Особенности оценки рыночной и ликвидационной стоимости земель сельскохозяйственного назначения

Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.1

Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты имеет особенности расчета земельной ренты, связанные с принятой системой учета плодородия земельного участка.

Стоимость земель определяется по формуле:

С = Др/К, где С – стоимость земельного участка, р./га;

Др – дифференциальная рента, р./га;

К – коэффициент капитализации.

Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами нa ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя. Формула для вычисления имеет вид2:

Др = { Цп – [( З + М + Т 1) х Р + Т 2)] х У }, где Др – дифференциальная рента, р./га; Цпр – цена продажи сельскохозяйственных культур, р./ц;

З – норматив заработной платы, р./ц;

М – норматив материальных затрат, р./ц;

Т 1 – транспортные затраты 1 уровня, р./ц;

Т 2 – транспортные затраты 2 уровня, р./ц;

Р – уровень рентабельности, индекс;

У – нормальная урожайность, ц/га.

Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета.

Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора типичных или традиционно возделываемых культур в месте расположения земельного участка. При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв.

Так как нарушение принципов рационального землепользования может быть связано с формированием структуры производства сельскохозяйственной продукции в соответствии с существующей конъюнктурой рынка, необходимо учитывать совокупный доход от земли при рациональном сочетании отраслей сельского хозяйства в соответствии с природно-сельскохозяйственным районированием территории3. При этом спорным методическим вопросом является включение животноводческой отрасли в исчисление дохода с земли при определении ее стоимости. Существует мне- ние, что при оценке стоимости сельскохозяйственных угодий должен учитываться только доход от растениеводства.

Данные баланса ресурсов и производственного использования основных продуктов питания свидетельствуют о том, что производственное потребление зерна на кормовые цели различается по регионам: в Республике Марий Эл оно составляет 100 процентов, в Нижегородской области – 83 процента, Мордовской АССР – 62 процента, Чувашской АССР – 72 процента, Астраханской области – 77 процентов, Ульяновской области – 55 процентов, а ведущее место в структуре товарной продукции занимают мясо и молоко4. Такая структура товарной продукции соответствует отраслевой специализации, которая исторически сложилась на основе комплексного природно-сельскохозяйственного районирования земельного фонда Российской Федерации. Зерно в структуре товарной продукции занимает первое место в Волгоградской, Саратовской областях и Татарстане, но в сочетании с молочно-мясным скотоводством.

Удельный вес органической массы, которая идет непосредственно в фураж, существенно различается в различных областях и республиках. Это объективно влияет на объем и структуру производства животноводческой продукции, что в результате обеспечивает совокупный устойчивый эффект хозяйствования в целом.

Земли – это в конечном счете важнейшая составляющая национального богатства. Первостепенное значение имеет тот доход, который может дать земля при ее рациональном использовании.

Для этих целей в процессе оценки нами используются шкалы нормативно-расчетных показателей оценки земли в зависимости от качества почв и местоположения5.

За основу определения дохода с земли принимаются следующие показатели: расчетная продуктивность гектара условной пашни по видам товарной продукции (зерно, подсолнечник, картофель, овощи, говядина, свинина, баранина, молоко, шерсть) в зависимости от качества почв в разрезе каждого земельно-оценочного района. Алгоритм расчета дохода с земли в зависимости от качества почв состоит из нескольких этапов.

На первом этапе определяется земельная рента в расчете на балло-гектар (по видам продукции и в целом) для каждого земельнооценочного района Саратовской области.

Себестоимость продукции по видам рассчитывается исходя из ее удельного веса в цене реализации. Полученные показатели себестоимости продукции являются базовыми при определении земельной ренты в расчете на балло-гектар.

Произведение земельной ренты в расчете на 1 балло-гектар в разрезе трех земельнооценочных районов Саратовской области на совокупный балл по свойствам почв конкретного земельного массива позволяет определить земельную ренту в зависимости от качества почв в расчете на гектар условной пашни (таблицы 1–3). Рыночная стоимость земли определялась на 31 января 2002 года.

Доход с земли в зависимости от качества почв корректируется на коэффициент соотношения земельных массивов по местоположению. Полученный показатель дохода с гектара условной пашни является базовым при определении рыночной стоимости земли.

Шкалы нормативно-расчетных показателей внутрихозяйственных и внехозяйствен-ных транспортных затрат в расчете на гектар условной пашни в зависимости от расстояний перевозок грузов и качества почв позволяют определить коэффициенты соотношения земельных массивов по фактору местоположения на всех уровнях землепользования (административный район, хозяйство, поле, участок). Для этого определяются следующие показатели: в соответствии со шкалами трех земельно-оценочных районов нормативно-расчетные показатели транспортных затрат в расчете на гектар условной пашни, масса транспортных затрат

Таблица 1

Земельная рента в расчете на 1 балло-гектар I земельно-оценочный район

Вид товарной продукции	Величина выхода товарной продукции на балло-гек-тар, ц	Удельный вес себестоимости в цене реализации, %	Рыночная цена, р./ц	Себестоимость продукции, р./ц	Доход, р./га
Зерно	0,013537	42,90	230,00	98,67	1,7778
Подсолнечник	0,010449	43,00	350,00	150,5	2,0846
Картофель	0,000112	50,00	500	250,00	0,0280
Овощи	0,000609	50,00	600	300,00	0,1827
Говядина	0,003453	75,10	7000,00	5257,00	6,0186
Свинина	0,000667	63,80	7000,00	4466,00	1,6902
Баранина	0,000401	76,50	7000,00	5355,00	0,6596
Молоко	0,029643	61,20	770,00	471,24	8,8561
Шерсть	0,0002	82,30	21000,0	17283,0	0,7434
Итого					22,041

Таблица 2

Земельная рента в расчете на 1 балло-гектар II земельно-оценочный район

Вид товарной продукции	Величина выхода товарной продукции на балло-гек-тар, ц	Удельный вес себестоимости в цене реализации, %	Рыночная цена, р./ц	Себестоимость продукции, р./ц	Доход, р./га
Зерно	0,026135	56,10	230,00	129,03	2,6388
Подсолнечник	0,000901	40,00	350,00	140,00	0,1892
Картофель	0,000951	50,00	500	250,00	0,2377
Овощи	0,001387	50,00	600	300,00	0,4161
Говядина	0,003169	71,80	7000,00	5026,00	6,2556
Свинина	0,000705	64,80	7000,00	4536,00	1,7371
Баранина	0,000535	73,60	7000,00	5152,00	0,9887
Молоко	0,030262	66,00	770,00	508,25	7,9211
Шерсть	0,000214	80,00	21000,0	16800,0	0,8988
Итого					21,2831

Таблица 3

Земельная рента в расчете на 1 балло-гектар III земельно-оценочный район

Вид товарной продукции	Величина выхода товарной продукции на балло-гек-тар, ц	Удельный вес себестоимости в цене реализации, %	Рыночная цена, р./ц	Себестоимость продукции, р./ц	Доход, р./га
Зерно	0,031333	49,40	230,00	113,62	3,6465
Подсолнечник	0,000509	43,50	350,00	152,25	0,1006
Картофель	0,000148	50,00	500	250,00	0,0370
Овощи	0,000878	50,00	600	300,00	0,2634
Говядина	0,002518	76,30	7000,00	5341,00	4,1774
Свинина	0,000248	74,60	7000,00	5222,00	0,4409
Баранина	0,000581	70,00	7000,00	4900,00	1,2201
Молоко	0,017550	60,00	770,00	462,00	5,4054
Шерсть	0,000278	57,80	21000,0	12138,0	2,4636
Итого					17,7558

(произведение показателя в соответствии со шкалами транспортных затрат в расчете на гектар условной пашни на площадь условной пашни) и ее отношение на гектар физической пашни. При расчете коэффициентов соотношения по фактору местоположения в разрезе административных районов за единицу принимается среднеобластной уровень транспортных затрат в расчете на единицу физической пашни в разрезе хозяйств, полей, участков землепользования соответственно – административный район, хозяйство, поле (таблицы 4 и 5).

При корректировке дохода с земли на фактор местоположения величина дохода с земли в расчете на гектар условной и/или физической пашни делится на коэффициент соотношения земельных массивов по внутрихозяйственному и внехозяйственно-му расстоянию (таблицы 4 и 5).

Например, исходя из расчетной величины выхода товарной продукции по видам на балло-гектар для I земельно-оценочного района, рыночной цены реализации продукции, удельного веса себестоимости в цене реализации, мы получили доход с гектара условной пашни в расчете на балло-гектар в размере 22,04 р./га условной пашни (табл.1). Если на конкретном земельном массиве в первом земельно-оценочном районе совокупный балл по свойствам почв составляет 80, то доход с гектара условной пашни в зависимости от качества почв составит соответственно: 80 х 22,04 = 1763,28 р./га условной пашни.

Величину дохода с гектара условной пашни в зависимости от качества почв необходимо скорректировать на внехозяйст-венные и внутрихозяйственные расстояния. Для этих целей применяются коэффициенты соотношения земельных массивов по фактору местоположения (таблицы 4 и 5).

Так, например, если коэффициенты соотношения земельного массива по внутрихозяйственным и внехозяйственным расстояниям для данного объекта составляют 0,478 и 1,021, то доход с земли в зависимости от качества почв и местоположения составит 3612,997 р./га условной пашни (1763,28/0,478 = 3688,87; 3688,87/1,021 = 3612,997).

Таблица 4

Пример расчета коэффициентов соотношения земельных массивов по внехозяйственному расстоянию для I земельно-оценочного района

Объект	Внехо-зяйст-венное рас-стояние, км	Внехозяйствен-ные транспортные затраты по шкале для I зе-мельно-оценоч-ного района, р./га условной пашни	Площадь условной пашни, га	Масса внехо-зяйст-венных затрат, р. гр.3 х гр.4	Площадь физи-ческой пашни, га	Внехозяйст-венные затраты на гектар физической пашни, р./га гр.5/гр.6	Коэффициент соотношения земельных массивов по расстоянию гр.7хозяйст-во/гр.7район
1	2	3	4	5	6	7	8
Район	50
Почвенный балл	87	5,81	200 000	1162000	300000	3,873
Хозяйство № 1	70
Почвенный балл	80	5,59	6000	39540	10000	3,954	1,020914
Хозяйство № 2	30
Почвенный балл	75	3,54	7000	24780	9000	2,753	0,710818

Таблица 5

Пример расчета коэффициентов соотношения земельных массивов по внехозяйственному расстоянию для I земельно-оценочного района

Объект	Внехо-зяйст-венное рас-стояние, км	Внехозяйствен-ные транспортные затраты по шкале для I зе-мельно-оценоч-ного района, р./га условной пашни	Площадь условной пашни, га	Масса внехо-зяйствен-ных затрат, р. гр.3 х гр.4	Площадь физической пашни, га	Внехозяйст-венные затраты на гектар физической пашни, р./га гр.5/гр.6	Коэффициент соотношения земельных массивов по расстоянию гр.7хозяйст-во/гр.7район
1	2	3	4	5	6	7	8
Район	7
Почвенный балл	87	12,08	200 000	2416000	300000	8,053
Хозяйство № 1	3
Почвенный балл	80	6,42	6000	38520	10000	3,852	0,478331
Хозяйство № 2	9
Почвенный балл	75	12,61	7000	88270	9000	9,807	0,217807

Стоимость земли, рассчитанная на основе метода прямой капитализации земельной ренты, в безрисковых условиях6 будет равна:

3612,997 р./га/0,12 = 30108,31 р./га.

Стоимость земли, рассчитанная на основе метода прямой капитализации земельной ренты, с учетом рисков получения дохода с земли (табл. 6) будет равна:

3612,997 р./га/0,52 = 6948,07 р./га.

Особенности определения стоимости земли в ходе арбитражного управления

Особенности оценки рыночной и ликвидационной стоимости земли в ходе арбитражного управления объясняются требованиями, предъявляемыми к процедурам банкротства, закрепленным Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Например, в ходе внешнего управления начальная цена продажи предприятия или части имущества должника, выставляемого на торги, устанавливается решением собрания кредиторов или комитета кредиторов на основании рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом независимого оценщика, привлеченного внешним управляющим.

В ходе конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет инвентаризацию и оценку имущества должника. Оценка имущества должника проводится независимым оценщиком.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001года № 519: «Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные об-стоятельства»7.

Таблица 6

Виды рисков в бизнесе

Факторы риска	Премия за риск, %
Безрисковая ставка дохода	12 %
Ключевая фигура в руководстве; качество руководства	0–5 %
Размер предприятия	0–5 %
Финансовая структура	0–5 %
Диверсификация территориальная	0–5 %
Рациональное сочетание отраслей сельского хозяйства	0–5 %
Доходы: рентабельность и прогнозируемость	0–5 %
Экология	0–5 %
Прочие особенные риски	0–5 %
Коэффициент капитализации, %	12 %–52 %

⁶ Безрисковая ставка дохода принята на уровне процентных ставок рублевых депозитов по данным агентства «Росбизнесконсалтинг», рассчитанных по выборке банков с надежностью группы В ИЦ «Рейтинг».

⁷ Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 года. № 519 «Об утверждении стандартов оценки». «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» // В кн.: Верхозина А.В. Правовое регулирование оценочной деятельности. М.: РОО, 2003.

Так как в ходе конкурсного производства осуществляется вынужденная продажа объекта оценки, что является чрезвычайным обстоятельством, то, соответственно, есть основания для определения ликвидационной стоимости объекта оценки. «Ликвидационная стоимость объекта оценки» – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов8».

В соответствии со Стандартами Международного Комитета Оценки «Ликвидационная стоимость», или «стоимость при вынужденной продаже» есть денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости9».

«Рыночная стоимость есть расчетная величина – денежная сумма, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения».

«После адекватного маркетинга» означает, что имущество должно быть выставлено на рынке к продаже наиболее подходящим образом в смысле получения максимальной цены из реально возможных в соответствии с определением рыночной стоимости. Полагается, что период маркетинга предшествует дате оценки.

Таким образом, при определении ликвидационной стоимости на первом этапе определяется рыночная стоимость, а затем вводятся обоснованные поправки на наличие базы оценки, отличной от рыночной.

При определении ликвидационной стоимости земельного участка рыночная стоимость корректируется на наличие потери стоимости за счет отличия адекватного маркетинга от периода вынужденной продажи. Для этого необходимо определить период реализации объекта оценки, соответствующий адекватному маркетингу, а также период вынужденной продажи. Величина отличия адекватного маркетинга от периода вынужденной продажи определяется как разница между адекватным и неадекватным маркетингом.

Например, если адекватный маркетинг составляет 12 месяцев, а период вынужденной реализации – 6 месяцев, то величина отличия адекватного маркетинга от периода вынужденной продажи составит 6 месяцев (12 месяцев минус 6 месяцев). Ликвидационная стоимость может быть определена как приведенная рыночная стоимость объекта оценки к ее текущей стоимости с учетом неадекватного маркетинга в условиях вынужденной реализации объекта оценки. Расчет коэффициента текущей стоимости производится по формуле:

V= 1/(1 + i/12)n, где i – ставка дисконтирования, которая может быть рассчитана методом кумулятивного построения: безрисковая ставка дохода плюс риски вложения капитала в данный объект недвижимости низкой ликвидности и низкого качества инвестиционного менеджмента.

Например, при отличии адекватного маркетинга от периода вынужденной продажи на 6 месяцев и ставке дисконтирования, равной 27 процентам коэффициент текущей стоимости составит: 1/(1 + 0,27/12)6 = 0,88. Соответственно, при рыночной стоимости земельного участка, равной 6948,07 р./га, его ликвидационная стоимость составит: 6114,30 р. (6948,07 р./га х 0,88).