Особенности регулирования деятельности управляющих компаний в сфере жилищно-коммунального хозяйства

В настоящий момент среди значительного числа проблем, существующих в сфере жилищно-коммунального хозяйства, вопросы качественного и эффективного управления жилищным фондом, особенно многоквартирными домами, выходят на первое место. Это подтверждается и постоянно увеличивающимся числом обращений граждан в государственные и муниципальные органы власти по вопросам управления и эксплуатации (содержания) многоквартирных домов.

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным или иным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией [1].

Таким образом, управление многоквартирным жилищным фондом можно рассматривать как трехуровневую систему: собственники жилого дома; управляющие организации; подрядные организации, обеспечивающие предоставление товаров, работ и услуг, необходимых для исполнения обязанностей по управлению жилым домом.

Выбор способа управления общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется на общем собрании собственников помещений и может быть изменен ими в любое время. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений. Если собственниками помещений в течение года не выбран способ управления домом, или если принятое решение не было реализовано, то орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. При этом многоквартирный дом может управляться только одной организацией. Собственники помещений обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам конкурса. После завершения указанных процедур орган местного самоуправления снимает с себя функции управления многоквартирными жилыми домами и передает их управляющим организациям.

Управление через ТСЖ или ЖСК предполагает наличие в его руководстве квалифицированных специалистов, знающих строительные, технологические, сметные и другие нормы и способных привлекать на договорной основе обслуживающие организации.

Наиболее эффективным способом управления многоквартирным домом является привлечение профессиональной управляющей организации, которая, в свою очередь, на конкурсных условиях для оказания отдельных видов услуг привлекает специализированные жилищно-эксплуатационные, коммунальные, ремонтные, строительные и другие организации. При этом способе управления происходит полное разделение функций собственника, управляющей организации и исполнителей ЖКУ, создается конкурентная среда и система договорных отношений.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме [1].

Одной из задач деятельности управляющей компании является предоставление потребителям коммунальных услуг надлежащего качества, то есть отвечающих требованиям Правил предоставления коммунальных услуг гражданам [3], санитарным и техническим требованиям к режиму, объему и качеству предоставления коммунальных услуг, иным требованиям законодательства Российской Федерации, а также договору, заключаемому исполнителем в соответствии с законодательством Российской Федерации и содержащему условия предоставления коммунальных услуг.

При предоставлении коммунальных услуг должны быть обеспечены: бесперебойная подача в жилое помещение коммунальных ресурсов надлежащего качества в объемах, необходимых потребителю; бесперебойное отведение из жилого помещения бытовых стоков; бесперебойное отопление жилого помещения в течение отопительного периода в зависимости от температуры наружного воздуха.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (объединения собственников помещений) в течение согласованного срока за плату обязуется самостоятельно или с привлечением специализированных организаций оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Договор может быть заключен на срок от 1 года до 5 лет.

С организационной точки зрения, управляющая компания является посредником между множеством собственников многоквартирного жилого дома и лицами, оказывающими услуги по содержанию и обслуживанию многоквартирного жилого дома, а также оказывающими услуги по поставке коммунальных ресурсов. Основной функцией управляющей компании является выполнение функций единого заказчика, действующего в качестве консолидированного представителя всех собственников, перед поставщиками и подрядчиками и, одновременно, консолидированного представителя всех лиц оказывающих услуги по поставке коммунальных ресурсов и услуг перед лицом собственников дома. В данном аспекте создание управляющей компании обусловлено невозможностью заключения и исполнения множества договоров каждым собственником с каждым поставщиком и подрядчиком [4, c. 130]. В связи с этим, обязанность по оплате за поставленные коммунальные услуги в полном объеме ложится на управляющую компанию. В свою очередь, обязанность по оплате коммунальных услуг у непосредственного потребителя (собственников и нанимателей) возникает только перед управляющей компанией и вытекает только из договора управления.

С экономической точки зрения, управляющая компания осуществляет аккумулирование денежных средств собственников многоквартирного жилого дома, направляемых на расчеты с поставщиками, содержание и ремонт, а также организует управление денежными потоками. Одной из основных функций управляющей компании является учет, контроль и организация расчетов с поставщиками и подрядчиками, включая поставщиков коммунальных ресурсов.

В.Б. Зотов считает, что самые сложные проблемы для органов местного самоуправления связаны с регулированием деятельности МУП, обладающих муниципальным имуществом на праве хозяйственного ведения. В большинстве муниципальных образований они обеспечивают оказание населению значительной части муниципальных услуг в коммунальном комплексе и городском транспорте. Во многих муниципальных образованиях МУП действуют также в сферах: здравоохранения (аптеки), культуры (кинотеатры), массовой информации (газеты, теле- и радиокомпании) и др. Некоторые из них являются местными монополистами [2, c. 297].

Муниципальное образование не несет ответственности по обязательствам МУП, за исключением случаев, если несостоятельность (банкротство) такого предприятия вызвана собственником его имущества. МУП не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия органа местного самоуправления. МУП ежегодно перечисляет в местный бюджет установленную собственником часть прибыли, остающейся в его распоряжении после уплаты налогов и иных обязательных платежей, а остальную часть вправе использовать по своему усмотрению.

Одним из основных компонентов управления многоквартирными домами является организация системы оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наниматели жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде вносят плату за пользование жилым помещением (за наем), плату за содержание и текущий ремонт жилого помещения и общего имущества дома, включая расходы по управлению многоквартирным домом, и плату за коммунальные услуги. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном жилом доме производится за счет собственника.

Собственники жилых помещений в многоквартирных жилых домах в отличие от нанимателей не вносят плату за наем, но оплачивают расходы по капитальному ремонту общего имущества дома, а также облагаются уплатой налога на имущество физических лиц.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.

В целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, может осуществляться страхование жилых помещений в соответствии с законодательством.

Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается собственниками помещений путем голосования на общем собрании в размере, обеспечивающем содержание имущества в соответствии с требованиями законодательства, а также в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения и месторасположения дома. Для муниципального жилищного фонда размер платы за наем, содержание и ремонт жилых помещений устанавливается органами местного самоуправления. Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на отдельные виды услуг и работ.

Плата за услуги по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома формируется в расчете на год и предъявляется населению в течение года равными платежами. Размер такой платы устанавливается на общем собрании собственников помещений и закрепляется в договоре управления. Плата за коммунальные услуги в условиях отсутствия поквартирных приборов учета (а таких квартир большинство) также фиксирована в течение года. Отношения между управляющей компанией и подрядчиками/поставщиками строятся на договоре субподряда. Все платежи граждан аккумулируются на счетах управляющей компании, которая оставляет у себя заранее оговоренную с собственниками помещений сумму управленческих услуг, а также разницу между суммами, собранными с населения, и суммами, направленными на расчеты с поставщиками/подрядчиками.

Важную роль в организации платежей населения за ЖКУ играют единые информационно-расчетные центры. Это специализированные информационно-вычислительные организации, осуществляющие деятельность по обработке и сбору платежей граждан. Они могут создаваться органами местного самоуправления в форме муниципальных учреждений или хозяйственных обществ. При этом обеспечивается требование Жилищного кодекса Российской Федерации о пообъектном учете расходов и доходов по каждому многоквартирному дому. На каждый дом открывается субсчет, на который перечисляются платежи граждан за оплату ЖКУ [2, с. 182]. Деятельность таких центров обеспечивает гарантированный сбор, контроль и ускорение поступления денежных средств на расчетные счета исполнителей ЖКУ, с учетом качества и доли услуги, оказанной данным поставщиком, а также позволяет выстроить систему управления финансовыми и информационными потоками, позволяющую в оперативном режиме принимать управленческие решения.

Деятельность по обслуживанию жилых домов характеризуется высоким уровнем затратности, и управляющие компании материально заинтересованы в сокращении расходов на содержание жилых домов и оплату коммунальных услуг. Очевидно, что доход самой управляющей компании будет зависеть от выбора исполнителей услуг с наименьшим предложением по цене. С другой стороны, наличие у собственников помещений возможности отказаться от услуг самой управляющей организации стимулирует ее к подбору наиболее надежных партнеров, повышению контроля качества их услуг, инициации сберегающих мероприятий.

Переход от централизованной системы управления и обслуживания многоквартирных домов унитарными предприятиями к функционально разделенной системе взаимоотношений объединений собственников, управляющих и эксплуатирующих подрядных организаций представляет собой достаточно сложный процесс, который может осуществляться поэтапно, на конкурсной основе, при регулировании этих процессов со стороны органов местного самоуправления.

Основная проблема российских МУП состоит в том, что большинство из них неэффективны, оказываемые ими муниципальные услуги исполняются некачественно, что вызывает недовольство населения. Многие из них доведены до банкротства. Ответственность за это лежит на органах местного самоуправления, которые (в интересах населения) устанавливают экономически необоснованные цены и тарифы на продукцию и услуги МУП, не обеспечивающие их рентабельной работы. В то же время они не в полной мере компенсируют (или совсем не компенсируют) теряющиеся при этом доходы МУП, ссылаясь на дефицит бюджетных средств. Через некоторое время МУП неизбежно становится банкротом. Сами МУП также объективно не заинтересованы в повышении эффективности своей работы, ибо это приводит не к улучшению их финансового состояния, а к уменьшению или прекращению бюджетных дотаций. Будучи местными монополистами, они крайне отрицательно относятся к появлению конкурентов в сферах своей деятельности.

Сама форма хозяйственного ведения, на основе которой имущественные комплексы МУП передаются их директорам, крайне неэффективна и обременительна для муниципального образования. После заключения договора (контракта) с руководителем МУП органы местного самоуправления фактически не вправе вмешиваться в его хозяйственную деятельность, кроме случаев, оговоренных законодательством и уставом предприятия. В отличие от акционерных обществ, где деятельность исполнительной дирекции подконтрольна совету директоров и собранию акционеров, а финансовую деятельность ежегодно проверяет ревизионная комиссия, директор МУП действует практически бесконтрольно. Зачастую неэффективное управление МУП приводит к тому, что имущество предприятия описывается за долги судебными приставами, и таким образом утрачивается муниципальная собственность, а органы местного самоуправления не вправе воспрепятствовать этому. Поэтому за экономической деятельностью МУП необходим постоянный и жесткий административный и финансовый контроль.

Таким образом, от успешности функционирования предприятий ЖКХ непосредственно зависит уровень предоставляемых услуг и, как следствие этого, качество жизни населения. Важность отрасли для экономики и социальной сферы определяет необходимость государственного регулирования деятельности отрасли, включая разработку и реализацию стратегических документов по развитию ЖКХ.