Особенности недвижимого имущества как объекта управления

Автор: Бирюков С.А., Витковский Б.С.

Журнал: Теория и практика современной науки @modern-j

Рубрика: Основной раздел

Статья в выпуске: 10 (16), 2016 года.

Бесплатный доступ

Короткий адрес: https://sciup.org/140267363

IDR: 140267363

Текст статьи Особенности недвижимого имущества как объекта управления

Развитие рынка недвижимости в нашей стране связано с реализацией принципа хозяйственной самостоятельности в производственной и социальной сферах, осуществлением приватизации государственных и муниципальных предприятий и жилищного фонда, а также с реформированием экономических отношений собственности на землю. Поэтому в настоящее время необходимым является осмысление понятия недвижимого имущества, рынка недвижимости как неотъемлемой части рыночной                                                  системы.

Недвижимость, недвижимое имущество определенно является очень важным элементом экономической системы. История становления и развития экономики развитых стран говорит, что необходимым условием для успешного функционирования рыночной структуры является высокий уровень развития рынка недвижимости в масштабах всей национальной экономики. В отечественной практике рынок недвижимости находится только в процессе формирования, и еще не приобрел законченных, устоявшихся характеристик. По многим объективным причинам показатели уровня развития данного рынка значительно отличаются в различных регионах России. Такими причинами, могут быть климатическое районирование, преобладание какой либо промышленной отрасли и т.д. Особенности формирования рынка недвижимости, взаимозависимость развития данного рынка и других сфер экономической деятельности еще досконально не изучены и не имеют единых устоявшихся проявлений. Понятие недвижимости, недвижимого имущества — является ключевым для уяснения принципиальных особенностей этого института в целом. Сам термин «недвижимое имущество» появился в российском законодательстве сравнительно недавно, а юридического его определения не существовало вовсе. Именно этим объясняется наличие разнообразных точек зрения ученых на этот счет. В настоящее время позиция законодателя изменилась. Это выразилось, прежде всего, в том, что в Гражданском кодексе РФ впервые в истории российского права закреплено понятие недвижимости, которое, безусловно, стало основой всех современных изысканий. Согласно п. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Так, ряд авторов с экономической точки зрения рассматривают недвижимость как финансовую категорию, определяя ее как участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и др.), а также зданиями и сооружениями .

По мнению И.Т. Балабанова , недвижимость — это участок территории с соответствующими принадлежностями, среди которых называются природные ресурсы, здания, сооружения. В качестве одной из составных частей указывается и земельный участок . В данном случае неясно, что же такое «территория»? Возникает представление, что это некая абстрактная категория, не имеющая конкретных признаков. Хотя, если учитывать общепризнанное значение, то территория и есть, прежде всего, земельный участок. Именно такое определение дается в словаре С.И. Ожегова: «Территория — это земельное пространство с определенными границами» . Получается, что земельный участок одновременно является и самой недвижимостью, и ее составной частью, что невозможно. Другие авторы считают, что недвижимость — это товар. Причем само понятие недвижимости как таковой отсутствует. Названы лишь ее характерные признаки, такие как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость . Безусловно, товар может быть движимым и недвижимым. Следовательно, названные признаки должны быть универсальными, подходящими для любого вида имущества. В то же время, определяя недвижимость как товар, необходимо учитывать три основных фактора: — физическую составляющую объекта недвижимости (характеристики, описывающие физические и технические данные); — организационно-правовые данные (имущественные права на объект недвижимости);

— экономические характеристики объекта недвижимости, определяющие стоимостную характеристику недвижимости. Наиболее полным понятием недвижимого имущества, характеризуемым с экономической точки зрения, является следующее: недвижимое имущество — это родовое понятие, отражающее определенный класс вещей, общим признаком которых является прочная связь с землей, так что в качестве недвижимого имущества могут выступать вещи, либо состоящие из земли, либо включающие в себя землю как базовый элемент.

В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономикоправовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав. Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в совокупности физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа или управления. В сущности, понятие недвижимости объединяет в себе эти четыре основных свойства, которые взаимозависимы между собой и не разделимы, а также определяют недвижимость как таковое. Недвижимость: — это единство четырех свойств: физическая составляющая, экономическая составляющая, социальная составляющая и правовая составляющая.

Физическая составляющая отражает физические и технические характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов в процессе жизненного цикла. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владения и пользования имуществом.

Экономическая составляющая рассматривает недвижимость как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества — стоимость и цена — первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются бюджеты и реализуются социальные программы. С правовой стороны недвижимость — совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В России для частных лиц законодательно установлены гарантии покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, то есть свободно распоряжаться своей собственностью. Но когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Закон (ст. 239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требовании по охране окружающей среды, налогообложение имущества и сделок с ним, передача в хозяйственное ведение или оперативное управление и иные формы временного владения, право на бесхозные объекты недвижимости и др. Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для проживания и достойной жизни, он получает, в конечном счете, от земли. Владение недвижимостью или хотя бы пользование недвижимым объектом необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя. Недвижимость, являясь единством четырех свойств: физическая составляющая, экономическая составляющая, социальная составляющая и правовая составляющая, выступает объектом управления со стороны каждой из составляющих. Со стороны физической составляющей операцией управления может быть изменение технических характеристик, которые повлекут, в свою очередь, совершенно другой способ использования. Со стороны экономической составляющей возможно изменение ситуации на рынке недвижимости, которая значительно повлияет на стоимость объекта, как в сторону повышения, так и в сторону снижения. Со стороны правовой составляющей — изменение формы собственности. С социальной стороны — при воздействии других составляющих возможно снижение либо полное прекращение социального эффекта. При этом взаимодействие всех четырех составляющих должно происходить таким образом, что управление данным объектом недвижимости было наиболее эффективным на каждом этапе жизненного цикла с учётом расходов на его содержание и управление в рамках реализуемой стратегии, системы и цели управления.

В зависимости от цели управления может быть выбрано одно приоритетное направление, будь то экономическое (использование в качестве финансового актива), либо физическое (изменение физических характеристик или, к примеру, перевооружение). В таком случае остальные направления переходят в разряд сопутствующих. Таким образом, можно сказать, что влияние всех четырех направлений не равнозначно и степень влияния на систему и стратегию управления зависит от приоритетной цели дальнейшего развития недвижимости.

Рассматривая недвижимость как объект управления, нельзя не отметить его специфические особенности. Объект недвижимости как объект управления обладает особенностями, присущими только для данного рода активов. Так, объект недвижимости одновременно может выступать для разных лиц и как разновидность финансового актива, и как реальный актив, предназначенный для личного или производственного использования. Особенности недвижимости как реального актива включают стационарность, уникальность и вытекающую отсюда разнородность объектов недвижимости, ограниченность числа объектов, вытекающую из ограниченности земли, долговечность объектов недвижимости и длительность их создания. Этим определяется практический потенциал объекта недвижимости как объекта управления.

Список литературы Особенности недвижимого имущества как объекта управления

  • Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 06.12.2011, с изм. от 27.06.2012),(с изм. и доп., вступающими в силу с 01.07.2012).
  • Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 2007.
  • Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебник. 6-е изд., перераб. и доп. - М.: Изд-во Юрайт; ИД Юрайт, 2011.
  • Дудник Д.В. Основы экономического управления земельными ресурсами российской федерации // Монография / Дудник Д. В. Ростов-на-Дону, 2009.
  • Дудник Д.В. Содержание экономического механизма государственного управления земельными ресурсами \\ Предпринимательство. 2009. № 4. с. 54-58. Дудник Д.В. Управление земельными ресурсами \\ Монография. Краснодар, 2008. Дудник Д.В. Правовое регулирование применения земельного налога как инструмента экономического управления земельными ресурсами российской федерации \\ Современное право. 2010. № 4. с. 96-100. Дудник Д.В., Дудник Т.А. Повышение экономической эффективности использования сельскохозяйственных угодий в системе земельно-имущественных отношений российской федерации \\ Экономика и социум. 2013. № 4-1 (9). с. 497-501. Дудник Д.В., Дудник Т.А. Формирование земельного участка в качестве объекта организационно-экономического механизма управления природопользованием: определение понятия \\ В сборнике: технологии разработки информационных систем трис-2012 материалы iii международной научно-технической конференции. 2012. с. 140-143. Дудник Д.В. Оценочные критерии и критические факторы эффективности организационно-экономического механизма природопользования и охраны окружающей среды в российской федерации \\ Управление собственностью: теория и практика. 2013. № 4. с. 9. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: учеб. для студ. учреждений высш. проф. образования - М.: Изд. центр «Академия», 2010.
  • Никифоров С.А. Рынок недвижимости РФ в системе рынков. Разработка перспективной структуры первичного рынка недвижимости РФ // Вестник Екатерининского института. - 2008. - № 4.
  • Ожегов С.И. Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю. Шведовой. - М.: Русский язык, 1984. Научная библиотека КиберЛенинка: http://cyberleninka.ru/article/n/nedvizhimoe-imuschestvo-regiona-kak-obekt-upravleniya#ixzz4AdGDM5Rf
Еще
Статья