Особенности управления инвестиционным развитием Ростовской области

Пример Ростовской области показателен с точки зрения того, как государственные инвестиции в проведение Чемпионата мира по футболу 2018 года приводят к росту инвестиций во всем спектре недвижимости региона.

Суммарный объём инвестиций в строительство объектов к чемпионату мира превысили 100 миллиардов рублей - немыслимый для Ростова-на-Дону бюджет! Важно отметить, что 38% - инвестиции из федерального бюджета,

34% составили инвестиции бизнес-структуры, остальная часть пришлась на долю областного бюджета и бюджетов городов Ростовской области.

Бюджетные инвестиции в инфраструктуру региона создали стимул для частных инвестиций в жилую, и коммерческую недвижимость. Рассмотрим некоторые из них.

• •    Инвестиции в инфраструктуру

  В настоящий момент в разной степени реализации в Ростовской области находится больше сотни инвест-проектов на общую сумму, превышающую 0,5 трлн. рублей. Драйверами роста инвестиций являются инфраструктурные проекты, приуроченные к проведению Чемпионата мира по футболу 2018 года, часть матчей которого должны пройти и в настоящее время уже проходят в Ростове-на-Дону.

Это, в первую очередь, строительство нового аэропорта «Платов», располагающегося в 35 км. севернее города, а также подъездных путей к нему как со стороны трассы М-4, так и со стороны Ростова-на-Дону. Аэропорт класса А рассчитан на большую перспективу и сможет принимать до 5 млн. пассажиров в год, что в два с половиной раза больше текущего пассажиропотока ростовского аэропорта. Запуск аэропорта состоялся в конце 2017 года.

Строительство аэропортового комплекса «Платов» - самый крупный инвестпроект в Ростовской области на сегодняшний день (крупнейший аэропорт на территории Южного Федерального округа). Проект реализован на основе государственно-частного партнёрства, на основе ФЦП «Развитие транспортной системы России на 2010-2010 годы» и Программы подготовки и проведения в РФ чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года. Инвестиции в перенос аэропорта составили 47 млрд. рублей, из которых около 18 млрд. рублей выделил федеральный бюджет и 18,3 – частный инвестор 1.

Новый аэропорт является одним из драйверов развития «Большого Ростова» и важным объектом инфраструктуры Чемпионата мира по футболу – 2018. «Платов» уже значительным образом повлиял на улучшение инвестиционного климата в Донском крае, а в долгосрочной перспективе планируется реализация нескольких проектов, связанных с передовым аэропортовым комплексом.

Всего в Ростовской области реализуется 12 инфраструктурных инвестпроектов на общую сумму, превышающую 210 млрд. рублей. Все они реализуются за счет бюджетных средств.2

Помимо нового аэропорта и дорог чемпионат мира, само собой, не смог обойтись без нового стадиона.

• •    Стадион «Ростов Арена»

Стадион «Ростов Арена», вместимостью 45 тыс. человек, так же был построен в 2017 году. Он обошёлся государству в 18,3 млрд. рублей, в то время как суммарные инвестиции в строительство стадиона и другой спортивной инфраструктуры к чемпионату в Ростовской области составили 27 млрд. рублей. Специалисты ФИФА отметили, что поле новой арены – одно из лучших в России, а стадион в целом полностью отвечает необходимым международным стандартам 3.

Реконструкция и развитие дорожной сети в Ростове-на-Дону, а также реализация таких масштабных объектов, как следствие, повлияло и на улучшение инвестиционного климата региона.

Ниже мы приведём репрезентативные примеры наиболее знаковых инвестиционных проектов в разных сегментах недвижимости.

• •    Инвестиции в логистические проекты

  Очевидным следствием масштабного развития транспортной инфраструктуры стал интерес к развитию в Ростовской области проектов, связанных с логистическими услугами. На площадке в 10 Га рядом с аэропортом Платов планируется строительство нового логистического центра ФГУП Почта России на 46 тыс. кв. м. Общие инвестиции в проект оцениваются на уровне 4 млрд. руб. Центр заработает после запуска аэропорта в 2018 году.

Холдинг Росагромаркет, созданный инвестиционной группой Proxima Capital Group совместно с девелоперской компанией Ермак, планирует инвестировать около 21 млрд. руб. в строительство оптовораспределительного центра в Аксайском районе Ростовской области. Площадь участка, расположенного неподалеку от нового аэропорта- 265 Га.

Планируемая площадь распределительного центра - 296 тыс. кв. м. (66 тыс. кв. м. - торговая площадь, 210 тыс. кв. м. - складская). Первую очередь планируется запустить в 2018 году.

Одним из типичных для внимания инвесторов является сегмент жилой недвижимости.

• •    Инвестиции в жилую недвижимость

Масштабный проект по комплексному освоению территории, занятой существующим аэропортом Ростова-на-Дону, планирует реализовать компания Кортрос из ГК Ренова. Проект, разработанный французским архитектурным бюро Антони Бешу, предусматривает возведение 3,9 млн. кв. м. недвижимости, из которой к жилой будет относится 2,8 млн. кв. м.

Новый жилой район будет рассчитан на проживание 150 тыс. человек. Застройку планируется начать сразу же после закрытия старого аэропорта в 2018 году. Суммарные инвестиции в проект оцениваются на уровне 160 млрд. руб.

Реновация бывшего международного аэропорта в жилой район – это достаточно уникальное явление, однозначной предпосылкой которого является расположение участка аэропорта. Изюминкой проекта станет переделанная в общественное пространство взлетно-посадочная полоса.

Еще один проект по комплексному освоению территории начала реализовывать компания ЮгСтройИнвест на территории 25 Га бывшего завода в районе Нахичевань. Общая площадь – порядка 200 тыс. кв. м. будет включать жилые дома и социальную и коммерческую инфраструктуру. Итоговое количество жителей района – 10 тыс. человек. Суммарные инвестиции в проект на сегодняшний день составляют порядка 15 млрд. руб.

Рост капиталовложений в жилые комплексные проекты Ростова-на-Дону свидетельствуют о росте инвестиционной привлекательности региона, которая сказывается на всех типах недвижимости.

• •    Инвестиции в коммерческую недвижимость

Лидером по привлечению инвестиций в коммерческую недвижимость стал сектор гостиниц. Интерес инвесторов основывался на ожидании потока болельщиков чемпионата мира по футболу, а также общим ростом привлекательности региона.

На данный момент номерной фонд города составляет порядка 7500 мест. В рамках подготовки к Чемпионату мира по футболу планировалось открытие нескольких гостиниц под управлением международных сетей: Hyatt, Sheraton, Radisson, отель «Доломан» под брендом Hilton, Marriott.

Отель Hyatt Regency Rostov Don-Plaza 5* начал строиться к чемпионату мира по футболу порядка 6 лет назад и должен был стать первой гостиницей такого уровня в Ростове-на-Дону. Пятизвездочный Hyatt Regency Rostov Don-Plaza, рассчитанный на 188 номера, будет включать в себя трансформируемые конгресс-площади, конференц-зал, пресс-центр, СПА и фитнес-центры, бассейн и торговые помещения площадью 1,6 тыс. кв. м. Построенный МКЦ, входящий в «100 проектов Губернатора», прежде всего, должен был способствовать формированию инфраструктуры города как делового центра Юга России, отвечая всем современным международным и российским стандартам - именно это и являлось приоритетной задачей строительства 4. Но, несмотря на высокотехнологичный дизайн и, казалось бы, достаточный бюджет, сдача объекта затянулась на несколько лет. В сентябре прошлого года правительство Ростовской области, видимо, совсем отчаявшись, обратилось к FIFA с предложением исключить недострой из списка объектов — участников ЧМ-2018. Но спустя месяц было заявлено о том, что инвестор всё-таки нашёлся. В итоге, на сегодняшний день строительство самого передового отеля в г. Ростове-на-Дону приостановлено на неопределённый срок 5.

• •    ТРК МегаМаг 2

Помимо сектора гостиниц, рост инвестиционной привлекательности Ростова оживил и рынок торгово-развлекательной недвижимости, который находился в стагнации более 4 лет.

Обеспеченность торговыми площадями на 1 тыс. жителей составляет 450 кв.м. на тыс. человек. По этому показателю Ростов-на-Дону занимает 10 место среди городов России, тем не менее, это довольно высокий показатель. За период с 2013 года новые торговые центры в Ростове-на-Дону не вводились, последним открытым профессиональным торговым комплексом стал ТРЦ «Рио» (2012 г.).

В 2016 году концерн Единство начал строительство второй очереди ТРК МегаМаг. Площадь новых корпусов – 54 тыс. кв. м. Объем инвестиций – 2,5 млрд. руб. Срок сдачи – 2017г. Во второй очереди разместится первый в Ростовской области зал IMAX в составе мультиплекса Киномакс. Проект 2й очереди ТРК «МЕГАМАГ» также, как и предыдущий, вошел в список приоритетных инвестиционных проектов, реализуемых под контролем губернатора Ростовской области «Сто губернаторских проектов».

В процессе проектирования и согласования на данный момент находятся еще несколько торговых центров.

Среди нестандартных типов коммерческой недвижимости стоит выделить следующие проекты:

• •    Конноспортивный кластер

Корпорация Газпром, помимо инвест-программы по газификации Ростовской области, которая превышает 1 млрд. руб. в год, планирует инвестировать в строительство ростовского конноспортивного комплекса.

Конноспортивный кластер международного уровня будет располагаться на территории напротив памятника Тачанке на южном въезде в Ростов и включать в себя детскую спортивную школу и ипподром. Общие инвестиции составляют 2,5 млрд. руб. Начало строительства планируется на 2019 год.

• •    Киноцентр

  В прошедшем 2017 году положено начало направлению развития теле-и киноиндустрии на Дону. В феврале на Сочинском форуме было подписано трехстороннее соглашение о сотрудничестве между Правительством Ростовской области, Агентством стратегических инициатив и Ассоциацией продюсеров кино– и телевидения. В Ростовской области впервые будет создаваться кинокластер, что, определённо, является новой ступенью в развитии и продвижении Донского края. В рамках проекта планируется возвести масштабные декорации и съемочные павильоны. Прорабатываются вопросы внедрения механизма стимулирования кинокомпаний, ведущих кино– и телесъемку на территории нашего региона ⁶.

Компания «Централ Партнершип» собирается инвестировать 3 млрд. рублей в строительство киноцентра в Ростовской области. Площадь участка, расположенного на территории Аксайского района, составляет 20 Га. Сроком сдачи проекта назначен 2018 год.

Уже сейчас проходят съемки сразу нескольких кинолент. Это начало большой и серьезной работы, которая охватит примерно пять территорий Ростовской области (созданием киностудий и съёмочных площадок) - один из путей, позволяющих создать условия для нового развития территорий, туристической привлекательности и, конечно, пополнения краевого бюджета.

И это ещё далеко не все инвестиционные проекты, реализованные в Ростовской области за последние несколько лет в связи с подготовкой к чемпионату. Огромные работы были проведены по благоустройству территорий города, в особенности близлежащих к новому стадиону. Так, некогда практически заброшенная территория левого берега реки Дон при помощи местных властей превратилась в прекрасную прогулочную зону, протяжённостью 1100 метров - парк Левобережный, открытие которого состоялось 1 мая 2018 года. Новая зона отдыха обошлась городскому бюджета практически в 1 млрд. рублей, притом, что федеральный бюджет поучаствовал в благоустройстве левого берега лишь на десятую часть.

Парк включает в себя детские зоны и спортивные площадки для различных видов спорта: волейбола, тенниса, бадминтона, футбола, а также беговые и велосипедные дорожки. Максимальная пропускная способность парка: 17 тысяч человек в час. По словам главы Администрации города Ростова-на-Дону Виталия Кушнарёва в парке "Постоянно что-то будет добавляться. Зимой здесь откроем каток, летом будет роллердром. И точки общепита тоже будут". Несмотря на некоторые недоработки, парк уже сейчас стал прекрасным местом для прогулок и отдыха жителей и гостей города.

Плюс ко всему в 2017-2018 году было закуплено 200 единиц пассажирских автобусов большой вместимости и 14 трамваев 7, реконструирован Южный подъезд к городу – Ворошиловский мост, отстроены два пешеходно-транспортных проезда с восточной и западной стороны, произведены капремонты фасадов зданий, расположенных на центральных улицах и по близости к ним. В ходе реализации таких проектов, как «Безопасные дороги» и «Программа развития транспортной инфраструктуры» ведутся работы в городе Ростове-на-Дону на 75 улицах. Их общая площадь составляет 1,2 млн. кв. м., а протяженность - более 100 км. На реконструкцию дорог в социально-экономической агломерации городов и поселений около Ростова-на-Дону выделено порядка 2,6 млрд. руб.

За последние несколько лет Ростов-на-Дону, как город-организатор Чемпионата мира по футболу 2018, заметно преобразился: созданы новые важнейшие инфраструктурные объекты, проведены работы по благоустройству территорий, обеспечен приток инвестиций в логистические проекты, ведутся работы по повышению туристской привлекательности Донского края – ежегодно организуются различные культурно-массовые мероприятия: фестивали, выставки, ярмарки. За счёт строительства объектов к Чемпионату мира, их дальнейшего развития и использования Донской край в долгосрочной перспективе станет новым экономическим центром.