Особенности развития рынка недвижимости мегаполиса в условиях кризиса

Сегодня кризис в экономике нашей страны, является очень популярной темой для обсуждения не только среди политической верхушки нашего общества, но и среди простых жителей нашей страны. В первой половине 2014 года продолжилась стагнация, основные экономические показатели упали ниже прогнозируемых, так инфляция достигла 11,4% вместо запланированных 5%, ВВП за год снизился на 0,5%, чего не было с 2008 года, а падение курса национальной валюты стало рекордным за последнее десятилетие. В 2015 годы проблемы в стране остались прежними, сохраняется нестабильность рубля, дефицит бюджета остается увеличивается, на фоне этого происходит понижение спроса на предметы повседневного потребления, так как кризис в первую очередь ударил на благосостояние простых граждан, реальные доходы населения понизились, возросла безработица. Данные факторы сформировали ряд причин, которые сформировали кризис недвижимости в России:

• 1.    Девальвация рубля. Падение курса национальной валюты на 30% в 2014 году спровоцировало повышенный спрос на недвижимость, так как люди стремились переложить «рублевые» сбережения, в квадратные метры, но 2015 год показал резкое падение спроса на недвижимость.

• 2.    Рост инфляции. В 2014 году уровень инфляции составил 11,4%, а в 2015 году 12,9%, все это влияет на повышение процентных ставок, в том числе и по ипотеке, а также с ростом инфляции повышается себестоимость строительства, а как следствие и стоимость жилой недвижимости на рынке.

• 3.    Снижение роста ВВП. ВВП - это, по сути, главный индикатор здоровья экономики, и его снижение говорит о стагнации.

• 4.    Снижение роста доходов населения. В 2015 году, по данным Минэкономразвития, реальный уровень доходов населения снизился втрое и составил в итоге не более 0,4 %. Таким образом, платежеспособность потенциальных покупателей падает на фоне постоянного роста уровня инфляции.

• 5.    Рост ипотечных ставок. Повышение ключевой ставки ЦБ РФ в декабре 2014 года до 17% привело к повышению ипотечных ставок. Критической можно считать порог ипотечной ставки в размере 14-15%. При такой стоимости кредита доля ипотечных покупателей резко снизится, что наиболее существенно отразится на рынке недвижимости экономкласса, где доля ипотечных покупателей доходит до 70%.

• 6.    Рост количества отказов по выдаче ипотеки. С третьего квартала 2014 года банки стали более тщательно рассматривать заявки по ипотеке.

• 7.    Рост стоимости проектного финансирования. Если в благополучное время приемлемой для девелоперов считалась ставка в 12% годовых, то уже сегодня она увеличилась до 15%. При этом психологический порог - где-то в районе 18%, достигнув который застройщики предпочтут отказаться от столь дорогого «удовольствия» и отложат свои планы «до лучших времен».

• 8.    Падение объемов строительства и уменьшение предложения. Несмотря на то, что в течение всего 2014 года на рынок регулярно выходили новые проекты, особая динамика была замечена в бизнес-сегменте, из-за повышения ставок по проектному финансированию, изменилась процедура выкупа земельного участка и получения разрешения на строительство (требуется уже 100%-ная оплата, а это колоссальные деньги), то есть существенно выросла инвестиционная себестоимость проекта для застройщика. Соответственно, в таких условиях однозначно следует ожидать уменьшения количества игроков и новых проектов. Рынок будет уменьшаться, что происходит именно в кризисные периоды.

• 9.    Падение спроса. На начало 2015 года падение спроса на рынке недвижимости составило 10%, и в дальнейшем данный показатель медленно рос вверх. Данный признак вытекает из роста инфляции и понижения покупательной способности населения, что соответственно

• 10.    Снижение цен. Когда ценники продавцов на первичном рынке опустятся на 10% и более, тогда можно говорить начале «обвала» рынка недвижимости. За период 2014-2015 года снижение цен не превышает 5%, что говорит об определенных кризисных явлениях в данной отрасли, но о падении рынка говорить пока преждевременно.

повлияло на спрос, уменьшив его.

Об улучшение ситуации на рынке недвижимости, можно будет говорить, когда государством будут приняты, активные меры по улучшению экономической ситуации в целом.

Город Екатеринбург является четвертым по численности городом России, также он является административным центром не только Свердловской области, но и всего Уральского федерального округа. В 2015 году, несмотря на кризис в экономике в стране, в Екатеринбурге был побит рекорд по представленному к продаже жилью, более одиннадцати тысяч объектов жилой недвижимости ждут своих хозяев. Данный показатель на 40% превышает прошлогодний. Но есть и негативные моменты повышение ставок и большое предложение на рынке понизило общий спрос на недвижимость и по итогам на 2015 год в среднем цены на жилье упали на 5%. Сегодня средняя стоимость квадратного метра в новостройке в черте города составляет семьдесят тысяч четыреста восемьдесят три рубля. Упадок цен был зафиксирован практически во всех районах города, и по сравнению с 2015 годом снижение цен составляет 6% за минувший год. Наименьшие потери ощутил на себе рынок квартир, выполненных по спецпроектам (с нестандартной планировкой). Они подешевели на 4% за 2015 год. Квартиры улучшенной планировки подешевели на 6%.

В начале этого года был отмечен небольшой рост цен на жилье в новостройках. Он составил 0,1%. Стоимость квадратного метра подскочила на 90 рублей. На однокомнатное жилье экономкласса рост составил 1,7%. Рост практически не коснулся двухкомнатного жилья, а цены на «трешки» вовсе упали. Больше всего цены на новостройки Екатеринбурга взлетели в центре, на 11%. В отдаленных от центра районах цены повысились на 1 -2%.

Цены на жилье от собственников Екатеринбурга приближены к показателям двухлетней давности. С начала 2015 года стоимость жилья на вторичном рынке упала на 6%. Средняя цена квадратного метра составляет 72 161 руб. Сегодня число предложений меньше, но тем не менее оно остается на рекордной отметке. Более 30% предложений вторичного рынка ориентируется на квартирах в сданных пару лет назад жилых комплексах, которые продают собственники, а не застройщики. Квартиры эти полностью готовы для проживания.

В 2015 году состояние рынка коммерческой недвижимости Екатеринбурга было нестабильным. С начала года в регионе наблюдался спад промышленного производства и оборота розничных продаж. Усугубилось положение из-за нестабильности экономики и политических аспектов. Это отразилось на состоянии рынка коммерческих предложений. Девальвация рубля напрямую связана с активностью предпринимателей. Они не видят смысла вкладывать свои средства в покупку или аренду.

Сейчас средние цены во всех секторах рынка жилой недвижимости продолжают медленно снижаться, минимальные цены на востребованные квартиры последние месяцы не снижаются, но и не растут. Ожидается, что какое то время этот процесс будет продолжаться, квартиры с завышенными ценами будут медленно дешеветь, квартиры по минимальным ценам будут находить своих покупателей. Нельзя не отметить, что несмотря на кризис в стране рынок недвижимости Свердловской области продолжает развиваться, появляются новые проекты, цены конечно падают, но в последнее время цена медленно стабилизируется, что положительно влияет на развития данного сегмента экономики.

Если рассматривать цены на недвижимость в Екатеринбурге в периоде 2014-2016 года, то можно заметить что отсутствует какая либо определенная динамика, как положительная, так и отрицательная, которая влияет на уровень цены за квадратный метр недвижимости. Так если посмотреть на первый график, то можно сделать вывод о том что цена за квадратный метр в Новостройке на протяжении всего года росла и в конце года достигла своего максимума, что же касается вторичного жилья, то здесь цена оставалась практически неизменной.

80 000

75 000

55 000

CO CO " QСтоимость кв. м.в Новостройке в 2014

I OJ ro c году 2  2  £ S ° году

Рисунок 1- Уровень цен на новостройки в 2014 году

Если же рассматривать стоимость за квадратный метр с января 2015 года по апрель 2016, то можно отметить резкий подъем цены на вторичное жилье в феврале 2015 года, при резком снижении на жилье в новостройках. Далее цены постепенно стабилизируются и к концу года приходят почти к равному значению. Стоит отметить, что в данный период «вторичный» рынок недвижимости существенно «теряет в цене», что говорит о том, что реальный спрос на вторичное жилье сильно упал. Этому способствовало то, что стоимость вторичного жилья она всегда дороже, чем жилья в новостройках, и люди стремясь сэкономить, стараются найти для себя оптимальный вариант предпочитают жилье в новостройке, далее стоит отметить, что люди не доверяют продавцам на вторичном рынке жилья, ведь они боятся, что их обманут, и они потеряют свои деньги. Все эти факторы, а также тот факт, что сегодня застройщики с целью привлечения покупателей готовят квартиры не с «черновой» отделкой как это было ранее, а с «чистовой», а в некоторых случаях еще и обставленных мебелью при условии, что цена дешевле чем на вторичном рынке, привлекают покупателей заставляя их уделять предпочтение именно рынку новостроек.

Рисунок 2 - Стоимость жилья на рынке в 2015-2016 годах

Рисунок 3 - Стоимость жилья в 2014-2016 годах

Если же в целом рассматривать колебание цен на недвижимость в период с январь 2014 года по апрель 2016 года, то можно заметить общее понижение цен. В период с января по март 2015 года было резкое колебание цены, но в общем, если смотреть по графику, идет стабильное понижение цены. Все это свидетельствует о том, что несмотря на то что в Екатеринбурге активно ведется строительство на разных площадках, кризис рынка недвижимости присутствует. В дальнейшем все это может негативно сказаться застройщиков города Екатеринбурга, которые в ближайшее время будут нести убытки, если ситуация на рынке не стабилизируется.

Как уже выше отмечалось стоимость на недвижимость в Екатеринбурге постепенно падает, что негативно сказывается на строительные компании города. Они стремясь бороться с этими негативными для них явлениями, пытаются стимулировать рост спроса на недвижимость. Вот некоторые из мер принимаемые организациями:

• 1.    Рассрочка — способ оплаты товаров или услуг, при котором платёж производится не в полной сумме их стоимости, а по частям.

• 2.    Trade-in- это когда один объект недвижимости идет в зачет другого, в большинстве случаев – с доплатой недостающей стоимости последнего.

• 3.    Ипотечное кредитование - долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Ипотечное кредитование сегодня распространено почти во всех банках страны. Ставки как правило одинаковые, имеются небольшие различия между процентными ставками, это в первую очередь связано с формированием привлекательности для потенциальных заемщиков. Если рассматривать Свердловскую область, то можно увидеть, что сегодня годовые ставки находятся в диапазоне от 12% до 13 % годовых. Сумма первоначального взноса колеблется, это может быть как 10%, 15% так и

• 20%. Некоторые банки даже устанавливают предел по первоначальному взносу, он достигает 80%, данный процент устанавливается для того, чтобы в подобных ситуациях предоставлять гражданам не ипотечные а потребительские кредиты, процентные ставки по которым, как правило выше.

Ипотека с государственной поддержкой - это технология, которая помогает дешевле приобрести жильё людям, которые не имеют большого накопления денежных средств и доход которых не очень велик. Идея проекта заключается в том, что правительство направляет часть денег из Пенсионного фонда на кредитование жилья. Процентная ставка, как правило составляет 11%, минимальный взнос на отметке 20%. Выгода ипотеки с государственной поддержкой состоит в том, что процентная ставка ниже, что является более выгодной формой кредитования для граждан. К преимуществам ипотеки с господдержкой относятся: доступность ипотечной ставки, отсутствие надбавок и процентов до регистрации приобретённого жилья, размер займа не зависит от доходов заёмщика. К минусы стоит отнести: покупка жилья возможна только в новостройках, ограниченное количество банков, которые участвуют в проекте, программа господдержки по ипотеке ориентирована только на возводимые объекты недвижимости.

Таким образом не только строительные компании сегодня, но и коммерческие банки, с помощью различных программ стимулируют спрос на объекты недвижимости среди населения страны.