Особенности социально-экологического анализа инвестиционной недвижимости

В мире бизнеса уже давно существуют различные методы определения социально-экологического состояния крупнейших предприятий и отраслей. В последнее время все большее значение приобретает социально-экологический анализ. Учет экологических и социальных рисков и последствий реализации является важным условием оценки социальной эффективности инвестирования в недвижимость. К сожалению, в России эта практика применяется относительно недавно.

Любая недвижимость, приобретенная с целью получения прибыли, считается инвестиционной недвижимостью. Это может быть жилой дом, двухуровневый, одноквартирный, земельный участок, коммерческая недвижимость - практически любой вид недвижимости.

Таким образом, очень важно проанализировать не только экономические риски вложения в недвижимость, но и социально-экологические риски, это можно обеспечить, проведя социально-экологический анализ объекта инвестиционной недвижимости.

В ходе социально-экологического анализа проекта вложения в инвестиционную недвижимость необходимо учитывать не только выявление потенциального ущерба окружающей среде, который может быть нанесен в результате реализации проекта, но и культурные и демографические осо- бенности населения той местности, где предполагается осуществлять проект; влияние проекта на изменение общественной жизни и его приемлемость для местной культуры; отношение населения к реализации проекта.

Таким образом, социальный анализ проводится для обеспечения того, чтобы социальные вопросы, возникающие в связи с предлагаемыми инвестициями, были четко определены и учтены в процессе принятия решений.

Анализ социальных последствий предложения должен:

• -    выявлять любые важные социальные проблемы или возможности, непосредственно связанные с реализацией проекта;

• -    определять заинтересованные стороны;

• -    описывать характер и степень воздействия на каждую группу или лицо;

• -    разрабатывать стратегии и варианты использования возможностей и решения негативных проблем.

Вопросы, выявленные в ходе этого анализа, должны быть четко изложены в деловом деле, с тем, чтобы они были прозрачными для лиц, принимающих решения, и информировали их о любых политических последствиях, возможностях трудоустройства или реакции сообщества на предлагаемую инициативу.

Степень и характер элемента социального анализа делового случая должны отражать масштабы социальных последствий.

В свою очередь экологический анализ необходим для всех предложений, чтобы они соответствовали всем соответствующим законодательным требованиям, и чтобы были определены вероятные проблемы сообщества.

Инвестирование в недвижимость должны согласовываться с государственной экологической политикой.

Экологический анализ должен оценить:

– степень и характер последствий для окружающей среды как на месте, так и за его пределами

– краткосрочные и долгосрочные экологические последствия предлагаемой инициативы

– возможности получения экологических выгод от предлагаемой инициативы (например, путем включения инициатив по сохранению и устойчивости).

В тех случаях, когда анализ подтверждает области, вызывающие серьезные как экологические, так и социальные проблемы, должны разрабатываться возможные стратегии и варианты действий для реального решения этих проблем.

Затраты и выгоды, связанные с этими стратегиями, должны быть определены, оценены или ранжированы, а затем учтены при оценке вариантов.

Социальные и экологические последствия должны быть определены как количественные (например, выбросы углерода) или как неколичественные, качественные (например, чувство безопасности), поскольку для инвестирования в недвижимость, и получения в будущем выгоды, важны все проблемы, чтобы их устранить и в будущем получить высокую прибыль.

Поэтому социально-экологический анализ объекта инвестиционной недвижимости должен тщательно планироваться. Программы исследований должны включать разные методы получения информации по интересующим вопросам. Формулировки вопросов должны быть, с одной стороны корректны, с другой – понятны людям, не являющимся специалистами в области ОС. Статистические материалы должны быть репрезентативны.

В таблице 1. представлены факторы, которые необходимо проанализировать, чтобы провести социально-экологический анализ объекта инвестиционной недвижимости.

Таблица 1. Факторы социально-экологического анализа