость лизингодателю, который потом сдает его в лизинг бывшему собственнику. При реализации схемы возвратного лизинга продавец и лизингополучатель выступают в одном лице. Также вариант возвратного лизинга возможно применить для получения дополнительных оборотных средств, например, для расширения бизнеса или просто как вариант наиболее эффективного и относительно дешевого способа улучшения финансового положения предприятий.

Лизинг недвижимости представляет большой интерес для лизинговых компаний с точки зрения капиталоемкости. Сегодня вердикт участников рынка таков: рынок лизинга коммерческой недвижимости до конца еще не сформирован и обладает огромным неосвоенным потенциалом. В частности, как признают эксперты, рост цен на рынке недвижимости и увеличение размеров арендных платежей способствуют повышению интереса к лизингу коммерческой недвижимости со стороны представителей малого и среднего бизнеса. В ситуации, когда арендная плата практически равна лизинговым платежам, предпринимателю выгоднее заключать договор лизинга на объект недвижимости с последующим переходом ее в собственность.

«Но, несмотря ни на что, доля договоров лизинга недвижимости в портфеле лизинговых компаний по-прежнему остается весьма незначительной. Перечень проблем, мешающих продвигать эту услугу, замечателен своим разнообразием. Одним из основных моментов, влияющих на объемы заключаемых сделок, является несоответствие рыночной стоимости объекта недвижимости и его стоимости на балансе предприятия-продавца. Реально недвижимость продается за сумму, значительно превышающую ту, которая прописана в договоре. При продаже недвижимости по рыночной стоимости продавец обязан выплатить достаточную сумму налогов (налог на прибыль и НДС), которая составляет около трети разницы между рыночной и балансовой стоимостью. Далеко не все продавцы недвижимости готовы на это. Лизинговая же компания по определению заключает только прозрачные договоры, где указанная сумма и реальная стоимость равны.

Другой, не менее серьезной преградой для осуществления лизинга коммерческой недвижимости выступает несовершенство правовой базы. Так, по закону договор лизинга является основным и заключается, как правило, перед договором поставки. Договор купли-продажи заключается во исполнение договора лизинга, а правила регистрации недвижимости требуют, чтобы они были зарегистрированы одновременно. Кроме того, в законе о лизинге сказано, что земля не может выступать в качестве предмета лизинга. Из-за этого лизингодателю приходится отдельно заниматься вопросами землепользования, заключая договор передачи права долгосрочной аренды земельного участка или договор аренды с правом выкупа. Это обстоятельство также увеличивает сроки заключения сделки» [9, c. 56–57].

Развитию лизинга зданий и сооружений также препятствуют особенности российского рынка недвижимости.

Чтобы избежать многих из указанных проблем, автором разработана методика начисления лизинговых платежей, альтернативная методике, рекомендованной Министерством финансов Российской Федерации. Поскольку взаимоотношения лизингодателя и лизингополучателя жестко регламентированы, то, соглашаясь с необходимостью подобной регламентации, автор считает, что в части вопросов ускоренной амортизации следует предложить более гибкую схему, которая позволила бы использовать альтернативные методы начисления амортизации и обоснованные величины коэффициентов ускорения. Разумеется, альтернативные варианты должны быть построены таким образом, чтобы ничьи интересы, в том числе государства, не были ущемлены. Возможны лишь некоторые перераспределения во времени сумм платежей во взаиморасчетах контрагентов лизинговых сделок и налоговых поступлений в государственную казну.

Альтернативным метод может считаться в следующих случаях:

• 1)    когда при расчете лизингового платежа применяется коэффициент ускорения ( К_у ) = 3, использующийся в нелинейном способе: уменьшаемого остатка, по сумме лет,

пропорционально объему выпущенной продукции;

• 2)    когда при расчете лизингового платежа применяется К у * 3, использующийся в линейном способе;

• 3)    когда при расчете лизингового платежа применяется К у * 3, использующийся в нелинейном способе.

В предлагаемой альтернативной модели использован способ уменьшаемого остатка с К у * 3.

Для исследования закономерности формирования лизинговых платежей и платежей по налогам автором построены соответствующие математические модели. Формула расчета лизингового платежа в конкретный год выглядит следующим образом:

L A = { п [ ( 1 -р К у ) ‘ в К у + ( 1 -в К у )¹ х

х ( 1 - 0 , 5 в К у ) ( а + ц ) ] + ДУ } ( 1 + n ) ,         ⁽¹

где t – номер года от 1 до Q – 1 ( Q – длина периода отсроченного налогообложения, г.);

П – первоначальная стоимость основных средств, р.;

• П - ставка НДС;

К_у – коэффициент ускорения;

• в - норма амортизации при линейном методе начисления амортизации;

• о - ставка процента по кредиту;

ц - процент комиссионного вознаграждения.

ДУ – дополнительные услуги.

Эта формула справедлива до предпоследнего года включительно. Для последнего года расчет должен производиться по следующей формуле:

^ = { П [ ( 1 -р К у ) Q ■' + ^0,5 ( 1 -р К У ) Q -’ х (2)

х ( о+ц ) ] + ДУ } ( 1 +п ) ,

в

где L ^AQ -1 - сумма лизингового платежа последний год, р.

Общая сумма лизингового платежа с учетом формул (1) и (2) составит:

Q -2

L^A 1 L A + L A -1 .

t =0

При всей привлекательности предложенного способа расчета К_у для метода уменьшаемого остатка он не позволяет непосредственно определить величину коэффициента ускорения, исходя из заданной общей суммы лизингового платежа. Если этот вопрос является определяющим, то есть если оговоренная общая сумма платежа не должна быть изменена, то автор предлагает найти величину необходимого коэффициента ускорения численным методом.