Особенности применения негаторного иска для защиты прав собственников помещений в многоквартирном доме

Vindicatory and negatory actions are traditionally referred to proprietary remedies in civil law, and the same is recently true for the action for the declaration of proprietary rights [2, p. 128; 16, p. 26-27; 34, p. 279-312]. This list could also be extended by an action for declaration of right invalidation [19; 20, p. 23-25; 21]1.

These actions applied to protect the ownership right for the common property in a block of flats are characterized by the features with regard to the subjects of law and their appeal to the court with the appropriate claims, their grounds, subject, fact and means in proof. Actually, these features are determined by the object of the property relationships - common property in a block of flats, complicated relationships between the parties involved: plurality of persons for the right holder and sometimes different purposes of the residential and non-residential indoor spaces in a block of flats.

The Roman Law declares that a negatory action is a demand from the owner (title holder) of an object to remedy the breach of his property right not connected with its dispossession [13; 43, p. 29].

At the same time, a narrow approach to the features of a negatory action denies its application to eliminate “legal” right violations (for example, unreasonable registration of the property right for a common property in a block of flats by a person ), in this case the action can be applied to de facto wrongful acts limiting the ownership right of the person (demandant) [8; 10, p. 22-23; 25, p. 9].

A list of properties commonly shared by the property owners in a block of flats is rather diverse. The list is comprehensively described in Clause 1 Article 290 of the RF Civil Code and in the special standards in Part 1 Article 36 of the RF Housing Code, Section I of the Rules for maintaining common property in a block of flats approved by the Resolution No. 4912 of the RF Government as of 13 August, 2006. These Rules state that the proprietors own, among other things, the indoor spaces in this block of flats not being a part of the apartments and designed to service more than one indoor space in the house, other indoor spaces not owned by particular proprietors and designed to satisfy their social and domestic needs, roofs, enclosing structures of the house, to provide the service to more than one indoor space, a land plot where the house is located, as well as the objects located on this land plot and designed to service, maintain, and to improve the house [5; 7; 17, p. 6-9; 33, p. 25-50; 37]3.

The mentioned objects commonly shared by the property owners together with the intended use of the facilities in the house, the needs of the persons who exploit these facilities predetermine the situations when the negatory action is applied. What is more, legal treatment of commonly shared ownership of the property owners in a block of flats is characterized by peculiar features, reasonably including “limitation of a property owner’s rights to implement the rights and legally protected interests of all stakeholders in the commonly shared ownership and third parties” [26, p. 32-33],

33]; отсутствие возможности у каждого сособ-ственника распоряжаться общим имуществом и реализацию таких правомочий собственников общего имущества по решению их общего собрания; запрет выдела в натуре доли в праве собственности [4, с. 10, 15; 14, с. 19; 18, с. 18; 23; 26, с. 32–33]. Следует указать, что мы разделяем позицию ученых о принципиальной возможности применения негаторного иска в отношениях сособственников [10, с. 22–23]. Противоположный подход также находит по д-держку в отечественной доктрине [22, c. 17].

Итак, рассматриваемый вещно-правовой способ защиты права применяется в основном в случаях неправомерного пользования общим имуществом для:

• –    размещения рекламных и иных вывесок;

• –    прокладки линий связи, телевидения, информационно-телекоммуникационной сети Интернет;

• –    установки кондиционеров, решеток, дополнительных дверей, видеокамер и т.п. объектов;

• –    устройства отдельных выходов из помещений дома, увеличения их площади за счет сооружения пристроев;

• –    размещения нестационарных объектов.

Самовольные реконструкция, переустройство и перепланировка помещений также часто являются основанием для предъявления негаторного иска в суд.

Кроме того, требования об устранении нарушения права собственности могут быть заявлены и при внешнем физическом, химическом, биологическом н егативном воздействии на общее имущество в доме либо на лиц, использующих помещения в многоквартирном доме.

И, наконец, обеспечение доступа к общим инженерным коммуникациям, расположенным в помещениях, находящихся в индивидуальной собственности, также может осуществляться посредством заявления негаторного иска.

Право на обращение в суд общей юри с-дикции или арбитражный суд (в з ависимости от характера и субъектного состава спора), по общему правилу, имеют собственники помещений в многоквартирном доме или управляющая организация. Подробно позиция автора по данному вопросу изложена в предыдущих работах [28; 29]. Здесь важно обратить внимание на то обстоятельство, что буквальное толкование п о- ложений Гражданского (п. 1 ст. 9, п. 1 ст. 11, ст. 209, п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247, п. 1 ст. 290, п. 1 ст. 291) и Жилищного (ст. 36, п. 1 ст. 135, ст. 138) кодексов РФ позволяет установить наличи е такого права непосредственно у собственников помещений и товарищества собственников жилья. При этом собственники могут действовать как единолично (аналогичная возможность предусмотрена в законодательстве западное в-ропейских стран [9, c. 16–23; 46; 47]), так и совместно, в том числе посредством группового иска (class action). Этот институт нашел широкое отражение в правовых системах развитых стран и может использоваться в рассматрива е-мых отношениях [44; 45; 48]. В российском законодательстве и правоприменит ельной практике по существу делаются лишь «первые шаги» в этом направлении [38; 42]. Также следует заметить, что жилищные, жилищно-строительные кооперативы и иные управляющие орган и-зации с учетом их прав и обязанностей по управлению многоквартирным домом 1 имеют, по общему правилу, самостоятельный законный интерес в защите посредством негаторного иска права собственности на общее имущество в многоквартирном доме 2.

• ¹    См. ст. 110, 161 Жилищного кодекса РФ. Также, напр и-мер, согласно п. 3.5.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сент. 2003 г. № 170 (Российская газета. 2003. 23 окт. (доп. вып.) организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением, в частности: самостоятельного строительства мелких дворовых построек (гаражей, оград), переоборудования, балконов и лоджий; окрашивания оконных переплетов с наружной стороны краской (использование цвета пластиковых окон), отличающейся по цвету от установленного для данного здания; крепления к стенам зданий различны х растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установку кондиционеров и спутник о-вых антенн без соответствующего разрешения.

• ²    См.: Обзор судебной практики Верховного Суда Росси й-ской Федерации за четвертый квартал 2011 года: утв . Президиумом Верховного Суда РФ 14 марта 2012 г. URL: http://www.vsrf.ru . См. также, например, постановления: Арбитражного суда Центрального округа от 12 сент. 2017 г. по делу № А54-7179/2016; Арбитражного суда Поволжского округа от 16 окт. 2018 г. по дел у № А55-26470/2017; Арбитражного суда Северо -Западного округа от 23 окт. 2018 г. по делу № А56-56146/2017. URL: https://ras.arbitr.ru .

Такой подход нашел отражение и в законодательстве з а-падноевропейских стран. См., например: п. 5 § 27 Закона Германии от 15 марта 1951 г. «О праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью» (URL: ; ст. 15 Закона Франции от 10 июля 1965 г. № 65557 «О совместном владении построенными зданиями» (URL: .

a lack of possibility for each property owner to dispose of the common property and to execute the powers of the common property owners under the decision of their general meeting, a ban to allocate a share in ownership right in kind [4; p. 10, 15; 14, p. 19; 18, p. 18; 23; 26, p. 32–33]. Here we should mention that we support the academicians’ position on the possibility to take a negatory action against joint proprietors’ relationships [10, p. 22 –23]. The opposite approach can also find its support in the national theory [22, p. 17].

Thus, the proprietary remedies in question are mainly applied in the situations when the commonly shared property is illegally exploited for:

• –    placing promotional and other boards, posters;

• –    putting the communication, television, Internet information telecommunication lines;

• –    installing air-conditioners, iron bars, additional doors, surveillance cameras, etc.;

• –    arranging separate exits from the house, their enlargement by constructing extensions;

• –    placing non-standard objects.

Unauthorized structures, remodeling and redevelopment of the indoor spaces could also be the grounds to bring a negatory action to the court.

Besides, demands to eliminate the violation of property right could be declared under explicit physical, chemical, biological negative impact on the commonly shared property in the house or on the persons using the indoor spaces in a block of flats.

Finally, the common utilities located in the facilities owned by separate proprietors could also become accessible by taking a negatory action.

The general rule states that the property owners in a block of flats or a property management company have the right to file a lawsuit in the court of general jurisdiction or to an arbitration court (which depends on the nature and a subject matter of a dispute). The author ’s position regarding this issue is described in detail in the previous papers [28; 29]. It should be noted here that the literal interpretation of the provisions from the RF Civil (Clause 1 Article 9, Clause 1 Article 11, Article 209, Clause 1 Arti cle 246, Clause 1 Article 247, Clause 1 Article 290, Clause 1 Article 291) and Housing (Article 36,

Clause 1 Article 135, Article 138) Codes reveals that the property owners and condominium association possess this right. And the property owners can act individually (a similar opportunity exists in the West European legislations [9, p. 16 -23; 46; 47]) or jointly, including taking a class action. It is widely applied in the legal systems of the developed countries and can be used in the relationships in question [44; 45; 48]. The Russian legislation and law-enforcement practices, in fact, are making the first steps in this area [38; 42]. It should also be noted that under the general rule the housing associations, housing construction condominiums and other pr operty management companies with their own duties and obligations in managing a block of flats 1 have their own independent legally protected interest by taking the negatory actions to protect their ownership right to the common property in a block of flats2.

Общим основанием негаторного иска, направленного на защиту права собственности на общее имущество в многоквартирном доме, выступают обстоятельства неправомерного использования данного имущества, изменения, негативного внешнего воздействия на него, затрудняющего реализацию правомочий собственников. Кроме того, такой иск может быть заявлен при наличии реальной угрозы нарушения права собственности [20, с. 20-21; 25, с. 9; 34, с. 301; 39, с. 21-23]1.

Предмет требований по рассматриваемому иску состоит в устранении указанных обстоятельств посредством возложения на ответчика соответствующей обязанности (например, демонтировать вывеску с общего имущества, пристрой к многоквартирному дому, ликвидировать переустройство помещения, демонтировать дверь, установленную в общем помещении, и т.п.), либо запрета на совершение определенных действий (в частности, прекратить эксплуатацию оборудования, оказывающего негативное воздействие на многоквартирный дом или проживающих в нем лиц, запретить проводить работы по реконструкции помещения и т.п.) [27]2. Следует заметить, что формулировка исковых требований должна быть пр е-дельно конкретной, четкой для обеспечения исполнимости решения суда. Кроме того, выполнение требований негаторного иска должно непосредственно вести к восстановлению прав истца. В связи с этим заслуживают негативной оценки формулировки исковых требований о признании тех или иных действий ответчика по негаторному иску незаконными.

Обратимся к более подробному анализу перечисленных ситуаций применения негаторного иска для защиты прав собственников помещений в многоквартирном доме.

Споры о размещении рекламных и иных вывесок на общем имуществе многоквартирного дома

Часто собственники нежилых помещений, расположенных в подвальных, цокольных и первых этажах здания, размещают различного рода конструкции в виде табличек, баннеров, световых коробов и прочих объектов на стенах многоквартирных домов, как в целях информирования потребителей, так и для рекламы.

Общие нормы ст. 246, 247 Гражданского кодекса РФ предписывают осуществлять владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собств енности, по соглашению всех участников.

Специальные предписания Жилищного кодекса РФ устанавливают, что по решению собственников помещений в многоквартирном д о-ме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36). При этом собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 37).

Более того, положения и. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ относят к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение д о-говоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций).

При этом, в соответствии с и. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ, в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме.

Системное толкование указанных положений законодательства позволяет сделать вывод

The general ground for taking a negatory action aimed to protect the ownership right to the common property in a block of flats serves to be the circumstances of its unauthorized exploitation, modifications, negative external impact on it preventing the exercise of proprietors’ powers. Besides, this action could be taken in case of a real threat of ownership right breach [20, p. 20-21; 25, p. 9; 34, p. 301; 39, p. 21-23]1.

The subject of the demands in the action in question is about eliminating the specified circumstances by imposing the associated duties on the defendant (for example, to demount a banner from the common property, an extension to a block of flats, to bring back the original apartment layout, to disassemble a door mounted in a common facility, etc.), or by banning any particular actions (for example, to stop the exploitation of the equipment with the negative impact on a block of flats or the people living there, to ban the redevelopment works, etc.) [27]2. It should be noted that the stated demands must be clearly specified to provide the enforceability of the court decisions. What is more, once the demands within the negatory action are met, the demandant’s rights should be restored. Therefore, the stated demands requiring the court to recognize these or those defendant’s actions illegal deserve to be negatively looked upon.

Let us examine the mentioned situations for taking a negatory action to protect the property owners’ rights in a block of flats in more details.

Disputes over Placing Promotional and Other Boards on Common Property in a Block of Flats

The owners of the non-residential facilities located in the basements, semi-basement and ground floors very often place different constructions, such as plates, banners, light boxes, etc., on the walls of the block of flats to inform the consumers and to promote products.

The general standards in the Articles 246, 247 of the RF Civil Code instruct us to possess, to use, and to handle the commonly shared property under the mutual agreement of all stakeholders.

Special instructions from the RF Housing Code declare that the possession of the objects of the common property in a block of flats can be delivered to other persons under the decision of the property owners arrived at the general meeting of the property owners in a block of flats unless this breaches the rights and legally protected interests of the citizens and the entities (Part 4 Article 36). Along with that, a property owner in a block of flats has no right to separate his share in kind in the commonly shared ownership right in the common property in a block of flats (Part 4 Article 37).

What is more, the provisions of the Clause 3, 3.1 Part 2 Article 44 of the RF Housing Code declare that the competencies of the general meeting of the property owners cover decision making in the exploitation of the common property of the property owners in a block of flats by third parties, including decision making about signing an agreement on mounting and maintaining the promotional structures, if their mount and maintenance presuppose the exploitation of the common property of the property owners in a block of flats; decision making in identifying the persons who are authorized on behalf of the property owners to sign the agreements on exploitation of the common property of the property owners in a block of flats (including the agreements on mount and maintenance of the promotional structures).

Along with that, under Clause 1 Part 2 Article 137 of the RF Housing Code, if this does not breach the rights and legally protected interests of the property owners in a block of flats, the housing condominium is authorized to grant the use or the limited use of a part of the common property in a block of flats.

Consistent interpretation of the mentioned provisions of the legislation makes us conclude о том, что именно решение общего собрания собственников помещени й в многоквартирном доме либо решение товарищества собственников жилья (как исключение) [14, с. 25 –27; 18, с. 24–25] выступают правовыми основаниями для размещения соответствующих вывесок на общем имуществе многоквартирного дома собственниками помещений в доме или иными лицами [31].

Вместе с тем указанный подход не нашел однозначной поддержки в судебной практике. Так, отменяя решение Арбитражного суда Пермского края по делу № А50-39399/2017 о возложении обязанности произвести демонтаж конструкции, размещен ной на общем имуществе многоквартирного дома, и отказывая в удо в-летворении исковых требований, суд апелляц ионной инстанции указал, что согласие собственников помещений в многоквартирном доме и заключение договора требуются только на установку и эксплуатацию рекламной конструкции на фасаде (стенах) дома; спорная же конструкция такого характера не имела, ее ра з-мещение было согласовано с уполномоченным органом, а ответчиком была реализована публичная обязанность по информированию потребителей в интересах неограниченного круга лиц1.

Действительно, согласно п. 1 ст. 9 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»2, изготовитель (исполн и-тель, продавец) обязан довести до сведения потребителя фирменное наименование (наименование) своей организации, место нахождения (адрес) и режим работы. Продавец (исполнитель) размещает указанную информацию на вывеске. При этом положения Федерального закона от 13 марта 2006 г. № 38-ФЗ «О рекла-ме»3 не распространяются на информацию, раскрытие или распространение либо доведение до потребителя которой является обяз а-тельным, в соответствии с федеральным законом, на вывески и указатели, не содержащие сведений рекламного характера (п.2,3ч.2ст.2 Закона).

• ¹    URL: http://kad.arbitr.ru . См. также, например: судебные акты по делу № А60-69534/2017. URL: http://kad.arbitr.ru .

• ²    Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 3, ст. 140.

• ³    Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. № 12, ст. 1232.

Таким образом, в предмет доказывания по рассматриваемой категории дел судами иногда включаются обстоятельства квалификации размещенной конструкции как вывески либо как рекламной конструкции [1; 11; 41]4. Такое решение указанного вопроса позволяет распространить на отношения сторон различное правовое регулирование, а удовлетворение нег а-торного иска к собственнику или иному владельцу нежилого помещения в многокварти р-ном доме должно следовать лишь в случае отнесения спорной конструкции к рекламной5.

Однако, как представляется, указанные положения законодательства о защите прав п о-требителей в соответствии с их буквальным толкованием не предусматривают исключения из правила об использовании общего имущества многоквартирного дома на основании реш е-ний общего собрания собственников помещ е-ний в многоквартирном доме, товарищества собственников жилья. Соответствующая прав о-вая позиция также нашла определенное отражение в судебной практике 6. При этом иногда судами при принятии положительных решений по негаторным искам о демонтаже вывесок д о-полнительно принимались во внимание обстоятельства, связанные с негативным влиянием

• ⁴    См., например: судебные акты по арбитражным делам № А72-1394/2016, А79-10471/2014, А54-7179/2016, А79-1498/2018. URL: http://kad.arbitr.ru . См. также, например: п. 1, 2 постановления Пленума ВАС РФ от 8 окт. 2012 г. № 58 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами Федерального закона “О рекламе”» (Вестник ВАС РФ. 2012. № 12); О разграничении понятий вывеска и реклама [Электронный ресурс]: письмо ФАС России от 27 дек. 2017 г. № АК/92163/17. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

• ⁵    См., например: апелляционные определения: Свердловского областно го суда от 7 февр. 2014 г. по делу № 3316910/2013, от 12 февр. 2015 г. по делу № 33-1852/2015; Саратовского областного суда от 10 июня 2014 г. по делу № 33-3303/2014; Ростовского областного суда от 27 янв. 2015 г. по делу № 33-795/2015; Кировского областн ого суда от 11 нояб. 2014 г. по делу № 33-3930/2014. URL: https://www.sudact.ru ; постановления: Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 мая 2017 г. по делу № А56-44838/2016; Тринадцатого арбитражного апелл я-ционного суда от 4 июня 2018 г. по делу № А56-70313/2017. URL: https://ras.arbitr.ru ; судебные акты по арбитражным делам № А56-56146/2017, № А45-11858/2013, № А60-69534/2017. URL: http://kad.arbitr.ru . См. также: определение Верховного Суда РФ от 18 нояб.

2014 г. по делу № 303-ЭС14-395. URL:

• ⁶    См., например: постановление ФАС Уральского округа от 18 дек. 2013 г. по делу № А50-3246/2013; апелляционное определение Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 4 марта 2014 г. по делу № 33-792/2014. URL: https://ras.arbitr.ru .

that it is the decision of the general meeting of the property owners in a block of flats or the decision of the housing condominium (as an exception) [14, p. 25–27; 18, p. 24–25] that serves to be the legal grounds for placing the appropriate boards on the common property of a block of flats by the property owners or third parties [31].

Along with that, this approach was not univocally supported in the court practices. For example, the c ourt of appeal cancelled the decision of Perm Krai Arbitration Court in the case No. А50-39399/2017 on imposing the duties to dismount the structure placed on the common property in a block of flats, dismissed the claims, and stated that the property owners in a block of flats must agree and sign an agreement only on mounting and maintenance of the promotional structure on the façade (walls) of the house, which the load bearing structure did not refer to, its placement was approved of by the authorized body, while the defendant exercised his public duty to inform the consumers in the interests of an indefinite number of people1.

Indeed, under Clause 1 Article 9 in RF Law No. 2300-1 as of 7 February, 1992, “On consumer rights protection”2, a manufacturer (executor, seller) must inform the consumer about the commercial name (brand name) of its company, its location (address), and working hours. A seller (executor) places this information on a board. Along with that, the provisions of Federal Law No. 38-FZ as of 13 March, 2006, “On Advertising” 3 do not cover the information, which disclosure or distribution among the consumers is an obligatory condition under the F ederal Law; boards and signposts which do not contain the promotional information (Clause 2, 3 Part 2 Article 2 of the Law).

Thus, under the considered category the fact in proof sometimes includes the circumstances of qualifying the placed structure as a board or as a promotional structure [1; 11; 41]4. This approach to the question allows the court to consider the parties relationships under differ ent regulations, while a negatory action towards an owner or other owner of a non-residential facility in a block of flats should be satisfied if the disputable structure is considered to be a promotional one5.

However, we feel that these provisions of the legislation about the consumer rights protection b eing literally interpreted do not provide any space for exceptions from the rule about the use of the common property in a block of flats under the decisions of the general meeting of the property owners in a block of flats, housing condominium. The appropriate law-based position could also be seen in the court practices 6. At the same time, when the courts arrive at favourable decisions in negatory actions against dismounting the boards, they also consider the circumstances connected with the negative impact размещения таких объектов на конструкции многоквартирного дома1.

Следует отметить, что обязанность по информированию потребителей может быть исполнена и без использования общего имущества многоквартирного дома, в том числе посредством размещения соответствующих вывесок на крыльцах, окнах, дверях нежилых помещений.

В то же время установление вида (характера) размещаемой вывески (рекламная, информационная) может быть важно в тех случаях, когда собственниками помещений в многоквартирном доме принимаются дифференцированные решения применительно к различным конструкциям, размещаемым на фасаде (общем имуществе) многоквартирного дома2. Кроме того, следует учитывать и формулировку заявляемых требований. Так, в одном случае арбитражным судом было отказано в демонтаже именно рекламной конструкции, поскольку такой ее характер не был доказан истцом, а требование о демонтаже вывески им не заявлялось3.

Таким образом, размещение на объектах общего имущества многоквартирного дома без получения соответствующего решения общего собрания собственников помещений в доме вывески, в том числе одним из таких собственников, в силу буквального толкования положений гражданского и жилищного законодательства является неправомерным. Заявленный же в такой ситуации негаторный иск о демонтаже ко н-струкций вывески должен быть удовлетворен.

Попутно следует заметить, что аналогичные противоречия в судебной практике сущ е-ствуют и применительно к размещению на общих стенах (фасаде) многоквартирного дома кондиционеров и других подобных объектов. В одних случаях их размещение без решения общего собрания собственников одним из них судами признается правомерным «в отсутствие нарушений прав и законных интересов истца»4, ца»4, а в других - справедливо принимаются противоположные решения, где указанное обстоятельство признается достаточным для удовлетворения негаторных исков5.

Споры о размещении линий связи, телевидения, сети Интернет на общем имуществе многоквартирного дома

Предоставление потребителям, в том числе собственникам помещений в многоквартирном доме, их нанимателям, арендаторам, услуг телевидения, стационарной телефонной связи, доступа в информационно-телекоммуникационную сети Интернет часто делает необходимым размещение соответствующего оборудования в общих помещениях многоквартирного дома (на общем имуществе дома). В связи с этим возникает вопрос об основаниях для такого использования объектов права общей долевой собственности.

Как и в предыдущем случае, общие нормы гражданского и жилищного законодательства однозначно предписывают получить согласие собственников помещений в многоквартирном доме в установленных законом формах [40].

Более того, согласно ч. 3 ст. 6 Федеральн о-го закона от 7 июля 2003 г. № 126-ФЗ «О связи», организации связи по договору с собственником или иным владельцем зданий, опор линий электропередачи, контактных сетей железных дорог, столбовых опор, мостов, коллекторов, туннелей, в том числе туннелей метрополитена, железных и автомобильных дорог и других инженерных объектов и технологических площадок, а также полос отвода, в том числе полос отвода железных дорог и автомобильных дорог, могут осуществлять на них строительство, эксплуатацию средств связи и сооружений связи. При этом собственник или иной владелец указанного недвижимого имущества вправе требовать от организации связи from placing these objects on the structure of a block of flats1.

It should be noted that the duty to inform consumers can also be exercised with no use of the common property in a block of flats, including by placing the appropriate signs on the porches, windows, doors of non-residential facilities.

At the same time, it may be crucial to identify the type (nature) of the placed board (promotional, information) in cases when the property owners in a block of flats take differentiated decisions towards different structures placed on the facade (common property) of a block of flats2. What is more, the wording of the declared demands should also be taken into account. For example, in one case the arbitration court rejected the demand to dismount the promotional structure, because the demandant did not manage to justify its promotional nature, while he did not demand to dismount the board3.

Thus, it seems to be unreasonable to place a board on the common property in a block of flats with no appropriate decision from the general meeting of the property owners, including by one of the proprietors, due to literal interpretation of the civil and housing legislation provisions. The stated negatory action towards structure dismounting in this case must be satisfied.

It should also be noted here that the court practices are known for similar inconsistencies concerning the placement of air-conditioners and other similar objects on the common walls (facades) of a block of flats. In some cases their placement with no decision from the general meeting of the property owners is recognized to be reasonable due to “the lack of breach of the rights and legally protected interests of the demandant”4, while in others - the opposite resolutions are justifiably made when this circumstance is recognized to be enough to satisfy the negatory actions5.

Disputes over Placing Communication, Television, Internet Lines on Common Property in a Block of Flats

The availability of the cable television, fixed phone line, Internet information telecommunications network for the consumers, including the property owners in a block of flats, their tenants, lessees, presupposes that the corresponding equipment is placed in the common facilities in a block of flats (on the common property of the house). Therefore, the question of the grounds to use the commonly shared property objects arises.

Like in the previous case, the general standards of the civil and housing legislation unequivocally instruct one to get the approval from the property owners in a block of flats within the legally protected procedures [40].

What is more, according to Part 3 Article 6 of Federal Law No. 126-FZ as of 7 July, 2003, “On communications” the communications companies can construct, maintain the means of communication and communication facilities under the signed agreement with the owner or other proprietor of the buildings, power transmission towers, overhead systems of the railway roads, poles, bridges, collectors, tunnels, including the tunnels of the subway, railway and highway road and other engineering objects and technological sites, as well as right-of-way roads for the railway and highway roads. Along with that, the owner or other proprietor of the mentioned property соразмерную плату за пользование этим имуществом, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Однако факт использования общего им у-щества в многоквартирном доме для размещ е-ния указанного оборудования для оказания услуг потребителям, в том числе и самим собственникам, получил неоднозначную оценку этих обстоятельств со стороны судов. Так, в одних случаях требования собственников помещений в многоквартирных домах и управляющих организаций о демонтаже оборудования удовл е-творялись, невзирая на указанный факт1; в других – его установление приводило к обра тному результату 2.

В связи с этим в 2016 г. Министерством связи и массовых коммуникаций РФ был ра з-работан законопроект, предусматривающий внесение изменений в Жилищный кодекс РФ и Федеральный закон «О связи», направленных на обеспечение свободного (в том числе бе с-платного) доступа операторов связи к общему имуществу многоквартирных домов. В частн ости, предполагалось дополнить ст. 6 Закона положением о том, что оператор связи, который заключил договоры об оказании услуг электр о-связи с абонентами, находящимися в мног о-квартирном доме, или получил заявление о заключении договора об оказании услуг электр о-связи с такими абонентами, имеет право потребовать от лица, осуществляющего управление данным многоквартирным домом, заключения договора об оказании услуг по организации доступа пользователей к электросвязи. Лицо, осуществляющее управление многоквартирным

• ¹    См., например: постановления: Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 окт. 2014 г. по делу № А63-5128/2013, от 31 окт. 2018 г. по делу № А63-12841/2017; Федерального арбитражного суда Уральского округа от 5 марта 2014 г. по делу № А50-8829/2013. URL: https://ras.arbitr.ru ; апелляционные определения: Омского областного суда от 13 авг. 2014 г. по делу № 33-5057/2014; Челябинского областного суда от 18 окт. 2016 г. по дел у № 11-14893/2016. URL: https://www.sudact.ru .

• ²    См., например: постановления: Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28 дек. 2012 г. по делу № А60-7361/2012, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 июня 2015 г. по делу № А56-53033/2014. URL: https://www.sudact.ru ; апелляционные определения: Волг о-градского областного суда от 22 янв. 2014 г. по делу №33900/2014; Верховного Суда Республики Татарстан от 18 дек. 2014 г. по делу № 33-16979/2014; Ростовского областного суда от 26 февр. 2014 г. по делу № 332637/2014; Ульяновского областного суда от 25 нояб. 2014 г. по делу № 33-4624/2014. URL: https://www.sudact.ru .

домом, не вправе отказать в заключении дог о-вора об оказании услуг по организации доступа пользователей к электросвязи, в том числе н е-скольким операторам связи, если каждому из таких операторов связи могут быть обеспечены необходимые технические условия для разм е-щения, эксплуатации, обслуживания и модерн и-зации соответствующего оборудования и сетей.

В Жилищный кодекс РФ должна была быть включена ст. 165.1 «Доступ операторов связи к объ ектам общего имущества в многоквартирном доме», согласно которой для з а-ключения лицами, осуществляющими управление многоквартирными домами, договора c операторами связи об оказании услуг по орг а-низации доступа пользователей к электросвязи и предоставления операторам связи доступа к объектам общего имущества в многокварти р-ном доме в целях исполнения ими обязательств в пользу собственника жилого помещения данного многоквартирного дома решение общего собрания собственников помещений не треб у-ется.

Однако указанный законопроект так и не был внесен в Государственную Думу на ра с-смотрение, поскольку получил отрицательную оценку регулирующ его воздействия Минэкономразвития РФ3.

В конце 2018 г. в Государственную Думу членами Совета Федерации был внесен законопроект, предусматривающий внесение изменений в Жилищный кодекс РФ в целях «создания недискриминационных (равных) условий доступа всех операторов связи к инфраструктур е многоквартирных домов». Так, согласно прое к-ту, статья 165.1 ЖК РФ «Выдача технических условий размещения на объектах общего имущества многоквартирного дома сетей электр о-связи и средств связи для целей оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме» должна предусматривать пол о-жение о том, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе в течение трех месяцев со дня размещения копии поступившего заявления оператора связи о выдаче техн и-ческих условий размещения на объектах общего имущества многоквартирного дома сетей электросвязи и средств электросвязи для целей оказания услуг электросвязи собственникам 3

Федеральный портал проектов нормативных правовых актов. URL: #npa=45791.

is entitled to demand a reasonable fee for the exploitation of this prop erty from the communication company, unless otherwise is stated by the federal laws.

However, the fact of using the common property in a block of flats to place the mentioned equipment to provide the services to the consumers, including the property owners, is considered to be controversial by the courts. For example, in some cases the demands to disassemble the equipment from the property owners in a block of flats and property management companies were satisfied despite the mentioned fact1, while in others this fact gives the opposite result2.

Therefore, in 2016 the RF Ministry of Communications and Mass Media developed a draft law proposing to introduce some changes in the RF Housing Code and the Federal Law “On communications” aimed to provide a free (including no feebased) access to the common property in a block of flats for the communications providers. For instance, the Article 6 of the Law was supposed to be extended by the provision that a communications provider which signed the electrical communications service agreements with the subscribers from a block of flats or received an application about signing the electrical communications service agreement with these subscribers is entitled to demand from a person managing this block of flats to sign a service agreement to provide the access to the electrical communications to all users. A per- son managing a block of flats has no right to refus e from signing the service agreement on providing the access to the consumers to the electrical communications, including to several communications providers, if any such providers could be given the appropriate technical conditions for placing, maintaining, and upgrading the corresponding equipment and networks.

The RF Housing Code should include Article 165.1 “Access for the communications providers to the common property objects in a block of flats” which states that no general meeting of the property owners is required to sign the service agreement on providing the access for the users to electrical communications and providing the access to the communications providers to the common property objects in a block of flats between the persons managing blocks of flats and the communications providers for the latter to fulfill their obligations to benefit a residential property owner in this block of flats.

However, this draft law was not presented to the State Duma for discussion, because it was negatively evaluated in terms of regulating impact by the RF Ministry of Economic Development3.

At the end of 2018, the members of the Federation Council introduced a draft law into the State Duma, which proposes to introduce some changes in the RF Housing Code aimed “to create non-discriminatory (equal) accessibility for all communications providers to the infrastructure of the blocks of flats”. For example, according to the project, the Article 165.1 of the RF Housing Code “Issuing the technical conditions for placing the electrical communications networks and communications means on the common property objects in a block of flats to provide the communications services to the property owners in a block of flats” should take into account the provision that the property owners in a block of flats are entitled to have a general meeting where they should decide whether to ban the placement or to dismount the electrical communications networks and communications means on the common помещений в многоквартирном доме провести общее собрание с целью принятия решения о запрете размещения или о демонтаже на объектах общего имущества многоквартирного дома сетей электросвязи и средств электросвязи для целей оказания услуг электросвязи собственникам помещений в многоквартирном доме. При этом решение общего собрания о запрете размещения или о демонтаже сетей электросвязи и средств электросвязи может быть принято в случае, если их размещение не отвечает техническим нормативам и правилам размещения сетей электросвязи и средств электросвязи в жилых домах, а также требованиям в области защиты жизни и здоровья граждан.

В пояснительной записке к законопроекту отмечается, что оборудование связи устанавливается в целях организации оказания услуг связи одному из собственников квартир, являющемуся одновременно и сособственником объектов общего имущества дома. При установке телекоммуникационного оборудования непосредственного пользования имущества в многоквартирном доме оператором связи не происходит, поскольку данное оборудование размещается исключительно для оказания услуг связи жителям данного дома. Оператор связи не может рассматриваться как пользов а-тель общих помещений в многоквартирном доме, поскольку он лишь предоставляет гражданам в пользование телекоммуникационное оборудование (средство связи) с целью оказания услуги связи. В связи с этим плату за размещение такого оборудования предлагается нормативно запретить взимать (проект ч. 6 ст. 165.1 ЖКРФ)1.

В то же время в 2016 году Судебная колл е-гия по экономическим спорам Верховного Суда РФ сформулировала позицию о том, что отказ управляющей организации в допуске к общему имуществу многоквартирного дома в отсутствие договора или решения общего собрания собственников о предоставлении имущества без заключения договора соответствует дейст- вующему законодательству и не ущемляет пр а-ва оператора связи2.

В дальнейшем, в 2018 году, Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ была сформулирована и позиция о правомерности взимания собственниками помещений в многоквартирном доме платы за размещение на общем имуществе в многоквартирном доме оборудования связи3.

Указанное решение вопроса Верховным Судом РФ представляется вполне справедливым не только в связи с применением буквал ь-ного толкования норм гражданского, жилищн о-го законодательства и Федерального закона «О связи», но и по следующим соображениям. Обеспечение свободного доступа организаций к общему имуществу в многоквартирных домах в целях оказания услуг связи, телевидения, доступа к сети Интернет порождает очевидный пробел в праве, связанный с правилами использования такого имущества: доступ в конкретный многоквартирный дом может понадобиться не одному десятку организаций. Во что в этой ситуации превратятся подъезды, фасады, чердаки такого дома? И каким образом собственники смогут ограничить доступ, хаотичное использование общего имущества дома в этих ситуациях, ответить на эстетические проблемы? Возникают и вопросы о присоединении к общим электросетям дома для обеспечения эксплуатации размещаемого оборудования, их обслуживании, оплате потребляемой электрической энергии.

В приведенных законопроектах непосредственно не рассматривается и ситуация, когда операторы связи используют общее имущество в многоквартирном доме для установки оборудования, размещения сетей, необходимых для оказания услуг не только собственникам помещений в этом доме, но и иным пользователям, в том числе находящимся в соседних объектах.

См.: определение Верховного Суда РФ от 4 июля 2016 г. № 304-КГ16-1613. URL: См. также: определения Верховного Суда РФ от 22 нояб. 2016 г. № 305-КГ16-3100, от 11 сент. 2017 г. № 305-АД17-6347, от 1 марта 2018 г. 306-КГ17-17056. URL: Ранее похожую позицию занимал Президиум ВАС РФ: см. и. 6 Обзора судебной практики по некоторым вопр о-сам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения (информ, письмо Президиума ВАС РФ от 15 янв. 2013 г. № 153).

• ³    См. определения Верховного Суда РФ: от 26 апр. 2018 г. № 304-ЭС17-10944; от 8 июня 2018 г. №306-3018-448; от 7 авг. 2018 г. № 306-3018-448. URL: http://ras.arbitr.ru .

property objects to provide the electrical communications services to the property owners in a block of flats. This meeting should be held within three months from the date when a copy of the provider’s application about the issuing the technical conditions for placing the electrical communications networks and communications means on the common property objects to provide the electrical communications services to the property owners in a block of flats is displayed. At the same time, the general meeting can ban the placement or the dismounting of the electrical communications networks and communications means, provided this placement does not match the technical regulations and rules of placing the electrical communications networks and communications means in residential buildings, as well as the requirements in the sphere of citizens’ life and health protection.

The explanatory note to the draft law notes that the equipment for the communications is installed to organize the communications services to one of property owners also being a common property owner. When the telecommunication equipment is installed, the communications provider does not directly use the property in a block of flats, because this equipment is placed only for providing the communications services to the residents of this house. The communications provider can not be seen as a user of the common property facilities in a block of flats, because it just provides the telecommunication equipment (communication means) for use to the citizens. Therefore, a fee for placing this equipment is proposed to be banned at a legislation level (draft document Part 6 Article 165.1 of the RF Housing Code)1.

At the same time in 2016, Chamber for the Commercial Disputes of the Supreme Court of the Russian Federation articulated its position saying that a refusal from a property management company to provide the access to the common property in a block of flats with no agreement or the decision from the proprietor general meetings concerning the issue of providing the property with no agreement fits the acting legislation and does not breach the rights of the communications providers2.

Later on in 2018, the Chamber for the Commercial Disputes of the Supreme Court of the Russian Federation held the position that the fee charged by the property owners in a block of flats for placing the communications equipment on the common property of the house was found to be reasonable3.

This solution proposed by the RF Supreme Court seems to be fair with regard to the literal interpretation of the standards of the civil, housing legislation and the Federal Law “On communication”, as well as with regard to the following considerations. An obstacle-free access to the common property in blocks of flats to provide the communications, television, Internet services entails an evident gap in the law connected with the rules of using this property. The access to a particular block of flats could be required by dozens of companies. What happens with the access areas, facades, roof spaces of this house? How can the owners limit the access, the chaotic exploitation of the common property of the house in these situations, to organize the solution of the esthetic problems? The questions concerning the connection to the common electrical networks of the house to maintain the placed equipment, its maintenance, the payment for the consumed electricity arise.

The abovementioned draft laws do not directly consider the situation when the communications providers use the common property in a block of flats to install the equipment, to place the networks necessary for providing the services to both the property owners in this house and other users, including the ones from the neighboring sites.

Понятно, что основания для такого использования недвижимости с еще большим основанием должны находиться в области договорных отношений с собственниками помещений в многоквартирном доме, а при отсутствии заключенного соглашения собственники вправе требовать устранения нарушения своего права посредством заявления негаторного иска о демонтаже указанного оборудования и сетей.

В связи с этим следует заметить, что более взвешенный подход использован законодателем Франции в ст. 24-21 Закона от 10 июля 1965 г. № 65-557 «О совместном владении построенными зданиями», который, предусматривая обязательность рассмотрения на общем собрании домовладельцев вопроса о размещении в многоквартирном доме оптико-волоконных линий связи, ведущую роль в его решении оставляет на их усмотрение2.

Споры о пресечении и ликвидации последствий самовольных реконструкций, переустройства и перепланировки помещений многоквартирного дома

Изменение собственником или иным владельцем помещения в многоквартирном доме его параметров (площади, назначения помещений, количества и расположения входных дв е-рей и окон, инженерного оборудования и т.д.) может непосредственно затрагивать права и законные интересы других собственников помещений. Указанное обстоятельство часто обусловлено, во-первых, одновременным изменением объектов общего имущества в многоквартирном доме, а во-вторых, влиянием на качество использования иных помещений.

Действующее гражданское, жилищное и градостроительное законодательство предусматривает различные правила проведения таких изменений помещений в многоквартирном доме в зависимости от их квалификации как реконструкции, перепланировки или переустройства [3; 6; 12; 15].

Федеральным законом от 27 декабря 2018 г. № 558-ФЗ3 действие норм главы 4 Жилищного кодекса РФ, ранее регламентировавшей пров е-дение переустройства и перепланировки жилых помещений в многоквартирном доме, было распространено и на регулирование аналогичных отношений применительно к нежилым помещениям. Легальные дефиниции перепланировки и переустройства помещения сформулированы в ст. 25 ЖК РФ: переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. А его перепланировка - изменение конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт4.

В пункте 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ определено понятие реконструкции объекта капитального строительства: изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов этих конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов5. Попутно следует заметить, что понятия реконструкции, перепланировки и переустройства помещений в законодательстве четко не разграничены, что не может не сказываться на качестве правоприменения [12; 24; 30].

Пунктом 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, о переустройстве и перепланировке помещения, входящего в состав общего

It is clear that the grounds for this exploitation of the property should be in the area of contractual relationships with the property owners in a block of flats, while, if there is no signed agreement, the owners are entitled to take an action to remedy the violation of this right by taking a negatory action towards the disassembly of the specified equipment and networks.

Therefore, it should be noted that the lawmakers in France used a more balanced approach in the Article 24-21 Law No. 65-557 as of 10 July, 1965, “On joint ownership of the constructed buildings” which presupposes an obligation for the general meeting of the proprietors to discuss the placement of fiber-optic communication lines in a block of flats and gives the meeting the key role in achieving the decision2.

Disputes over Suppressing and Remediating the Consequences of Unauthorized Redevelopment, Remodeling and Refurbishment of the Rooms in a Block of Flats

Introduction of changes into the apartment parameters (area, intended use, number and location of the entrance doors and windows, utility equipment, etc.) by a property owner or any other proprietor in a block of flats could directly impact the rights and legally protected interests of the other property owners. This circumstance is very often determined by, first of all, changes in the common property in a block of flats and, secondly, the impact on the use quality of other facilities.

The acting civil, housing, and urban planning legislations propose different rules for introducing these changes in the indoor spaces in a block of flats, and these rules depend on the indoor spaces’ qualification as a redevelopment, remodeling, or refurbishment [3; 6; 12; 15].

For example, according to Federal Law No. 558-FZ3 as of 27 December, 2018, the standards from Chapter 4 of the RF Housing Code, which used to regulate the remodeling and refurbishment procedures for the residential indoor spaces in a block of flats, regulated similar relationships for non-residential facilities. Article 25 of the RF Housing Code contains the legal definitions for remodeling and refurbishment of the indoor spaces: refurbishment of an indoor space in a block of flats presupposes an installation, replacement, or transfer of the utility networks, sanitary and technical, electrical or other equipment, and these changes need to be shown in the technical passport of the indoor space in a block of flats. Remodeling is a change in layout, which also needs to be shown in a technical passport4.

Clause 14 Article 1 of the RF Urban Planning Code defines the redevelopment of an overhauled objects, their parts (height, number of floors, area, volume), including the extensions, redevelopments, expansion of the overhauled objects, and replacement and (or) restoration of the loadbearing structures of the overhauled objects, except for the replacement of several elements of these structures for the similar or other improved elements and (or) restoration of these elements5. Here it should be mentioned that the concepts of redevelopment, remodeling, and refurbishment are not clearly defined in the legislation, which can inevitably affect the quality of law enforcement [12; 24; 30].

According to Clause 1 Part 2 Article 44 of the RF Housing Code, the competencies of the general meeting of the property owners in a block of flats cover decision making regarding the redevelopment of a block of flats, construction of household buildings and other buildings, structures, the remodeling and refurbishment of the indoor spaces имущества в многоквартирном доме. Для принятия положительного решения по указанным вопросам требуется большинство - не менее двух третей общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

В то же время положениями ЖК РФ предусмотрено получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на переустройство, перепланировку, реконструкцию помещения в случае, если таковые невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40)1.

Частично правовые последствия самовольного переустройства или самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме регламентированы в ст. 29 ЖК РФ, ч. 3-5 которой предусматривают, что собственник помещения, наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено или перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан. В противном случае суд по иску органа местного самоуправления, осуществляющего согласование переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме, принимает решение:

• 1)    в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в мн о-гоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние;

• 2)    в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося

• ¹    См. также п. 6.2 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние [3; 36].

Следует заметить, что положения ст. 29 ЖК РФ не ограничивают право на судебную защиту собственников помещений в многоквартирном доме, предусматривая лишь дополнительные возможности для муниципального органа, осуществляющего согласование переустройства и перепланировки2.

Приведенные нормы законодательства позволяют сконструировать три ситуации, в кот о-рых возможна защита прав собственников помещений в многоквартирном доме при самовольных перепланировке или переустройстве помещения путем предъявления негаторного иска:

• 1)    проведенные работы повлекли присоединение к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме³;

• 2)    работы привели к иному изменению общего имущества в многоквартирном доме⁴;

• 3)    результат перепланировки или переустройства иным образом нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме⁵.

within the common property in a block of flats. A favorable decision in these questions requires the majority from two thirds of the votes out of the total number of the property owners in a block of flats (Part 1 Article 46 of the RF Housing Code).

At the same time, the provisions of the RF Housing Code presuppose the one to receive the approval for the redevelopment, remodeling and refurbishment of an indoor space from all property owners in a block of flats, unless these modifications are possible without involving the common property in a block of flats (Part 3 Article 36, Part 2 Article 40)1.

Partial legal implications for the unauthorized remodeling of an indoor space in a block of flats are given in Article 29 of the RF Housing Code, Parts 3-5, which state that a property owner, a lessee of a residential apartment under the contract of social rent, residential lease agreement for the housing facilities intended for social use, which were remodeled or refurbished in an unauthorized manner, must return this indoor space into its previous condition. Under the court resolution, an indoor space in a block of flats may be preserved in a remodeled or refurbished condition provided the rights and interests of the citizens are not violated. Otherwise, the court responds to the action from a local self-government body which is responsible for approving the remodeling and refurbishment in a block of flats and arrives at a resolution:

• 1)    regarding the owner - to sell this apartment in a block of flats by a public tender with a further transfer of the money received from the sale of this apartment in a block of flats minus court resolution execution costs and to oblige a new proprietor in a block of flats to return this apartment in its previous condition;

• 2)    regarding a lessee of an apartment under the contract of social rent, residential lease agreement for the housing facilities intended for social use - to oblige an owner of this residential indoor space who is a lessor under the specified contract,

to return this residential indoor space into its previous condition [3; 36].

It should be noted that the provisions of Article 29 of the RF Housing Code do not limit the right of the property owners in a block of flats to relief in court and presuppose only additional possibilities for a municipal body responsible for approving the remodeling and refurbishment2.

These mentioned legislative standards could model three situations when the property owners’ rights from a block of flats could be protected in case of unauthorized remodeling or refurbishment of an indoor space by taking a negatory action:

• 1)    a part of the common property in a block of flats is attached to this facility due to the executed works³;

• 2)    the common property in a block of flats is modified due to the executed works⁴;

• 3)    the result of the remodeling or refurbishment breaches the rights and the legally proctected interests of the property owners in a block of flats in other manners⁵.

С учетом характера проводимых при р е-конструкции помещения в мн огоквартирном доме работ, как правило, неизбежности изменения общего имущества дома (и по факту осуществления реконструкции многокварти р-ного дома [32]), в случае ее самовольного пр о-ведения достаточным основанием заявления негаторного иска (и его удовлетвор ения) будут выступать обстоятельства, связанные с нес о-блюдением процедуры согласования соответс т-вующих работ с собственниками помещений в многоквартирном доме 1.

В отсутствие указанных обстоятельств в удовлетворении негаторного иска должно быть отказано2. При этом также необходимо учитывать факт нарушения вследствие пров еденных перепланировки или переустройства помещения прав и законных интересов конкретного собственника, предъявившего нег а-торный иск. В отсутствие таковых нарушение прав и законных интересов иных собственников помещений в многоквартирном доме зн а-чение для разрешения дела иметь не будет. Однако указанные обстоятельства могут придать обоснованность предъявлению соответствующего иска со стороны управляющих орг а-низаций, в первую очередь товарищества соб-ственни ков жилья или жилищного кооперат ива, обращающихся в защиту прав всех собственников помещений в многоквартирном доме и своих членов.

Следует также заметить, что и при наличии необходимого согласования с собственниками помещений в многоквартирном доме собственник, права и законные интересы которого оказались нарушенными в результате проведенной реконструкции помещения в многоквартирном ства РФ от 28 янв. 2006 г. № 47 (Собр. законодательства Рос. Федерации. 2006. № 6, ст. 702); п. 1.7.2, 1.7.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.

• ¹    См., например: апелляционные определения: Московского областного суда от 1 июня 2015 г. по делу № 3312522/2015; Ставропольского кра евого суда от 19 июня 2015 г. по делу № 33-3721/2015. URL: https://www.sud -act.ru; постановления: Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2017 г. по делу № А03-22670/2016; Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 нояб. 2018 г. по делу № А56-41391/2018. URL: http://ras.arbitr.ru .

• ²    См., например: апелляционные определения: Алтайского краевого суда от 14 апр. 2015 г. по делу № 33-3365/2015; Саратовского областного суда от 23 июня 2015 г. по делу № 33-2256/2015. URL: https://www.sudact.ru .

доме, вправе заявить негаторный иск об устр а-нении соответствующих препятствий в использовании принадлежащего ему имущества.

Часто споры о реконструкции и перепл а-нировке помещения в многоквартирном доме связаны с обустройством отдельных выходов из помещений дома, увеличением их площади за счет сооружения пристроев.

Как правило, необходимость в оборудов а-нии отдельного (в том числе дополнительного) выхода из помещения может быть обусловлена как требованием норм пожарной безопасности, санитарных правил и норм, так и желанием собственника увеличить коммерческую привлекательность помещения.

Так, в соответствии с п. 7.2.15 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»3, п. 5.4.17 СП 1.13130.2009 «Свод правил. Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»4, п. 3.3 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы»5, помещения общественного назначения должны иметь вх оды и эвакуационные выходы, изолированные от жилой части здания. Значит, попытка самостоятельно исполнить указанное предписание собственником помещения, не имеющего выхода, отделенного от жилой части здания, может войти в противоречие с правилами о получении соответствующего согласования других со бст-венников помещений в многоквартирном доме. Более того, уже с их стороны может быть предъявлено требование негаторного характера о запрете эксплуатации общих помещений мн о-гоквартирного дома в целях обеспечения до с-

• ³    Об утверждении СП 54.13330 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные» [Электронный ресурс]: приказ Минстроя России от 3 дек. 2016 г. № 883/пр. Доступ. Из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». Ранее аналогичная норма была предусмотрена в п. 1.38 СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания» (см. постановление Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. № 78 [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс»).

• ⁴    СП 1.13130.2009. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы [Электро н-ный ресурс]: приказ МЧС России от 25 марта 2009 г. № 171. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».

• ⁵    Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10 [Электронный ресурс]: постановление Главного гос. сан. врача РФ от 10 июня 2010 г. № 64. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

Taking into account the nature of the red e-velopment works in a block of flats, possible unavoidability of the modifications in the common property of the house (and in fact redevelop ing the block of flats [32]), in case of unauthorized redevelopment, a negatory action (and its satisfaction) can be determined by the circumstances connected with a failure to follow the approval procedure with the prop erty owners in a block of flats1.

A negatory action should be rejected without the described circumstances2. At the same time, one should consider a fact of violating the rights and the legally protected interests of a particular property owner taking a negatory action by the performed refurbishment or remodeling. A lack of these violations of rights and legally protected interests of the other property owners in a block of flats will not somehow affect the solution of the case. However, the presented circumstances could justify the taken action from property management companies, first of all from the condominium or housing cooperative protecting the rights of all property owners in a block of flats and its members.

It should be noted that a property owner, whose rights and legally protected interests appear to be violated due to the redevelopment of an indoor space in a block of flats, is entitled to take a negatory action to remove the associated barriers in exploiting the property which belongs to him provided he gets the appropriate approval from the property owners in a block of flats.

The disputes over the redevelopment and remodeling of an apartment in a block of flats are often connected with the construction of separate entrances from the indoor spaces, thus enlarging the area due to extensions.

Typically, a need in a separate (including additional) entrance from an indoor space can be determined by both the fire safety standards and an owner ’s wish to enhance the commercial attractiveness of the indoor space.

For example, under the Clause 7.2.15 SNiP 31-01-2003 “Multi-flat Residential Buildings”3, Clause 5.4. 17 SP 1.13130.2009 “Set of Rules. Fire Protection Systems. Evacuation Entrances and Exits”4, Clause 3.3 SanPiN 2.1.2.2645-10 “Sanitary and epidemiological requirements to accommodation conditions in residential buildings and facilities”5, social facilities must have entrances and evacuation exits isolated from the residential part of the building. So, it turns out that an attempt to execute the mentioned order by a property owner whose facility has no exit separated from the residential part of the building could contradict the rules of obtaining the appropriate approval from the other property owners in a block of flats. What is more, they could, in their turn, take a negatory action to ban the exploi tation of the common facilities in a block of flats тупа посетителей в указанное нежилое поме-щение1.

Так, товарищество собственников жилья «Уют -3» и один из собственников помещений в многоквартирном доме обратились в Централ ь-ный районный суд г. Новосибирска с требованием к собственнику нежилого помещения в доме о демонтаже металлической лестницы, ведущей из указанного помещения во двор многоквартирного дома. Суды первой и апе л-ляционной инстанций отказали в удовлетвор е-нии исковых требований со ссылкой на нео б-ходимость выполнения требований пожарной безопасности ответчиком, а также реализацию им правомочий одного из собственников общ его имущества в многоквартирном доме 2.

Встречаются и немногочисленные случаи отказа в удовлетворении таких требований по мотивам злоупотребления правом со стороны истца, установления судом отсутствия наруш е-ния его прав (само по себе отсутствие согласия собственников на проведение соответствующих работ во внимание не принимается).

Так, товарищество собственников жилья «Комсомольский проспект – 77» обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к собственнику и владельцу подвального помещения в управляемом им многоквартирном доме о возложении обязанности произвести демонтаж входной группы, привести несущую стену многоквартирного дома в первоначал ь-ное состояние. Решением от 14 февраля 2018 г. по делу № А50-19714/2017 в удовлетворении иска было отказано с ссылкой на отсутствие в

• ¹    См., например: решение Лесозаводского районного суда Приморского края от 26 июня 2013 г. по делу № 2878/2013. URL: https://www.sudact.ru ; апелляционные определения: Забайкальского краевого суда от 30 апр. 2014 г.; Омского областного от 24 дек. 2014 г. по делу № 33-8555/2014. URL: https://www.sudact.ru . См. также: апелляционные определения: Верховного Суда Республ ики Бурятия от 15 сент. 2014 г. по делу № 33-2839/2014; Верховного Суда Чувашской Республики от 3 июня 2015 г. по делу № 33-2150/2015; Краснодарского краевого суда от 20 авг. 2013 г. по делу № 33-16430/2013. URL: https://www.sudact.ru . Имеется и противоположная практика (об отказе в исковых требованиях).См.,напри-мер: апелляционное определение Красноярского краевого суда от 23 сент. 2013 г. по делу № 33-9137/2013. URL: https://www.sudact.ru .

• ²    См.: апелляционные определения: Новосибирского областного суда от 16 окт. 2012 г. по делу № 337370/2012; Том ского областного суда от 10 дек. 2013 г. по делу № 33-3709/2013; Санкт-Петербургского городск ого суда от 27 янв. 2015 г. по делу № 33-1138/2015. URL: https://www.sudact.ru .

материалах дела доказательств, подтверждающих незаконность проведенных изменений общего имущества многоквартирного дома. Суд апелляционной инстанции также сослался на злоупотребление правом со стор оны истца, который длительное время не предъявлял собственнику (ответчику) рассматриваемых треб о-ваний. В целом основания к отказу в иске ост а-лись не ясны, поскольку наличие согласия собственников помещений в многоквартирном доме на оборудование входа в под вальное помещение в материалы дела представлено не бы-ло3. С позицией суда апелляционной инста нции о злоупотреблении правом сложно согл аситься, в том числе ввиду возложения на тов арищество собственников жилья пунктом 7 ст. 138 ЖК РФ обязанности принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращ ения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или пр епятствующих этому, а не предоставления ему соответствующего права.

Примечательно, что в том же многоква р-тирном доме незаконно была оборудована еще одна входная группа в подвальное помещение. Рассмотрение арбитражными судами дела № А50-856/2016 о ее демонтаже заняло около двух лет. Суд апелляционной ин станции, отказывая в иске в части указанного требования, также ссылался на злоупотребление правом со стороны истца в связи с тем, что ранее ТСЖ «Комсомольский проспект – 77» на основании решения собственников многоквартирного дома выразило свое согласие на установление платного режима использования собственн и-ком подвального помещения общего имущес т-ва многоквартирного дома для обеспечения спуска в нежилое помещение, которое в посл е-дующем было продано ответчику. Однако п осле отмены судебного постановления суд ом кассационной инстанции при повторном рассмотрении дела судом апелляционной инста н-ции (в ином судебном составе) требование все-таки было удовлетворено4.

В другом случае товарищество собственников жилья «Хабаровская,66»обратилось в Арбитражный суд Пермс кого края с негато р

• ³    URL: http://ras.arbitr.ru .

• ⁴    Там же.

to provide the access to the visitors to this non-residential facility1.

For example, Uiyt-3 condominium and one of the pr operty owners in a block of flats took a legal action in the Central District Court in Novosibirsk against an owner of a non-residential facility in the house to disassemble metal stairs from the mentioned facility to the yard of a block of flats. The court of primary jurisdiction and court of appeal rejected the claims by referring to the need to observe the fire safety requirements by the defendant and to execute the powers of one of the common property owners in a block of flats2.

One can also find some cases when these claims are rejected due to the malusage of the rights on the demandant’s side, due to a court-defined lack of his right breach (a lack of approval from the owners to perform the appropriate works is not taken into account).

For example, Komsomolsky prospekt 77 condominium took an action in Court of Appeal of Perm Krai against an owner and proprietor of a basement in a block of flats managed by him to oblige him to disassemble the entrance structure, to return the load-bearing wall to its original condition. The action was rejected under the resolution as of 14 February, 2018, for the case No. А50-

19714/2017 referring to the lack of the evidences to prove the performed modifications in the common property in a block of flats were illegal. The Court of Appeal also referred to the malusage of the right on the demandant’s side who had not taken actions against the owner (defendant) for quite a long time. On the whole, the grounds for action rejection remained to be unclear, because no approval from the property owners in a block of flats to develop an entrance was not presented3. The Court of Appeal found it difficult to agree on the right malusage due to the obligations imposed on the condominium under Clause 7 Article 138 of the RF Housing Code to take measures to prevent or to stop the actions of the third parties impeding the implementation of the rights to own, to use, and to dispose of the common pr operty in a block of flats by the property owners or impeding this and not providing him the corresponding rights.

It is notable that one more entrance structure to a basement was illegally developed in the same block of flats. It took about 2 years for the Arbitr a-tion C ourts to adjudge the case No. А50-856/2016 about its disassembly. The Appellation Court r ejected the claim regarding the specified demand and referred to the right malusage from the demandant’s side because earlier under the solution of the owners Komsomolsky prospekt 77 condominium approved a fee-based usage of the basement within the common property in a block of flats to provide a descent to the non-residential facility which next year was sold to the defendant. However, the claim was finally satisfied after the court resolution was cancelled by the Court of Appeal (with other court members) at a second trial4.

In another case, Khabarovaskaya 66 condominium brought a negatory action to the Arbitr a-tion Court in Perm Krai, the condominium ным иском о возложении на индивидуальных предпринимателей обязанности произвести демонтаж металлической конструкции (дебаркадера), ведущей к нежилому помещению многоквартирного дома, привести наружную стену многоквартирного дома в первон ачальное состояние путем восстановления кирпичной кладки, освободить земельный участок многоквартирного дома, занятый металлической ко н-струкцией дебаркадера. Отказывая в удовл е-творении иска в части приведения наружной стены многоквартирного дома в первонач альное состояние (в ней был оборудован дверной проем), суды первой и апелляционной инстанций сослались на то, что ответчики, как участники долевой собственности, имеют право на предоставление в их владение и пользование части общего имущества, соразмерной их доле, на отсутствие нарушений прав других лиц, а также на недоказанность нарушений санитарных, технических, градостроительных, историко-культурных (архитектурных) правил соор ужением спорного дверного проема. С указа н-ной позицией не согласился суд кассац ионной инстанции, который, указав на достаточность для удовлетворения рассматриваемого исков ого требования отсутствия решения общего собрания собственников помещений в многоква р-тирном доме, отменил судебные акты в части и принял новый судебный акт 1.

Как представляется, следует негативно оценить указанные попытки расширения предмета доказывания по рассматриваемым спорам за счет необходимости обоснования нарушения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме действиями ответчика, и без того совершенными без получения в установленных случаях согласования со стороны иных собственников помещений на изменение общего имущества в доме2.

И все же, как правило, установление факта самовольного устройства отдельного входа в помещение посредством реконструкции око н-ного проема, несущей или ненесущей общей стены дома, а также размещение на земельном участке многоквартирного дома крыльца для

• ¹    См. судебные акты по делу № А50-22947/2017. URL: http://ras.arbitr.ru .

• ²    См. также, например, апелляционные определения Саратовского областного суда от 20 мая 2015 г. по делу № 332778/2015, Челябинского областного суда от 13 н ояб. 2014 г. по делу № 11-11477/2014. URL: https://www.su dact.ru.

устройства входной группы ведет к удовлетв о-рению иска собственников помещений в многоквартирном доме или у правляющей организации, направленного на восстановление существовавшего ранее положения3. Само по себе самовольное изменение общего имущества в многоквартирном доме является достаточным основанием для удовлетворения негаторного иска4. Аналогичную позицию занимает Верховный Суд РФ 5, а ранее занимал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ 6.

Частной проблемой при разрешении указанных споров является квалификация изменения оконного проема путем разбора части стены для организации входа как уменьшения общего имущества либо его изменения. Различие в подходах имеет принципиальное значение, поскольку обусловливает необходимость в первом случае получения согласия всех собстве н-ников помещений в многоквартирном доме, а не их квалифицированного большинства. Как правило, суды придерживаются именно этой позиции, поскольку формально действительно стена уменьшается7. В то же время полагаем, что такой подход не обеспечивает необходим ого баланса интересов собственников помещ е-ний в многоквартирном доме, выступая факт и-чески непреодолимым препятствием на пути соблюдения интересов их большинства [32], реализации потребностей собственников нежилой части здания, а также в некоторых случаях и соблюдения специальных правил и норм (пожарной безопасности, санитарных, строительных). Так, А. Д. Сидоренко и Е. А. Чефранова

• ³    См., например: апелляционное определение Приморского краевого суда от 13 июля 2015 г. по делу № 335807/2015. URL: https://www.sudact.ru ; постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2017 г. по делу № А03-22670/2016. URL: http://ras.arbitr.ru .

• ⁴    См., например, постановления: Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 нояб. 2017 г. по делу № А60-22391/2017; Тринадцатого арбитражного апелл я-ционного суда от 6 нояб. 2018 г. по делу № А56-41391/2018. URL: http://ras.arbitr.ru .

• ⁵    См., например: определение Верховного Суда РФ от 5 дек. 2016 г. по делу № 304-ЭС16-10165. URL: http://ras.arbitr.ru .

• ⁶    См., например: постановление Президиума ВАС РФ от 25 окт. 2011 г. № 5910/11. URL: http://ras.arbitr.ru .

• ⁷    См., например, апелляционные определения:Псковского го областного суда от 27 авг. 2013 г. по делу № 331377/2013; Санкт-Петербургского городского суда от 1 марта 2016 г. по делу № 33-3313/2016.  URL:

См. также: определение Верховного Суда РФ от 10 июля 2018 г. № 18-КГ18-99. URL:

wanted to oblige individual entrepreneurs to disassemble a metal structure (a floating landing) leading to a non-residential facility of a block of flats, to return the outer wall of a block of flats to its original condition by restoring the brick laying, to free the land of the block of flats occupied by a metal structure in the form of a floating landing.

The primary court and court of appeal rejected the action concerning the restoration of the outer wall of the block of flats to its original condition (it used to have a door) and referred to the fact that the defendants, being joint interest owners, had the right to own and to use a part of the common property equal to their share, no rights of other persons were breached, and the violations of sanitary, technical urban planning, historical and cultural (architectural) rules due to the construction of the door in question were evidenced. The Court of Cassation disagreed with this position and pointed out to the lack of the decision from the general meeting of the property owners in the block of flats, which was enough to satisfy the claim in question, cancelled the court orders in a part and passed a new court order1.

We believe these attempts to expand the fact in proof over these disputes by a need to justify the violation of the rights and legally protected interests of the property owners in a block of flats with the defendant’s actions performed with no lawbased approval from other property owners to modify the common property in the block of flats should not be looked upon as positive ones2.

Still, as a rule, establishment of a fact of an unauthorized construction of a separate entrance to a facility by redeveloping a window area, load bearing or non-bearing common wall of a house, as well as construction of a porch to place an entrance structure on the land of a block of flats is found to satisfy a claim from the property owners of a block of flats or a property management company aimed to restore the previous condition3. The unauthorized modification of the commonly shared property in itself is a reasonable cause to satisfy a negatory action4. Similar position is adopted by the RF Supreme Court5, the same was true for the Presidium of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation6.

Modifications of the window area by demolishing a part of the wall to organize an entranc e are classified as a space reduction in common property or as its modification. This is often a problem to solve in the disputes. Difference in classification approach is crucial, because the first approach presupposes a need of approval from all property owners in a block of flats rather than from their qualified majority. Generally, the courts hold this position, because the wall is really reduced in its area7. At the same time we believe that such an approach does not maintain the necessary balance of the interests of the property owners in a block of flats, in fact it becomes an absolute obstacle in observing the interests of the majority [32], in satisfying the needs of the owners of the non-residential parts of the building, as well as in some case in observing the special rules and standards (fire safety, sanitary, construction ones). For example, А. D. Sidorenko and Е. А. Chefranova справедливо отмечают, что «консенсус, как способ согласования действий при определении порядка владения, пользования, а также и, разумеется, в допустимых пределах, распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, практически неприменим» [26, с. 4; 22, с. 19-20]. Полагаем, что в рассматриваемой ситуации существует необходимость корректировки судебной практики и более точной ее оценки как изменения, а не уменьшения общего имущества в многоквартирном доме. Аналогичного подхода, как представляется, следует четко придерживаться и при решении вопроса о предоставлении земельного участка многоквартирного дома для размещения крыльца (входной группы) [32]1.

Споры об обеспечении доступа к общему инженерному оборудованию и иному общему имуществу многоквартирного дома

Инженерное оборудование, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме, как правило, расположено не только в общих помещениях дома, но и в помещениях самостоятельного назначения (жилых и нежилых). Понятно, что указанное оборудование требует систематических осмотров, обслуживания, текущего и капитального ремонта, что обусловливает возложение на собственника помещения в многоквартирном доме обязанности по обеспечению доступа в принадлежащее ему помещение в целях проведения указанных мероприятий. К иным объектам общего имущества (например, участки стен, перекрытия и др.), пусть и значительно реже, также может потребоваться доступ через помещения собственников. Правовым основанием обеспечения доступа выступают положения ч. 4 ст. 17, ч. 4 ст. 30 Жилищного кодекса РФ, предусматривающие обязанность собственника жилого помещения соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. По аналогии они могут быть применены и к регламентации отношений с участием собственников нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме. Тем более что указанные положения основаны на предписаниях статей 209, 210 Гражданского кодекса РФ, устанавливающих обязанность не нарушать права и охраняемые законом интер е-сы других лиц в ходе реализации правомочий собственника, а также бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Специальными нормами пунктов 10-13.1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, установлено, что содержание общего имущества включает его осмотр, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации. Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, а также лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, ответственными лицами товариществ собственников жилья, жилищных, жилищно-строительных кооперативов, управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги или выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

Разделами II «Организация технического обслуживания и текущего ремонта жилищного фонда», IV «Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций» и V «Техническое обслуживание и ремонт инженерного оборудования» Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда установлены обязанности организации по обслуживанию жилищного фонда по проведению плановых и внеплановых осмотров общедомового инженерного оборудования и строительных конструкций, а также их технического обслуживания и ремонта, обеспечение выполнения которых немыслимо без предоставления доступа к такому оборудованию и конструкциям. Кроме того, приложением № 2 к указанным Правилам установлены предельные сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта отдельных частей жилых домов и их оборудования. В определенных ситуациях установлена обязан- aptly note that aptly note that “consensus as a way to coordinate the actions in identifying the procedures to own, to use, and, of course, to reasonably dispose of the common property in a block of flats is actually inapplicable” [26, p. 4; 22, p. 19-20]. We think that the situation in question requires an adjustment of the court practices and a more precise qualification as a modification, rather than a reduction in the area of the common property in a block of flats. Similar approach is seen to apply to solving the issue with providing a land of a block of flats for placing a porch (an entrance structure) [32]1.

Disputes over Providing Access to Common Utility Equipment and Other Common Property of a Block of Flats

Utility equipment for more than one indoor space in a block of flats is typically located both in the commonly shared spaces of the house and in the specialized spaces (residential and non-residential ones). It is clear that this equipment requires routine inspections, maintenance checks, repairs and overhauls, which obliges a property owner in a block of flats to provide the access to the space owned by him to carry out these actions. Other objects of the common property (for example, parts of the walls, slabs, etc.), may also require, probably not so often, the access through the spaces of the owners. Provisions of Part 4 Article 17, Part 4 Article 30 of the RF Housing Code serve to be the legal reasons for providing the access, these provisions introduce the obligation for the owner of a residential space to observe the rights and legally protected interests of the neighbors, rules to use residential spaces, as well as the rules to manage the common property of the property owners in a block of flats. They could similarly be applied to regulate the relationships involving the owners of the non-residential spaces in a block of flats. What is more, the above mentioned provisions are actually based on the instructions in Articles 209, 210 of the RF Civil Code which impose the obligation not to breach the rights and the legally protected interests of other persons when exercising the powers of the owner, as well as the burden to take case of his property.

Special standards in the Clauses 10-13.1 from the Common Property Maintenance Rules for a block of flats, claim that the common property maintenance includes its inspection, timely reveals the inconsistencies to the common property condition with the requirements of the RF legislation, presupposes repairs and overhauls, preparatory works for the seasonal service. Common property inspection depends on the house management method and could be done by the property owners, as well as by people employed by the property owners on an agreement basis to perform construction and technical audit, by the responsible persons of the condominiums, housing, housing construction cooperatives, property management companies, and in case of direct management of a block of flats - by persons providing the services and (or) performing the works in maintaining and repairing the common property in a block of flats.

Sections II “Technical maintenance and repairs of the housing facilities”, IV “Technical maintenance and repairs of the construction structures” and V “Technical maintenance and repairs of the utility equipment” in the Rules and Standards of the Technical Maintenance of the Housing Facilities define the obligations to organize the maintenance of the housing facilities by routine and emergency inspections of the commonly shared utility equipment and construction structures, as well as their technical maintenance and repairs which can be performed only with the access to this equipment and structures. What is more, Appendix No. 2 to the above mentioned rules defines the deadlines for eliminating the defects with emergency (non-planned) repairs of some parts of the residential houses and their equipment. Some situations presuppose an ность по немедленному устранению неисправ-ностей1.

Порядок доступа в принадлежащее собственнику помещение в многоквартирном доме регламентирован положениями Правил пр е-доставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоква р-тирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 3542. Так, в силу подп. «б» п. 32 Правил, исполнитель коммунальных услуг (управляющая организация) имеет право требовать допуска в заранее согласованное с п о-требителем время, но не чаще 1 раза в 3 меся-ца,в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения н еобходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг – по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время3.

С учетом изложенных положений закон о-дательства и распространенности отношений споры по искам управляющих организаций к владельцам помещений о предоставлении доступа к общему инженерному оборудованию для проведения соответствующих меропри я-тий в судебной практике имеют место дост а-точно часто4.

• ¹    См. также: Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально -культурного назначения [Электронный р есурс]: утв. приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23 нояб.

1988 г. № 312. Доступ из справ.-правовой системы «Кон-сультантПлюс».

• ²    О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов: постановление Правительства РФ от 6мая 2011 г. № 354 // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2011. №22, ст. 3168.

• ³    См. также подп. «о» п. 31, подп. «е» п. 34, п. 85 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов. Специальной нормой подп. 3.4.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда уст а-новлена необходимость обесп ечения доступа в любое время суток представителей организаций по обслужив а-нию жилищного фонда к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через подвальные помещения многоквартирного дома.

• ⁴    См., например: апелляционные определения: Санкт -Петербургско го городского суда от 19 марта 2013 г. по делу № 33-3805/2013; Воронежского областного суда от 30 июля 2013 г. по делу № 33-4082/2013; Хабаровского

  Так, товарищество собственников жилья обратилось в Арбитражный суд Пермского края с негаторным иском к федеральному госуда р-ственному учреждению (владельцу помещений в многоквартирном доме) о возложении об я-занности обеспечить доступ в конкретные помещения, расположенные в подвале дома, находящегося в управлении товарищества, в целях обслуживания и текущего ремонта общего инженерного оборудования многоквартирного дома. По делу была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, которой уст а-новлено наличие общедомового инженерного оборудования в подвальных помещениях, н а-ходящихся во владении ответчика, необход и-мость постоянного круглосуточного доступа к инженерным коммуникациям, расположе н-ным помещениях, а также отсутствие иной возможности в организации доступа к инженерному оборудованию кроме как через име ю-щиеся входы-выходы в эти помещения. С учетом указанных обстоятельств иск был удовл е-творен, а вынесенное по делу № А50-15723/2011 решение от 30 марта 2012 г. оставлено без изменения актами судов апелляцио н-ной и кассационной инстанций⁵.

Следует заметить, что обеспечение доступа предполагает не только вхождение представит елей управляющей организации в помещение для проведения работ, но и отсутствие препятствий к оборудованию в виде перегородок, элементов отделки стен, полов, потолков. Так, в соответствии с п. 4.2 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы»6, системы отопления должны быть доступными для текущего ремонта и обслуживания. Поэтому при формулировании исковых требований для предотвращения неопределенности при исполнении судебного решения цел е-сообразно уточнить, в чем именно будет закл ю- краевого суда от 25 дек. 2013 г. по делу № 33-7988/2013; Сахалинского областного суда от 3 июня 2014 г. по делу № 33-1310/2014; Ставропольского краевого суда от 7 окт.

2014 г. по делу № 33-5920/2014; Верховного Суда Респу блики Татарстан от 26 янв. 2015 г. по делу № 33-1051/2015. URL: ; постановления: Второго арбитражного апелляционного суда от 8 окт. 2018 г. по делу № А29-1521/2018; Арбитражного суда Уральского округа от 16 окт. 2018 г. по делу № А76-4098/2017. URL:

• ⁵    URL: http://ras.arbitr.ru .

• ⁶    Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10: постановление Главного государств енного санитарного врача РФ от 10 июня 2010 г. № 64 // Российская газета. 2010. 21 июля.

obligation to eliminate the malfunctions in an urgent manner 1.

A procedure to receive an access to the proprietor owned space in a block of flats is regulated by the provisions in the Rules for providing the housing services to the owners and the users of the spaces in a block of flats and residential houses approved by Resolution No. 354 of the RF Government as of 6 May, 2011 2. For instance, under the subclause “b” of Clause 32 in the Rules, an executor of the housing services (property management company) is entitled to demand an access for the representatives of the executor (including the employees of the emergency services) at a preagreed time but not more than once per 3 months to a residential or non-residential space occupied by a consumer to check the technical and sanitary condition of the apartment equipment, to perform the required repairs and to check the elimination of the defects in providing the housing services, if necessary, and to respond to an emergency at any time3.

Above mentioned provisions of legislation and the popularity of the relationships in the court practices determine frequent disputes over the claims from the property management companies to the owners of the spaces to provide the access to commonly shared utility equipment to perform the appropriate actions4.

For instance, a condominium brought a negatory action to the Arbitration Court of Perm Krai against a federal state institution (an owner of the spaces in a block of flats) to oblige it to provide the access to specific spaces in the basement of the house under the condominium control in order to maintain and to repair the commonly share utility equipment of the block of flats. A legal constru c-tion and technical enquiry was made which found out the availability of the commonly shared utility equipment in the basement spaces owned by the defendant, a need of 24/7 access to the utility networks in the spaces, and a lack of other possibility to organize an access to the utility equipment but through the existing entrances/exits in these spaces. With regard to the specified circumstances, the claim was satisfied, and the solution as of 30 March, 2012, for the case No. А50-15723/2011 remained unchanged by the courts of appeal5.

Along with that, it should be noted that the access presupposes both an access to a space for the representatives of the property management company to perform the works and no obstacles to the equipment, such as division walls, finishings on the walls, floors, ceilings. For example, under the Clause 4.2 of SanPiN 2.1.2.2645-10 “Sanitary and epidemiological requirements to the accommodation in residential buildings and spaces. Sanitary and epidemiological rules and standards”6 the heating systems must be accessible for the repairs and maintenance. Therefore, the claim reasonably and precisely defines the access to the utility equipment in чаться обеспечение доступа к инженерному оборудованию многоквартирного дома 1.

Отказ в удовлетворении требований со стороны суда, как правило, связан с отсутств и-ем доказательств в отношении препятствий по доступу к инженерному оборудованию,распо-ложенному в соответствующем помещении, в том числе соблюдения установленного норм а-тивно порядка предоставления доступа2. Указанное обстоятельство может быть зафиксир о-вано путем направления письменных уведомлений способом, обеспечивающим фиксацию его получения собственником (владельцем)по-мещения, а также в соответствующем акте, составленном с участием собственников помещ е-ний в многоквартирном доме, в том числе со б-ственника (нанимателя, арендатора) помещения, в который необходим доступ, а также представителей управляющей организации3. Кроме того, по возможности следует использ о-вать средства фото -, видео-, аудиофиксации указанных обстоятельств.

Споры об устранении негативного воздействия на общее имущество в многоквартирном доме и на лиц, использующих помещения, расположенные в нем

Собственникам помещений в многоква р-тирном доме принадлежит право пользования принадлежащими им помещениями в соответствии с их назначением: для прож ивания; для использования нежилого фонда в качестве

• ¹    См., например: апелляционные определения: Красноярского краевого суда от 17 марта 2014 г. по делу № 33861/2014; Хабаровского краевого суда от 17 дек. 2014 г. по делу № 33-7894/2014. URL: https://www.sudact.ru ; постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 февр. 2019 г. по делу № А50-5557/2018. URL: https://ras.arbitr.ru .

• ²    См., например: апелляционные определения: Санкт-Петербургского городского суда от 13 нояб. 2012 г. по делу № 33-14882/2012, от 10 дек. 2013 г. по делу № 3318748/2013, от 25 нояб. 2014 г. по делу № 33-16953/2014; Мурманского областного суда от 3 сент. 2014 г. по дел у № 33-2600/2014; Ростовского областного суда от 13 окт. 2014 г. по делу № 33-13782/2014; Курганского областного суда от 18 июня 2015 г. по делу № 33-1780/2015. URL: https://www.sudact.ru .

• ³    См., например: апелляционные определения: Санкт -Петербургского городского суда от 19 марта 2013 г. по делу № 33-3805/2013; Московского областного суда от 13 мая 2013 г. по делу № 33-8081/2013, от 27 окт. 2014 г. по делу № 33-22418/2014; Волгоградского областного суда от 17 апр. 2014 г. по делу № 33-4204/2014; Верховного Суда Республики Карелия от 17 апр. 2015 г. по делу № 33-1608/2015. URL: https://www.sudact.ru .

офисных, торговых, складских и прочих в предпринимательской деятельности. Такое пра -во предполагает возможность устранения негативного воздействия как на недвижимое имущество (вибрация, высокая или низкая температура, влажность и т.п.), так и на самих лиц, его использующих (например, шумовое, световое воздействие). В этой части право собственности на помещения (в том числе общие) в многоквартирном доме непосредственно сопри -касается с реализацией конституционных прав на жизнь, здоровье, благоприятную окружа ю-щую среду, а также на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной зак оном экономической деятельности (ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 34, ч. 1 ст. 41, ст. 42 Конституции РФ).

Так, в ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регл а-мент о безопасности зданий и сооружений»4 предусматривается, что здание или сооружение должно быть спроектировано и построено таким образом, чтобы при проживании и пребывании человека в здании или сооружении не возникало вредного влияния на него в резул ь-тате физических, биологических, химических, радиационных и иных воздействий. В частности, в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться безопасные условия для проживания и пребывания человека по показателям качества воздуха, воды, инсоляции и солнцез а-щиты помещений, их естественного и искусственного освещения, защиты от шума, микроклимату, влажности на поверхности и внутри строительных конструкций, уровней вибрации в помещениях, напряженности электромагни т-ного поля, ионизирующего излучения в них, а также на прилегающих территориях.

Также, в соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»5, при планировке и застройке городских и сельских поселений должно предусматриваться создание благоприятных условий для жизни и здоровья населения путем комплексного благоустройства городских и сел ь-ских поселений и реализации иных мер по предупреждению и устранению вредного воздействия на человека факторов среды обитания.

• ⁴    Собрание законодательства Российской Федерации. 2010. № 1, ст. 5.

• ⁵    Собрание законодательства Российской Федерации. 1999. № 14, ст. 1650.

a block of flats to avoid misinterpretation in executing a court decision1.

A rejection to satisfy the claim on court’s side is typically connected with a lack of the evidences proving the existence of the obstacles to the access to the utility equipment in the corresponding space, including the observation of the legislative procedure for providing the access2. This circumstance could be documented by sending written notifications by a method enabling to document the fact of receiving the notification by an owner (proprietor) and by a respective act prepared together with the property owners in a block of flats, including the owner (lessee, lessor) of a space where the access is required, and the representatives of the property management company3. Besides, photo, video, audio records of these circumstances should be made, if possible.

Disputes over the Elimination of the Negative Impact on Common property in a Block of Flats and on Persons

Using Spaces in It

Property owners in a block of flats have the right to use the spaces belonged to them in accordance with their intended purposes: residential and non-residential – for offices, trading purposes, for storage and other purposes in entrepreneurship activities. This right gives a possibility to eliminate the negative impact on both immovable property

(vibration, high or low temperature, humidity, etc.) and the persons themselves who use it (for example, noise, light exposure). In this part the ownership right (including the common property) is directly connected with the constitutional rights for life, health, favorable environment, as well as free exploitation of the abilities and property for entrepreneurship and other economic activities not banned by the law (Part 1 Article 20, Part 1 Article 34, Part 1 Article 41, Article 42 of the RF Const i-tution).

For example, Article 10 of Federal Law No. 384-FZ as of 30 December, 2009, “Technical regulations for building and structure safety”4 presupposes that a building or a structure must be designed and constructed so that person’s living and staying there do not negatively affect a person due to physical, biological, chemical, radiation, and other exposures. For instance, their maintenanc e must be performed within the safe conditions for living and staying of a person by such indicators as the quality of the air, water, insolation, sun protection of the spaces, their natural and artificial lighting, noise protection, microclimate, humidity on the surface and inside the construction structures, vibration levels in the indoor spaces, electromagnetic field strength level, ionization radiation level inside the indoor spaces and in the neighboring territories.

Also, under the Part 1 Article 12 of Federal Law No. 52-FZ as of 30 March, 1999, “On sanitary and epidemiological wellb eing of population” 5, planning and housing development in an urbanized area and rural settlement must account for the favorable conditions for life and health of the population by a multi-faceted improvement of the urbanized areas and rural settlements and the implementation of other measures to prevent and to eliminate the harmful expo sure of the environmental factors to a person.

А, согласно ч. 1 ст. 23 Закона, жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих ине-ионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.

Кроме того, специальные требования в области охраны окружающей среды от негативного биологического воздействия при обращении с отходами производства и потребления, а та к-же охраны окружающей среды от негативного физического воздействия установлены Фед е-ральным законом от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»1.

В практике сравнительно распространены иски об устранении шумового, светового, запа-хового воздействия на проживающих в мног о-квартирном доме лиц2. Так, по иску собственника квартиры в многоквартирном доме реш е-нием Кстовского городского суда Нижегоро д-ской област и от 6 октября 2014 г. на ответчика была возложена обязанность устранить препятствия в пользовании истцом жилым помещен и-ем, прекратив деятельность личного подсобн ого хозяйства, оказывающего негативное во з-действие на окружающую среду3. Также по иску собственника квартиры решением Курч атов-ского районного суда г. Челябинска от 10 августа 2015 г., измененным определением Челябинского областного суда от 23 ноября 2015 г., обществам с ограниченной ответственностью было запрещено осуществлять деятельность, связанную с проведением мероприятий, торжеств, банкетов, использованием музыкального сопровождения, в нежилом помещении мног о-квартирного дома в связи с нарушени ем прав истцов и их малолетних детей на отдых, тиши-

• ¹    Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 2, ст. 133.

• ²    См., например: апелляционные определения: Ярославского областного суда от 7 июля 2014 г. по делу № 333538/2014; Волгоградского областного суда от 19 марта 2015 г. по делу № 33-2863/2015; Санкт-Петербургского городского суда от 7 апр. 2015 г. по делу № 33-4979/2015; Калужского областного суда от 10 нояб. 2016 г. по делу № 33-4119/2016. URL: https://www.sudact.ru ; постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 июня 2016 г. по делу № А56-6509/2015. URL: https://ras.arbitr.ru .

• ³    См.: апелляционное определение Нижегородского обл а-стного суда от 17 марта 2015 г. по делу № 33-2177/2015. URL: https://www.sudact.ru .

ну в ночное время, благоприятные усл овия проживания4.

Сложности разрешения дел рассматриваемой категории в основном связаны с доказыв а-нием самого факта негативного воздействия. Как правило, это происходит посредством привлечения лиц, обладающих специальными знаниями, проведения экспертиз (строительнотехнической, технической, санитарно-эпидемиологической, химической и др.)5.

Так, товарищество собственников жилья «Восточно-Кругликовская, 90» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с тр е-бованием к владельцу помещения в многоква р-тирном доме о запрещении осуществлять деятельность в виде организации бассейна в подвале дома. По делу была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, согласно выводам которой размещение бассейна не пр е-дусмотрено проектной документацией на многоквартирный дом, а также не соответствует действующим строительным и санитарно-эпидемиологическим нормам и обязательным требованиям. В результате исковое заявление было удовлетворено 6.

К наиболее сложным из числа дел данной категории следует отнести споры, связанные с многолетним сложившимся порядком эксплу а-тации хозяйственных объектов, соседствующих с многоквартирным домом и негативно влия ю-щих на его конструкции или лиц, использу ю-щих его помещения. В частности, речь идет об объектах транспортной (аэропорты,железнодо-рожные и трамвайные пути) или коммунальной инфраструктуры, промышленных предприятиях [35]7. При этом в процессе эксплуатации мо-

• ⁴    См.: определение Челябинского областного суда от 23 нояб. 2015 г. по делу № 11-13232/2015. URL: https://www.sudact.ru .

• ⁵    См., например: апелляционные определения: Ниже -городского областного суда от 17 марта 2015 г. по де лу № 33-2177/2015; Волгоградского областного суда от 19 марта 2015 г. по делу № 33-2863/2015; Санкт-Петербургского городского суда от 21 апр. 2015 г. по делу № 33-6336/2015; Пермского краевого суда от 1 июня 2015 г. по делу № 33-5121/2015; Челябинского областного суда от 18 мая 2017 г. по делу № 11-5869. URL: https://www.sudact.ru .

• ⁶    См.: судебные акты по арбитражному делу № А32-25544/2015. URL: https://kad.arbitr.ru . См. также: решение Арбитражного суда г. Москвы от 4 марта 2014 г. по делу № А40-21843/2012. URL: https://ras.arbitr.ru .

• ⁷    См., например: решение Арбитражного суда Пермского края от 18 сент. 2012 г. по делу № А50-4437/2012. URL: https://ras.arbitr.ru ; апелляционное определение Ростовск о-

• According to Part 1 Article 23 of the Law the residential indoor spaces must comply with the sanitary and epidemiological requirements by area, layout, insolation, lighting, microclimate, air exchange, noise, vibration levels, ionization and nonionization radiation exposure to provide safe and harmless accommodation conditions with no regard to its time.

What is more, special requirements in environment protection from the negative biological impact, when handling industrial and consumption wastes, as well as the protection of the environment from negative physical impact are described in Federal Law No. 7-FZ as of 10 January, 2002, “On Environment Protection”1.

The claims to eliminate the noise, light, smell exposure to the residents in a block of flats are quite frequent in practices2. For instance, Kstov City Court in Nizhny Novgorod Oblast arrived at the decision as of 6 October, 2014, over the claim from an apartment owner in a block of flats, and the defendant was obliged to remove an obstacle in using a residential indoor space by a demandant by ceasing a private farm which negatively affects the environment3. Also a claim from an apartment owner was satisfied by the decision as of 10 August, 2015, taken by Kurchatov District Court in Chelyabinsk and changed by Chelyabinsk Regional Court as of 23 November, 2015, which forbade a limited liability company to perform activities connected with organizing events, celebrations, banquets, together with music accompaniment in a non-residential indoor space in a block of flats due to the breach of the rights of the demandants and their underaged children for rest, stillness at night, favorable accommodation conditions4.

The cases of the category in question are difficult to solve, because they are mainly connected with establishing the fact of negative impact. Typ i-cally, this is done by involving the persons with special knowledge, by performing audits (construction and technical, technical, sanitary and epidemiological, chemical, etc.)5.

For example, Vostochno -Kruglikovskaya 90 condominium filed a claim to the Arbitration Court of Krasnodar Krai against a property owner in a block of flats demanding to ban his activities connected with constructing a swimming pool in the basement. A legal construction and technical enquiry was made, which stated that the design documentation for the block of flats did not presuppose the construction of a swimming pool, and this did not match the acting construction and sanitary and epidemiological standards and obligatory requirements. As a result, the claim was satisfied6.

The disputes connected with a longstanding established procedure for the maintenance of the commercial facilities neighboring a block of flats and negatively affecting its structure or persons using its indoor spaces are supposed to be the most difficult cases. Let us look at the objects of transportation (airports, railway and tram roads) or utility infrastructures, industrial enterprises [35]7. During their exploitation, the могут изменяться соответствующие нормативы их расположения вблизи многоквартирных домов либо устаревать сами сооружения, механизмы, что способно увеличивать их негативное влияние на людей или состояние конструкций дома.

Так, решением Арбитражного суда Пермского края от 3 декабря 2014 г. по делу № А50-16126/2013 были удовлетворены исковые требования товарищества собственников жилья об обязании теплоснабжающей организации осуществить реконструкцию тепловой трассы и привести ее в соответствие с требованиями действующих в РФ строительных норм и правил путем переноса на расстояние не менее двух метров от фундамента многоквартирного дома. Судом первой инстанции на основании проведенной судебной строительно-технической экспертизы было установлено нарушение в части расположения тепловой трассы пункта 9.7, Приложения Б СНиП 41-02-2003 «Тепловые сети»1. Были установлены и негативные последствия данных нарушений: неравномерные осадки фундамента, опасность разрушения строительных конструкций дома. Однако постановлением суда апелляционной инстанции решение было отменено, в удовлетворении иска отказано. Попытки товарищества оспорить судебный акт в кассационном порядке успехом не увенчались. Суть позиции судов апелляционной и кассационной инстанций сводилась к тому, что тепловая трасса, являющаяся объектом недвижимого имущества, была построена раньше многоквартирного дома - в 1950 г. (дом -в 1951 г.), а СНиП 41-02-2003 «Тепловые сети» были введены в действие только 1 января 2003 г. При этом судами не были учтены пол о-жения ст. 42 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ о том, что требования к зданиям и сооружениям, а также к связанным со зданиями и сооружениями процессам проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации го областного суда от 4 июня 2015 г. по делу № 33-8123/2015. URL: См. также: постановление ЕСПЧ от 9 июня 2005 г. «Дело “Фадеева (Fadeyeva) против Российской Федерации”» (жалоба № 55723/00) // Бюллетень Европейского Суда по правам человека. 2005. №11.

• ¹    Об утверждении свода правил СП 124.13330.2012 «СНиП 41-02-2003 “Тепловые сети”»: приказ Минрегиона России от 30 июня 2012 г. № 280 // Бюллетень строительной техники. 2012. № 10.

(сноса), установленные законом, не применяются вплоть до реконструкции или капитального ремонта здания или сооружения к зданиям и сооружениям, введенным в эксплуатацию до вступления в силу таких требований. Правительству РФ предписывается утвердить перечень национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований закона, распоряжением Правительства РФ от 21 июня 2010 г. № 1047-р2 и его постановлением от 26 декабря 2014 г. № 15213 к числу таковых отнесены и положения СНиП 41-02-2003 «Тепловые сети». Соответственно, их соблюдение в 2013 году при проведении капитального ремонта тепловой сети являлось обязательным4.

Таким образом, общий подход к разрешению подобного рода противоречий, как представляется, должен быть следующим.

• 1.    Проведение капитального ремонта или реконструкции зданий, сооружений в установленных законом случаях выступает основанием приведения в соответствие с действующими нормами (требованиями) о допустимых уровнях воздействия на многоквартирный дом и проживающих (использующих помещения) в нем лиц. Невыполнение этой обязанности является основанием присуждения к ее исполнению в судебном порядке посредством заявления негаторного иска.

• 2.    Точно так же своевременное непроведение капитального ремонта, модернизации, реконструкции соответствующего объекта,

corresponding standards of their location near the block of flats could be changed, or the structures, mechanisms themselves could become obsolete, which could increase a negative impact on people or condition of the house structures.

For instance, the Arbitration Court of Perm Krai by its decision as of 3 December, 2014, under the case No. A50-16126/2013 satisfied the claim from the condominium to oblige a heat supplying company to redevelop a heat supplying route and to comply it with the requirements of the acting RF construction standards and rules by its relocation at the distance of at least two meters from the foundation of a block of flats. The primary court considered a legal construction and technical enquiry and found the failure of the company to place a heat supplying route under Clause 9.7, Annex В SNiP 41-02-2003 “Heat supplying networks”1. The negative implications of these violations were also found: unreasonable foundation immersion, a risk of destruction of the construction structures of the house. However, the resolution by the Court of Appeal cancelled the decision, the claim was rejected. Condominium’s attempts to impeach the court decision under cas-sational procedure were not successful. The positions of the Courts of Appeal and Cassation were that the heat supplying route being an object of immovable property was built earlier than the block of flats - in 1950 (the block was built in 1951), while SNiP 41-02-2003 “Heat supplying network” came into effect only on 1 January, 2003. Along with that, the courts did not count for the provisions of the Article 42 of Federal Law No. 384-FZ as of 30 December, 2009, that the requirements to the buildings and structures, as well as to the buildings and structures united by design (including exploration), construction, assembly, commissioning, maintenance, and recy- cling (demolition) defined by the law do not apply up till the redevelopment or overhaul of the building or structure commissioned for operation before these requirements come into effect. RF Government is ordered to approve of a list of national standards and rules, which obligatory observation means following the requirements of law. RF Government Order No. 1047-p as of 21 June, 2010,2 and its Resolution No. 1521 as of 26 December, 2014,3 include the provisions of SNiP 41-02-2003 “Heat supplying networks” to these requirements. Therefore, their implementation in 2013 was obligatory when performing an overhaul of the heat supplying network4.

Thus, a general approach to resolving this type of inconsistencies is seen to be as follows.

• 1.    Overhaul or redevelopment of the buildings, structures in the legally protected situations serve to be the reasons for complying them with the acting standards (requirements) in allowable exposure levels in a block of flats and residents (using the indoor spaces). Failure to fulfill this obligation is the reason for taking a negatory action to make it executed under a court decision.

• 2.    Timely non-performance of the overhaul, redevelopment, remodeling of the respective object

приводящее к негативному воздействию на многоквартирный дом и проживающих (и с-пользующих помещения) в нем лиц, в отсутствие специального правового регулирования (регламентирующего, например, вопросы пер е-селения, возмездного изъятия помещений) может выступать основанием к заявлению негаторного иска к собственнику такого объекта 1.

В целом же с учетом принципиального положения ст. 18 Конституции РФ о том, что пр ава и свободы человека и гражданина определ я-ют смысл, содержание и применение законов, следует заключить, что выявление негативного внешнего воздействия (превышение допустимых норм такого воздействия) на многоква р-тирный дом и проживающих в нем лиц, по общему правилу, должно выступать достаточным основанием для удовлетворения соответствующего негаторного иска, направленного на устранение такого воздействия.

Специфика предмета и средств доказывания при рассмотрении негаторных исков о защите права собственности на общее имущество в многоквартирном доме

В предмет доказывания по рассматрива е-мой категории дел по общему правилу вкл ю-чаются следующие обстоятельства.

Отнесение объекта, препятствия в использовании которого создаются ответчиком, к о б-щему имуществу в многоквартирном доме. Так, например, размещение лицом вывески на крыльце, ведущем только в принадлежащее ему помещение, или другом объек те, находящемся в индивидуальной собственности (например, балконном ограждении), обычно не может служить надлежащим основанием для заявления негаторного иска со стороны собственников иных помещений в многоквартирном доме, п о

• ¹    Так, в соответствии с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в п. 9 Обзора суде б-ной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением влад е-ния (информ. письмо Президиума ВАС РФ от 15 янв. 2013 г. № 153), для констатации нарушения права истца нет необходимости дожидаться наступления соответс т-вующего события, например разрушения строения, достаточно доказательств наличия угрозы нарушения права, поэтому негаторный иск может быть удовлетворен в сл у-чае, когда разрешение на строительство не оспорено, однако истцом доказано, что в результате продолжения строительства будет нарушено его право.

скольку не требует решения общег о собрания собственников2.

Факт сохранения владения собственниками помещений в многоквартирном доме (упра в-ляющей организацией) объектом общего имущества, препятствия в пользовании которым создаются ответчиком. Отсутствие такового ведет к необходимости прим енения виндикационного иска для защиты вещного права, а неверный выбор способа судебной защиты – к отказу в иске. Так, подобные ситуации встр е-чаются в случаях утраты владения общими помещениями в многоквартирном доме 3.

Нарушение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме либо конкретного собственника, обр а-тившегося за судебной защитой. Как уже указывалось в работе, часто это обстоятельство следует уже из самого факта использования объекта общего имущества без получения соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, товарищества собственников жилья. И лишь в отсутствие необходимости его получ е-ния в предмет доказывания должны быть включены факты нарушения иных прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме: причинение или создание угрозы причинения вреда общему имуществу, лицам, использующим помещения в многоквартирном доме, создание препятс т-вий в пользовании принадлежащими им помещениями.

Создание именно ответчиком препятствий в использовании (неправомерного использов а-ния) общего имущества многоквартирного д ома. При этом следует учитывать возможность смены с течением времени потенциального ответчика. Так, передача прав на размещенный на общем имуществе многоквартир ного дома объект делает необходимым заявление негаторного иска к его новому владельцу 4. Изменение соб-

• ²    См., например: апелляционное определение Иркутского областного суда от 4 дек. 2013 г. по делу № 33-9831/2013. URL: https://www.sudact.ru .

• ³    См, например: п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (Вестник ВАС РФ. 2009. № 9).

• ⁴    См., например, апелляционные определения: Алтайского краевого суда от 23 июня 2015 г. по делу № 33-5762/2015;

resulting in a negative impact on a block of flats and its residents (using the indoor spaces) without proper law-based regulation (dealing with, for example, the questions of resettlement, paid-for withdrawal of the spaces) could be the reason for taking a negatory action against the owner of this object1.

On the whole, with due regard to the essential provision of the Article 18 of the RF Const i-tution stating that the rights and freedoms of a person and a citizen define the meaning, content, and application of the laws, one should conclude that identification of the negative external impact (exceeding the allowable standards of this impact or exposure) on a block of flats and its residents must generally be the sufficient reas on for satisfying the respective negatory action aimed to eliminate this impact.

Characteristics of the Fact and Means in Proof When Considering a Negatory Action in Protecting the Ownership Right to

Common Property in a Block of Flats

The general rule states that in this category of cases the fact in proof includes the following circumstances.

• 1.    An object which exploitation is obstructed by a defendant is referred to the common property of a block of flats. For example, placing a board on the porch leading to the indoor space belonging to the defendant or any other object being owned by one person (e.g., balcony rails) may not be the sufficient reason for taking a negatory action by the owners of the other indoor spaces in a block of

• 2.    An object which exploitation is obstructed by a defendant remains to belong to the property owners (a property management company) in a block of flats. Otherwise there is a need to take a vindicatory action to protect property right, and the action could be rejected in case of wrong choice of legal remedy. For example, similar situations occur in case of loss of ownership of the common property in a block of flats³.

flats, because this requires no decision from a general meeting)2.

The rights and legally protected interests of the property owners in a block of flats or a particular proprietor taking a legal action are breached. In fact, practices show that this circumstance is derived from the fact of exploiting the common property without any decision from the general meeting of the property owners in a block of flats, condominium. Provided there is no need to obtain this decision, the fact in proof must include the facts of violating other rights and legally protected interests of the property owners in a block of flats: causing or threatening to cause damage to the common property, persons using the indoor spaces in a block of flats, creating obstacles in using the indoor spaces owned by them.

The defendant hims elf creates the obstacles in using (illegal use) the common property in a block of flats. At the same time one should account for the change of the potential defendant with time. For example, the transfer of rights for an object located on the common property of a block of flats requires taking a negatory action against its new owner4. A change of the pro ственника незаконно реконструированного, переустроенного или перепланированного объекта влечет н еобходимость предъявления иска к новому собственнику 1. А в случаях неправомерного возведения входной группы у мног о-квартирного дома и передачи такого объекта вместе с помещением в многоквартирном доме во владение и пользование арендатору негато р-ный иск должен быть заявлен собственнику помещения и его арендатору (соответчикам). С другой стороны, при самостоятельном совершении арендатором нежилого помещения непр а-вомерных действий по размещению на общем имуществе кондиционеров, вывесок, вентиляционных труб и других объектов ответчиком в д еле об их демонтаже будет выст упать именно указанное лицо. Собственник же помещения может быть привлечен к участию в деле в кач е-стве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора2.

Доказывание указанных обстоятельств следует осуществлять с учетом следующих особенностей.

1. Состав и состояние общего имущества многоквартирного дома на определенный вр е-менной промежуток часто доказывается на основе сведений из кадастра недвижимости3, материалов технической инвентаризации (технических паспортов)4, проектной документации на многоквартирный дом, в том числе архивн о-

Приморского краевого суда от 13 июля 2015 г. по делу № 33-5807/2015. URL:

• ¹    См., например: определения Верховного Суда РФ от 2 авг. 2016 г. № 36-КГ16-8, от 25 апр. 2017 г. № 4-КГ17-10. URL: http://www.vsrf.ru .

• ²    См., например: судебные акты по арбитражным делам № А50-856/2016, А50-11006/2017, А70-8319/2018. URL: https://kad.arbitr.ru ; постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 1 сент. 2016 г. по делу № А56-63665/2015. URL: https://ras.arbitr.ru .

• ³    См. ст. 8, 24 и др. Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Собр. законодательства Рос. Федерации. 2015. № 29, ч. I, ст. 4344).

• ⁴    См.: О государственном техническом учете и технич е-ской инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства: постановление Правительства РФ от 4 дек. 2000 г. № 921 (утратило силу) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2000. № 50, ст. 4901; Об утверждении формы технического плана и требов а-ний к его подготовке, состава содер жащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижим ости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений: приказ Минэкономразвития России от 18 дек. 2015 г. № 953 // Офиц. интернет-портал правовой информации. 2016. 9 марта. URL: http://www.pravo.gov.ru .

• 2.    Факт предоставления общего имущества в пользование третьему лицу или собственнику помещения в многоквартирном доме по решению общего собрания собственников должен доказываться с учетом положений ст. 46 Жилищного кодекса РФ протоколом общего собрания либо выпиской из такового. В ситу а-ции их отсутствия применение иных средств доказывания указанного обстоятельства пре д-ставляется невозможным.

го характера⁵. В то же время состояние общего имущества, включая факт его неправомерного использования, изменения может подтве р-ждаться и своевременно составленными актами, в том числе с привлечением представителей управляющих многоквартирными домами организаций, лиц, обладающих специальными знаниями, представителей стороны в споре⁶. Существенное доказательственное значение по рассматриваемой категории дел нередко имеют и акты проверки, составленные должностными лицами органов государственного жилищного 7

надзора, строительного надзора и др.7

В ряде случаев при разрешении спора по рассматриваемой категории дел необходимо привлекать специалиста (подготовка соответс т-вующего заключения) и проводить судебные экспертизы, в том числе архитектурно -строительные, строительно-технические, проектнотехнические, технические, химические, экологические, санитарно-эпидемиологические. В то же время нет нужды в получении указанных доказательств, когда возможно вынесение решения на основании установления формальных нарушений требований правовых норм, например, в части соблюдения процедуры согласов а-ния с собственниками помещений в многоквартирном доме использования принадлеж а-щего им общего имущества. Напротив, необоснованное проведение по делу судебной экспе р-тизы приведет лишь к дополнительным временным и финансовым издержкам сторон.

• ⁵    См., например, судебные акты по арбитражным делам № А03-22670/2016, А53-27349/2017. URL: https://kad.arbitr.ru .

• ⁶    См., например, судебные акты по арбитражным делам № А60-22391/2017 А51-19402/2018. URL: https://kad.arbitr.ru .

• ⁷    См. п. 1, 2 ч. 5 ст. 20 ЖК РФ, ст. 54 Градостроительного кодекса РФ. См. также, например: судебные акты по арбит -ражному делу № А50-6971/2008. URL: https://kad.arbitr.ru ; апелляционное определение Приморского краевого суда от 6 июля 2016 г. по делу № 33-6893/2016. URL: https://www.sudact.ru .

prietor of an illegally redeveloped, remodeled or refurbished object requires taking a legal action against its new owner1. In case of unauthorized perty of a block of flats requires taking a negatory action against its new owner2. A change of the proprietor of an illegally redeveloped, remodeled or refurbished object requires taking a legal action against its new owner3. In case of unauthorized construction of an entrance structure in a block of flats and its transfer together with an indoor space in a block of flats to a lessee for ownership and use, a negatory action must be taken against the property owner and the lessee (codefendants). On the other hand, if a lessee of a non-residential indoor space illegally places air-conditioners, boards, ventilation pipes and other objects on the common property, then the lessee will be the defendant in the case of their demounting. The property owner can be brought into the proceedings as a non-party intervener4.

These circumstances should be proved with due regard to the following features.

• 1.    Holdings and conditions of the common property in a block of flats at a particular time period are very often evidenced by the information from the Cadastral Register⁵, materials of the technical survey (technical passports)⁶, design docu-

• ments for a block of flats, including the archival data7. Along with that, the condition of the common property, including the facts of its una utho-rized exploitation, modifications, can be evidenced by the timely prepared statements, including the ones involving the representatives of the property management companies, persons with special knowledge, representatives of the conflicting par-ties8. In this category of cases, the inspection reports prepared by the officers from the state housing surveillance bodies, construction surveillanc e units, etc., are crucial evidences9.

• 2.    The fact of providing the common property to use to a third party or a property owner in a block of flats, which is approved of by the general meeting of the property owners, must be evidenced by the General Meeting Minutes or an Extract from the Minutes under the provisions of the Article 46 of the RF Housing Code. Failure to provide these documents makes it impossible to use other means in proof to evidence this circumstance.

Sometimes in this category of cases, dispute settlement requires special knowledge by attracting experts (to prepare the resp ective report) and by making a legal enquiry, including architectural and construction, construction and technical, design and technical, technical, chemical, ecological, sanitary and epidemiological ones. At the same time there is no need to obtain these evidences if it is possible to settle a dispute by finding the formal violations of the requirements within the legal provisions, for example, observation of the approval procedure with the property owners in a block of flats to use their commonly shared property. On the contrary, unreasonable legal enquiry can result in additional time and financial costs covered by the parties.

Выводы

• 1.    Основанием негаторного иска об устранении нарушений права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме является длящееся воспрепятствование в пользовании им собственниками помещений в многоквартирном доме и иными законными владельцами, не связанное с утратой ими владения, а также создание угрозы таких нарушений права.

• 2.    Использование, изменение общего имущества (его размера, конфигурации и др.) собственников помещений в многоквартирном доме в отсутствие или с нарушением порядка проведения согласования с ними является самостоятельным и достаточным основанием для удовлетворения негаторного иска собственника помещения в доме или управляющей организации об устранении возникших препятствий в пользовании общим имуществом и его восстановлении в прежнем состоянии.

• 3.    Само по себе обеспечение пользования общим имуществом конкретного собственника помещения в многоквартирном доме или какой-то их группы не является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении негаторного иска, заявленного к таким собственникам. Указанное положение распространяется в том числе на случаи самовольного размещения на фасаде многоквартирного дома вывесок, на общем имуществе - сетей телевидения, связи, информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Изменение этого подхода возможно лишь в ситуации установления в законодательстве специального правового режима для регулирования определенных отношений.

• 4.    Реконструкция, перепланировка, переустройство помещений многоквартирного дома в отсутствие необходимого согласования с со б-ственниками помещений в нем не могут быть обусловлены («компенсированы») исключ и-тельно приведением помещения в соответствие с требованиями действующего законодательства (пожарной безопасности, строительных, санитарных норм и правил) и являются надлежащим основанием для заявления негаторного иска.

• 5.    Следует учитывать возможность заявления негаторного иска и в ситуациях неправомерного ограничения использования общего имущества в многоквартирном доме по определенному целевому назначению (например, для

• 6.    К числу лиц, уполномоченных на заявление негаторного иска в защиту права на общее имущество в многоквартирном доме, помимо собственников помещений в многоквартирном доме, которые могут воспользоваться этим правом как единолично, так и совместно, в том числе определенной группы, следует отнести, по общему правилу, управляющих многоквартирным домом организации и индивидуальных предпринимателей.

• 7.    Ответчиком по негаторному иску об устранении нарушения права собственности на общее имущество в многоквартирном доме может выступать не только лицо, изначально допустившее соответствующее нарушение, но и лицо, ставшее владельцем измененного объекта или объекта, выступающего средством нарушения права собственности.

• 8.    К особенностям предмета доказывания при применении негаторной защиты права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует отнести выяснение принципиального вопроса о наличии решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме либо товарищества собственников жилья о предоставлении ответчику права на использование, изменение общего имущества в многоквартирном доме. Факт принятия решения общим собранием собственников, членов товарищества может подтверждаться исключительно соответствующим протоколом. Когда заявление негаторного иска не связано с неправомерным использованием, изменением общего имущества многоквартирного дома, в предмет доказывания включаются обстоятельства, свидетельствующие о совершении ответчиком противоправных действий, нарушающих иные права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме.

обеспечения проживания в доме, ведения предпринимательской деятельности) посредством негативного воздействия на лиц, его эксплуатирующих, посетителей многоквартирного дома.

При этом должно учитываться наличие соответствующего процессуального интереса у конкретного собственника на заявление иска тогда, когда речь не идет об использовании (изменении) общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в этих ситуациях интерес предполагается в любом случае).

Conclusions

• 1.    The reason for taking a negatory action to eliminate the breach of the right for the commonly shared ownership in common property in a block of flats is a longstanding obstacle in using the indoor spaces in a block of flats by the property owners and other legal proprietors not connected with the ownership loss and creating the threats for this breach.

• 2.    Exploitation, modifications of the common property (its area, layout, etc.) of the property owners in a block of flats with no or violated approval procedure are independent and sufficient reasons for satisfying the negatory action of a property owner in the house or a property management company in eliminating the obstacles in using the common property and its restoration to its previous condition.

• 3.    Providing the exploitation of the common property by a particular owner in a block of flats or any its structure is not an independent reason to reject the negatory action taken against these owners. This provision covers the situations of unauthorized placement of the boards on the facade of the block of flats, television, communications, Internet information telecommunications lines on the common property. The approach can be changed in case of establishing a special legal regime to regulate these relationships.

• 4.    Redevelopment, remodeling, refurbishment of the indoor spaces in a block of flats with no appropriate approval from the property owners cannot be determined (“compensated”) only by bringing the spaces in line with the requirements of the acting legislation (fire safety, construction, sanitary rules and standards) and is a sufficient reason for taking a negatory action.

• 5.    One should account for the possibility to take a negatory action in the situations of unauthorized limitation in using the common property in a block of flats for a particular purpose (for example, for residential purposes, for entrepreneurship activ

• 7.    The general rules states that property management companies and individual entrepreneurs should be referred to the persons authorized to take a negatory action to protect the right for the common property in a block of flats, besides the property owners in the block of flats who can apply this right both individually and jointly, including a particular group.

• 8.    A defendant in the case with a negatory action to eliminate the breach of ownership in common property in a block of flats can be both a person who initially commits the violation and a person who becomes an owner of the modified object or an object serving to be the means of property right violation.

• 9.    Finding the answer to the question of the existence of the decision from the general meeting of the property owners in a block of flats or condominium on providing the approval to use, to modify the common property in a block of flats is one of the features of the fact in proof in case of negatory protection of the commonly shared ownership in the common property in a block of flats. The decision of the general meeting of the property owners, members of the condominium can only be evidenced by the appropriate minutes. When a negatory action is not connected with unauthorized exploitation, modification of the common property in a block of flats, the fact in proof includes the circumstances which evidence the unlawful acts by the defendant which violate other rights and legally protected interests of the property owners in a block of flats.

ities) by a negative impact on the persons using it, staying in these indoor spaces in a block of flats.

At the same time, one should account for the respective procedural interest at a particular owner to take a legal action when the case is not about the use (modification) of the common property of the property owners in a block of flats (here the interest is supposed to exist in any case).