Особенности предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства

Актуальность проблем предоставления земельных участков для строительства в настоящее время не вызывает каких-либо сомнений. За последние годы приняты ряд новых федеральных законов, урегулировавших различные аспекты строительной деятельности, а в десятки других были внесены изменения. Были приняты практические меры по реализации Федеральной целевой программы «Жилище» и Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

В последнее время проблемы предоставления земельных участков из публичной собственности вызывают интерес как ученых, так и у отдельных граждан, столкнувшихся с данной проблемой.

При анализе правовой основы и практической составляющей данного вопроса в первую очередь хотелось бы отметить проблему регионального законодательства. Так, на федеральном уровне, а именно пунктом 2 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. При этом предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации[1].

Согласно Решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан №33/11 от 28.02.2008г., предоставление земельного участка в собственность осуществляется путем проведения торгов, а лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, однократно и бесплатно без процедуры проведения торгов[4].

Граждане, признанные в установленном порядке нуждающимися в жилых помещениях по месту жительства, могут претендовать на получение земельного участка для индивидуального жилищного строительства на льготных условиях.

Одним из оснований признания граждан нуждающимися в жилых помещениях является обеспечение общей площадью на одного члена семьи менее учетной нормы. Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 09.06.2006г. №12/22 установлена учетная норма, исходя из которой определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения, в размере менее 12 кв.м. общей площади жилого помещения на одного человека[3].

Также существует проблема, связанная с предоставлением земельных участков под ИЖС, представляет собой предъявление чрезмерных требований к кандидатам, а также расширительное толкование норм законодательства со стороны компетентных органов, ответственных за рассмотрение заявлений о предоставлении земельных участков по ИЖС. При данных обстоятельствах единственным способом защиты со стороны заявителей является обращение в суд. Следует отметить, что не всегда судебные органы при решении подобных вопросов встают на сторону государственных органов.

В соответствии со ст. 10.1 Закона Республики Башкортостан от 5.01.2004 г. № 59-з «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан» учет граждан, претендующих на предоставление земельных участков, осуществляется уполномоченным органом по месту жительства в порядке очередности, исходя из времени поступления заявлений в уполномоченный орган, отдельно по каждой категории[2].

Законом Республики Башкортостан от 28.09.2011 г. № 437-з внесены изменения в Закон Республики Башкортостан от 05.01.2004 г. № 59-з «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан», в 4 и 5 части 2.1 статьи 10 на получение бесплатно и однократно земельных участков, устанавливается запрет на снятие их с учета при достижении детьми (одного из детей) или ребенка – инвалида совершеннолетия до принятия земельными комиссиями решения о предоставлении однократно и бесплатно земельных участков в собственность для индивидуального жилищного строительства[2].

Дополнительно введена норма, устанавливающая, что получение несовершеннолетними гражданами в соответствии с частью 2.2 статьи 10 Закона Республики Башкортостан «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан» земельных участков в общую долевую собственность в порядке однократного и бесплатного предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не является основанием для отказа после достижения ими совершеннолетия при наличии оснований, предусмотренных частью 2.1 статьи 10 Закона Республики Башкортостан «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан», в предоставлении однократно и бесплатно земельных участков для индивидуального жилищного строительства. Семья утрачивает статус многодетной при проживании и воспитании в семье менее трех детей в возрасте до 18 лет[2].

Третья проблема, в которой потерпевшей стороной скорее являются компетентные органы, ответственные за предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства, представляет собой злоупотребление правом со стороны заявителей. Так, некоторые граждане, пользуясь льготным предоставлением земельных участков, а также положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации об отсутствии обязанности в получении разрешения на ввод в эксплуатацию, а также получения технических паспортов объектов, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства (часть 4, статьи 8 Федеральный закон от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»), а также положениями Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» о регистрации права собственности на объекты ИЖС в упрощенном порядке получают земельные участки под индивидуальное строительство, а возводят на них многоквартирные дома для дальнейшей продажи. Однако в силу статьи 51 Градостроительного кодекса получение разрешения на строительство индивидуального жилого дома все же требуется. Как правило, объекты недвижимости в таких домах продаются как доли в праве общей собственности на дом. Закон не содержит прямого запрета на совершение подобных сделок. Тем не менее в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации данное строение может быть признано самовольной постройкой и в случае если «застройщик» не докажет, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Если данные обстоятельства доказать не удается, постройка подлежит сносу на основании решения суда за счет средств «застройщика»[5].

На основании вышеизложенного можно сделать следующий вывод: на практике мы получаем, что ввиду наличия значительных пробелов в законодательстве и злоупотребления правом со стороны некоторых граждан реально нуждающиеся в подобной социальной поддержке лица лишаются возможности в получении необходимой помощи со стороны государства.